Чтобы сдавать квартиру посуточно что для этого нужно
Как сдавать квартиру посуточно и сколько можно заработать. Инструкция
Посуточная аренда квартир — это не только хорошая альтернатива отелям, но и возможность неплохо заработать. По оценкам аналитиков, при стабильном спросе посуточная аренда может приносит в два-три раза больше дохода, чем долгосрочный наем. 2020 год стал непростым временем для этого бизнеса, в некоторые месяцы спрос был на нуле. Сейчас сегмент постепенно восстанавливается.
Вместе с экспертами собрали ответы на основные вопросы, связанные с посуточной арендой: от юридических аспектов и налогов до рисков и практических советов.
Содержание
1. Законно ли сдавать квартиру посуточно
Гражданский кодекс позволяет сдать квартиру в аренду на любой срок, в том числе посуточно. Главное условие — вести свой бизнес легально, в том числе платить налоги и оформлять договор найма, не нарушать права соседей. «С нежилыми помещениями ситуация аналогичная. Сдавать нежилое помещение, например апартаменты, можно посуточно. Закон (ст. 683 ГК РФ) не устанавливает минимальный срок аренды нежилого помещения», — рассказал юрист адвокатского бюро Asterisk Степан Хантимиров. При этом есть разница в договоре — квартира посуточно (или на длительный срок) сдается по договору жилого найма, а апартаменты — по договору аренды.
Более того, закон не запрещает сдавать посуточно и чужую квартиру. Например, жилье арендовано на долгий срок, а потом его пересдают посуточно. Но обязательным условием здесь является согласие собственника квартиры. Сама недвижимость в таком случае будет сдаваться по договору субаренды или поднайма.
Запрет на хостелы в квартирах
В 2019 году власти приняли закон, запрещающий использовать квартиры для оказания гостиничных услуг. Но документ не накладывает запрет на посуточную аренду квартир, пояснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Турунина. Закон направлен на борьбу с нелегальными хостелами, когда квартира сдается одновременно большому количеству людей. Для организации хостела теперь квартиру нужно переводить из жилого помещения в нежилое и соблюдать некоторые требования — помещение должно иметь отдельный вход, пожарные системы и так далее. «Если собственник сдает свою квартиру посуточно одновременно нескольким гражданам, без заключения договора аренды и временной регистрации таких лиц, то такая деятельность имеет признаки гостиничной и может подпасть под определение «гостиничные услуги», — уточнила она.
2. Как сдать квартиру в аренду посуточно
У человека, который решил сдавать квартиру посуточно, есть три варианта поиска арендатора, рассказывает главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
3. Как заключить договор краткосрочной аренды
Как и при долгосрочной аренде, при посуточной сдаче жилья необходимо заключать договор найма или аренды. «Составить его можно в простой письменной форме. Государственная регистрация краткосрочного договора не нужна. Удостоверять договор у нотариуса необязательно», — говорит член Ольга Турунина из АЮР.
Сам краткосрочный договор мало чем отличается от долгосрочного, но нюансы есть. Например, в нем необходимо прописать, что квартира предоставляется в аренду посуточно на определенное количество суток с указанием точных дат и даже часов. «Важно указать время выезда (расчетное время) и вписать отдельным предложением, что ранний и поздний выезд должен быть согласован и/или оплачен дополнительно», — рекомендует юрист.
Также нужно прописать условия оплаты. В большинстве случаев собственники предпочитают получать 100%-ную предоплату. Иногда половина платится при въезде, половина — потом. В некоторых случаях нужно заплатить залог, его сумму тоже необходимо прописать в договоре. Сам договор составляется в двух экземплярах — по одному для каждой стороны.
Договор краткосрочного найма (аренды) должен содержать следующие данные:
4. Налоги при сдаче квартиры посуточно
Независимо от того, как человек сдает квартиру — на короткий срок или длительный, он должен платить налог. Его ставка будет зависеть от статуса собственника — платит он как физическое лицо, через ИП или как самозанятый. Последние два варианта помогают снизить налоги. «Если человек сдает квартиру как физическое лицо, то придется заплатить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода. Если вы сдаете квартиру как ИП, налог исчисляется по ставке 6% по упрощенной системе», — разъяснила Ольга Турунина.
Самозанятые могут сдавать квартиру и платить налог по самой низкой процентной ставке — 4%, если квартиру арендует физическое лицо, отметил руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости» Артем Кромочкин. Если договор заключен с компанией, то есть юридическим лицом, то ставка будет выше — 6%. «Доход для самозанятых не может превышать 2,4 млн руб. в год — если вы получаете больше этой суммы, придется регистрироваться как ИП», — уточнил эксперт.
