Что является факторами стоимости при определении рыночной стоимости зу

Что является факторами стоимости при определении рыночной стоимости зу

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Каков порядок определения рыночной стоимости земельного участка? Может ли рыночная стоимость земельного участка быть ниже кадастровой стоимости?

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Решение Московского городского суда от 26 марта 2020 г. по делу N 3а-1626/2020;
— Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 21 октября 2015 г. N 48-АПГ15-17;
— Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 9 сентября 2015 г. N 77-АПГ15-5.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Смотрите, например:
— Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»;
— Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 298;
— Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299;
— Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 г. N 611.

Источник

Рыночная стоимость земли: какие существуют методы оценки?

Применительно к земельным участкам специалистами используются различные виды стоимости: нормативная, кадастровая и рыночная.

Рыночная стоимость земельного участка и ее отличительные черты

Рыночную стоимость ЗУ можно определить как наиболее вероятную цену продажи надела на свободном рынке, которая будет отвечать интересам продавца и покупателя с учетом того, что их действия осознаны, рациональны и не подвержены влиянию чрезвычайных обстоятельств. На ее значение оказывает немалое влияние рыночная конъюнктура и процессы, происходящие на рынке недвижимости.

Обычно определение рыночной стоимости земли требуется при необходимости продать участок. Хотя собственник вправе устанавливать абсолютно любую цену на землю, нужно понимать, что ее существенное повышение может препятствовать заключению сделки, тогда как уменьшение по отношению к рыночному значению ведет к убыткам продавца.

Как соотносятся между собой кадастровая и рыночная стоимость? Данные виды стоимости имеют различное предназначение:

Кадастровая оценка является фиксированной величиной и неизменна вплоть до проведения новых оценочных мероприятий по заказу государственных органов. Тогда как рыночная стоимость может изменяться по усмотрению продавца и покупателя вплоть до заключения договора купли-продажи. Поэтому рыночная оценка всегда производится на определенную календарную дату.

Оценочные мероприятия рыночной стоимости регламентируются Земельным кодексом (ст.66), методическими рекомендация по выполнению данного вида работ из ФЗ-135 «Об оценочной деятельности», разработанными федеральными стандартами оценки.

Какие существуют методы определения рыночной стоимости земли?

Метод оценки представляет собой способ расчета стоимости ЗУ, основанный на определенном подходе. Различают три основных подхода к проведению оценочных мероприятий:

Выбор того или иного объекта производится исходя из специфики конкретного земельного участка.

При наличии достаточного объема информации для анализа специалисты-оценщики должны применять все три подхода или обосновать невозможность использования одного из них.

Сравнительный подход

Базовый принцип сравнительного подхода: покупатель не заплатит за участок большую цену, чем ту, за которую можно приобрести аналогичную землю. В рамках сравнительного подхода применяют методы сравнения продаж/выделения/распределения.

Последовательность оценки в данном случае следующая:

Наиболее важными факторами стоимости участков обычно являются его местоположение, целевое предназначение, физпараметры (форма/рельеф и пр.), транспортная доступность и наличие инфраструктуры.

Метод выделения обычно используется для участков с типовыми застройками (дачными домиками или коттеджами). Стоимость участка рассчитывается как разница между ценой единого объекта и стоимостью воспроизводства улучшений.

Метод распределения применяется для оценки застроенных участков.

Он предполагает, что для каждой застройки есть определенное соотношение между стоимостью земли и улучшений.

Рыночная стоимость в данном случае определяется путем умножения цены единого объекта с улучшениями (например, с жилым домом) на предполагаемую долю участка в рыночной стоимости недвижимости.

Доходный подход

Этот подход подходит для определения стоимости земельного участка, который способен в дальнейшем приносить прибыль своим владельцам, в частности, в виде арендных платежей или прибыли от продажи выращенных сельхозкультур. Доходный подход предполагает комплексный анализ финансово-экономического состояния объекта.

Первый метод может быть применен как к застроенным, так и незастроенным участкам, на которых есть возможность получать земельную ренту. Оценка рыночной стоимости земли в данном случае будет предполагать три последовательных шага:

Метод остатка для земли применяется для земель, на которых есть возможность застройки или использования участка под коммерческие цели.

Последовательность расчетов в этом случае будет следующая:

Рыночная стоимость в данном случае определяется делением чистого дохода на коэффициент капитализации.

