что относится к нежилому помещению в частном доме

Все, что нужно знать о правовом статусе жилого и нежилого помещения, а также о переводе одного вида в другой

Законодательство нашей страны на сегодняшний день не достаточно четко и всесторонне регулирует ряд вопросов, связанный с правовом статусом недвижимости. Существует несколько различным позиций по данной теме. Даже первоисточники могут ответить далеко не на все возникшие вопросы. Чтобы избежать путаницы, давайте разберемся, что же с правовой точки зрения представляют собой объекты жилой и нежилой недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Определение, понятие и классификация жилых и нежилых объектов недвижимости: что это такое?

Одним из основных понятий в данной сфере является определение «недвижимое имущество». Часть 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ относит к недвижимому имуществу земельные участки, участки недр и все, что неразрывно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без ущерба для них не представляется возможным. Данная норма относит сюда в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Открытым остается понятие термина «строение». Анализируя в совокупности нормативную базу, регулирующую взаимодействие данных терминов «здание» и «сооружение» термину «строение» можно охарактеризовать следующим образом:

Все объекты данного вида недвижимости можно классифицировать по нескольким основаниям (Таблица № 1).

Таблица №1:

Объекты данного вида недвижимости обладают также рядом определённых признаков (Таблица № 2).

Таблица № 2:

Общие признаки для обоих типов помещений:

Можно ли изменить назначение дома?

Согласно п. 2 ст. 671 и п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а их использование в других целях (например, под офис) допускается только после перевода последних в статус «нежилое» с соблюдением определённой процедуры. Однако здесь есть свои исключения.

Так, адвокат на основании п. 6, 7 ст. 21 Федерального закона № 63-ФЗ «Об Адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» может использовать для оказания своих услуг жилое помещение, которое находится в его собственности, либо в собственности членов его семьи.

Однако это единичный случай. Арбитражная практика в основном запрещает использование жилого помещения не по прямому назначению. Таким образом, законом практически полностью исключаются случаи, когда жилое здание может иметь нежилое назначение.

Какие помещения нельзя использовать в качестве фонда жилья?

С точки зрения закона, возникновение правового статуса жилого помещения в нежилом доме исключается. Согласно правового определения термина «жилое помещение», одним из его непосредственных признаков является наличие проживающих на его площади зарегистрированных граждан. Нежилая недвижимость же, напротив, не может законно признаваться местом жительства. Поэтому и прописаться там по закону невозможно. Это будет главным отличием нежилого фонда от жилого.

Данное правило установлено Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713. Однако если гражданин самовольно занял нежилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности, с целью проживания, выселить его оттуда никто не вправе, однако в этом случае может быть наложена административная ответственность за отсутствие регистрации. На сегодняшний день законом не предусмотрен статус жилого помещения в нежилом здании.

Допустимо ли отличие между наименованием сооружения и его применением?

На практике возможна ситуация, когда часть строения имеет нежилое назначение. Бары, магазины, парикмахерские и кафе, расположенные на первых и цокольных этажах домов имеют исключительно коммерческое назначение. Таким образом, они не могут носить статус «жилое помещение».

Согласно положениям ст. 22 Жилищного кодекса РФ наличие нежилого помещения в жилом здании возможно при соблюдении следующим условий:

Также необходимо будет организовать общее собрание собственников, а также получить поддержку жильцов ближайших к нежилому помещению квартир. Данная норма установлена федеральными законом от 29 мая 2019 г. № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации».

Общее число голосов «за изменение правового статуса помещения» на собрании должно быть больше половины Законом разрешено наличие нежилого помещения в жилом фонде, но с соблюдением определённых условий.

Разница объектов: чем отличаются основные характеристики?

Для того, чтобы было легче разобраться в отличиях, представим их в виде таблицы (Таблица № 3).

Таблица № 3:

Мы рассмотрели основные особенности правового статуса жилых и нежилых объектов недвижимости. Ряд вопросов и по сей день остается неурегулированным, однако законодательство в жилищной сфере является одним из самых прогрессивных и продолжает активно развиваться.

Источник

Помещения жилые и нежилые: что это такое и для каких целях подходят? Разбираемся с умом

Жилье и нежилые помещения по законодательным нормам являются недвижимой собственностью и фигурируют в качестве объектов гражданского права, а жилище относится еще и к жилищной отрасли права. Их признаки, особенности, цели и виды использования отличают одну категорию недвижимости от другой.

Из нашего материала вы узнаете о том, в чем разница между этими видами помещений, а также какие права имеют собственники коммерческих площадей.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Определение понятий: что это такое?

Жилища: особенно важной разновидностью недвижимости, обеспечивающей жилищные интересы россиян, выступает именно жилье.

