что относится к комплексу коттедж
Что такое коттедж? Определение, плюсы и минусы, особенности
Выбор недвижимости всегда ставит перед покупателями множество вопросов. И если некоторые вещи очевидны (например, новостройку и вторичку спутать сложно), то другие предложения на рынке кажутся практически похожими. О том, чем отличается таунхаус от коттеджа и обычного дома, мы уже говорили, в этой же статье разберем, что называется коттеджем и какие особенности у такого жилья.
Определения: что такое коттедж
Само слово «коттедж» пришло к нам из английского языка. В Англии cottage — это городской или сельский жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи. То есть, по сути, это тот же загородный дом, где владелец живет постоянно. В разных странах у этого типа жилья свои особенности:
Есть ли разница между домом и коттеджем? Если брать общее определение дома, то коттедж — более узкое понятие. Дом может быть многоэтажным, деревенским, дачным. Даже нежилые постройки относят к понятию «дом». Поэтому думать, что лучше, дом или коттедж, не слишком корректно. Первое понятие включает второе. Однако в России под коттеджем часто понимается вполне конкретное строение, значительно отличающееся от классического загородного дома.
Чем отличается коттедж от частного дома
Изучив, в чем разница между домом и коттеджем, эксперты составили следующий список черт:
Некоторые еще относят к особенностям коттеджной застройки продуманный внешний вид зданий, но на деле оформление фасада, внешний дизайн постройки зависят от хозяина. Многие предпочитают выбрать типовой проект, потратив деньги на обустройство внутреннего пространства, а не на внешний вид здания.
FAQ по другим типам недвижимости: коттедж и таунхаус, пентхаус, вилла, бунгало
Чем отличается вилла от коттеджа?
Вилла обычно представляет собой загородную постройку на берегу моря или посреди крупного участка земли с множеством комнат, бассейном, открытой террасой, оранжереей.
Чем отличается особняк от коттеджа?
Особняк во многом напоминает коттедж, но чаще всего он значительно больше. Рядом с особняком обычно разбивают сад, но не огород или плантацию (в отличие от виллы). Особняк может находиться в городе. В нем обычно большое количество комнат, есть крупная столовая или зал для приема гостей.
Чем отличается дом от коттеджа и таунхауса?
Разницу между домом и таунхаусом мы уже описывали в отдельной статье. От коттеджа таунхаус отличается тем, что в нем есть место для двух семей, живущих рядом, тогда как и дом, и коттедж — это жилые постройки для одной семьи.
Чем отличается коттедж от пентхауса?
Пентхаус в принципе не является отдельным зданием, это помещение для жилья на верхних этажах небоскреба. Часто имеет собственную террасу, выход на крышу.
Чем отличается дача от коттеджа?
Дача, даже самая капитальная, не предназначена для постоянного проживания. По законам РФ в большинстве дачных поселков нельзя прописаться, а вот в коттедже получить прописку — не проблема.
Чем бунгало отличается от коттеджа
Бунгало — это небольшой одноэтажный дом без мансарды и без отопления. Чаще всего его строят в качестве сезонного места для отдыха в жарких странах.
Плюсы и минусы жизни в коттедже
Некоторые покупатели задумываются, что лучше, коттедж или квартира, или, может быть, таунхаус? У каждого вида жилья свои преимущества и недостатки. К объективным плюсам коттеджных домиков относят:
И все же многие предпочитают покупать просторные квартиры в новостройках, отказываясь от жизни на природе. Причины:
Коттедж — это хорошая недвижимость, удобная и современная. Но перед покупкой нужно тщательно взвесить за и против, а также изучить особенности выбранного вами поселка, чтобы никакие сюрпризы не испортили новоселье и обустройство вашего нового жилья.
Особенности коттеджной недвижимости. Какая она бывает? Классификация коттеджей на сайте Недвио
Еще совсем недавно загородные дома вряд ли можно было серьезно классифицировать. Единственными признаками, поддающимися хоть какой-то классификации, были:
Классификация поселков
Рост популярности загородной жилой недвижимости привел к появлению разнообразных проектов коттеджей и некоторой их унификации. Из-за этого Российской гильдией риелторов была создана новая, вполне естественная классификация загородных домов. Со временам она прижилась и стала основой для последующего разделения. Она же применима (с некоторыми правками) к коттеджным поселкам:
Такого плана разделение универсально и основано не только на том уровне комфорта, который предоставляют объекты жилой недвижимости за чертой города. В классификации участвует сразу несколько важных факторов. Основным из них многие риелторы считают цену постройки. Некоторые же считают, что крайне важно учитывать (кроме цены) еще местоположение, площадь здания и участка, насколько развита инфраструктура поселка и некоторые другие, менее важные факторы.