Штрафы
За неуплату налогов придется платить штраф. Его размер составит 20% от суммы задолженности. Он может возрасти до 40%, если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что уклонение от уплаты налогов было преднамеренным. Сами налоги тоже придется заплатить.
5. Стоит ли сдавать квартиру посуточно — экономика вопроса
Один из главных мотивов сдачи квартиру посуточно — желание больше заработать. С этой точки зрения долгосрочная аренда проигрывает краткосрочной. «При идеальном раскладе, когда квартира сдается посуточно на протяжении всего месяца, то есть все 30 дней, посуточная аренда выгоднее долгосрочной минимум в два раза, максимум — в четыре раза», — подтверждает Виктория Кирюхина из ЦИАН. Чем ниже ставка долгосрочной аренды в городе, тем выгоднее сдавать жилье посуточно.
Как сдавать квартиру посуточно, чтобы все было законно
Сдача квартиры в аренду может стать одним из основных источников дохода для ее собственника. Помимо долгосрочной аренды, квартиру можно сдавать посуточно, например, туристам или людям, которые приехали на несколько дней в город по работе и предпочитают отелям домашний уют.
Посуточная аренда квартиры — это вообще законно?
Да, краткосрочная аренда квартиры, в частности, посуточный, не запрещается законом.
Как заплатить налоги при сдаче квартиры в посуточную аренду?
Сдача квартиры в аренду по закону облагается налогом. Оплатить налоги можно одним из трех способов:
в виде НДФЛ (по ставке 13%);
налог на самозанятость (4%).
Подробную инструкцию о способах оплаты налогов при сдаче квартиры в аренду (внаем) можно прочитать в материале «Как платить налог при сдаче квартиры: пошаговая инструкция»
Какие нюансы существуют при сдаче квартиры в посуточную аренду или краткосрочный наем?
Сам факт сдачи квартиры в посуточную аренду не противоречит закону. Но если вы будете сдавать жилье для проведения шумных вечеринок или ваши арендаторы будут иным способом мешать соседям, вы рискуете.
В прошлом году в Орловской области жители одного из многоквартирных домов подали судебный иск на мужчину, который сдавал квартиру в краткосрочную аренду. Арендаторы вели себя вызывающе, громко слушали музыку по ночам и выбрасывали мусор из окон. В результате судебной тяжбы суд обязал владельца квартиры запретить арендаторам проводить шумные мероприятия и выплатить соседям компенсацию морального ущерба в размере 75 тысяч рублей.
Как технически сдать квартиру посуточно?
Квартиру в посуточную аренду можно сдавать самостоятельно. При этом вам не придется платить посредникам, а значит, вы сможете максимизировать свой доход от сдачи жилья. Тем не менее чтобы оформить всё по закону, необходимо будет заключать договор с каждым квартиросъемщиком, чтобы потом заплатить часть дохода от аренды в качестве налога. Эта схема вполне рабочая, но не самая удобная для арендодателя. Ведь при хорошем раскладе жильцы в квартире будут меняться почти каждую неделю.
Второй вариант — обратиться в агентство по сдаче недвижимости, которое за определенный процент возьмет на себя роль посредника при поиске жильцов. В этом случае вам не нужно будет самостоятельно искать нанимателей, но всё остальное (дальнейшее взаимодействие с жильцами, устранение неисправностей, решение проблем, уборка) останется на вас.
Третий вариант — передать квартиру агентству в доверительное управление. Вы подписываете договор с агентством, и ваша квартира попадает в его базу. Теперь вы только получаете доход (за вычетом всех выплат), а агентство всё берет на себя, начиная с составления договоров найма с нанимателями и заканчивая уборкой помещения.
Какие документы нужны?
Рассмотрим случай, когда вы не прибегаете к помощи агентства, а сдаете квартиру самостоятельно, например, при помощи онлайн-платформ для поиска временных жильцов.
Чтобы иметь право сдавать квартиру в аренду, вы должны быть ее собственником и иметь документы, подтверждающие этот факт — выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Они понадобятся при заключении договора кратковременного найма.
При сдаче квартиры в аренду или в краткосрочный наем необходимо заключить с арендатором договор в простой письменной форме.
Как должен выглядеть договор краткосрочного найма?
