Что такое оопт в строительстве
Разъяснения по вопросу выдачи разрешения на строительство на территории ООПТ федерального значения
На основании постановления Правительства Российской Федерации от 29 мая 2008 г. № 404 «О Министерстве природных ресурсов и экологии Российской Федерации» Минприроды России осуществляет государственное управление в области организации и функционировании ООПТ федерального значения.
Согласно пункту 1 статьи 12 Федерального закона № 33-ФЗ национальные парки относятся к ООПТ федерального значения.
В соответствии с пунктом 6 части 5 статьи 51 Градостроительного кодекса перед началом проведения работ по строительству, реконструкции объектов капитального строительства на территории национального парка необходимо получить разрешение на строительство в Минприроды России.
Кроме того, согласно пункту 7.2 статьи 11 Федерального закона от 23 ноября 1995 г. № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе» проектная документация объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять в границах ООПТ федерального значения подлежит государственной экологической экспертизе федерального уровня.
Обращаем внимание, что до получения разрешения на строительство необходимо согласовать вопросы социально-экономической деятельности хозяйствующего субъекта с Минприроды России в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 15 Федерального закона № 33-ФЗ.
Для принятия решения о согласовании социально-экономической деятельности на территории национального парка хозяйствующие субъекты должны представить в Минприроды России:
— копии правоустанавливающих документов и (или) выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок, объектах капитального строительства, расположенных на указанном земельном участке (при их наличии);
— информацию относительно видов предполагаемой (осуществляемой) на земельном участке деятельности;
— материалы, обосновывающие соблюдение установленного на территории национального парка режима особой охраны, разработанные согласно требованиям постановления Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»;
— материалы оценки воздействия на окружающую среду.
При этом строительство или реконструкция объекта ИЖС осуществляется на основании соответствующего уведомления, в порядке, установленном статьей 51.1 Градостроительного кодекса.
Форма уведомления о планируемом строительстве утверждена приказом Минстроя России от 19 сентября 2018 г. № 591/пр «Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома».
В случае, если строительство ИЖС предполагается на территории национального парка, то до направления уведомления о планируемом строительстве необходимо определить вид разрешенного использования земельного участка.
Для принятия решения о согласовании разрешенного использования земельного участка, в том числе для строительства объекта ИЖС на территории национального парка хозяйствующие субъекты должны представить в Минприроды России:
— копии правоустанавливающих документов и (или) выписку из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок, объектах капитального строительства, расположенных на указанном земельном участке (при их наличии);
— информацию относительно видов предполагаемой (осуществляемой) на земельном участке деятельности.
Заявление и документы в бумажном виде необходимо направить в Минприроды России по адресу: ул. Большая Грузинская, 4/6, г. Москва, 123995.
Природоохранные зоны: законодательство и ограничения по строительству
Определение, ограничения и возможное использование природоохранных зон регламентируется ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» с принятыми 16 июля 2019 г. изменениями и дополнениями. Согласно действующего нормативного акта, к этой категории относятся земельные и водные участки и воздушное пространство над ними, где расположены объекты с особым культурным, рекреационным, научным или оздоровительным значением.
Категории особо охраняемых объектов и зон
В зависимости от назначения и важности для государства все объекты делятся на несколько категорий (Ст. 94, глава XXVII Земельного Кодекса РФ).
1. Особо охраняемые территории. Включаются земли курортов и историко-культурного значения, природоохранные и рекреационные территории. Порядок перевода в статус таких земель определен Правительством на основе действующих ФЗ. Использование их в других целях строго ограничивается или полностью запрещается ЗК РФ. Это объекты общенационального значения, могут находиться в муниципальной или государственной собственности. В исключительных случаях допускается включение в такие территории земель, находящихся в собственности физических и юридических лиц.
2. Земли природоохранного значения. Имеют не столь жесткие ограничения, как вышеописанные. К ним относится водоохранные территории водоемов и рек, районы нерестилищ рыб, леса с защитными функциями, пастбища и противоэрозионные полосы.