Представленную риелторами классификацию нельзя считать единственно верной, но она, в принципе, хорошо отражает все возможные варианты и идеально подходит для условий Подмосковья.
1. Жилье эконом-класса
Дома, относящиеся к эконом-классу, — самая доступная категория загородного жилья. Они отличаются от других прежде всего отсутствием предъявляемых требований относительно качества использованных при строительстве и отделке материалов, небольшой площадью земли и строения. К благоустройству коттеджа и наличию развитой инфраструктуры населенного пункта тоже предъявляются весьма скромные запросы.
Основные характеристики жилья эконом-класса для Подмосковья:
Большинство таких доступных коттеджей удалены от МКАД на расстояние более 30 километров.
2. Коттеджи, соответствующие комфорт-классу
Жилье комфорт-класса пока еще нельзя назвать престижным. Но если сравнить такие дома с коттеджами эконом-класса, то они стоят на ступеньку выше, и стоят существенно дороже. Кроме того, эти коттеджи предоставляют более высокий уровень комфорта.
Одно из самых важных качеств этой категории — близость к МКАД. Важно, чтобы от «кольцевой» строение было удалено не больше, чем на 50 км. Стоимость таких предложений должна составлять не более 13-15 млн. руб. Вполне приличный коттедж за такую цену под Москвой найти несложно — в этой ценовой категории предложений больше всего.
Особых пожеланий, касающихся типа строительных и отделочных материалов для этой категории нет, то есть дом может быть построен из чего угодно. Однако их качество должно быть уже более высоким.
А вот проекты таких строений любыми быть уже нее могут. По мнению экспертов, они должны быть современными, но какой смысл они вкладывают в это понятие, не объясняется.
По местоположению таких объектов тоже не возникает вопросов — дом этого класса может быть расположен где угодно относительно инфраструктуры. Но в самом поселке такие объекты должны присутствовать обязательно. Имеется ввиду предприятия общепита, аптека, гостевая парковка, детская и/или спортивная площадки — без всего этого отнести объект к комфорт-классу нельзя.
Другие требования к комфорт-классу:
3. Что такое бизнес-класс?
На первый взгляд, само название этого класса говорит, что коттеджи, относящиеся к этой категории, предназначены исключительно для постоянного или временного проживания бизнесменов. На самом деле это не совсем так, просто эти объекты имеют более высокий статус, очень хороший уровень комфорта для жизни и стоят значительно дороже, чем предыдущие две категории.
Специалисты в области подмосковной недвижимости полагают, что такие коттеджи могут располагаться не в любом месте Московской области, как более доступные объекты, а лишь на популярных, востребованных и весьма престижных направлениях, которые представляют значительные удобства как с точки зрения экологии, так и передвижения (транспортной доступности).
В число престижных направлений Подмосковья вошли:
В этот же список вошла и Новая Москва. Вот только расположенные в этом районе коттеджи назвать загородными довольно сложно, так как он входит в черту города.
Среди других требований, относящихся к жилью бизнес-класса, отмечают:
Также поселок с коттеджами бизнес-класса должен иметь хорошо развитую социальную инфраструктуру и высокую степень комфорта для всех его жильцов. В нем должны присутствовать:
Территория КП должна быть облагорожена, заасфальтирована, иметь газоны и пешеходные дорожки, равно как и хорошо спроектированный, грамотно реализованный ландшафтный дизайн.
В целом можно отметить, что объекты бизнес-класса специалисты относят к средней ценовой категории. Но такие коттеджи все же менее популярны, чем объекты комфорт-класса ввиду высокой для большинства наших сограждан цены.
4. Жилые объекты премиум-класса
Рынок элитного загородного жилья начитается именно с этой категории. Интересно, что цена большинства предложений в этом секторе рынка постоянно растет, перечень предъявляемых требований с годами тоже становится все более обширным и серьезным. Но и спрос на коттеджи премиум-класса не ослабевает.
К основным характеристикам домов премиум-класса относят:
Территория премиального поселка обязательно должна быть закрытой и охраняемой — построен забор и иные ограждения, въезд только по пропускам, должны действовать круглосуточная охрана, видеонаблюдение.