Формулировка категории дана в действующих законодательных актах:

Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений

Жилище – это изолированная часть здания, относящаяся к недвижимой собственности и обеспечивающее условия для круглогодичного постоянного проживания в нем людей. Непременные условия для расценивания помещения в качестве жилища – соответствие санитарным, градостроительным, техническим и противопожарным нормам, необходимым для комфортного и безопасного обитания граждан.

Нежилые помещения — это помещения, принадлежащие к нежилому фонду и используемые для обеспечения культурных, торговых, лечебных, бытовых или административных целей. Такие пространства входят в состав зданий (жилых или нежилых), но как места жительства такие объекты не используются.

В чем различия?

Разница между помещениями жилого и нежилого фондов заключается в предназначении объектов недвижимости. Жилые помещения используются как места постоянного жительства в отличие от нежилых, предназначенных для коммерческих целей, применения в качестве мест складирования материалов и товаров, расположения торговых, административных и общественных организаций.

Жилище – квартира, часть домовладения или частный дом, ввиду его главного предназначения, должно располагаться в жилой зоне, иметь хорошее техническое состояние. Строительные конструкции должны обеспечивать несущую способность для безопасности постоянно находящихся в жилье людей, не иметь разрушений и повреждений.

Признаки, характерные для каждой из категорий

Итак, что такое основные признаки, позволяющие разграничивать их между собой, и каковы они.

Жилища характеризуются особенностями, которые обеспечивают возможность нормальной жизни в данных объектах:

Классификация жилья позволяет разделить его на места постоянного и эпизодического (непостоянного) использования в качестве места обитания. К первой разновидности причисляются жилища, являющиеся государственной (муниципальной) собственностью, а также принадлежащие гражданам или входящие в ЖСК или ЖК.

Вторая категория представлена наемными помещениями, объектами субаренды, общежитиями, служебным жильем, которое необходимо через время освободить.

Нежилые встроенно-пристроенные части жилых зданий или элементы нежилых комплексов характеризуются:

Так же, как и жилище, нежилые помещения нужно регистрировать как недвижимую собственность. Такая недвижимость предполагает возможность ее использования либо в качестве отдельного объекта, либо – для обеспечения вспомогательных нужд основного. Категорию основного нежилого пространства, например для поликлиники, составляют врачебные и диагностические кабинеты, хим- и баклаборатории, кабинеты физпроцедур.

Обслуживают главные функции поликлиники вспомогательные пространства гардероба, коридоров, туалетных комнат, вестибюля и пр. В арендованных помещениях заведения функционируют другие вспомогательные изолированные площади, назначение которых отличается от основного направления всего нежилого объекта. Это – обустроенные по договору торговые павильоны, аптеки и другие пространства.

Из чего складывается общая площадь для обоих видов недвижимости?

Площадь является основным параметром для осуществления техинвентаризации и статистического учета обоих видов недвижимости в Российской Федерации. Расчеты за потребление коммунальных услуг, наем жилища, производство ремонтных работ выполняются также, исходя из величины данного показателя.

Инструкцией об осуществлении учетных операций по объектам жилфонда России (Приказ Минземстроя России №37, датированный 04.08.1998) регламентировано следующее:

Расчетные параметры помещений определяются измерениями и учитываются до одного десятичного знака. Оплата услуг коммунальных служб для нежилых помещений, с зарегистрированными на определенное лицо правами собственности, производится на тех же основаниях, что и для жилых. Определяющим, при этом, является их общая площадь с включением лоджий, террас, балконов.

Показатель определяется суммированием квадратуры всех помещений, являющихся единым целым. При обсчете применяются индексы понижения площади: для террас и балконных пространств – 0,3, и 0,5 – для лоджий. Результаты измерений, произведенные по внутренней поверхности внешних несущих стен, ложатся в основу расчета.

Что относят к вспомогательной площади на объектах?

Вспомогательная (подсобная, нежилая) площадь в частном доме складывается из квадратуры туалетной и ванной комнат, кладовой, коридоров, кухонного помещения. Такие же части пространства относятся к нежилым и в квартире. Использование нежилой площади продиктовано необходимостью обеспечения реального круглогодичного обитания людей в таком жилище. Неотапливаемые площади гаража, подвального помещения, чердака частного дома к этой категории не относятся.

К таковым понятиям, регламентированным Правилами содержания объектов недвижимости (Постановление Правительства России от 13 августа 2006 года, №491), относятся лестницы и площадки на них, шахты лифтов, места для хранения колясок, велосипедов, техэтажи и техподвалы.

Нежилая площадь многоквартирного дома определяется суммированием квадратуры встроенных нежилых помещений с расположенными в них коммерческими объектами, являющимися его частью. Подсчет площадей магазинов, аптек, предприятий ресторанного бизнеса, банков, спортзалов осуществляется по общим правилам при условии, что их высота – не менее 1,8 метра.

