Что указывается в проектной декларации
Статья 19. Проектная декларация
ГАРАНТ:
См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 19 настоящего Федерального закона
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ часть 1 статьи 19 настоящего Федерального закона изложена в новой редакции, вступающей в силу с 1 января 2017 г.
1. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.
Информация об изменениях:
2. Проектная декларация, информация о соответствии физического лица, определенного в части 4 статьи 3.2 настоящего Федерального закона, требованиям указанной статьи до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляются застройщиком через его личный кабинет в единой информационной системе жилищного строительства в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации.
Информация об изменениях:
ГАРАНТ:
2.1. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, в срок не более тридцати дней со дня получения проектной декларации осуществляет подготовку и выдачу застройщику заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, или отказ в выдаче такого заключения. В целях подтверждения соответствия застройщика требованиям частями 1.1 и 2 статьи 3 настоящего Федерального закона уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, запрашивает в органах государственной власти, органах местного самоуправления, иных организациях необходимые сведения в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
Информация об изменениях:
2.1-1. Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 3.2, 20 и 21 настоящего Федерального закона, или отказ в выдаче такого заключения выдается уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием единой информационной системы жилищного строительства в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной подписью.
Информация об изменениях:
2.2. В выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения отказывается в случае выявления уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьей 3.2 настоящего Федерального закона, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона. Отказ в выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения по иным основаниям не допускается.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ статья 19 настоящего Федерального закона дополнена частью 2.3, вступающей в силу с 1 января 2017 г.
2.3. В случае, если уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации отказал в выдаче застройщику указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения либо если в течение шестидесяти дней со дня выдачи застройщику такого заключения застройщиком не поданы документы на государственную регистрацию договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, проектная декларация подлежит повторному направлению в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, для получения указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения в порядке, установленном частью 2 настоящей статьи.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ статья 19 настоящего Федерального закона дополнена частью 2.4, вступающей в силу с 1 января 2017 г.
2.4. Форма проектной декларации устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
Что указывается в проектной декларации
Статья 19. Проектная декларация
Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 19
1. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Проектная декларация, информация о соответствии физического лица, определенного в части 4 статьи 3.2 настоящего Федерального закона, требованиям указанной статьи до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляются застройщиком через его личный кабинет в единой информационной системе жилищного строительства в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации.
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ, от 01.07.2018 N 175-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2.1. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, в срок не более тридцати дней со дня получения проектной декларации осуществляет подготовку и выдачу застройщику заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, или отказ в выдаче такого заключения. В целях подтверждения соответствия застройщика требованиям частями 1.1 и 2 статьи 3 настоящего Федерального закона уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, запрашивает в органах государственной власти, органах местного самоуправления, иных организациях необходимые сведения в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ; в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2.1-1. Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 3.2, 20 и 21 настоящего Федерального закона, или отказ в выдаче такого заключения выдается уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием единой информационной системы жилищного строительства в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной подписью.
(часть 2.1-1 введена Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
2.2. В выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения отказывается в случае выявления уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьей 3.2 настоящего Федерального закона, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона. Отказ в выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения по иным основаниям не допускается.
(часть 2.2 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 01.07.2018 N 175-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2.3. В случае, если уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации отказал в выдаче застройщику указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения либо если в течение шестидесяти дней со дня выдачи застройщику такого заключения застройщиком не поданы документы на государственную регистрацию договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, проектная декларация подлежит повторному направлению в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, для получения указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения в порядке, установленном частью 2 настоящей статьи.
(часть 2.3 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
2.4. Форма проектной декларации устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
(часть 2.4 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Если проект строительства предусматривает строительство нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости внесение изменений в проектную декларацию о введенном в эксплуатацию объекте не требуется.
(часть 4 в ред. Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. Проектная декларация с внесенными в нее изменениями подлежит направлению через личный кабинет застройщика в единой информационной системе жилищного строительства в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации с внесенными изменениями.
(в ред. Федеральных законов от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7. В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
(часть 8 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
Что указывается в проектной декларации
Многие покупатели жилья выбирают новостройки. При этом при выборе новостроек покупатели часто предпочитают лично посещать тот или иной микрорайон, чтобы визуально оценить его территориальное расположение и внешний вид строящегося дома.