Метод предполагаемого использования применяется для всех участков, которые имеют перспективу их обустройства. Первоначально специалистам необходимо определить наиболее оптимальный и эффективный вариант застройки, оценить затраты на создание инфраструктуры и спрогнозировать уровень доходов и издержек от использования участка. В завершении дисконтируются все денежные потоки и определяется рыночная стоимость участков.

Если вы выбираете между тарифной и бестарифной системой оплаты, то вам стоит прочесть эту статью.

Подробную и нужную вам информацию о понижении заработной платы вы узнаете в нашей статье.

Затратный подход

Что касается затратного подхода, то он практически не применяется изолированно, а только в совокупности с другими методами оценки.

Данный метод предполагает применение методов оценки стоимости участка с улучшениями. Это могут быть здания, проложенные коммуникации, различие вспомогательные сооружения.

Метод опирается на допущение о том, что нормальный инвестор не будет платить за участок с домом больше чем если бы он купил его пустым и сам построил на нем здание за определенное время.

Нередко с использованием затратного метода оцениваются сельхозземли. При этом учитываются затраты на проведение мелиорации, противоэрозионных и гидротехнических мероприятий, направленных на улучшение участков.

Если речь идет о земле, которая отводится под застройку, то учитываются такие факторы как местоположение участка, инженерно-строительные условия (например, уровень грунтовых вод), наличие построек, социально-экономические условия проживания, санитарно-гигиенические параметры (состояние окружающей среды, уровень шума).

Затратный метод позволяет достаточно точно оценить рыночную стоимость, когда у специалистов есть возможность получить сведения о цене продажи аналогичных участков без произведенных улучшений.

Источник

Как рассчитать рыночную стоимость

Определение рыночной стоимости может потребоваться во множестве ситуаций. Сделать это можно несколькими способами. В зависимости от способа подбирается формула.

Понятие рыночной стоимости

Рыночная стоимость представляет собой примерную цену, по которой объект может быть продан в условиях свободного рынка с учетом конкуренции. При ее определении нужно принимать во внимание множество факторов, включая такие непредсказуемые, как поведение участников на рынке. Расчету стоимости предшествует анализ всей информации.

Рыночная стоимость предприятия – это определение стоимости компании на основании ее прибыли. Оценка производится двумя способами:

Оценка предполагает наличие объекта и субъекта. Объект – это само предприятие. Субъект – это тот, кто определяет рыночную стоимость. Как правило, это профессиональные оценщики.

Когда определять рыночную стоимость обязательно

Собственники бизнеса или его руководители могут проводить оценку предприятия по доброй воле и собственному желанию, поскольку это помогает принимать эффективные решения в управлении. Но есть ряд ситуаций, когда определение рыночной стоимости предусмотрено законодательными требованиями. Итак, оценка необходима:

СПРАВКА! Закон определяет около 30 ситуаций, в которых определять рыночную стоимость нужно обязательно и безоговорочно. Во всех остальных случаях оценка бизнеса лежит в рамках желания его владельцев или менеджеров.

Задачи определения рыночной стоимости

Рыночная стоимость рассчитывается с учетом следующих задач:

Управленческий состав обязательно должен знать о рыночной стоимости предприятия. Без этого невозможно принятие обоснованных решений.

Решения, на которые влияет информация о рыночной стоимости бизнеса, могут быть разной степени радикальности, но все они, как правило, несут исключительно важный смысл, например:

ВАЖНО! Вся информация о рыночной стоимости активов поступает в форме конкретных цифр, подтвержденных с помощью современных аналитических методов оценивания. Цифры – это факты, а не предположения, а фактами можно оперировать и действовать предметно, опираясь исключительно на конкретику.

Принципы определения рыночной стоимости

При расчете рыночной стоимости имеет смысл придерживаться следующих принципов:

Также следует отметить следующие принципы:

Очевидно, что рыночная стоимость определяется на основании множества факторов. Однако есть формулы, по которой можно ее рассчитать.

Этапы выяснения рыночной стоимости

Обоснованное заключение о рыночной стоимости предприятия могут дать только квалифицированные специалисты, имеющие соответствующую подготовку. Они знакомятся с активами организации, изучают их, затем делают расчеты по специальным алгоритмам и, наконец, формулируют выводы. Эта работа проходит поэтапно.

Способы определения стоимости и формулы

Существует три метода определения рыночной стоимости:

Как правило, предприятия используют один из первых двух методов. Точное определение способа зависит от того, есть ли у предприятия стабильный доход.