Текст документа не сильно отличается от типового договора при долгосрочном найме, однако существуют некоторые отличия:
Многие арендодатели предпочитают получать стопроцентную предоплату. Возможен также вариант, когда наниматель оплачивает 50% суммы при въезде и 50% при выезде;
Срок действия и условия пролонгации договора
В договоре должно быть прописано, что квартира предоставляется в аренду посуточно на определенное количество суток, указаны конкретные числа и даже часы и минуты. Не забудьте указать время выезда (расчетное время) и вписать отдельным предложением, что ранний и поздний выезд должен быть согласован и/или оплачен дополнительно;
Оплата коммунальных услуг
Этого пункта в соглашении быть не должно, так как их оплачивает хозяин квартиры (затраты учитываются в плате за наем). Единственное, что стоит прописать в договоре, чтобы избежать сюрпризов, это оплата междугородних или международных телефонных разговоров.
Договор составляется в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.
Требуется ли регистрировать договор краткосрочного найма?
Нет, не требуется. Договор найма регистрируется в Росреестре только, если он заключается на срок от одного года. Удостоверять договор у нотариуса также необязательно.
Где найти арендаторов?
Для того, чтобы найти жильцов можно воспользоваться крупнейшими маркетплейсами в сфере недвижимости, например:
Как сдавать квартиру с помощью агентства?
Если вы решили сдать квартиру посуточно с помощью агентства, важно выбрать проверенное агентство. Сделать это можно по рекомендации людей, которым доверяете, либо почитав отзывы и пообщавшись с представителями компании (а в идеале — и с теми, кто уже сдает через это агентство квартиру).
После того, как выбор сделан, необходимо подписать договор, в котором должны быть учтены все нюансы ведения бизнеса: тарифы, условия сдачи квартиры в аренду, размер вознаграждения агентства, условия и сроки перечисления прибыли собственнику квартиры, ответственность перед владельцем за сохранение внешнего вида и состояния жилого помещения.
Доверительное управление квартирой предполагает, что вы не участвуете в процессе, но при этом получаете прибыль, часть которой уплачиваете агентству за услуги. Этот вариант отлично подойдет тем, кто живет за рубежом.
Для собственного спокойствия и ради безопасности вашей недвижимости вы можете застраховать имущество. Небольшая регулярная плата позволит, в случае необходимости, получить компенсацию от страховой компании.
Что должно быть в квартире, которую я хочу сдать в аренду на короткий срок?
Если вы намерены сдавать квартиру в посуточную аренду, постарайтесь закупить туда всё необходимое для путешественника или для человека в командировке. Учтите все мелочи, это выгодно выделит ваше предложение среди других, а заодно позволит собрать отличные отзывы. Как правило, квартиры с хорошими отзывами сдаются чаще, а цену на них можно со временем поднять (тогда как квартиры без отзывов сдаются по цене на 10–20% ниже похожих вариантов).
Позаботьтесь о том, чтобы в квартиры было следующее:
фен (о его наличии напишите в описании квартиры, чтобы люди не везли с собой лишний груз);
туалетная бумага, мыло, шампунь и гель для душа;
чайник (несколько видов чая или кофе вместе с упаковкой печенья);
холодильник (хотя бы небольшой);
микроволновая печь или маленькая электрическая плита (если вы сдаете крошечную студию без плиты, поставьте хотя бы электроплитку, чтобы можно было разогреть еду);
минимальный набор посуды (часто люди снимают квартиры вместо отелей, чтобы иметь возможность приготовить еду или разогреть еду самостоятельно, сэкономив на ресторанах);
быстрый беспроводной интернет.
Кроме необходимых вещей, ваши постояльцы наверняка оценят приветственные напитки в холодильнике, фрукты в корзине, карту города или набор хороших книг на полке.
Какие существуют риски при сдаче квартиры в посуточную аренду?
Основные риски при сдаче квартиры в посуточную аренду связаны с порчей имущества и кражей вещей — фена, посуды, полотенец и бытовой техники. Чтобы себя хоть немного подстраховать, рекомендуется брать полную стоимость аренды при въезде нанимателей.
Правильно составленный договор также защитит вас в суде, если арендаторы разнесут вашу квартиру и придется делать серьезный ремонт. К договору нужно будет приложить акт приема-передачи квартиры, находящегося в ней имущества, фотографии до заселения и после, а также акт состояния, в котором квартира была после выезда нанимателей, подписанный консьержем. В этом случае повышаются шансы на то, что суд обяжет нанимателей выплатить вам компенсацию ущерба. А вот при отсутствии договора выиграть суд будет сложно.
«Квартира больше „убивается“ от длительной аренды»: что поможет выгодно сдать жилье посуточно
Опыт читателей Т—Ж
Многим кажется, что сдавать жилье на несколько часов или дней равносильно его «убийству».