Между тем, не посещая непосредственно сам объект строительства, много информации о строящемся доме можно узнать прямо не выходя из дома, через интернет. В этом вам поможет так называемая проектная декларация застройщика.
Проектная декларация застройщика не имеет ничего общего с налоговой декларацией, однако на самом деле содержит не только словесное описание объекта строительства, но и некоторые цифровые характеристики.
Что такое проектная декларация застройщика
В соответствии с Федеральным Законом № 214 ФЗ все застройщики при долевом строительстве (в том числе с использованием счетов эскроу и / или договоров переуступки) обязаны публиковать на своем сайте, а также на ресурсе Единая Информационная Система Жилищного Строительства https://наш.дом.рф/ так называемую проектную декларацию.
Какую информацию содержит проектная декларация
Перечислим основную информацию, которую содержит проектная декларация застройщика, на примере ГК «Гражданстрой» (в качестве объекта строительства приведу в пример проектную декларацию по одному из объектов ЖК «Новый Смоленск», а именно по дому, расположенному по адресу г. Смоленск, ул. Киевское шоссе, д. 53).
1. Информация о застройщике
Данная информация представлена в разделе 1. Из этого раздела мы можем узнать официальное и коммерческое название застройщика, адрес веб-сайта и электронной почты в сети интернет, время работы, адрес и номера телефонов, а также ФИО владельца.
2. Регистрационные данные застройщика
Ну под регистрационными данными, собственно, имеются в виду ИНН, ОГРН, а также год регистрации. Данная информация представлена в разделе 2.
3. Сведения об учредителе
Сведения об учредителе отражены в разделе 3 проектной декларации застройщика. Сведения об учредителе помимо ФИО включают ИНН, СНИЛС, а также долю учредителя.
4. Сведения о предыдущих объектах строительства
Если застройщик реализует не первый проект, то в разделе 4 будут сведения обо всех предыдущих реализованных объектах строительства и о датах ввода указанных объектов в эксплуатацию.
Если информация о предыдущих объектах строительства отсутствует, а застройщик на рынке уже давно, то это вовсе не означает, что все проекты провалились. Обычно многие застройщики под каждый новый проект заводят новое юридическое лицо.
В этом случае сайт, который указан в разделе 1, будет какой-то «левый», предназначенный только для отражения в проектной декларации, при этом все продажи будут вестись, как правило, с основного рабочего сайта.
5. О финансовых результатах текущего года
6. Сведения о нахождении застройщика в «черном списке» или о плохом положении дел у застройщика
Данные сведения отражены в разделе 7. Это сведения о соответствии размера уставного капитала застройщика предъявляемым к капиталу требованиям, о нахождении застройщика в реестре недобросовестных поставщиков или о возбуждении в отношении застройщика процедуры банкротства, судимость за преступления в сфере экономики, а также наказания в виде лишения права заниматься определенной деятельностью в сфере строительства.
Тут всё просто: должно быть либо «соответствует», либо «отсутствует».
7. Сведения обо всех объектах строительства, в отношении которых заполнена проектная декларация
Эти сведения указаны в разделе 9 проектной декларации застройщика. В указанном разделе можно найти наименование и адрес объекта строительства, количество этажей и общую площадь каждого объекта, класс энергоэффективности и сейсмостойкость здания (класс энергоэффективности обычно бывает занижен), а также материал изготовления дома и его каркаса (часто материал каркаса здания и коробки бывают разные).
Далее, собственно, в проектной декларации идет описание каждого конкретного объекта строительства. В нашем примере дом 53 состоит из 6 подъездов, которые вводятся в эксплуатацию посекционно. Поэтому в отношении одного и того же дома под номером 53 отражено 6 объектов строительства.
8. Сведения об инженерных изысканиях по объекту
Сведения об инженерных изысканиях по объекту отражены в разделе 10 проектной декларации застройщика. Это сведения об ИНН и названиях организаций, которые проводили инженерные изыскания. Как правило, всё жильё класса стандарт (понятия класса эконом сейчас как такового нет вообще) возводится по типовым проектам.
В этом же разделе будут указаны сведения об организациях, выполнивших архитектурно-строительное проектирование, а также об организациях, которые проводили экспертизу инженерных и экологических изысканий.
9. Сведения о разрешении на строительство
Сведения о разрешении на строительство отражены в разделе 11 проектной декларации застройщика (это номер, дата, срок действия разрешения на строительство, а также наименование органа, который выдал разрешение на строительство).