Пример

Рассмотрим пример. Компания «Алиса» желает определить свою рыночную стоимость. Организация получает стабильный доход, а потому для расчета выбран доходный метод. Сначала рассчитывается коэффициент капитализации. Для этого используется следующая формула:

(Долгосрочные + краткосрочные обязательства)/собственный капитал

В результате мы получаем коэффициент, равный единице.

За отчетный период компания получила 1 000 500 рублей. Следовательно, стоимость ее будет аналогичной (1 000 500*1).

Какие факторы влияют на рыночную стоимость?

При анализе рыночной стоимости рекомендуется учесть все факторы, которые влияют на ее образование:

Как можно заметить, на рыночную стоимость влияет очень много факторов. Нет такой формулы, которая могла бы учесть все необходимые параметры. Формула регулирует нечто обобщенное, тогда как расчет стоимости выполняется в индивидуальном порядке. По этой причине рекомендуется доверить расчет рыночной стоимости профессиональным оценщикам. Специалисты могут адекватно проанализировать ситуацию на рынке, учесть все многообразие факторов. Однако возможна и самостоятельная оценка для внутренних нужд предприятия.

Источник

Пресс-центр

Основные ценообразующие факторы, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков, в разрезе сегментов/групп расчета по видам использования

Для целей определения кадастровой стоимости земельные участки группируются в соответствии с кодами расчета видов использования независимо от категории земель на 14 основных сегментов в соответствии с приложением № 1 к методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 (далее – методические указания):

1) сегмент 1 «Сельскохозяйственное использование»;

2) сегмент 2 «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»;

3) сегмент 3 «Общественное использование»;

4) сегмент 4 «Предпринимательство»;

5) сегмент 5 «Отдых (рекреация)»;

6) сегмент 6 «Производственная деятельность»;

7) сегмент 7 «Транспорт»;

8) сегмент 8 «Обеспечение обороны и безопасности»;

9) сегмент 9 «Охраняемые природные территории и благоустройство»;

10) сегмент 10 «Использование лесов»;

11) сегмент 11 «Водные объекты»;

12) сегмент 12 «Специальное, ритуальное использование, запас»;

13) сегмент 13 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»;

1) Сегмент 1 «Сельскохозяйственное использование»

Подгруппа – сельскохозяйственные угодья

В соответствии с п. 9.2.2.1. методических указаний определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, пригодных под пашню, осуществлялось методом капитализации земельной ренты, рассчитываемой как разность между валовым доходом и затратами на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции.

Определение кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного использования производится с учетом особенностей сельскохозяйственного и агроклиматического районирования территории.

В составе ценообразующих факторов учтены плодородие земельного участка, а также влияние природных факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие почв земельного участка относятся качественные характеристики почвенного слоя земельного участка, такие как содержание и мощность гумусового слоя, содержание физической глины, свойства почв (степень эродированности, оглеение, солонцеватость, солончаковатость, легкий гранулометрический состав и прочее), а также агроэкологический потенциал.

В соответствии с пунктом 9.2.2.1.9 методических указаний земельные участки, занятые обособленными водными объектами или их частями, в том числе участки, занятые объектами рыбного хозяйства, оценивались доходным подходом методом капитализации земельной ренты исходя из возможности разведения рыб.

Главным параметром для оценки кадастровой стоимости земельных участков, на которых расположены водные объекты рыбоводства, является площадь водоема (зеркало пруда), а также показатели, связанные с выращиванием рыбы, затраты на приобретение рыбопосадочного материала, затраты на приобретение корма и т.д.

2) Сегмент 2 «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»

Сегмент 3 «Общественное использование» (за исключением кода расчета вида использования 09:030)

Сегмент 4 «Предпринимательство»

Сегмент 5 «Отдых (рекреация)»

Сегмент 6 «Производственная деятельность»

Сегмент 7 «Транспорт»

Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к данным сегментам, в соответствии с п. 9.2.2.6.2 методических указаний определялась на основе построения статистических моделей методом типового (эталонного) объекта.

Основные ценообразующие факторы для земельных участков данных сегментов: площадь, вид разрешенного использования, социальная привлекательность населенного пункта, наличие коммуникаций в населенном пункте (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение и канализация), расположение земельного участка в зоне подтопления (затопления) и наличие ограничений, накладываемых охранной зоной.

