что относится к домовладению
Домовладение: определение
Многие из нас неоднократно встречали, а то и сами употребляли, термин «домовладение». Однако, в массовом сознании он довольно неоднозначен, и каждый понимает его по-своему. Посмотрим, есть ли формальное, то есть закрепленное в нормативных актах определение данного термина.
Определения в нормативных актах
Одно из определений «домовладения» содержится в Постановлении Правительства № 354 от 6 мая 2011 г. В общих чертах, под домовладением данный документ понимает следующее:
Ключевой посыл определения в том, что и дом, и вспомогательные объекты расположены на одном земельном участке, и имеют функциональную связь. То есть, вспомогательные объекты должны относиться к данному конкретному дому.
Таким образом, термин «домовладение» шире, чем термин «дом», и включает в себя полный комплекс структур, характерных для индивидуальной застройки: участок, дом и прочие сооружения.
Помимо этого, определение термина содержится в Приказе Минземстроя от 4 августа 98-го года, который регламентирует работу структур БТИ. В принципе, там написано то же самое, то есть домовладение включает в себя:
Однако тут имеется указание на то, что домов может быть несколько. Ключевым критерием домовладения снова является тот факт, что все объекты размещены на одном участке.
Тонкости
Обычно, домовладение подразумевает единый адрес и инвентарный номер для всех, относящихся к нему объектов.
Отсюда растут корни тенденции рассматривать домовладение как единый правовой объект, что не совсем корректно. Единство здесь сугубо функциональное, и призвано обеспечить удобство при учете и технических работах, о чем нам намекает характер документов, в которых изложен термин «домовладение».
Что это означает в практическом плане?
То, что объекты, относящиеся к одному домовладению, не обязательно имеют одного владельца, и могут находиться под различными правовыми режимами. Иными словами, право собственности на «домовладение» оформить нельзя. Можно получить в собственность дом и относящиеся к нему постройки, можно зарегистрировать собственность на участок под всем этим, но единого объекта «домовладение» в правовом поле нет.
Не исключена ситуация, когда дом принадлежит одному лицу, а земельный участок благополучно находится в собственности другого (долгосрочная аренда у муниципалитета, например). Так же не редкость, когда сам дом является собственностью разных людей. И здесь даже не имеются в виду родственники (муж и жена), а, например, двухквартирные дома.
Права на различные объекты в рамках одного домовладения могут приобретаться разными людьми, в разное время и на различных основаниях.
Вывод
В жилищной сфере используется много разных терминов. Один из них – «домовладение». Это понятие применяется для земельных участков, на которых есть дом и остальные постройки. О данном термине рассказано в статье.
Нормативные тонкости
«Домовладение» – это термин, включающий наличие в собственности участка, дома, построек. Обычно они находятся за городом. Хозяев домовладений может быть несколько или один.
Права
Правом собственности считается право лица на имущество. Это предполагает владение, пользование, распоряжение недвижимостью. Домовладение тоже является собственностью. Поэтому хозяин может совершать с ним разные действия, но они не должны противоречить закону.
Домовладение включает жилой дом, который должен быть пригодным для постоянного проживания. Данный объект строят по требованиям закона. Участком является определенная площадь земли, на которой могут располагаться постройки. На территории домовладения должны быть необходимые коммуникации. Права собственности прекращаются после продажи, дарения или других законных сделок.
Нюансы
Есть некоторые аспекты, которые следует учитывать всем хозяевам домовладений:
Поэтому собственник домовладения необязательно может быть хозяином всех объектов. На него, возможно, оформлен дом или земельный участок. Хозяин имеет право распоряжаться только своей частью.
Что есть на участке?
Даже если приобрести готовый дом, на участке может и не быть других необходимых построек. Тогда хозяин может заняться их возведением, если это требуется. На территории владения должны быть 4 зоны:
По такому принципу строят большинство домовладений. Но готовые дома могут быть оборудованы не всем необходимым.