10. Сведения о правах застройщика на земельный участок
В разделе 12 проектной декларации застройщика можно просмотреть кадастровый номер и площадь земельного участка, на котором ведется строительство, а также узнать, принадлежит ли земельный участок непосредственно застройщику (тогда можно увидеть номер и дату государственной регистрации права собственности на земельный участок) или же застройщик владеет им на основании договора аренды на определенный срок.
11. О планируемом благоустройстве территории
Все сведения о парковочных местах, о планируемых лавочках и тренажерах, о будущих кустах сирени и прочей флоры отражены в разделе 13 проектной декларации. Для многих потенциальных покупателей данный раздел окажется чуть ли не самым важным, ведь застройщик будет при строительстве дома благоустроить прилежащую территорию ровно так, как это описано в разделе 13, ни больше, не меньше.
Поэтому если на словах застройщик говорит одно, а в проектной декларации отражено совсем другое, то стоит поверить проектной декларации, чем устным красноречивым словам застройщика или тем более словам менеджеров застройщика.
12. О планируемом подключении дома к сетям газоснабжения, водоснабжения и электроснабжения, а также к сетям интернет
Эта весьма интересная информация отражена в разделе 14 проектной декларации застройщика.
В данном разделе вы найдете информацию (ИНН, наименование, дата выдачи разрешения и стоимость подключения) о подключении к:
1) электроснабжение (в нашем примере ООО «Горэлектро»);
2) холодное водоснабжение (в нашем примере ООО «Городские инженерные сети»);
3) горячее водоснабжение;
4) газоснабжение (в нашем примере АО «Газпром газораспределение Смоленск»);
5) бытовое водоотведение (в нашем примере ООО «Городские инженерные сети»);
6) ливневое водоотведение (в нашем примере МБУ «Спецавто»);
7) диспетчеризация лифтов (в нашем примере ООО «Высота»);
8) доступ в интернет (в нашем примере ПАО «Ростелеком»);
9) проводное телевизионное вещание(в нашем примере ПАО «Ростелеком»);
10) проводная телефонная связь(в нашем примере ПАО «Ростелеком»).
13. Сведения о количестве и площади всех жилых и нежилых помещений
Сведения о площади квартир и офисов отражены в разделе 15 проектной декларации застройщика. Тут все просто и дополнительные комментарии не нужны.
14. Перечень помещений общего пользования
Сведения о помещениях общего пользования отражены в разделе 16 проектной декларации застройщика. Тут всё также предельно просто и комментарии будут лишними. Также в данном разделе помимо информации о местах общего пользования и их площади можно найти информацию обо всем технологическом оборудовании (например, о теплогенераторной, системе пожарного оповещения, электрощитовой и прочих объектах).
15. Сведения о сроке реализации строительства
В разделе 17 вы, собственно, и увидите, когда же застройщик реально введет дом в эксплуатацию. Ну а если застройщик говорит, что дом будет сдан гораздо раньше, то это обычно вранье.
Чаще всего застройщики сдают объекты строительства на месяц раньше или позже срока, а обещать могут совсем другое. Так что не стоит верить на слово застройщику, просто загляните в проектную декларацию по конкретному объекту строительства. Указанного в проектной декларации срока строительства застройщики вынуждены придерживаться, так как это влияет на их рейтинг среди других застройщиков по темпам строительства и срокам ввода жилья в эксплуатацию.
Срок ввода всегда указывается поквартально:
16. Планируемая стоимость строительства
Планируемая стоимость строительства отражена в разделе 18 проектной декларации застройщика. Зная планируемую стоимость строительства и общую площадь строительства можно узнать себестоимость строительства. Весьма интересная арифметика получается.
17. Банковские реквизиты застройщика
Все банковские реквизиты застройщика, а также номер счета эскроу можно найти в разделе 19 проектной декларации застройщика. Эти данные могут быть полезны при сверке реквизитов с вашим договором долевого участия или купли-продажи (если жилой дом уже сдан в эксплуатацию).
18. Сведения о размере уставного капитала застройщика
Указанные сведения отражены в разделе 22 проектной декларации застройщика.
19. Сведения об электронной цифровой подписи
Заканчивается любая проектная декларация сведениями об электронной цифровой подписи, которая удостоверяет подлинность документа.
Надеюсь, данная информация была для вас полезной и вы научились извлекать из проектной декларации застройщика максимум полезной для потенциального покупателя квартиры в новостройке информации.