Социальная привлекательность населенного пункта – комбинированный фактор, значение которого зависит от ряда факторов:

— наличие в населенном пункте общеобразовательной школы;

— наличие в населенном пункте магазина;

— наличие в населенном пункте объектов здравоохранения;

— наличие в населенном пункте объектов культурно-бытового центра;

— наличие в населенном пункте объектов общественно-делового центра;

— расстояние до остановок общественного транспорта, в т.ч. автовокзалов, автостанций, автобусных остановок;

— расстояние от центра населенного пункта до г. Москва;

— расстояние от центра населенного пункта до областного центра;

— расстояние от центра населенного пункта до центра муниципального района, городского округа;

— расстояние до дороги федерального значения;

— расстояние до дороги регионального значения;

— расстояние до дороги муниципального значения;

— расстояние от населенного пункта до ближайших ж/д вокзала, станции, платформы.

3) Сегмент 13 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»

В данном сегменте выделены следующие группы земельных участков, имеющих отличающиеся ценообразующие факторы:

— малоэтажная многоквартирная застройка;

— индивидуальное жилищное строительство (далее – ИЖС), личное подсобное хозяйство (далее – ЛПХ);

Основные ценообразующие факторы для земельных участков, предназначенных для ИЖС и ведения ЛПХ: вид разрешенного использования, площадь земельного участка, социальная привлекательность населенного пункта, наличие коммуникаций в населенном пункте, расположение земельного участка в зоне подтопления (затопления), наличие вблизи земельных участков объектов негативного воздействия на окружающую среду (полигон твердых бытовых отходов, вредное производство) и наличие ограничений, накладываемых охранной зоной.

Основными ценообразующими факторами для земельных участков, отнесенных к садоводству, являются категория земель, вид разрешенного использования, площадь земельного участка, местоположение земельного участка, инженерная обеспеченность земельного участка, наличие вблизи факторов положительного влияния (водный объект, лесной массив), наличие вблизи объектов негативного воздействия (полигон твердых бытовых отходов, вредное производство), наличие зоны подтопления, наличие ограничений, накладываемых охранной зоной.

Огородные земельные участки, предназначенные для ведения огородничества, отнесены к коду расчета вида использования 13:011. Кадастровая стоимость данных земельных участков рассчитывалась произведением площади земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости (далее – УПКС) земельных участков группы садовых земельных участков, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения или землях населенных пунктов (в зависимости от категории земель, на которой находится огородный земельный участок), в пределах кадастрового квартала/муниципального образования.

4) Земельные участки, кадастровая стоимость которых определялась методом моделирования на основе УПКС

УПКС оцениваемого земельного участка принимался равным среднему значению УПКС участков кодов расчета вида использования наиболее близких по виду использования в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположены объекты оценки.

Сегмент 9 «Охраняемые природные территории и благоустройство»

В соответствии с п. 9.2.2.2.2. определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента 9 «Охраняемые природные территории и благоустройство» осуществлялся при проведении анализа возможности получения дохода. По результатам анализа в отдельную подгруппу «коммерческое использование» выделены объекты, косвенно способные приносить доход (объекты, предназначенные для размещения объекта рекреационного назначения, лечебно-оздоровительного назначения, пляжи и др.). Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков данной подгруппы определен на основе средневзвешенного УПКС сегмента 5 «Отдых (рекреация)» в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположены объекты оценки.

Сегмент 12 «Специальное, ритуальное использование, запас»

УПКС земельных участков сегмента 12 «Специальное, ритуальное использование, запас» определен как средневзвешенный удельный показатель кадастровой стоимости объектов недвижимости сегмента 13 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположены объекты оценки.

5) Земельные участки, кадастровая стоимость которых определена затратным подходом

В соответствии с п. 7.1.2 методических указаний в рамках проведения государственной кадастровой оценки на основе метода определения затрат на межевание и оформление прав на земельный участок рассчитывалась кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к следующим сегментам и кодам расчетов вида использования:

— сегмент 3 «общественное использование» (код расчета 09:030 «историко-культурная деятельность. Сохранение и изучение объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе: объектов археологического наследия, достопримечательных мест, мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел, недействующих военных и гражданских захоронений, объектов культурного наследия, хозяйственная деятельность, являющаяся историческим промыслом или ремеслом»);

— сегмент 8 «Обеспечение обороны и безопасности»;

— сегмент 9 «Охраняемые природные территории и благоустройство» (кроме объектов, косвенно способных приносить доход, отнесенных в подгруппу «коммерческое использование»);

— сегмент 10 «Использование лесов», в связи с отсутствием официальной информации о доходах и расходах, формируемых при их эксплуатации.