Мы собрали истории читатели Т—Ж, которые сдают свое или чужое жилье, и сделали выводы о том, что нужно, чтобы краткосрочная аренда стала выгодной.
Это истории читателей из Сообщества Т—Ж. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции.
Правильная локация и железные нервы
Я переехал в Сочи, взял квартиру в ипотеку, а потом встретил свою будущую жену. Мы стали жить в ее ипотечной квартире, а мою сдавать в аренду. Оказалось, что в Сочи это очень выгодно: квартиры быстро окупаются и еще на жизнь остается. Поэтому я уговорил родителей тоже купить здесь квартиру в ипотеку и сдавать ее. Так что теперь я уже почти два года сдаю две 35-метровые однушки с новым ремонтом. Несмотря на изначально хорошее состояние квартир, с каждым днем арендаторы их ушатывают, и периодически приходится делать ремонт.
Летом сдаю квартиры только посуточно: это намного выгоднее, чем долгосрочная аренда, но и более рискованно, потому что все жильцы по-разному относятся к съемному жилью. У некоторых людей в крови везде мусорить и все портить. Хотя были и прекрасные арендаторы, которые оставляли после себя чистую квартиру. Искать жильцов в сезон приходится в среднем каждые 10 дней. Но от сообщений нет отбоя: приток туристов в регион очень большой, в том числе из-за последствий пандемии.
Зимой посуточная аренда не пользуется спросом. Стараюсь найти жильцов, которые снимут хотя бы на пару месяцев. Аренда первой квартиры с бассейном и зеленой территорией в холодное время года стоит от 40 000 до 50 000 Р в месяц, а с мая по октябрь — в среднем по 3000 Р в сутки. Снять у меня вторую квартиру в восьмиэтажном доме стоит от 30 000 до 35 000 Р в месяц зимой и около 2250 Р в сутки летом.
В конце каждого сезона в квартирах нужно делать косметический ремонт. За лето жильцы могут так заляпать стены, что проще не отмывать их, а поклеить хорошие обои. На случай поломок по вине жильцов всегда беру залог. Но если вдруг потек кран или сломался унитаз просто из-за срока эксплуатации, то это довольно сильно бьет по карману — даже с учетом того, что я делаю все сам и никому не плачу за работу.
Если вы сдаете квартиру, нужно иметь железные нервы и уметь находить индивидуальный подход к каждому арендатору. Если один человек живет в квартире и вообще вас не беспокоит, то другой будет писать каждый день по разным глупым вопросам или предъявлять необоснованные претензии.
Например, как-то раз меня попросили разобраться с соседями, которые курили у себя на балконе, а дым от их сигарет летел в окно моей квартиры. Или однажды вместо семейной пары ко мне приехали двое пьяных мужчин: якобы жена в последний момент отказалась от поездки и пришлось взять друга. Оба уверяли меня, что квартира будет в полном порядке и «русские друг друга не обманывают». Само собой, на следующий день они позвали еще одного приятеля и устроили дебош в бассейне. Наряд так и не приехал, и мне пришлось самому выселять трех агрессивных пьяных мужиков, припугивая их перцовым баллончиком, а потом весь вечер драить квартиру.
Многие думают, что сдавать квартиру — легко и не проблематично, но это далеко не так.
Нужно не только купить ее и отремонтировать, но и постоянно поддерживать в презентабельном состоянии, чтобы люди хотели заехать именно к вам. Если вы хотите заработать на сдаче, нужно будет много работать, тратить деньги на объявления и их продвижение, постоянно быть на связи с жильцами, вкладываться в уборку и ремонт.
Если за все это платить из собственного кармана, выйдет круглая сумма и сдача квартиры уже не будет выглядеть таким перспективным занятием. Но если вы готовы решать большую часть проблем своими силами, то получается довольно выгодно, хотя и отнимает много времени. Словом, сдавать квартиру в аренду — это как свой маленький бизнес, который нужно постоянно совершенствовать. Впрочем, этот «бизнес» всегда можно выгодно продать: квартиры на Черном море только растут в цене и стоимость их аренды тоже.
6 вопросов, которые стоит задать себе, прежде чем покупать квартиру под аренду
Читатели Т—Ж делятся сомнениями
Это истории читателей из Сообщества Т—Ж. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции.
Как вы будете использовать эту квартиру в будущем?
Занимаюсь арендой с 2004 года. Сначала купил и сдал однокомнатную квартиру в Москве. Последние несколько лет получаю за нее 40 000 Р в месяц. Цена не меняется, потому что все это время в ней живет один и тот же человек.