3. Рекреационные земли – участки, предназначенные для отдыха, туризма или спортивных занятий. На них строятся базы отдыха, спортивные сооружения, пансионаты, кемпинги, парки и лесопарки. Особый правовой режим пользования запрещает их выкупать, изымать и продавать. Использование может делаться лишь по согласию собственников или землепользователей, допускается на основе сервитутов. Законодательство запрещает строительство любых объектов, не отвечающих целевому первоначальному назначению.
4. Историко-культурные зоны. К ним относятся некоторые кладбища, земли под памятниками и архитектурными зданиями, объекты археологического значения. В зависимости от расположения и конкретного назначения могут разрешаться отдельные виды производства строительных работ, сельскохозяйственная деятельность запрещается.
5. Особо ценные земельные участки. На их собственников возлагаются обязанности по их поддержанию в первозданном виде, сведения обязательно указываются в земельном кадастре и при регистрации прав на недвижимость. К ним относятся редкие природные ландшафты, геологические образования, ареалы обитания животных или растений из Красной книги РФ.
6. Земли лесного и водного фонда. Используют для восстановления вырубленных или уничтоженных пожарами лесов, для строительства гидротехнических сооружений, Обеспечивающих питьевой водой населенные пункты. Правовые отношения регулируются профильными постановлениями, соответствующими кодексами и нормативными актами.
Порядок перевода природоохранных территорий в другую категорию прописан Федеральным законом и не может изменяться по решению местных органов или отдельных министерств.
Ограничения по строительству в природоохранных зонах
Каждый потенциальный застройщик должен понимать разницу между особо охраняемой природной территорией (ООПТ) и природоохранной зоной. В первой категорически запрещены все виды строительных работ, исключая необходимые случаи в целях государственной безопасности. Во втором случае перечень и жесткость ограничений зависит от степени защиты и технических характеристик возводимых объектов.
Природоохранные участки должны обозначаться специальными информационными табличками, устанавливают их владельцы, в том числе и физические и юридические лица. На них допускаются отдельные виды хозяйственной деятельности с учетом законодательных актов и решений органов местного самоуправления. Свои требования выдвигают Гражданский, Водный и Лесной кодексы РФ.
В большинстве случаев в этих пределах не запрещают проектирование, реконструкцию и строительство жилых и хозяйственных объектов при условии, что все они предусматривают наличие очистных и иных сооружений, обеспечивающих сохранность этих зон. Как обязательное условие нужно согласование с санитарно-эпидемиологическими службами.
Некоторые муниципальные советы устанавливают свои ограничения по ведению хозяйственной и иной деятельности в природоохранных зонах. Застройщики должны получать разрешения и от них, для этого требуется предоставить для ознакомления проект и всю документацию. При несоблюдении режимов поведения в таких зонах на застройщиков может подаваться иск в судебные инстанции, решение зависит от умения сторон доказывать свою правоту.
Встречаются случаи, когда местные власти выводят некоторые земельные участки из границ природоохранной зоны. Перед началом строительных работ застройщик должен самостоятельно проверить законность таких решений. Дело в том, что изменения границ зон можно делать только с согласования с федеральными организациями, при его отсутствии может быть возвращен первоначальный статус со всеми вытекающими ограничительными последствиями. Местные власти свои действия должны согласовывать с:
• соответствующим федеральным органом по охране окружающей среды;
• соответствующим федеральным органом в области государственной безопасности;
Согласованию с вышестоящими федеральными органами подлежат и решения местных исполкомов по созданию природоохранных зон. Муниципальным властям запрещено самовольно менять назначение земли в границах населенных пунктов.
Специфические ограничения в водоохранных зонах
Эти земли имеют большое влияние на санитарное состояние водных объектов общего пользования, в связи с этим облагаются более жесткими требованиями. На территории категорически запрещено применение стойких пестицидов и гербицидов, нельзя устраивать скотомогильники и кладбища, возводить объекты промышленного назначения.