Источник

Позвоните нам : +7 (495) 221-04-25

Вы здесь

Методические разъяснения по вопросам методологии оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости

Методические разъяснения по вопросам методологии оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости

В начале июля в Челябинске состоялась первая онлайн-конференция по методологическим вопросам определения рыночной стоимости земельных участков и объектов капитального строительства при оспаривании кадастровой стоимости. Участие в ней приняли ведущие эксперты НП «АРМО». Обсудив вопросы, предложенные Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре Челябинской области, Региональный совет по оценочной деятельности обобщил мнение участников конференции и подготовил методические разъяснения. Главными вопросами для обсуждения первой конференции стали:

Оценщикам Челябинской области рекомендуется ознакомиться с представленными методическими рекомендациями и учитывать их при подготовке отчетов об оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Проверка отчетов по определению рыночной стоимости регламентируется требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, стандартами СРО. Так, ФСО №5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», определяются требования к проведению экспертизы отчета об оценки. Требования Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1), Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2), Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3), Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», формируют нормы относящиеся к форме и содержанию Отчета об оценке.

Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков определяются ФСО N 6, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 07.11.2011 N 628

Отвечая на поставленные вопросы, региональный совет отмечает, что в каждом индивидуальном случае требуется обоснование выбранного оценщиком метода расчета, используемых корректировок, повлиявших на итоговый результат.

ВЛИЯНИЕ ВРИ НА СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Позиция профессионального сообщества складывается из мнения, что ВРИ напрямую указывает на законодательно утвержденный правовой характер использования земельного участка. Кроме того, ВРИ как официальная правовая характеристка использования ЗУ участвует при расчете кадастровой стоимости, поэтому безусловно данное обстоятельство необходимо учитывать при индивидуальной рыночной оценке. Вид разрешенного использования учитывается субъектами федерации при определении величины ставки налога на землю.

Также необходимо отметить, что учет оценщиком только элемента территориального зонирования некорректно, т.к. территориальные зоны включают обычно несколько земельных участков и не учитывают индивидуальные особенности конкретного земельного участка.

Таким образом, коллегиальное мнение экспертов-оценщиков говорит о необходимости учета ВРИ при определении стоимости земельного участка.

КОММУНИКАЦИИ КАК ФАКТОР ВЛИЯНИЯ НА СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

В общем случае экспертная позиция сводится к мнению, что коммуникации (их наличие/отсутствие) как ценообразующий фактор оказывают влияние на стоимость земельного участка. Степень влияния определяется рядом факторов, связанных с конкретным месторасположением земельного участка, правовым зонированием территории и др. При этом необходимо отметить, что собственно коммуникации не являются объектом оценки при определении рыночной стоимости земельного участка для случаев оспаривания кадастровой стоимости, т.к. являются самостоятельным объектом кадастрового и налогового учета.

Размер корректировок является расчетной величиной и составляется на основании статистических данных для каждого вида коммуникаций и может составлять различную величину в зависимости от степени развитости окружающий земельный участок конгломерации (город, сельское поселение и др.)

Эксперты отмечают также, что влияние на стоимость ЗУ оказывает наличие реальной возможности подключения тех или иных коммуникаций в объектах аналогах при их наличии у объекта оценки. Это обстоятельство должно учитываться при анализе ценообразующих факторов. Кроме того, необходимо отметить, что наличие коммуникаций и их характеристики (мощность, протяженность внутри участка, техническое состояние и пр.) связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов, которые образуют собой улучшения земельного участка, стоимость которых не должна учитываться в составе стоимости оцениваемого земельного участка, согласно требования ФСО №7 п.20

СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД ИЖС И МНОГОЭТАЖНОЙ КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКОЙ/ ИЖС И СНТ

Исследование рынков всех категорий земельных участков показывает, что зависимость рыночной стоимости единицы площади участка от вида разрешенного использования находится в значительных пределах, но вполне устойчива по территориям и по времени действия. Существенный размах значений верхней и нижней границ обусловлен различием регионов местонахождения земельных участков и категорией земель.

Эксперты считают необходимым отметить, что предложенные категории земельных участков относятся к разным сегментам рынка и имеют существенные различия в коммерческой привлекательности для потенциальных инвесторов. Земельные участки под МКС обладают значительно большей доходностью в сравнении с ИЖС.

При определении стоимостных различий между ИЖС и садовыми товариществами, эксперты отмечают отсутствие ярко выраженных системных различий. Ценовая взаимозависимость и влияние в этом случае может иметь как положительные, так и отрицательные значения, в зависимости от сложившейся практики конкретного региона, и рассчитывается в индивидуальном порядке.

Источник