Начало
Во время составления плана следует определить место для отдыха. Но если участок окультуривают впервые, там сложный рельеф, между дорогой и участком расположена канава, а дом будет находиться в глубине, стройка начинается не с него.
Тогда строится дорога, по которой техника подходит к месту котлована под фундамент. По длине подъезда снимается слой почвы. Затем кладется геотекстильное полотно, а в канаву насыпают щебенку. Потом дорогу бетонируют или устанавливают плиты.
Места построек
Есть некоторые требования к расположению дома с земельными участками. Их нужно соблюдать, чтобы не было сложностей в будущем, например, во время продажи или дарения.
При хаотичной застройке появляются:
А еще это будет мешать соседям. Постройки должны располагаться по следующим правилам:
Глухой забор до 2 метров можно ставить лишь со стороны улицы. Между соседями устанавливается сетчатая или решетчатая ограда до 1,5 метра. Споры решаются на собрании и с письменного разрешения соседей.
Посадка деревьев
Правила действуют не только на инженерные системы, но и на посадку растений:
Пожарные нормы
Противопожарные правила нахождения построек на участке определяются материалами домов своего и соседнего:
Границы строений на дачной территории устанавливаются так: если все выступающие элементы выдаются за фасад не больше чем на 0,5 метра, граница считается от цоколя. Когда выступ от 0,5 метра, то расстояние считают от него.
Обустройство участка
Санитарные нормы расположения построек на участке не всегда обязательные, но соблюдать их желательно:
В каждом регионе есть свои нормы размещения построек, которые нужно учитывать. Поэтому желательно предварительно составить план разбивки участка, согласовать его с товариществом и администрацией. Дом и остальные постройки должны быть оформлены как объекты владения. Только тогда хозяин будет их собственником, а значит, сможет продать, подарить или завещать свое имущество. Также ему разрешено выполнять раздел домовладения. Причем все будет проводиться законно.
Входит ли в понятие «домовладение» земельный участок?
Понятие «домовладение» содержится в п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, п. 2 Правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14.05.2013 № 410.
Согласно письму Минэкономразвития России от 09.03.2016 № ОГ-Д23-3023 «О предоставлении в собственность земельного участка, на котором расположен жилой дом; о разъяснении понятия «домовладение»» домовладение следует рассматривать как комплекс, включающий в себя земельный участок, предоставленный для размещения и эксплуатации жилого дома, жилой дом и обслуживающие его вспомогательные строения.
В Гражданском кодексе РФ и иных федеральных законах РФ данное понятие отсутствует.
На основании приведенного понятия «домовладение» земельный участок, на котором находится жилой дом и другие постройки, относится к домовладению.
Вместе с тем понятие «домовладение» в вышеуказанных правилах дано для целей регулирования отношений по предоставлению коммунальных услуг.
Также понятие «домовладение» рассматривается в разрезе возможности регистрации прав на него, свободно отчуждать от одного лица к другому как единый объект.
Для этого потребуется определить, к какой категории объектов недвижимости относится домовладение.
Сравнив понятие «единый недвижимый комплекс» и «домовладение», можно отметить их тождественность в том, что это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений, и они могут быть расположены на одном земельном участке.
Таким образом, домовладение можно отнести к данному виду недвижимости – единый недвижимый комплекс.
Единый недвижимый комплекс может быть таковым, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК РФ).
Согласно разъяснению, содержащемуся в письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 05.03.2014 № 14-исх/02410-ГЕ/14, в ст. 133.1 ГК РФ отсутствует норма, согласно которой единый недвижимый комплекс и находящийся под ним земельный участок являются одним объектом (т.е. земельный участок является частью единого недвижимого комплекса).
Следовательно, земельный участок остается самостоятельным объектом имущественных прав и не может быть зарегистрирован в составе единого недвижимого комплекса.
Таким образом, домовладение, как единый недвижимый комплекс, участвующий в гражданском обороте, в настоящее время не может включать в себя земельный участок.