Почему следует читать проектную декларацию
Долевое строительство — форма инвестиционной деятельности, при которой строительная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан и (или) юридических лиц (участников долевого строительства) для строительства объектов недвижимости (жилых домов, нежилых помещений, машино-мест, гаражей, апартаментов).
Для участников долевого строительства официальным документом, позволяющим почерпнуть информацию о застройщике и об объекте строительства является проектная декларация.
В соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) застройщику до заключения первого договора участия в долевом строительстве необходимо направить проектную декларацию через его личный кабинет в единой информационной системе жилищного строительства в контролирующий орган, для получения заключения о соответствии проектной декларации и застройщика требованиям Федерального закона №214-ФЗ.
Итак, проектная декларация – это документ, включающий в себя информацию о застройщике и проекте строительства, определяющий объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в проектной декларации. Проектная декларация является документом, удостоверяющим факты, влекущие юридические последствия для застройщика.
Форма проектной декларации утверждена приказом Минстроя России от 20.12.2016 N 996/пр.
Форма проектной декларации подразделяет информацию, указанную в проектной декларации на сведения о застройщике и проекте строительства.
Разделы 1 – 8 формы проектной декларации позволяют участнику долевого строительства ознакомиться с информацией о застройщике (местоположение, контактная информация, адрес официального сайта в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», проекты строительства, в которых принимал участие застройщик, учредитель, бенефициар).
Анализ данной информации позволяет понять имеется ли у застройщика опыт строительства многоквартирных домов, какое количество домов построено застройщиком, длительность стройки. Также немаловажный аспект — узнать, как компания построила эти дома. Можно даже сходить на уже введенные в эксплуатацию объекты, пообщаться с ТСЖ, жителями – насколько комфортно им живется.
Но если в декларации не указаны никакие объекты, то не стоит сразу отказываться от этого застройщика. Многие крупные строительные компании организуют для строительства каждого объекта новое юридическое лицо. В данном случае важнее обратить внимание на состав учредителей застройщика, в составе которых могут быть известные на строительном рынке компании.
Если анализ учредителей застройщика не позволяет сделать вывод о надежности застройщика, то необходимо обратиться к информации о финансовом результате, размере кредиторской и дебиторской задолженности застройщика.
Прибыль означает, что полученных доходов организации оказалось достаточно для погашения всех обязательств компании и при этом остался свободный остаток.
Убыток, наоборот, доходов организации оказалось недостаточно для покрытия всех её расходов.
Под кредиторской задолженностью понимаются долги организации перед кредиторами, которые организация обязана погасить.
Дебиторская задолженность — это сумма долгов, причитающихся компании со стороны других организаций или граждан, являющихся её должниками.
Здесь необходимо обратить внимание на размер (соотношение) дебиторской и кредиторской задолженности. Превышение дебиторской задолженности над кредиторской означает отвлечение средств из хозяйственного оборота и в дальнейшем может привести к необходимости привлечения дорогостоящих кредитов банка и займов для обеспечения текущей производственно-хозяйственной деятельности предприятия. Значительное превышение кредиторской задолженности над дебиторской создает угрозу финансовой устойчивости предприятия, подобные факторы создают угрозу приостановки строительства объекта в связи с отсутствием источников финансирования.
Застройщик обязан ежеквартально вносить изменения о финансовом результате, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю квартальную отчетную дату. Такие изменения вносятся застройщиком до тех пор, пока осуществляется привлечение денежных средств дольщиков.
Проектная декларация также содержит информацию о соответствии застройщика требованиям, установленным частью 2 ст.3 Федерального закона № 214-ФЗ, а именно:
— о наличии (отсутствии) процедур ликвидации юридического лица;
— о наличии (отсутствии) сведений о застройщике в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с законодательством РФ о закупках товаров, работ, услуг, отдельными видами юридических лиц;
— о наличии (отсутствии) сведений о застройщике в реестре недобросовестных участников аукционе по продаже земельного участка, находящего в государственной и муниципальной собственности;
— о наличии недоимки по налогам и сборам, задолженности по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ;
— о наличии (отсутствии) судимости за преступления в сфере экономики у главного бухгалтера и директора юридического лица.
Застройщики, которые не удовлетворяют требованиям, указанным в законе, не имеют права привлекать денежные средства граждан на строительство многоквартирных домов.