Строительство жилых помещений разрешается в случаях:
• наличия полного комплекса очистных сооружений;
• соблюдения собственником недвижимости существующих санитарных норм;
• прохождение проектной документацией экологической экспертизы.
Потенциальным застройщикам необходимо знать, что природные водные объекты являются собственностью государства и должны гарантировать свободный доступ всех граждан РФ. Контроль выполнения требований осуществляется Росприроднадзором.
Государственный кадастр природоохранных зон
Документация должна отвечать действующим правилам и включать в себя данные о статусе территории, географическом положении, границах, режиме ограничений и т. д. Реестр создается в целях полного учета всех участков, оценки их состояния и контроля изменений, планирования перспектив развития.
Новые изменения в нормативных актах
В целях оптимизации законодательства и устранения искусственных препятствий строительству, Министерство природы разработало официальный документ, в котором существенно послаблены существующие ограничения. В настоящее время он на стадии согласования с федеральными органами, но есть большая надежда о положительном решении. Ведомство настаивает на выдаче разрешений на строительство не только религиозных, социальных и культурных сооружений, но и жилых зданий. Планируется корректировка следующих нормативов.
1. Порядок изменения буферных зон. Касается природных заповедников, министерство планирует уменьшить их до 15 км, а для федеральных природоохранных зон всего до 150 метров.
2. Правила пользования буферными зонами. Теперь предлагается разрешить в них сплошные рубки леса, строительство объектов религиозного, оздоровительного, спортивного и научного назначения. Не запрещается заниматься жилищным строительством с ограничением по высоте домов до 20 м, а плотность застройки земельного участка не может превышать 1% площади.
Кроме того, предполагается легализировать все ранее построенные объекты, расположенные в буферных зонах, но отвечающие современным требованиям. Ранее такие полномочия делегировались органам местного самоуправления, что часто провоцировало коррупционные действия чиновников различного ранга. Министерство надеется, что с принятием новых поправок существенно увеличится объем строительства в буферных зонах и при этом никакого негативного влияния на окружающую среду оказываться не будет.
Строительство на земле особо охраняемых природных территорий
Уважаемый Алексей! Доброго! В принципе, здесь надо смотреть как договор аренды, так и договор субаренды. Также имеют значение местные Правила землепользования и застройки и также надо изучать кадастровую выписку по ЗУ.
Если исходить просто из норм ГК РФ, ст.22 ЗК РФ, Классификатора (см. http://www.consultant.ru/cons/. ) — можно. ЛПХ:
Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше трех надземных этажей);
производство сельскохозяйственной продукции;
размещение гаража и иных вспомогательных сооружений;
содержание сельскохозяйственных животных
Но (. ) надо все смотреть, особенно по ограничениям по Вашему ЗУ (смотрим кадастровую выписку плюс договора).
И в любом случае, для строительства дома Вам надо будет получать градостроительный план плюс уведомлять о строительстве (подробно в ст.ст.51.1,57.3 ГрК РФ: http://www.consultant.ru/cons/. )
И в договоре аренды и в договоре субаренды: можно использовать в соответствии с его разрешенным использованием ( ЛПХ), производить улучшения земель с учетом экологических требований. Однако: «В зоне хозяйственного назначения 2 допускаются:… строительство, реконструкция, ремонт (по согласованию с Комплексом) и эксплуатация хозяйственных и жилых объектов для жизнедеятельности граждан, проживающих на землях населенных пунктов, а также на садовых (дачных) земельных участках, предоставленных до 18 августа 1996 г., за исключением зданий, строений и сооружений, предназначенных для функционирования объектов туристской индустрии; распашка земель; Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/71196030/53f89421bbdaf741eb2d1ecc4ddb4c33/#ixzz5f8KKCk8z
Уважаемый Алексей! В дополнение:
в силу п.4 ст.95 ЗК РФ
На землях государственных природных заповедников, в том числе биосферных, национальных парков, природных парков, государственных природных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, включающих в себя особо ценные экологические системы и объекты, ради сохранения которых создавалась особо охраняемая природная территория, запрещается деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов и объектов и не предусмотренная федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В пределах земель особо охраняемых природных территорий изменение целевого назначения земельных участков или прекращение прав на землю для нужд, противоречащих их целевому назначению, не допускается.
(в ред. Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ)
На специально выделенных земельных участках частичного хозяйственного использования в составе земель особо охраняемых природных территорий допускается ограничение хозяйственной и рекреационной деятельности в соответствии с установленным для них особым правовым режимом.
Национальный парк «Государственный комплекс „Завидово“
может быть и проблема. Повторю, надо все смотреть.
Уважаемый Алексей, здравствуйте!
Правовой статус (т.е. порядок и условия использования) земель особо охраняемых природных территорий раскрывается в статье 95 Земельного кодекса РФ.
В частности, на землях особо охраняемых природных территорий федерального значения запрещаются:
— предоставление земельных участков для ведения садоводства, огородничества, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;
— строительство и эксплуатация промышленных, хозяйственных и жилых объектов, не связанных с разрешенной на особо охраняемых природных территориях деятельностью в соответствии с федеральными законами;
Так как Завидово — это национальный парк, то согласно п. 3 ст.95 ЗК РФ на землях государственных природных заповедников, в том числе биосферных, национальных парков запрещается деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов и объектов и не предусмотренная федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В отдельных случаях допускается наличие в границах национальных парков земельных участков иных пользователей, а также собственников, деятельность которых не оказывает негативное воздействие на земли национальных парков и не нарушает режим использования земель государственных заповедников и национальных парков (п.6 ст.95 ЗК РФ)
Учитывая изложенные нормы, вероятность согласования строительства жилого дома на земле национального парка, я оцениваю как минимальную.
Но в любом случае, как указали коллеги, стоит выяснить этот вопрос в местной администрации. Возможно, все сомнения отпадут уже на этапе Вашего обращения в администрацию с заявлением о выдаче Вам градостроительного плана на земельный участок — если откажут, значит, по мнению администрации, данный участок не предполагает строительство.
Жилье в нацпарках можно узаконить
Почему это необходимо
Административная реорганизация земель привела к тому, что постройки сотен тысяч россиян оказались в границах национальных парков и других особо охраняемых природных территорий (ООПТ). Возникла правовая коллизия.
Это значит, что действуют определенные ограничения, хотя изначально поселения не создавались на землях ООПТ. К примеру, запрет на капитальное строительство, если это не связано с функционированием нацпарка, запрет на добычу подземной воды для питья, невозможность оформить участок в собственность.
В целом по России около 2 млн человек, по словам Дмитрия Кобылкина (бывшего главы Минприроды), не могут реализовать свои конституционные права. В стране 27 национальных парков, в которых располагаются 923 населенных пункта. В Тункинском нацпарке, в частности, их 35. Здесь проживает более 22 тысяч человек, сформировано около 14 тысяч земельных участков. Но почти 3 тысячи участков невозможно зарегистрировать из-за ограничений, связанных с установкой границ ООПТ.
В Калужской области у почти 8% территорий — статус (ООПТ). В «Угре» — 68 поселений, в Тарусском регионе — 21. Жесткий режим охраны в этих зонах ограничивает население в хозяйственной деятельности, социальных благах, в жилищном вопросе. То есть люди здесь не могут жить нормально, а власти — реализовывать социально-экономические программы.
Изменения приняты — ограничения сняты
В этом месяце депутаты Госдумы приняли в третьем чтении (окончательном) законопроект, позволяющий гражданам узаконить жилье на землях ООПТ. Документ касается изменений в Федеральном законе «Об особо охраняемых природных территориях». Снимается ограничение на передачу в собственность и оборот земель в населенных пунктах, которые входят в ООПТ. На участках можно будет строить дома, заниматься садоводством, развивать туризм. Но границы этих поселений должны быть внесены в ЕГРН. Конечно, все документы и проекты ПЗЗ (Правила землепользования и застройки) будут утверждаться в Министерстве природных ресурсов и экологии РФ.