Собственники: разница в правах и обязанностях

Владельцы помещений, относящихся к жилому и к нежилому фонду, имеют аналогичные юридические обязанности и права, обоснованные законодательными нормами. Для собственников жилья эти категории наиболее полно раскрыты в статье 30 главы 5 ЖК (Жилищного кодекса) России, где указывается:

Владелец офиса, как правило, не пользуется мусоропроводом или лифтом, но вносить ежемесячную плату на его содержание он обязан соответственно заключенному с ТСЖ договору. Не только обязанности, но и права распространяются на собственника нежилой недвижимости. Так, он может участвовать в общих собраниях, выбирать управляющую компанию, решать вопросы проведения ремонтов и пр.

Такой собственник имеет право заключить индивидуальный договор с ресурсоснабжающими предприятиями, но может получать воду, газ, отопление или электроэнергию по соглашению с ТСЖ.

Целевое предназначение жилья и нежилых частей зданий учитывается на стадии проектирования в проектно-сметной документации. В проекте рассчитываются и закрепляются возможности реализации функций разных видов помещений.

Источник

Понятие и виды жилых помещений

В качестве объекта всех жилищных прав ЖК РФ называет жилое помещение.

Законодатель использует это понятие в нескольких значениях

В соответствии со ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Из определения можно выделить три основных отличительных признака жилого помещения:

— изолированность (законодатель не расшифровывает);

— отнесение к недвижимому имуществу;

— пригодность для постоянного проживания

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены в Постановлении Правительства РФ, а именно от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащем сносу или реконструкции»

Жилые дома независимо от группы их капитальности относятся к категории непригодных для постоянного проживания с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарных требований.

Виды жилых помещений определены в ст. 16 ЖК РФ:

(п.2-4) названы их отличительные признаки

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат. А также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых или иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых или иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Особо следует обратить внимание, что комната может быть только жилой, для мест вспомогательного пользования этот термин законодателем не употребляется

Многоквартирный дом, судя по закрепленным в законе признакам видов жилого помещения, не относится к жилым помещениям.

Любое жилое помещение имеет определенные потребительские характеристики, которые в ряде случаев приобретают юридическое значение: размер, благоустроенность, место положения.

Размер жилого помещения характеризуется тремя показателями: общей, жилой площадью (переход на нормативы, измеряемые в общей площади) и площадью балконов, лоджий, веранд и террас. Новым является порядок определения общей площади жилого помещения, которая состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (что привело к необходимости нового оформления технических и правоустанавливающих документов)

Понятие жилой площади в ЖК РФ не раскрывается, хотя ряд норм продолжают измеряться именно в жилой площади. Исходя из того, что комнатой признается место непосредственного проживания, под жилой площадью будет пониматься сумма площадей комнат.

В ст. 17 ЖК РФ определено назначение жилого помещения, а точнее то, каким образом оно должно фактически использоваться

Необходимо использовать эту статью в совокупности с положениями ГК РФ (ст.288)

Жилое помещение предназначено для проживания граждан, размещение промышленных производств в жилых помещениях не допускается, а размещение иных организаций, не связанных с промышленным производством, возможно только после перевода жилого помещения в статус нежилое. Формулировка ч.3 ст. 17 является неудачной и допускает размещение в нежилых помещениях многоквартирного дома промышленных производств.

В отличие от ГК РФ ЖК РФ расширяет границы возможного использования жилых помещений, допуская использование жилого помещения для профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами при условии, если это не нарушает права и законные интересы других граждан и требований к жилому помещению.

Кроме понятия «жилое помещение» существует понятие «жилище». Это более широкое понятие. Такое отношение к понятию «жилище» выработано и в практике Европейского Суда по правам человека, который неоднократно давал толкование этого понятия при рассмотрении жалоб граждан на нарушение «неприкосновенности» жилища.. Так, Суд признает «жилищем» и строения, предназначенные для временного проживания, но не признает таковым незастроенный земельный участок, пусть даже и предназначенный для этих целей. (постановление от 28.11.1997 по делу Ментеш против Турции; от 18.12.1996 по делу Лонзиду против Турции // Обзор «содержание понятия «жилище» в практике Европейского Суда по правам человека» Вып. 89, 2005)

Источник

Что вы можете, должны и за что отвечаете как собственник нежилого помещения

Адвокат Антонов А.П.

Вы вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим помещением. Главная ваша обязанность — содержать его, в частности оплачивать коммунальные услуги, обеспечивать его безопасное состояние. Если вы не будете этого делать, вас могут привлечь к административной или гражданско-правовой ответственности. Например, взыщут ущерб, причиненный соседям, если из-за вас в помещении произошел пожар.
Конкретный перечень прав и обязанностей зависит от того, где находится ваше помещение — в многоквартирном доме или нежилом здании. Например, в многоквартирном доме не нужно платить налог за землю под домом.