Разделы 9 — 24 проектной декларации позволяют участнику долевого строительства ознакомиться с информацией о проекте строительства.
Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации объекта – официальной документации, определяющей архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства объекта, утвержденной застройщиком (техническим заказчиком) и имеющей положительное заключение экспертизы.
В проектной декларации содержится информация о всех выданных разрешениях на строительство и правах застройщика на земельный участок.
При анализе данной информации необходимо обратить внимание на срок действия разрешения на строительство, поскольку срок ввода в эксплуатацию объекта недвижимости не может превышать дату окончания разрешения на строительство, но также необходимо принимать во внимание, что разрешение на строительство может быть продлено.
При анализе проектной декларации также необходимо ознакомиться с правами застройщика на земельный участок, который может принадлежать строительной компании на праве собственности, аренды, субаренды, а также на основе договора перенайма. Вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать цели строительства объекта (многоквартирный жилой дом заявленной в проектной декларации этажности, гараж-стоянка и др.)
В проектной декларации застройщик должен указывать свое коммерческое обозначение и коммерческое обозначение строящегося объекта, если эти коммерческие обозначения используются застройщиком в рекламе строящегося объекта.
Проектная декларация позволяет участнику долевого строительства подробно ознакомиться с качественными характеристиками объекта строительства:
— материал наружных стен и каркаса здания, материал перекрытий;
— класс энергоэффективности объекта строительства, его сейсмостойкости;
— информция о технологическом присоединении объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и связи, о размере платы за такое подключение.
— сведения о присоединении к сетям инженерно-технического обеспечения: холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и др. Ознакомиться с такой информацией также можно в проектной декларации.
— информация о количестве машино-мест. Так, если объект недвижимости предполагает меньшее количество машино-мест, чем количество квартир, предусмотренных проектом, участник долевого строительства должен понимать, что парковка машины будет вызывать значительные затруднения.
— сведения о планируемых элементах благоустройства территории: наличием дворового пространства, площадок для игр детей, взрослых, для занятий спортом, а также площадки для размещения твердых бытовых отходов, планируемые мероприятия по озеленению и наличию дорожного освещения покрытий, пространств в транспортных и пешеходных зонах.
В случае изменения сведений о застройщике или проекте строительства, застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.
Для получения актуальной информации о застройщике рекомендуем знакомиться с последней версией проектной декларации, размещенной на портале Единой информационной системе жилищного строительства.
В случае, если застройщик внес существенные изменения в проектную документацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в том числе изменения общей площади помещений, участник долевого строительства имеет право требовать расторжения договора долевого участия в судебном порядке (п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ).
Также, на застройщика возложена обязанность по внесению информации в декларацию:
— о графике строительства объекта, что позволит участнику долевого строительства визуально оценивать соответствие графика строительства объекта заявленному в проектной декларации;
— об объектах социальной инфраструктуры, если застройщик намерен возместить затраты на их строительство за счет средств дольщиков.
В случае если привлечение денежных средств участников долевого строительства осуществляется с использованием счетов эскроу, в проектной декларации застройщик должен указать банк, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу. А в случае финансирования строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости банком, застройщик указывает информацию о целевом займе в указанном банке.
Кроме того, ежемесячно застройщик должен вносить информацию о количестве заключенных договоров участия в долевом строительстве с указанием площади и назначения, проданных по ним объектов.
Таким образом, проектная декларация — это специальный документ, позволяющий участнику долевого строительства получить полную информацию об объекте недвижимости.
Как контролирующий орган, инспекция строительного и жилищного надзора Алтайского края рекомендует участникам долевого строительства при выборе объекта долевого строительства руководствоваться не только ценой квадратного метра, но и информацией, изложенной в проектной декларации, на основе которой будущий собственник жилого (нежилого) помещения сможет оценить не только надежность застройщика, но и степень комфорта своего будущего места жительства.
Застройщик несет ответственность за размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию (за исключением выявленных в ней технических ошибок — описок, опечаток, грамматических или иных подобных ошибок), за предоставление им неполной и (или) недостоверной информации, размещение или предоставление которой предусмотрено настоящим Федеральным законом в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Контролирующий орган также вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если в проектной декларации, представленной застройщиком в контролирующий орган, застройщиком продекларированы заведомо недостоверные сведения о соответствии застройщика требованиям, установленным частью 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ.