Что является объектом жилищных прав
Что является объектом жилищных прав
ЖК РФ Статья 15. Объекты жилищных прав
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 15 ЖК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.
3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ, от 01.12.2014 N 419-ФЗ, от 29.12.2017 N 462-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.
(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ, от 27.12.2019 N 473-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Статья 15. Объекты жилищных прав
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ в статью 15 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2009 г.
Статья 15. Объекты жилищных прав
ГАРАНТ:
См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 15 ЖК РФ
1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.
ГАРАНТ:
В соответствии с постановлением Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 г. N 5-П часть комнаты не рассматривается в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений
Информация об изменениях:
3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Информация об изменениях:
4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N188-ФЗ (ред. от 04.06.2018)
Статья 1. Основные начала жилищного законодательства
2. Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
3. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
4. Граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.
5. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании настоящего Кодекса, другого федерального закона.
Статья 15. Объекты жилищных прав
1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.
3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ, от 01.12.2014 N 419-ФЗ, от 29.12.2017 N 462-ФЗ)
4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.
(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ)
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Статья 16. Виды жилых помещений
1. К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением
1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».
(часть 3 в ред. Федерального закона от 06.07.2016 N 374-ФЗ)
4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)
Статья 15. Объекты жилищных прав
Статья 15. Объекты жилищных прав
1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.
3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Судебная практика и законодательство — Жилищный кодекс РФ. Статья 15. Объекты жилищных прав
Возражая против требований компании, кредиторы отмечали, что строительство объекта, в котором расположены квартиры, не завершено, дом не введен в эксплуатацию, к нему не подведены необходимые для проживания коммуникации. По этой же причине спорные квартиры не пригодны для проживания (статьи 15 и 23 Жилищного кодекса Российской Федерации), их качество не соответствует условиям, предусмотренным договорами долевого участия (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации), в силу чего такие квартиры явно не соответствует условиям, предусмотренным в соглашении с застройщиком. Кредиторы также указали, что квартиры были им переданы в фактическое владение за три дня до судебного заседания в суде первой инстанции, в связи с чем у них отсутствовала возможность представить доказательства, свидетельствующие о действительном состоянии предоставленных им помещений.
В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации А.Н. Семенов оспаривает конституционность части 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации (ч. 4 ст. 15 ЖК РФ).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Руководствуясь частями 2, 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 26 Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 306, и установив, что подлежащий применению в расчете норматив потребления коммунальной услуги на отопление утвержден исходя из отапливаемой площади жилого фонда, включающей в себя площадь жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров, суды пришли к выводу о неправомерности расчета ответчиком платы за отопление только исходя из жилой площади жилых помещений.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 15, 16, 30, 37, 135, 153, 154, 156, 158, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, исходили из того, что товариществом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что оспариваемое по делу предписание противоречит действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. При этом заинтересованным лицом доказано соответствие оспариваемого акта действующему законодательству, Жилищному кодексу РФ.
При этом, исходя из положений статей 128, 130, 131, 288, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 15, 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 4, 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», установив, что в отношении квартир, расположенных в спорных жилых домах, зарегистрировано право собственности граждан, что исключает возможность передачи домов в муниципальную собственность, суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований общества «БЭЗ» в полном объеме.
Суд округа в своих выводах руководствовался статьями 1, 4, 15, 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», Федеральным законом от 26.03.2003 N 35-ФЗ «Об электроэнергетике», постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах».
Пункт 2 статьи 15 ЖК РФ определяет, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
21.4. наймодателем и нанимателем, если предметом (объектом) договора социального найма, договора найма, договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или договора найма специализированного жилого помещения является доля в праве собственности на жилое помещение, часть комнаты, смежная комната или помещение вспомогательного использования в квартире или в жилом доме, поскольку такие помещения не отвечают признакам изолированного помещения и в соответствии со статьями 15, 16, 62 и 91.5 Жилищного кодекса и статьей 673 Гражданского кодекса не могут быть самостоятельными объектами жилищных прав (сдаваться в наем, поднаем или в безвозмездное пользование);
Общая площадь жилых помещений в обслуживающем жилищном фонде включает площадь всех частей таких помещений, в том числе площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (статья 15 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Статья 15 данного кодекса жилыми помещениями как объектами жилищных прав признает изолированные помещения, являющиеся недвижимым имуществом и пригодные для постоянного проживания граждан (отвечающие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства), и относит к компетенции Правительства Российской Федерации установление порядка признания помещения жилым помещением и требований, которым оно должно отвечать, оснований и порядка признания жилого помещения непригодным для проживания. Частью 10 статьи 32 этого кодекса к компетенции Правительства Российской Федерации также отнесено установление порядка признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Гражданка Р. обратилась в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о признании частично недействующим пункта 47 Положения, ссылаясь на то, что оспариваемые положения нормативного правового акта предписывают комиссиям императивно принимать исключительно одно из решений, что противоречит статьям 2 и 15 Жилищного кодекса Российской Федерации и нарушает ее жилищные права. При установлении факта аварийного состояния принадлежащего ей жилого помещения она не может воспользоваться правом на получение единовременной социальной выплаты для приобретения или строительства жилого помещения в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 4 Федерального закона от 19 июля 2011 г. N 247-ФЗ «О социальных гарантиях сотрудникам органов внутренних дел Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии со статьями 15 и 32 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:
1. Утвердить прилагаемое Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Статья 15 ЖК РФ. Объекты жилищных прав (действующая редакция)
1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.
