Что такое последующая ипотека
Что такое последующая ипотека
Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.
Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.
3. Последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору.
(в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.
4. Правила пунктов 2 и 3 настоящей статьи не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.
5. Заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается.
Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается
Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается
ГАРАНТ:
См. комментарии к статье 43 настоящего Федерального закона
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ в пункт 1 статьи 43 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки.
2. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.
Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.
Информация об изменениях:
3. Последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору.
Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.
4. Правила пунктов 2 и 3 настоящей статьи не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.
5. Заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается.
Глава VII. Последующая ипотека (ст. 43-46)
Глава VII. Последующая ипотека (ст. 43-46)
Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.
Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.
Невыполнение залогодателем этой обязанности дает залогодержателю по последующему договору право потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков, если не будет доказано, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках на основании статьи 26 настоящего Федерального закона из данных об их государственной регистрации.
Государственная регистрация последующей ипотеки осуществляется с соблюдением правил главы IV настоящего Федерального закона.
В последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества.
Отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи обо всех предшествующих ипотеках того же имущества.
Статья 46. Удовлетворение требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам
Последующая ипотека – что это и условия заключения
Понятие последующей ипотеки не так часто встречается в банковском кредитовании. Иногда и сотрудники банка не могут достоверно ответить, что это такое и при каких сделках применяется. В то же время договор последующей ипотеки – важное условие кредита на рефинансирование жилищного займа, столь востребованного сейчас. Каковы условия заключения последующей ипотеки, и в каких случаях она оформляется, расскажем в нашей статье.
В каких случаях оформляется последующая ипотека
Оформить последующий залог ипотеки разрешается не только в пользу иной кредитной организации, но и той же самой. К примеру, некоторые банки рефинансируют собственные ипотечные займы.
Возможны два случая, когда оформляется последующий залог недвижимости:
Законодательство позволяет обременить один объект недвижимости по нескольким банковским обязательствам. Тогда и составляется договор последующего залога (скачать образец в word). Ограничения прописываются первичным залогодержателем в собственном ипотечном документе. К примеру, текст может содержать следующие пояснения относительно согласия банка на последующую ипотеку:
Чаще всего встречается первый вариант, когда кредитор запрещает оформлять последующий залог имущества. Чтобы узнать условия, установленные своим банком, загляните в текст кредитного или ипотечного договора (если закладывали имеющуюся собственность). В этом случае повторное обременение невозможно ни при каких условиях.
Если заемщик и вторичный залогодержатель проигнорируют тот пункт, что последующая ипотека не допускается, сделка будет признана незаконной. В некоторых случаях причастные лица могут быть даже привлечены к ответственности согласно действующему законодательству. Но порядочные банки так никогда не поступят, поэтому лучше обращаться в серьезные кредитные учреждения.
Правомерная последующая ипотека в силу закона может быть оформлена только при наличии согласия первичного залогодержателя. В том числе, когда им установлены определенные условия совершения сделки.
Договор последующей ипотеки
Образец договора последующей ипотеки вы можете прочитать заранее, попросив его у ипотечного менеджера, ведущего вашу сделку. При необходимости покажите документ юристу, хотя, как правило, никакие поправки внести в него не разрешают. Однако специалист сможет подсказать, какие риски могут возникнуть у вас при подписании данного договора.
Обязательные пункты в тексте документа:
Составлением документа занимается банк, в котором вы получаете новый кредит. Обычно он оформляется по определенному шаблону. Если все условия понятны, вы с ними согласны, подпишите договор и передайте на государственную регистрацию последующей ипотеки (102-ФЗ, ст. 45 (скачать)). После этого у банка появляется право требовать оформление залога в свою пользу, а у заемщика – обязательство по выплате нового долга.
Процесс оформления последующей ипотеки
Первым делом вам нужно получить в обоих банках согласие на последующую ипотеку с учетом выбранной кредитной программы. Если по займам на рефинансирование процедура уже отлажена, то другие виды кредитов могут вообще не предполагать последующего залога (102-ФЗ, ст. 44 (скачать)). Этот вопрос следует уточнить в банке, где вы желаете оформить новую ссуду.