В таком КП уже хорошо продуман дизайн ландшафта, проложены качественные дороги, есть освещение днем и ночью. Должна быть развитая инфраструктура, в том числе:
Элитные объекты сложно назвать просто домами. Они больше напоминают замки и виллы. Это — свидетельство престижа и статуса владельца, его материального благополучия. Содержание такого объекта обходится очень дорого.
5. Особняки класса де-люкс: эксклюзивные объекты не для всех
Объекты недвижимости, относящиеся к категории де-люкс — самые дорогие предложения на московском рынке. Чаще всего это уникальные особняки, которым свойственны элементы эксклюзива.
Одним из таких элементов может стать местоположение. Дом может располагаться и дальше 30 километровой зоны от МКАД — гораздо важнее, если особняк стоит в элитном и эксклюзивном месте, например:
А может быть и все сразу. К таким объектам предъявляются требования об максимальной экологической чистоте местности.
Коттеджные поселки класса де-люкс обязательно огорожены и круглосуточно охраняются, имеет всю необходимую для жизни инфраструктуру высокого уровня:
Все продумано на высшем уровне — жильцам имеет смысл покидать свои поселки разве, что для поездки на работу и встреч в городе.
Для домовладений этого класса характерны:
Вывод
В понятие загородного жилья каждый вкладывает свое понимание. Здесь нет никаких рамок и ограничений. И все же такого рода классификация нужна, поскольку она позволяет довольно точно ориентироваться в богатстве спроса/предложения, хотя бы ориентировочно определять стоимость и соответствующие критерии при подборе недвижимости.
Рассмотренная выше классификация справедлива не только для Подмосковья. Однако следует учесть, что цены в других регионах будут иными.
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Коттеджные посёлки: правовой режим объектов инфраструктуры
Верховный суд России 6 октября принял определение по гражданскому делу № 5-КГ20-107-К2, в котором поднял довольно актуальные для практики вопросы и озвучил интересные мысли относительно правового режима так называемого «коттеджного посёлка» и условий взаимоотношения между собственником индивидуального дома, земельного участка, с одной стороны, и управляющей организацией, товариществом собственников недвижимости (ТСН), с другой стороны, относительно пользования, несения расходов на содержание имущества, которое обеспечивает функционирование всего населённого пункта (объекты инфраструктуры).
В рамках данного определения Верховный суд пришел к следующим выводам и обозначил нижеизложенные вопросы.
1. Верховный суд России наконец-то однозначно и чётко сформулировал позицию о том, что к отношениям, которые возникают в таких населённых пунктах, не применяется закон о садоводстве и огородничестве, так как в большинстве случаев такие посёлки изначально создаются для постоянного проживания граждан, а все земельные участки в них являются землями населенных пунктов для строительства индивидуальных жилых домов.
Данное разъяснение имеет важное правовое значение, поскольку нижестоящие суды общей юрисдикции последовательно при разрешении аналогичных споров ошибочно ссылаются на Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд …» (или предшествующий ему закон о садоводстве), что ведёт к принятию неправильного судебного акта по существу дела и, как следствие, к нарушению прав собственников индивидуальных земель и домов в таких населённых пунктах.
2. Высшая судебная инстанция обозначила отсутствие в отечественном законодательстве понятия и института «коттеджный посёлок».
Несмотря на данный вывод, Верховный суд в тексте судебного акта использует в отношении населённого пункта незнакомое для российского публичного права обозначение «поселок закрытого типа» (не путать с Закрытым административно-территориальным образованием), что, впрочем, не является предметом деятельности судебной коллегии по гражданским делам и объектом изучения частного права в целом.
Также в этой части суд указывает на то, что коттеджный посёлок не является садоводческим, огородническим, дачным объединением граждан, объединением собственников недвижимости, каким-либо иным гражданско-правовым сообществом, объединенным одной территорией.
Таким образом, Верховный суд обозначил наличие правового пробела в области данных отношений.
3. Правовой режим объектов инфраструктуры всего посёлка и бремя несения расходов на его содержание.
Судебная коллегия со ссылкой на постановление Конституционного суда Российской Федерации от 10 ноября 2016 года № 23-П указал на отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов. Тем самым, Верховный суд подчеркнул отсутствие оснований для аналогии условного режима коттеджного посёлка с режимом общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме.
Теперь высшие суды определённо разъяснили свою позицию о неправомерности применения нижестоящими судами норм гражданского законодательства об общем имуществе собственников квартир в многоквартирном доме к схожим отношениям, которые возникают в коттеджных посёлках.