Когда мы ремонтировали квартиры, старались, с одной стороны, экономить, с другой — делать все качественно и практично, так, чтобы самим было приятно там находиться. Считаю, что, например, лучше поставить двуспальную кровать или хотя бы вложиться в хороший диван, а не оставлять старый и продавленный.
Часто дорогим выходит обустройство кухни: можно на чем-то сэкономить, но все-таки нужно сделать полноценную кухню, а не набор разномастных шкафов. Именно благодаря качественному ремонту и хорошей мебели все мои квартиры сдавались и сдаются по цене выше среднерыночной. Несмотря на расхожее мнение, что арендаторы «убивают» ремонт, чаще всего такая проблема существует лишь в посуточной сдаче. Если сдавать хорошую квартиру на долгий срок, то в нее, как правило, заселяются аккуратные люди.
Считаю, что сдача квартир — это не бизнес, а просто источник дополнительного дохода. Если бы я занимался посуточной сдачей, доход был бы выше. Но этим надо заниматься профессионально, иначе вместо прибыли будут убытки. А еще хорошую квартиру в центре Москвы выгодно сдавать не напрямую, а фирме, которая будет пересдавать ее посуточно, каждый месяц платить вам арендную плату и сама позаботится о налогах и ремонте.
Покупку недвижимости для сдачи я не считаю привлекательной инвестицией из-за очень долгой окупаемости.
Имеет смысл идти на это, только если есть отложенный потребительский спрос: например, когда квартира покупается в расчете на то, что кто-то из членов семьи через несколько лет будет в ней жить. Ну и если квартира уже есть, то можно ее сдавать. А в инвестиционных целях сегодня я предпочел бы приобрести апартаменты. Квартира за 8—10 млн может приносить 35 000—45 000 Р в месяц. За эти же деньги можно приобрести два апарта, которые будут сдаваться за 50 000 Р в месяц.
Стоит ли потенциальный доход вложенных усилий?
Мне досталась по наследству однокомнатная квартира в пятиэтажке — чистая, ухоженная и с хорошим ремонтом. Найти в нее адекватного и бережного арендатора оказалось большой проблемой. Зато за последние четыре года квартиросъемщик сменился лишь один раз, и с обоими жильцами не было никаких сложностей. Это большая редкость, потому что до этого один арендатор оставил после себя сломанными несколько полок в шкафу и каркас кровати. А другой жилец несколько раз просил об отсрочке платежа и потом резко съехал, прихватив с собой пылесос и СВЧ. Поступок странный: все потери покрыл оставленный им залог. Но мне пришлось тратить время на покупку новой техники и поиск нового жильца.
За вычетом коммунальных платежей я получаю за квартиру 30 000 Р в месяц. По счетчикам платит арендатор. Но на сегодняшний день я не рассматриваю аренду как источник дохода, квартиру сдаю скорее «по накатанной».
Если мой нынешний арендатор съедет, скорее всего, я продам квартиру и вложу деньги во что-то более прибыльное.
Потому что, если посчитать, на самом деле это абсолютно бессмысленная затея. Без учета налогов и при условии постоянной аренды без простоев, ремонтов и каких-либо вложений доходность от сдачи — всего около 5% годовых. Гораздо выгоднее инвестировать — этим я и думаю заняться.
А если боитесь, что акции рухнут, можно купить и сдавать в аренду машино-место. Получается около 10% годовых, а потенциальных проблем намного меньше, чем с квартирой: кусок бетонного пола не сломают, не сожгут, ничего там не украдут.
Выгодно ли сдавать квартиру в вашем городе и как скоро она окупится?
Благодаря накоплениям и инвестициям родителей удалось купить и сдать две квартиры в Москве. Состояние одной квартиры ниже среднего, к тому же она на окраине города. Зато это однушка, а они всегда сдаются лучше, даже если находятся не в самом хорошем районе. Жильцы здесь меняются в среднем раз в год-два. Квартира редко простаивает больше недели, но и живут в ней люди, не сильно привязанные к конкретному месту: студенты и молодые парочки, которые часто меняют жилье.
Напротив, вторая квартира — в престижном спальном районе и с хорошим ремонтом. Но это двушка, и сдать ее сложнее. Люди, которые ее снимают, должны быть привязаны к району: например, одни квартиранты работали в соседнем доме, у других ребенок ходил в школу поблизости, а у третьих рядом жили родственники. Зато семьи с детьми, как правило, снимают квартиру надолго, живут в ней 5—8 лет.