3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Комментарий к ст. 15 ЖК РФ
В ч. 2 комментируемой статьи говорится о признаках, которым должны соответствовать жилые помещения.
Впервые законодатель четко и недвусмысленно признал жилые помещения недвижимым имуществом. В настоящее время понятие недвижимости дается в ст. 130 ГК. В частности, к недвижимым вещам относятся земельные участки, недра, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д.
В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются прежде всего через связь с землей. Признак связанности с землей недвижимого имущества раскрывается посредством указания на невозможность перемещения объекта недвижимости без причинения несоразмерного ущерба назначению этого имущества.
В ранее действовавшем законодательстве в состав жилых помещений необоснованно включались дома ночного пребывания (гостиницы-приюты) для размещения лиц, не имеющих места жительства и работы, оказавшихся в экстремальных условиях. Также необоснованно включать в этот фонд гостиницы-приюты, социальные гостиницы, центры социальной адаптации, создаваемые в системе органов социальной защиты населения, поскольку это здания временного пребывания и на них никак не могут распространяться нормы жилищного законодательства. К ним могут применяться нормы имущественного найма или безвозмездного пользования имуществом.
В последнее время получили распространение так называемые апартаменты, которые фактически используются для проживания, однако апартаменты, в отличие от квартиры, юридически не являются жилыми помещениями. В связи с этим на собственников апартаментов не распространяются права и гарантии, установленные для собственников жилых помещений.
На владельцев апартаментов действие норм жилищного законодательства не распространяется. В связи с этим у собственников апартаментов отсутствует право общей долевой собственности на общее имущество в здании, где расположены апартаменты.
Санитарные нормы, о которых говорится в п. 2 комментируемой статьи, установлены в Федеральном законе от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. Согласно ст. 23 указанного Закона, которая называется «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям», жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.
Запись «пригодное для постоянного проживания» означает, что жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством, т.е. соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям. В Жилищном кодексе не содержится более требование о том, что жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.
Пригодность помещения для постоянного проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, по конкретным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. В частности, жилое помещение должно отвечать таким потребительским качествам, как постоянство и всепогодность сооружения, его недвижимость, фундаментальный характер, условия для ведения проживающих в нем домашнего хозяйства. Удовлетворение потребности в длительном проживании предопределяет обособленный тип жилого помещения с присущими ему потребительскими свойствами и с предоставлением возможности ведения домашнего хозяйства. Кроме того, к жилому дому предъявляются требования минимального стандарта (с учетом местных условий) санитарных и технических требований, создающих состояние пригодности сооружения к проживанию в течение длительного времени.
3. В ч. 3 комментируемой статьи были внесены изменения, в соответствии с которыми общее имущество в многоквартирном доме, который может быть признан жилым, должно быть приспособлено к потребностям инвалидов. Порядок признания и соответствующие требования РФ устанавливаются Правительством Российской Федерации. Речь, в частности, идет о Постановлении Правительства РФ от 9 июля 2016 г. N 649 «О мерах по приспособлению жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов» (вместе с «Правилами обеспечения условий доступности для инвалидов жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме»).
Указанные Правила устанавливают порядок обеспечения условий доступности для инвалидов жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме и требования по приспособлению жилых помещений в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов.
Форма акта обследования жилого помещения инвалида и общего имущества многоквартирного дома, в котором проживает инвалид, утверждена Приказом Минстроя России от 23 ноября 2016 г. N 836/пр.
4. Требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, и в частности многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, установлены Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
5. В ч. 5 комментируемой статьи дается понятие общей площади жилого помещения. В это понятие помимо собственно жилых помещений входят помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении. Законодатель не расшифровывает указанный термин, однако очевидно, что сюда входят ванные комнаты, туалеты, кухни, коридоры, кладовки. Вместе с тем в понятие общей жилой площади не входят балконы, лоджии, веранды и террасы.