1. Права собственника нежилого помещения
Как и у каждого собственника, у вас есть права владения, пользования и распоряжения имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ).
Также у вас есть право получить выплату, если для государственных или муниципальных нужд изымают земельный участок под зданием, в котором находится ваше помещение (Определение Верховного Суда РФ от 20.11.2018 по делу N 309-КГ18-13252, А50-28633/2017).
Кроме того, объем ваших прав зависит в том числе от того, где расположено ваше нежилое помещение — в многоквартирном доме или нежилом здании.
Если помещение расположено в многоквартирном доме, вы обладаете большинством прав и обязанностей, которые есть у собственников квартир этого дома. Вы можете, например:
пользоваться общим имуществом многоквартирного дома: коридорами, лифтами и т.п. (ч. 1, 2 ст. 36 ЖК РФ). Однако использовать его единолично вы не вправе без согласия других сособственников. Например, размещать на общем имуществе многоквартирного дома личное оборудование (п. 26 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2021));
пользоваться правами потребителя коммунальных услуг. Например, требовать от исполнителя провести проверку качества предоставляемых коммунальных услуг (п. п. 2, 33 Правил предоставления коммунальных услуг);
участвовать в общих собраниях собственников помещений. Например, чтобы выбрать способ управления многоквартирным домом, утвердить размеры некоторых взносов (ч. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ).
Если помещение расположено в нежилом здании, вы вправе в том числе:
купить или арендовать государственную или муниципальную землю под ним без проведения торгов (пп. 6 п. 2 ст. 39.3, пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ);
использовать общее имущество здания в том же порядке, какой ГК РФ устанавливает для участников долевой собственности и для собственников квартир в многоквартирном доме (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).

2. Обязанности собственника нежилого помещения
У вас есть общая для всех собственников обязанность — нести бремя содержания своего имущества (ст. 210 ГК РФ).
Конкретный перечень обязанностей отличается в зависимости от того, где расположено ваше помещение — в многоквартирном доме или в нежилом здании.
В многоквартирном доме вы обязаны, в частности:
заключать прямые договоры на поставку коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями (п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг). То есть вы не можете оплачивать коммунальные услуги ТСЖ или управляющей компании.
Если такого договора нет, вам могут определить объем потребления как при самовольном пользовании (п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг). Как правило, это гораздо дороже, чем если бы вы платили согласно приборам учета;
нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, в частности платить взносы на его капитальный ремонт (ч. 1 ст. 39, ч. 1 ст. 169 ЖК РФ).
При этом за земельный участок, входящий в состав общего имущества, земельный налог платить не нужно (пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ);
привести помещение в прежнее состояние, если была незаконная перепланировка (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

В нежилом здании вы, в частности, обязаны:
оплачивать коммунальные услуги (ст. 210, п. 1 ст. 539, ст. 548 ГК РФ). Причем вы должны оплачивать их, даже если сдали помещение в аренду, но арендатор не заключил договор с ресурсоснабжающей организацией (см. Позицию ВС РФ);
нести расходы по содержанию общего имущества здания (ст. 249 ГК РФ). В частности, вам придется платить налог или арендную плату за земельный участок, который занят зданием и необходим для его использования (пп. 7 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 65 ЗК РФ).

3. Ответственность собственника нежилого помещения
Если вы не выполняете или ненадлежащим образом выполняете обязанности собственника помещения, вас могут привлечь:
1) к административной ответственности. В частности, за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации общественных помещений (ст. 6.4 КоАП РФ). Например, если в своих торговых помещениях вы не проводите ежедневную уборку (п. 10.1 СП 2.3.6.3668-20);
2) к гражданско-правовой ответственности. В частности, с вас могут взыскать:
убытки, если из-за ненадлежащего содержания помещения был причинен ущерб третьим лицам. Например, были залиты соседние помещения (ст. ст. 15, 1064 ГК РФ);
штрафные санкции за просрочку оплаты коммунальных услуг. Например, при несвоевременной оплате водоснабжения вы обязаны оплатить пени в размере 1/130 ставки рефинансирования Банка России от суммы долга за каждый день просрочки (п. 30 Правил холодного водоснабжения и водоотведения).
В некоторых ситуациях возможна уголовная ответственность, однако к ней могут привлечь только вменяемое физическое лицо, достигшее определенного возраста (ст. 19 УК РФ). Например, руководителя организации, если он систематически предоставлял помещения для незаконных организации и (или) проведения азартных игр (ст. 171.2 УК РФ).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.

Остались вопросы к адвокату?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Источник