дебиторская задолженность застройщика что это
Что можно узнать из проектной декларации?
Приобретение квартиры в строящемся доме для покупателей всегда было связано с риском, во время кризиса этот риск возрастает вдвойне. В сложившихся условиях проблемы могут возникнуть даже у крупного застройщика, если компания неверно определит параметры проекта. Поэтому, прежде чем сделать выбор, так важно собирать информацию о застройщике и объекте. Чем в этом деле может помочь проектная декларация, рассказали опрошенные «Сибирским домом» эксперты.
Изучение проектной декларации — то, с чего нужно начинать выбор квартиры. Ознакомиться с декларациями на строящиеся объекты можно на портале Sibdom.ru в разделе «Новостройки».
Вся информация, которая содержится в этом документе, делится на две большие группы: сведения о застройщике и сведения о строящемся доме.
Информация о застройщике
Понять, как застройщик исполнял свои обязательства перед дольщиками ранее, допускала ли строительная компания просрочки при сдаче объектов в эксплуатацию в предыдущие несколько лет, позволяет указанная в проектной декларации информация об объектах, сданных организацией за три последних года (здесь приводятся два срока: планируемый и фактический срок, когда произошла передача объекта). Имея эту информацию, покупатель может продолжить собирать сведения о ходе строительства и о том, остались ли довольны купившие квартиры инвесторы, уже из других источников, например, на специализированных форумах.
Кредиторская и дебиторская задолженность застройщика
В проектной декларации ежеквартально публикуются данные о финансовых показателях застройщика, размере кредиторской и дебиторской задолженности.
«Желательно посмотреть не только саму проектную декларацию, но и все последующие изменения в нее, внесенные по настоящий момент, — советует заместитель начальника отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля Елена Журбенко. — Застройщик обязан ежеквартально вносить в проектную декларацию сведения, касающиеся финансового результата деятельности компании. Динамика этих данных дает достаточно хорошее представление о финансовом результате застройщика, о том, сработала строительная компания в конкретном периоде в прибыль либо в убыток. Если со временем увеличивается размер дебиторской задолженности, значит, должны застройщику, такая ситуация возникает, например, когда договорами со строительной компанией предусмотрена рассрочка. Если растет кредиторская задолженность — увеличиваются долги застройщика. Если финансовый результат отрицательный (кредиторская задолженность намного превышает дебиторскую) — значит, он работает все время в убыток, и тогда покупателю стоит подумать, стоит ли ему иметь дело с такой строительной компанией».
Финансируют ли стройку банки
То, каким образом финансируется строительство объекта, также можно узнать из проектной декларации. Есть компании, которые способны строить только на собственные средства, но таких меньшинство. По данным службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, не используя деньги дольщиков, в Красноярском крае строят менее 5% застройщиков. Как правило, для строительства привлекают средства инвесторов.
Помимо этого частично строительство объекта может происходить за счет проектного финансирования, когда банк выдает компании кредит на реализацию конкретного проекта. Наличие проектного финансирования для покупателя — позитивный момент, ведь это означает, что, рассмотрев все параметры будущего строительства и все проанализировав, банк верит в успех проекта и готов принимать в нем участие.
Кроме того, в таких случаях кредитная организация строго следит за тем, как идет ход строительства и насколько застройщик придерживается запланированных сроков.
К тому же, в проектной декларации содержатся сведения о других договорах кроме договоров участия в долевом строительстве, по которым привлекаются денежные средства для строительства (ссуды, займы).
Наряду с информацией о застройщике в проектной декларации могут быть указаны сведения о генеральном подрядчике работ (в том случае если застройщик для реализации проекта привлекает другую строительную организацию). И тогда потенциальному дольщику нужно ориентироваться в том числе и на надежность генерального подрядчика. Если это крупная строительная компания, способная ежегодно сдавать десятки тысяч квадратных метров жилья, — это плюс.
Кто дает гарантию достройки?
Новыми в проектной декларации являются сведения о том, кто (какой банк или страховая компания) гарантирует, что застройщик выполняет свои обязательства перед инвесторами (этот раздел содержится в проектных декларациях объектов, договоры с первым участником долевого строительства которых заключены после 1 января 2014 года — момента вступления в силу Федерального закона от 30.12.2012 № 294-ФЗ).
Кто именно является гарантом для дольщика — далеко не праздный вопрос, дело в том, что речь идет о достаточно больших суммах и существуют опасения, что далеко не все компании при наступлении страхового случая (банкротства застройщика) смогут страховку выплатить. Поэтому, делая выбор, нужно принимать в расчет и то, кто выдает гарантии. Крупный ли это страховщик, достаточно ли у компании собственных средств, чтобы в случае возникновения проблем у застройщика дольщики смогли рассчитывать на возвращение вложенных средств или достройку объекта.
В проектной декларации должны быть указаны реквизиты соответствующего договора страхования, сведения о поручителе или страховщике, а также об объекте долевого строительства, в отношении которого заключен договор страхования или поручительства.
В последнее время на официальном сайте Центробанка оперативно публикуется актуальная информация о том, какие компании имеют право страховать ответственность застройщиков перед участниками строительства http://www.cbr.ru/finmarkets/files/supervision/list_214_fz.pdf
«В том случае, если в период строительства страховая компания перестает отвечать требованиям части 1 статьи 15.1 и пункта 2 части 1 статьи 15.2 Федерального закона от 30.12.2014 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…, застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора поручительства или договора страхования.
Тогда он должен в течение пятнадцати дней заключить другой договор страхования. Обязанность заключить договор страхования с другим страховщиком лежит на застройщике и если у страховой организации была отозвана лицензия на осуществление добровольного имущественного страхования. Учитывая, что информация о страховщике (поручителе) является неотъемлемой частью проектной декларации в случае заключения договора страхования либо поручительства с иным лицом застройщик обязан внести соответствующие изменения в проектную декларацию», — отмечает начальник отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю Наталия Зайцева.
Информация об объекте
В разделе проектной декларации, посвященном объекту, содержатся все сведения о строящемся доме, начиная от его местонахождения, данных о земельном участке, на котором ведется строительство, до технического описания объекта. Чтобы установить, какое назначение имеет выделенная для строительства площадка, кому именно выдавалась земля, находится она в собственности или же в аренде, нужно зайти на сайт Управления Росреестра, указав кадастровый номер участка на публичной кадастровой карте http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/.
«Как правило, строительство ведется на арендованных землях, поэтому покупателей здесь должны интересовать сроки аренды участка и то, до какого числа действует разрешение на строительство, успеет ли застройщик в установленные сроки реализовать проект», — рассказывает руководитель отдела по административным спорам компании «ПРАВО-ЭКСПРЕСС» Елена Дудко.
В этом же разделе приводится описание объекта: информация о количестве отдельных квартир в составе строящегося многоквартирного дома, сколько в новостройке предусмотрено однокомнатных, сколько двух- и трехкомнатных квартир, их площади, чтобы потенциальному покупателю было понятно, какой объект он может приобрести. Информация о нежилом помещении и его функциональном назначении, об общедолевом имуществе, которое в дальнейшем должно войти в собственности всех жителей дома. Когда дом должен быть построен, сколько этапов строительства предусмотрено.
«Нужно сравнить площади квартир, которые предусмотрены по проекту в доме, с той площадью, что указана в договоре долевого участия в строительстве, — советует Елена Дудко. — Они должны друг другу соответствовать. И если в доме, например, предусмотрены только однокомнатные площадью 42 квадратных метра, а в договоре значится однокомнатная площадью 46 квадратных метров, этот факт должен насторожить покупателя.
При этом, подписывая договор, многие не обращают внимания на то, что там указана возможность для застройщика изменения площади квартиры в результате строительства. А потом возникает вопрос, где взять дополнительные деньги, чтобы оплатить «дополнительные» квадратные метры. Сейчас к нам обратился клиент, которому нужно внести доплату 170 тысяч рублей, а этих денег у человека просто нет, на покупку квартиры брался ипотечный кредит. Поэтому этот момент нужно отслеживать сразу и еще на этапе подписания договора задавать вопросы застройщику».
Нужно помнить, что застройщик имеет право вносить изменения в проектную декларацию в любой момент. Однако если компания дважды переносила срок сдачи объекта в эксплуатацию, эта информация находит отражение в другом документе — списке объектов «зоны риска», размещенном на сайте службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края. В него контролирующая организация включает объекты, строительство которых идет слишком медленными темпами. С этим перечнем можно ознакомиться на сайте стройнадзора в разделе «Государственный контроль за долевым строительством» — «Реестры» — «Единая информационная система учета сведений о застройщиках и строящихся на территории края многоквартирных домах» — «Перечень проблемных многоквартирных домов». Так что, хотя проектная декларация и основной документ с информацией об объекте, он не должен быть единственным, который потенциальный покупатель проверяет, прежде чем сделать выбор.
Источник: Журнал «Сибирский Дом» 2(145) март 2016
Понятие дебиторской задолженности – это мы должны или нам должны?