Как проводится сделка с последующей ипотекой недвижимости:
Если заемщик состоит в браке, дополнительно потребуется согласие супруга на оформление ипотеки. Дело в том, что не только их имущество, но и долги являются совместными.
Обратите внимание, что справка о согласии на последующую ипотеку от первого банка – это обязательный документ. Он прикладывается к пакету бумаг и является подтверждением правомерности сделки. Образец согласия на последующую ипотеку следует взять в организации, где вы оформляете новый кредит. По условиям кредитования документ может содержать различные сведения. Обычно требуется указать реквизиты ипотечного договора, характеристики залога, сумму задолженности на данный момент, наличие просроченного долга и качество погашения.
Если в тексте кредитной документации по первичной ипотеке нет ограничений насчет последующего залога, следует подойти в отделение банка и заказать разрешение на сделку. При этом у залогодержателя есть полное право отказаться выдать вам такую справку. Как правило, она составляется юридическим отделом, который может усмотреть в последующей ипотеке определенные риски.
В таком случае вам должны выдать письменный ответ с обоснованием решения. Вероятно, есть определенные законодательные ограничения, которые позволяют первичному кредитору отказать. Но обычно банки не препятствуют рефинансированию задолженности в другой организации.
Как происходит взыскание при последующей ипотеке
В законодательстве есть прямое указание на то, что первичный залогодержатель имеет право первоочередного требования при судебном взыскании (102-ФЗ, ст. 46 (скачать)). Оно устанавливается на основании имеющихся записей в Росреестре. Вырученными от продажи средствами нужно закрыть все кредитные обязательства, связанные с данным объектом залога.
К примеру, человек заложил квартиру по двум кредитам, но перестал платить последний из них. Банк обращается в суд, чтобы обязать должника к погашению долга. При положительном судебном решении полученные от реализации недвижимости средства сначала пойдут на оплату первичной ипотеки, а потом уже на другие.
Аналогичным образом сложится ситуация, когда взыскателем выступает первичный залогодержатель. Он получит полную сумму компенсации по просроченной задолженности. При этом вполне вероятно, что на погашение вторичного кредита может ничего не остаться. Таким образом, кредитор, согласившийся выдать деньги с последующей ипотекой, оказывается в худшем положении.
Что такое последующая ипотека?
Последующая ипотека — это предоставление кредита под залог имущества, которое на данный момент уже является объектом залога по другому кредиту. Например, когда заемщик приобретает квартиру по ипотеке и впоследствии использует эту же квартиру в качестве залога для получения потребительского кредита. Для чего нужна последующая ипотека? Каким законодательным актом она регламентируется? В каких случаях не разрешается последующая ипотека? Как будут удовлетворяться требования залогодержателей, если заемщик вдруг откажется выплачивать кредит? Дадим ответы на эти вопросы в данной статье.
Основы правоотношений
По сути, последующая ипотека — это обычный кредит, предоставляемый гражданину. Заемщик может воспользоваться займом в любых, необходимых ему целях. Единственное отличие последующей ипотеки от обычного кредитования в том, что здесь заемщик закладывает в банк объект недвижимости, который уже заложен в другой (или той же самой) кредитной организации по другому кредитному договору. Возможность существования такой ипотеки указана в 1 пункте статьи 43 Федерального закона №102 от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Но 2 пункт этой же статьи гласит, что такой займ возможен лишь в том случае, если залогодержатель по первоначальному кредиту (предшествующей ипотеке) не запрещает таковую возможность условиями предоставления кредита.
По умолчанию, если в условиях кредитования не содержится информации о последующей ипотеке, она разрешена. То есть, первоначальный залогодержатель может запретить ее, только включив соответствующий пункт в договор о предоставлении займа. Также отдельным пунктом первоначальный залогодержатель может указать какие-то конкретные условия для последующей ипотеки. Например, он может разрешить закладывать только часть недвижимости, а не всю ее целиком.
Запрет на последующую ипотеку не означает, что заемщик не сможет ее получить совсем. Пункт 4 статьи 43 того же закона определил, что данное положение недействительно, если заемщик обращается за последующей ипотекой к первоначальному залогодержателю. То есть, если гражданин обращается в тот же банк, который выдал ему первый ипотечный кредит, у него есть шанс на получение займа, несмотря на установленные ранее запреты. Также, он не обязан сообщать этому банку, что ранее он же наложил запрет на последующую ипотеку.
Если договор был заключен, несмотря на запрет указанный первоначальным кредитором, данная сделка может быть признана ничтожной, если таковой кредитор подаст иск в суд. Если договор был заключен с нарушением ограничений, установленных первоначальным залогодержателем, то, несмотря на условия договора, удовлетворение требований последующего кредитора возможно лишь в той мере, в которой они определены условиями предшествующего займа. В обоих случаях необходимо учитывать пункт 1 статьи 44 Федерального закона №102, где указано, что заемщик обязан предупреждать новых залогодержателей о наличии действующей ипотеки. В ином случае, при признании договора ничтожным, или при изменении его условий в соответствии с предшествующей ипотекой, новый залогодержатель вправе потребовать от заемщика возмещения ущерба, причиненного ему вследствие несообщения информации о наличии ограничений.
Регистрация залога недвижимого имущества
Статья 45 Федерального закона №102 гласит, что регистрация ипотеки осуществляется в соответствии с нормами главы 4 того же нормативного акта. То есть, регистрация в данном случае аналогична регистрации первоначальной ипотеки. Но эта же статья указывает, что в записи должна быть внесена отметка не только о нынешнем займе, но и обо всех предшествующих, действующих кредитах, где данная недвижимость также выступает в качестве объекта залога. Кроме того, соответствующие изменения должны быть внесены в регистрационные записи и всех предшествующих, действующих ипотечных кредитов. Суть в том, чтобы каждая регистрационная запись содержала в себе информацию и об иных кредитах, где данная недвижимость является объектом залога.
Обращение во взыскание объекта залога
1 пункт статьи 46 Федерального закона «Об ипотеке» гласит, что кредитор по предшествующему займу имеет право первоочередного удовлетворения своих требований. Это же подтверждает и 1 пункт статьи 43 того же закона, где указано, что очередность залогодержателей определяется на основе записей ЕГРП. В связи с этим, если залогодержатель по последующей ипотеке обращает во взыскание объект залога, предшествующий кредитор имеет право требовать досрочного погашения кредита заемщиком и взыскания средств с того же имущества. На практике это означает, что банк потребует погасить кредит за счет средств, вырученных от продажи недвижимости. Если же первоначальный залогодержатель не пользуется таковым правом, то недвижимость остается объектом залога по кредиту вне зависимости от ее продажи. По сути это означает, что покупатель приобретет квартиру с серьезными ограничениями.
Если же напротив, предшествующий залогодержатель обращает во взыскание объект залога, второй банк также имеет право на обращение взыскания на это же имущество. Но в данном случае второй банк не имеет права требовать досрочного погашения кредита заемщиком, если средств, вырученных от продажи залога, хватает на удовлетворение требований предшествующего залогодержателя. В любой из ситуаций кредитор, который обращает во взыскание залоговое имущество, должен письменно уведомить об этом второго залогодержателя.
Заключение
Последующая ипотека позволяет заемщику получить кредит под залог уже заложенного имущества. Но в данном случае банк должен учитывать определенные риски, связанные с тем, что если заемщик откажется выплачивать кредит, то первоочередное право получения средств от реализации объекта залога будет у предшествующего кредитора. Возможно, что последующую ипотеку с большей долей вероятности предоставит нынешний залогодержатель, которому проще рассчитать возможные риски.
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!