Чтобы окупить квартиру, понадобится около 17 лет непрерывной аренды — и это без расходов на ремонт и обслуживание.
Жилье сдаю только помесячно, арендная плата небольшая. Сдача квартиры по такой схеме не так выгодна, как, например, вклад: доход плюс-минус такой же, но в случае аренды есть временные и денежные расходы, связанные с обслуживанием квартир, а также налог на имущество.
Сколько вы готовы вкладывать в объект денег, времени и сил?
Сдаю две квартиры в Санкт-Петербурге. Первую купил в ипотеку в 2011 году — сначала вложил деньги в акции, а потом выведенные с брокерского счета средства пошли на первоначальный взнос. В 2013 году с помощью своего небольшого бизнеса накопили и взяли еще одну квартиру в ипотеку. Тогда мне казалось, что на сдаче жилья можно больше и стабильнее заработать, чем на акциях, а головной боли с квартирами меньше. Спойлер: я ошибался.
Обе квартиры находятся в новостройках возле «Лахта-центра» и станции метро «Беговая». Первую покупали еще на этапе котлована, за два года до сдачи, и очень ждали, когда заселятся первые арендаторы, чтобы за счет аренды гасить ипотеку. Со второй квартирой повезло: застройщик сдал дом на полгода раньше срока.
Найти арендаторов несложно: надо просто сделать нормальные фотографии, подробно описать, что есть в квартире, и назначить адекватную цену. Если сильно ее завысить, жилье могут снять какие-то странные люди. При заселении обязательно нужно брать залог. Без мебели сдавать выгоднее, но арендаторов придется искать дольше. Нужно стараться минимизировать время простоя — например, за счет платных объявлений, они себя окупают. А вот соцсети в этом плане совсем не работают.
Однажды у нас были арендаторы, которые постоянно просили что-то сделать. То у них вешалка болталась и надо было приехать два раза отверткой крутануть, то кран странные звуки издавал. Последней каплей стала ситуация, когда в туалете перегорела лампочка, а они не смогли снять плафон, чтобы ее поменять, хотя на самом деле он снимался элементарно, легким движением руки.
После этого на все их запросы я стал отвечать: «В договоре прописано, что мелкий ремонт выполняет арендатор». Через два месяца они съехали. Правда, напоследок тоже потрепали нервы: сломали дверцу морозильника и отказывались за это заплатить, а еще оставили кучу мусора и гниющий арбуз на балконе.
Однажды я посчитал все затраты на кредит, ремонт, мебель и технику. Прикинул, как выросла моя бумажная прибыль и сколько бы я заработал, если бы сейчас продал обе квартиры.
Пришел к выводу, что лучше бы я оставил деньги на брокерском счете.
Доходность там выше, и можно вкладывать в валюте. Недвижимость же, может, за последний год и выросла в рублях, но в валюте за 10 лет не особо прибавила. Поэтому сейчас я снова открыл брокерский счет и занялся инвестициями.
Насколько тяжело вам достанется эта квартира?
Сдаю две квартиры и комнату в коммуналке. Комнату купила в 2007 году на заработанные по программе «Ворк-энд-тревел» деньги (540 000 Р ). В 2008 году за 3 млн рублей приобрела 46-метровую однушку в новом доме в пяти минутах от центра Ярославля. А потом мне досталась по наследству двухкомнатная квартира в старом доме на набережной. В 2020 году за ее ремонт с перепланировкой я отдала миллион.
Вкладывать в покупку я бы сейчас не стала.
Сдавать можно, только если получили квартиру в наследство или в дар, а потом сделали там качественный дорогой ремонт. Окупить инвестиции в недвижимость путем ее сдачи в аренду сейчас очень сложно — это долговременная инвестиция.
Какие еще есть варианты распорядиться деньгами?
Мне досталась по наследству однокомнатная квартира в спальном районе Петербурга. Дом не новый, но в 2014 году в нем сделали капремонт, заменили лифты и окна. Подъезды и фасады чистые. В самой квартире ремонт качественный, но без изысков. Внутри светло, однотонные стены, есть вся необходимая мебель и техника, включая посудомоечную и стиральную машины. А еще всем жильцам нравится встроенный шкаф во всю стену в комнате. С тех пор ничего не меняли, только по мелочи: люстру, кран на кухне.
Сдаю квартиру уже восьмой год. За все это время в ней живет третий арендатор. Предыдущие съезжали из-за смены работы. Люди снимают ее подолгу (от трех лет) и относятся к имуществу бережно. Один арендатор даже сам покрыл ванну акрилом, когда в ней облупилась эмаль. Я узнала об этом, только когда он съезжал.