Следовательно, согласно позиции Конституционного и Верховного судов, лицо, приобретая индивидуальный дом и участок под ним в таких населённых пунктах, в силу закона автоматически не приобретает право собственности на так называемое инфраструктурное имущество, которое обеспечивает функционирование всего посёлка (прежде всего общие дороги).
Исходя из вышесказанного, в силу ст. 210 Гражданского кодекса только собственник должен нести бремя содержания такого имущества – объектов инфраструктуры всего посёлка (как правило, ТСН, управляющая организация или застройщик). Однако именно здесь наиболее ярко начинает проявляться правовая проблема в этой отрасли. А именно собственник такого инфраструктурного имущества возлагает на каждого собственника частного дома и (или) участка обязанность по периодической уплате денежных средств за пользование таким имуществом (дороги, тротуары, детские и спортивные площадки, пляж, беседки) в целях поддержания их в надлежащем состоянии и компенсации расходов собственника по уплате средств третьим лицам (охранная, подрядная организации, др.).
На такие требования собственника инфраструктурного имущества посёлка совершенного обоснованно поступают возражения со стороны собственников частных домов и участков (жителей). ТСН (управляющая организация) возлагает в одностороннем порядке обязанность на собственников частных земель по уплате денежных средств за пользование и в качестве компенсации расходов на содержание общепоселковой инфраструктуры в условиях отсутствия какого-либо соглашения (сделки) между ними или нормы закона, которая бы возлагала на граждан такие обязательства.
И очень часто возникает ситуация, когда гражданин-собственник не является членом (участником) ТСН, не принимает участия в его деятельности, воля последнего не учитывается при принятии решения о тарифах, заключении договоров с третьими организациями для поддержания инфраструктуры в надлежащем состоянии. Однако данное обстоятельство не препятствует ТСН (управляющей организации) взыскивать в судебном порядке на основании норм о неосновательном обогащении денежные средства по тарифам и условиям, которые были утверждены ТСН (управляющей организацией) в одностороннем порядке. Судебная практика по такой категории дел складывается не в пользу собственников частных земель, суды взыскивают такие долги, при этом не учитывая объём и рыночную стоимость полученных благ (предоставления) жителями посёлка.
Более того, не существует закон, который бы возлагал на собственника индивидуального дома по аналогии со статусом собственника квартиры в многоквартирном доме содержать и нести расходы в отношении общего имущества. В многоквартирном доме собственник жилого помещения в силу закона автоматически становится и собственником общего имущества всего дома, однако в коттеджных посёлках гражданин, приобретая земельный участок и (или) индивидуальный дом, не становится по общему правилу (исходя из разъяснений Конституционного суда) собственником общепоселковой инфраструктуры. Поэтому совершенно обоснованно и правомерно возлагать бремя содержания общего имущества многоквартирного дома на собственников жилых помещений, так как последние являются собственниками общего имущества. Однако в коттеджных посёлках имущество, которое обеспечивает функционирование всего населённого пункта, сохраняется в собственности застройщика или его аффилированного ТСН (управляющей организации), но это не мешает им возлагать бремя содержания их имущества на собственников частных земель и домов без учёта объёма блага, которые последние получают от использования инфраструктуры. То есть совершенно обоснованно возлагать на собственника квартиры бремя несения расходов на поддержание общедомовой инфраструктуры в надлежащем состоянии вне зависимости от использования или неиспользования им этого имущества, объёма полученного им блага, поскольку собственник квартиры является и собственником общего имущества. В частности, не имеет правового значения для уплаты денежных средств за содержание лифта или лестничной площадки факт и объём их использования со стороны собственника квартиры – он может купить квартиру и не проживать в ней, не пользоваться общедомовой инфраструктурой, но, будучи сособственником такого общего имущества, обязан содержать его.
Применение такого же подхода со стороны застройщиков и ТСН к собственникам частных домов в коттеджных посёлках является необоснованной, ибо последние, не являясь собственниками объектов инфраструктуры, не должны нести бремя его содержания, а обязаны уплачивать денежные средства в пользу собственника – ТСН (застройщика, управляющей организации) только ровно в том объёме, который был получен в качестве блага (предоставления) в результате использования таким индивидуальным собственником общепоселковой инфраструктуры. Именно такой подход возобладал в правовой позиции Верховного суда, который обязал нижестоящие суды устанавливать и учитывать в каждом случае объём и реальную рыночную стоимость пользования гражданином-собственником общепоселковой инфраструктуры.