И дом поднять, и огород разбить
Умар Рамазанов, директор ФГБУ «Заповедное Прибайкалье», отметил, что отныне гражданам будут предоставляться участки земли для постройки дома и гаража, ведения огородничества и садоводства, сельского хозяйства. Чиновник отметил и появившуюся возможность обеспечить местное население дровами при оплате минимальных лесных податей.
А еще отменена обязательная экологическая экспертиза на федеральном уровне в таких населенных пунктах. Как уточняют власти, школы, детсады и больницы будут строить «без бюрократии», появятся новые рабочие места. Разрешения на капстроительство начнут выдавать органы местного самоуправления. Рисков для окружающей среды, по мнению депутатов, нет.
Однако экологи так не думают. К примеру, земли Сочинского национального парка также могут застроить. Как рассказала Елена Зленко, сенатор, участки будут переданы в муниципальную или региональную собственность, а после — предоставить в собственность юридическим и физическим лицам (для ИЖС, огородничества и др.).
Но Юлия Набережная, член Всемирной комиссии по ООПТ в Северной Евразии, опасается, что под этим предлогом часть нацпарка будет отдана для строительства элитных коттеджей и отелей.
Риски покупки земельного участка. Строительство на особо охраняемой природной территории
Выбор земельного участка для строительства жилого дома с юридической точки зрения затруднен тем обстоятельством, что при этом недостаточно только проверить чистоту титула продавца на вещь, необходимо еще доподлинно установить режим использования участка в части существующих публичных ограничений.
Люди тянутся к природе, к красивым пейзажам и девственным лесам, но порой и не подозревают, что приобретение земельного участка может сопровождаться отсутствием возможности строительства на нем.
Особо охраняемые природные территории (сокращенно ООПТ), наверное, одно из самых коварных препятствий, которое может встретиться на пути у добросовестного застройщика.
Понятие ООПТ
В федеральном законе № 33 от 14.03.1995 г. «Об особо охраняемых природных территориях» под ООПТ понимаются:
ООПТ могут иметь федеральное, региональное или местное значение и находиться в ведении государственного или муниципального органа соответствующего уровня.
Учет ООПТ
Официального реестра всех ООПТ нет. Минприроды РФ ведет кадастр только федеральных природных территорий.
На настоящий момент самая полная информация о существующих в стране ООПТ всех уровней содержится на сайте oopt.aari.ru. На сайте имеется поиск по названию и по карте.
Согласно 33-ФЗ в действующей редакции, при принятии решения о создании ООПТ должны быть описаны ее границы с указанием координат характерных точек. В положении о конкретной особо охраняемой природной территории должны быть указаны основные виды разрешенного использования земельных участков, находящихся в ее границах. Подразумевается, что сведения о границах каждой ООПТ должны быть внесены в ЕГРН.
Режим ограничений
Необходимо отметить, что Законом об ООПТ не предусмотрено изъятие в государственную/муниципальную собственность земельных участков, принадлежащих физическим и юридическим лицам. Однако частный собственник, земельный участок которого оказался в границах ООПТ, сталкивается с полным или частичным его изъятием из хозяйственного использования. Очевидно, что перед приобретением такого участка стоит внимательно ознакомиться с существующими ограничениями по его использованию, но главное – необходимо иметь информацию о том, что он находится на территории ООПТ.
С последним часто возникают проблемы. Дело в том, что начали создаваться территории с особым режимом охраны еще в прошлом веке, и при их создании границы описывались текстуально и не всегда определенно. И конечно же, не о всех ООПТ найдутся соответствующие сведения в ЕГРН.