Однажды я целый месяц не могла найти новых арендаторов и решила попробовать сдавать квартиру посуточно. Но из-за неудобного расположения и удаленности от центра ставка была всего 1500 Р в сутки. И даже за такую цену квартиру удалось сдать всего на 18 дней за месяц. При этом пришлось потратиться на полотенца, постельное белье, мыло, туалетную бумагу, посуду и приезжать почти каждый день убираться.
Специально покупать квартиру под сдачу я бы точно не стала: она слишком долго окупается, а арендная ставка не растет. Если жилье досталось по наследству, то, наверное, можно и сдавать, но лучше продать и инвестировать. У меня пока обстоятельства не позволяют этого сделать. Так бы уже давно.
Станьте героем Т—Ж. Расскажите о своем финансовом успехе или провале
Недвижимость. Все, что нужно знать о недвижимости: как покупать, продавать и снимать жилье, как делать ремонт и экономить на ипотеке и ЖКУ
> Чтобы окупить квартиру, понадобится около 17 лет непрерывной аренды
Deyteriy, это безубыточность. Люди имеют в виду под окупаемостью 100% возврат инвестиций + сохранение актива)
«А если боитесь, что акции рухнут, можно купить и сдавать в аренду машино-место. Получается около 10% годовых»
После таких советов возникает резкое сомнение в компетентности авторов TJ
Экономику в коммент пропишите плз, очень интересно почитать))))
Дмитрий, сразу после этого перестал читать статью )))
Дмитрий, занимался проработкой этого вопроса. В Москве машиноместо находил за около 1 млн в подземном паркинге. Сдать его реально (рыночная цена) за 10 т.р. вычитаем коммуналку 2000 в месяц, остаётся 8000 рублей. Ну ок, окупаемость 10.4 года.
Повторюсь, это реальная стоимость машиноместа и реальная стоимость его же аренды.
Александр, вы никогда не сдадите машиноместо которое стоит 1 миллион за 10 тысяч в месяц. Я сам сдаю такое м/м и цена ему 6000) минус коммуналка 1900. На выходе окупаемость 20+ лет
Дмитрий, зависит от локации, наличия машиномест вокруг дома и на прилегающей территории и плотности застройки.
Мой опыт подтверждает мои цифры.
Александр, только есть нюанс, жить на улице никто не станет, а вот машину до последнего будут ставить в бесплатных местах
Светлана, настаиваю на перечисленных выше переменных. В мегаполисах, где люди нормально зарабатывают готовы тратить деньги на комфорт. С паркингом не нужно искать место, не нужно зимой чистить машину. Меньше вероятность (она, конечно, все равно есть) того, что ее поцарапают и больше вероятность найти по камерам виновника.
Александр, я живу в СПб. И я вижу как это на самом деле, да, есть люди которые выбирают паркинг, но их прослойка очень невелика
Светлана, Ну, видимо под локацией я подразумеваю и город, а не только район. В Москве это становится все более актуальным. Плотность застройки увеличивается, высотность домов растёт, количество бесплатных машиномест во дворах снижается, платная парковка распространяется по всему городу. Это неизбежно приводит к повышенному спросу и стоимости машиномест.
Александр, в Спб, в районах новостроек примерно также, и это одна из причин, по которой я выбираю жилье в районах построенных до 1990 года
Светлана, проблема Москвы в том, что выбрать старый район и быть спокойным не получится. Ибо в городе случилась реновация и вместо маленьких пятиэтажек строят высотные дома с намного большим количеством квартир. Поэтому и вопрос машиномест будет все более актуальным.
Александр, по поводу реновации вы не правы, реновационный дом строится 1 в 1 к сносимому дому, иногда +4/6 квартир под улучшение. Иногда в один построенный дом вселяются из 2х сносимых.
Меня, вообще-то даже официальные лица сказали, что количество метров и квартир будет больше, нежели в сносимых пятиэтажках. + К этому точечная застройка и большая ее плотность.
Александр, метров в реновации немного больше, кухни от 8 метров, но планировки того что уже построено лично меня не впечатлили от слова совсем, тут лучше присмотреться к старым сериям п44 и подобным, хотя кому то может и понравится. Больше квартир исключительно для тех, кто желает докупить метры. По поводу плотности пока с вами не соглашусь, то что я видел достаточно нормально сделано в отличии от пика (не дома, а сплошные больничные корпуса, имхо) и пнс недвижимость (в частности домашний)
Меня, мы что-то совсем про разное говорим. Под увеличением квадратных метров я подразумеваю именно дом. В доме под реновацию больше квадратных метров, больше квартир, чем в пятиэтажках, которые сносят, что влечет за собой увеличение плотности застройки. Соответственно, вопрос машиномест будет более актуален, соответственно, желающих арендовать тоже будет расти, как, вероятно, и цена. Я только про это.