Также Верховный суд в своем постановлении подчеркнул, что неправомерно применять тарифы и условия пользования имуществом, которые были утверждены ТСН (застройщиком, управляющей организацией) в одностороннем порядке без учёта волеизъявления собственника частного дома или земельного участка. К сожалению, в коттеджных посёлках довольно часто складывается ситуация, в которой ТСН утверждает в статусе собственника инфраструктуры всего посёлка тарифы пользования данным имуществом без учёта воли и интересов жителей населённого пункта, затем взыскивает с них в судах по этим тарифам якобы неосновательное обогащение. Как правило, данные тарифы являются завышенными по сравнению с рыночной стоимостью соответствующих товаров, услуг и экономически необоснованными. Автор настоящей статьи участвовал в судебных делах, где взыскивались долги в пользу ТСН и управляющей организации с жителей посёлка (около 300 индивидуальных домов), в которые были включены расходы товарищества на уплату заработной платы финансовому аналитику и маркетологу!
Исходя из вышеизложенного подхода, теперь ТСН при предъявлении требования к собственнику-жителю посёлка по уплате компенсации за содержание и пользование объектов инфраструктуры должен в каждом случае учитывать объём своего предоставления такому собственнику-жителю населенного пункта. Так, собственник частного дома, который проживает в посёлке только в летнее время или не использует спортивную, детскую площадку, пляж не должен нести расходы наравне с собственником частного дома, который проживает в посёлке постоянно и активно использует соответствующее имущество ТСН.
Здесь нужно отметить довольно интересный по содержанию довод нижестоящих судов, которым возражали против названного выше принципа распределения обязательств по содержанию инфраструктуры, а именно, удовлетворяя требования управляющей организации о взыскании с гражданина в полном размере понесенных затрат по содержанию имущества и объектов инфраструктуры (без учёта объёма и рыночной стоимости полученного блага этим гражданином), суды сослались на нарушения прав других собственников, проживающих в коттеджном поселке, в том случае, если кто- либо будет освобожден от несения этих расходов или размер этих расходов будет уменьшен. Тем самым, нижестоящие суды пришли к выводу о том, что факт приобретения гражданином индивидуального дома и (или) земельного участка в коттеджном посёлка автоматически порождает у последнего обязательства нести соответствующие расходы на содержание всей инфраструктуры посёлка без учёта объёма использования такого имущества и встречного предоставления со стороны ТСН (управляющей организации), даже в условиях отсутствия как права собственности жителей на поселковую инфраструктуру, так и соответствующей нормы закона, которая бы возлагала на них такие обязательства.
Нужно здесь отметить, названный выше довод нижестоящих судов не лишён основания и логики, ведь соответствующая инфраструктура создаётся застройщиком в интересах всех жителей посёлка, такое имущество необходимо для полноценной жизни в населённом пункте всего сообщества. Кроме того, возложение бремени несения расходов на содержание данного имущества только на собственников, которые ими фактически пользуются, приведёт к неразумно высокому размеру платы в пользу ТСН, что ляжет на плечи частных домохозяйств, а также в целом не будет способствовать возникновению интереса у застройщиков обеспечивать и развивать дополнительную инфраструктуру (спортивные площадки, общие зоны отдыха, пляж, парки).
В силу вышеизложенного, для разрешения названных в настоящей статье проблем и преодоления правового пробела в этой отрасли отношений необходимо ввести в Гражданский и Жилищный кодекс институт аналогичный единому недвижимому комплексу с детальным описанием правовой судьбы общепоселковой инфраструктуры после завершения проекта застройщиком, порядка и оснований несения расходов на его содержание со стороны собственников-жителей населённого пункта. Или, если решать этот вопрос через институты публичного права, то целесообразно предусмотреть в муниципальном и земельном законодательстве обязанность застройщика после завершения проекта передавать объекты общепоселковой инфраструктуры в собственность муниципального образования, которое за счёт муниципального бюджета будет нести расходы на содержание данного имущества в интересах каждого жителя коттеджного посёлка, учитывая, что коттеджные посёлки, как правило, согласно документам о планировке новых территории входят в состав постоянно действующих населённых пунктов и юридически являются составной частью муниципальных образований. При этом есть большая вероятность того, что публичные органы власти в ответ потребуют у жителей снести ограждение (шлагбаумы) в месте въезда в коттеджный посёлок, поскольку он входит в границы муниципального образования. А как показывает практика и гражданский оборот, такие населённые пункты прежде всего ценны именно своей «закрытостью», обособленностью от других посёлков и ограничением (контролем) въезда на его территорию.