Разграничение статусов «дом» и «домовладение»
Может ли многоквартирный дом, расположенный на земельном участке, считаться домовладением (на данном участке есть еще постройки)? Дому был присвоен адрес – домовладение №.
Понятие «домовладение» содержится в п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, п. 2 Правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14.05.2013 № 410.
Домовладение – жилой дом (часть жилого дома) и примыкающие к нему и (или) отдельно стоящие на общем с жилым домом (частью жилого дома) земельном участке надворные постройки (гараж, баня (сауна, бассейн), теплица (зимний сад), помещения для содержания домашнего скота и птицы, иные объекты).
Данное понятие также содержится в приложении № 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя России от 04.08.1998 № 37: домовладение – жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке.
Согласно ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Определение «многоквартирный дом» содержится в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Сопоставив понятия «жилой дом» и «многоквартирный дом» можно сделать вывод, что понятие «многоквартирный дом» к понятию «домовладение» не применимо, так как к домовладению относится только жилой дом или часть жилого дома.
В чем разница? Не все понимают отличие дома (как индивидуальной постройки) от домовладения (представляющего собой комплекс построек, расположенных на конкретном земельном участке). Причем, такое непонимание встречается даже в официальных документах, например, в технических паспортах, выдаваемых БТИ. Проведем уточнение понятий.
Согласно Приложению 1 к Приказу Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37 (ред. от 04.09.2000) «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации»:
Таким образом, правильный термин: не надворные постройки, а дворовые сооружения.
Литеры фигурируют в технических паспортах, составляемых БТИ (литеры А, А1, Б,… ).
К жилым помещениям, пригодным для постоянного проживания, относятся: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры (комната).
Таким образом, жилым домом называется часть домовладения, которая является пригодной для постоянного проживания. Жилой дом является строением, жилым зданием.
Признаки единства здания
Признаками единства здания служат:
Т.е. не могут быть названы едиными зданиями жилые сооружения, состоящие из совокупности отдельных (жилых) построек.
Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»):
Согласно ч.1 ст.16 Жилищного кодекса РФ, к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.
Согласно ч.2 ст.2 ЖК РФ, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Выводы
Таким образом, домовладение включает в себя не только жилой дом, но еще и иные строения, сооружения (например, бани, сараи, гаражи, заборы и т.п.). Жилой дом – это индивидуально-определенная часть домовладения, т.е. здание, строение, предназначенное для постоянного проживания граждан. Если на земельном участке присутствует несколько таких индивидуально-определенных зданий (строений), то следует говорить, соответственно, о нескольких жилых домах в составе ОДНОГО домовладения.
А как может быть в случае ошибок?
И если найдутся свидетели, которые докажут, что, в самом деле, при заключении договора купли-продажи домовладения речь шла только о жилом доме (в соответствии с термином в техническом паспорте), то некоторые суды могут пойти навстречу и признать сделку купли-продажи не заключенной по той причине, что в договоре не оговорен его предмет. Т.е. невозможно достоверно установить, ЧТО конкретно, какой конкретно объект недвижимости продавался и покупался. Или, что хуже для покупателя, могут признать его право собственности только на жилой дом и соответствующую часть земельного участка если, в соответствии со ст.431 ГК РФ, выяснится действительная воля сторон. Тем более, если в договоре купли продажи не будут указаны конкретно все другие постройки, входящие в состав домовладения, которые передавались покупателю в рамках купли-продажи, как это требует ст.554 ГК РФ.
Конкретизируя указанные положения гражданского кодекса, Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указывает (п.2), что согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Однако, если не указан кадастровый номер, равно как и иные индивидуально-определенные характеристики недвижимой вещи, вот тогда можно утверждать, что предмет договора купли-продажи определен недостоверно. Непонятно, мол, конкретно какие объекты недвижимости, входящие в состав домовладения, имеют отношение к договору купли-продажи.