Александр, в Питере она тоже есть, но очень в отдельных местах. На мой век хватит
Светлана, согласен с вами. Но люди то говорят вам о москве, а это даже с Питером большая разница. Увы
900₽ = 3100₽/мес = 37 200₽/год. Грубая окупаемость 15.5 лет
Оба меньше 20 лет, а первое так и ещё выгоднее. Но там проблема со сдачей, пока что за пол года владения сдал 5 из 6 месяцев, многие кто раньше снимал понапокупали их себе по сотке.
Все места покупал для личного пользования, машины не успел пока купить, поэтому в целом как Инвест проект не рассматриваю, сдаю чисто для компенсации коммуналки по сути
чтобы вкладывать и получать доход на бирже этим нужно заниматься и в этом нужно разбираться, а квартира это стабильный небольшой доход. Из своего опыта пришла к выводу, что для сдачи в аренду двушка все же выгоднее однушки, в плохие времена ее можно временно сдать покомнатно, чтобы она хотя бы просто себя сама содержала.
Светлана, Ну конечно чтобы вкладывать и получать доход на бирже нужно разбираться. Но мы же хотим получать больше денег от изначально вложенных. Бесплатно и без знаний их никто не даст.
Деньги от аренды квартиры действительно стабильный, но уж слишком небольшой доход. И когда ты находишь более доходный способ вложения денег, реально работающий, то начинает мучить вопрос, что сдача квартиры- слишком низкий доход.
Светлана, ну короче каждому своё))
Александр, а почему никто не говорит что для инвестирования в недвижимость тоже нужно разбираться, чтобы получать прибыль? Купил 3 квартиры в Спб и каждая уже сейчас стоит +1 млн. Сдаю по ситуации
Роман, не знаю, думаю, что причина в том, что с квартирами все так или иначе имеют дело с рождения, поэтому для многих этот инструмент понятнее. А разбираться в чем-то новом для многих лень, или страшно.
И заметьте, тут обсуждение про покупку квартиры под аренду. Для меня это сомнительный способ инвестиции. Другое дело, если квартира покупается на этапе строительства и после сдачи дома продаётся. С такой целью прибыль возрастает (при этом сам дом, локацию, застройщика тоже нужно уметь выбрать) и такой способ инвестиции мне близок.
Александр, при этом индекс s&p за это время с 1390 вырос до 4200. 300%. Не считая дивы и курс валюты
Сейчас в аренде две квартиры, было шесть в одно время. Сама аренда приносит скорее 34 процента чем 5 годовых. Секрет не в аренде, а в приросте или падении стоимости жилья в валюте. Соответственно есть периоды с прибылью, а бывают и в убыток просто. И от тебя в принципе ничего не зависит.
Странное сравнение инвестиционных тактик на сдаче в найм жилого помещения и по торговле акциями.
С ценными бумагами у вас есть неиллюзорный риск расстаться со всем, что нажито. А квартира у вас останется, даже если вы год в коме пролежите. В конце концов, её всегда можнг исполтзовать по прямому назначению: дети вырастут и смогут в ней жить.
В основную инвестицию в недвижимость не верю, но вот для диверсификации % на 15-20 от общего капитала вполне, но с такой инвестиции точно не нужно начинать. Вопрос в следующем, если квартира не выгодна на сдачу то обратная логика подразумевает, что она выгодна на съем. Что думаете?
Сейчас набегут с одной стороны мамкины инвесторы в индекс S&P и будут тыкать в его сотни процентов роста В ВАЛЮТЕ на долгосроке, а с другой мамкины ипотечники и гордиться как купили в ипотеку квартиру год назад за х, а сейчас похожа на сайте застройщика стоит N*x. Андроид vs Айфон.
Roman, а вы чей инвестор?
Интересно, а слышал ли автор о существовании в России не только Москвы и Петербурга? В других городах другая стоимость недвижимости и другая доходность!
Paul, не продавайте завтра, здесь сравнение с квартирами, то есть на доогосрок. Или вы квартиру в январе купили, в марте продали?
А если купить инвестиционную квартиру в ипотеку по госпрограмме под 6,4% на 10 лет за 1,9 млн рб, и через пару месяцев цена на неё выросла до 2,8 млн. Разумная инвестиция?