Приведу пример. Законом Волгоградской области от 17.04.1998 года территория Волго-Ахтубинской поймы была признана особо охраняемой природной территорией регионального значения – природным парком. Границы парка были описаны следующим образом: «под Волго-Ахтубинской поймой понимается часть территории Волгоградской области, ограниченной правым берегом реки Волги, левым берегом рукава «Ахтуба» и административной границей между Волгоградской и Астраханской областями. Только в 2010 году администрация Волгоградской области утвердила положение, где имелось более детальное описание границ природного парка. Ну а еще через 6 лет границы данной ООПТ появились в ГКН и стали общедоступны. А в 2012 году на территории парка началось строительство коттеджного поселка «Белая дача». Потенциальные покупатели строящегося жилья проверяли договоры с кооперативом с участием юристов, которые не нашли подвоха в сделке. В 2016 году 30 семей собственников получили иски прокуратуры о сносе домов».
И подобных случаев в судебной практике большое количество. Самое интересное, что в ряде случаев местная администрация находилась в неведении относительно правового режима подконтрольных ей земель и добросовестно выдавала гражданам разрешения на строительство, не обладая соответствующими полномочиями.
К примеру, в Архангельской области прокурор подал ряд исков в Плесецкий районный суд о признании недействительными разрешений на строительство выданных собственникам земельных участков, находящихся на территории национального парка «Кенозерский». То же произошло и в городе Луга Ленинградской области, где были признаны недействительными разрешения на строительство на территории государственного природного заказника «Череменецкий». При этом земельные участки имели категорию «земли населенных пунктов» и вид разрешенного использования «для ИЖС».
Анализ судебной практики приводит к выводу о неоднозначной позиции судов по вопросу, допускается ли строительство на земельном участке в границах населенного пункта, но на территории ООПТ. Дело в том, что земельный участок не может одновременно иметь категорию «земли особо охраняемых территорий и объектов», частным случаем которой является ООПТ, и в то же время находиться в границах населенного пункта, где могут быть только участки категории «земли населенных пунктов».
И в практике встречаются попытки включить земельный участок в границы населенного пункта, целью которых, по всей видимости, является вывод земель из-под режима ООПТ. Такие попытки, если они не сопровождаются проведением экологической экспертизы, оканчиваются провалом. Суды отменяют незаконные постановления органов исполнительной власти или решения об утверждении/изменении генерального плана.
Примеры тому можно найти в Ярославской, Нижегородской, Тверской и Московской областях. Однако стоит отметить, что включение земельного участка в границы населенного пункта автоматически не должно прекращать действие ограничений по его использованию, поскольку более логичным будет установление предусмотренной ч. 10 ст. 85 Земельного кодекса РФ зоны особо охраняемой территории в составе населенного пункта.
В любом случае, согласно ч. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, градостроительный регламент для земель особо охраняемых природных территорий не устанавливается. Следовательно, наличие правил землепользования и застройки, принятых в отношении такого участка, будет вступать в прямую конкуренцию с режимом его использования, установленным положением об ООПТ.
В 2015 году Конституционный суд РФ в своем определении № 2742-О, сославшись на подпункт «д» п. 2 и пп. «д» п. 1 ст. 15 Закона об ООПТ, применительно к национальным паркам указал на то, что на его территории законом допускается строительство, связанное с обеспечением функционирования населенных пунктов. Для этой цели выделяется зона хозяйственного назначения, где допускается деятельность, направленная на обеспечение жизнедеятельности граждан, проживающих на территории парка.
Именно на данное определение ссылается Вологодский областной суд, допустивший возможность строительства жилых домов на территории города Кириллов в пределах зоны хозяйственного назначения национального парка «Русский север». Однако это пока единственный найденный мною в судебной практике случай, похожий на исключение из правила. Буду признателен, если читатель, которому известны подобные случаи, поведает о них.
Какой же вывод можно сделать из вышеизложенного? Думаю, что не будет лишним при покупке участка под строительство удостовериться в том, что он не находится на территории ООПТ. Такой риск, хоть он и небольшой, но существует.