Дебиторская задолженность – это долг внешних контрагентов и работников предприятия перед организацией.
Дебиторская задолженность покупателей возникает в случае предоставления им отсрочки платежа (в этом случае говорят о коммерческом кредите), а также при неисполнении покупателем своих обязательств по договору об оплате полученных товаров, работ, услуг. Предоплата поставщикам товаров, работ, услуг также включается в состав дебиторской задолженности. Примерами такой дебиторки могут служить арендные депозиты или суммы, оплаченные за годовую подписку печатных изданий.
В составе дебиторской задолженности числится переплата по налогам, сборам и взносам во внебюджетные фонды, а также различная задолженность работников перед организацией, например:
Что такое кредиторская задолженность предприятия простыми словами
Кредиторская задолженность – это долг предприятия перед внешними контрагентами, бюджетом и внебюджетными фондами, а также работниками предприятия.
Кредиторская задолженность возникает, если предприятие получило товары, работы или услуги, оприходовало их в учете, но не исполнило обязательства по оплате. Задолженность перед кредиторами бывает текущей и просроченной в зависимости от права на отсрочку платежа и даты возникновения долга.
Так, например, заработная плата начисляется в бухгалтерском учете в последний день месяца, а выплачивается в начале следующего месяца. На конец месяца начисления кредиторская задолженность перед работниками предприятия по выплате заработной платы будет текущей. В случае невыплаты заработной платы в установленный срок такая задолженность будет считаться просроченной.
Рассмотрим, каким образом дебиторка и кредиторка отражаются в бухгалтерской отчетности предприятия.
Дебиторка и кредиторка за год в ф. 1 баланса и в других формах годовой отчетности
В зависимости от срока погашения кредиторку делят на долгосрочную (более года) и краткосрочную (менее года) и, в соответствии с этой классификацией, показывают в бухгалтерском балансе. Кредиторская задолженность в балансе – это либо долгосрочное обязательство, которое отражается в разделе IV, либо краткосрочное обязательство, которое отражается по строке 1520 раздела V.
Дополнительную информацию о порядке заполнения бухгалтерского баланса читайте в статье «Заполнение формы 1 бухгалтерского баланса (образец)».
Дебиторская задолженность отражается по строке 1230 в разделе II бухгалтерского баланса.
Подробнее об отражении в балансе дебиторки и порядке расшифровки статьи 1230 читайте в статье «Расшифровка строк бухгалтерского баланса (1230 и др.)».
Пример заполнения строки 1230 «Дебиторская задолженность» от КонсультантПлюс
Показатели по счетам 46, 62, 60, 70, 71, 73, 76 и 63 (дебетовые остатки по счетам 68, 69 и 75 отсутствуют).
Посмотреть пример полностью можно в К+, получив бесплатный пробный доступ.
Дебиторская и кредиторская задолженность – это важные показатели бухгалтерской отчетности предприятия, которые подлежат расшифровке в пояснениях к отчетности (п. 27 ПБУ 4/99 «Бухгалтерская отчетность организации», утв. приказом Минфина РФ от 06.07.1999 № 43н). Расшифровка дебиторки и кредиторки интересует пользователей отчетности в первую очередь, т. к. эти активы и обязательства могут быть источниками рисков.
Что значит соотношение дебиторской и кредиторской задолженности?
Соотношение дебиторской и кредиторской задолженности – немаловажный предмет анализа финансового состояния предприятия. Однако его нельзя рассматривать обособленно от других статей отчетности.
Если кредиторка превышает дебиторку – это может означать, что предприятие испытывает нехватку оборотных средств, но также может значить, что предприятие располагает достаточным количеством других ресурсов, например денежных средств.
Однозначно можно сказать, что отсрочка платежей, предоставленная покупателям, должна быть меньше или равна отсрочке платежей в адрес поставщиков предприятия. В противном случае предприятие будет испытывать острую нехватку средств, необходимых для расчетов с кредиторами, с вытекающими из этой ситуации дополнительными расходами на уплату пени и штрафов.
Необходимо понимать, что пользоваться терминами «дебиторская задолженность» и «кредиторская задолженность» необходимо правильно. Если вы напишете покупателю претензию следующего содержания: «Просим оплатить дебиторскую задолженность по договору поставки», ваш контрагент не поймет сущность просьбы, т. к. задолженность перед вашей компанией у него числится как кредиторка.
Важно! При оформлении юридически значимых документов не обозначайте задолженность как кредиторскую или дебиторскую, используйте понятия, определенные в договоре.
Дебиторская и кредиторская задолженность является источником рисков
Можно выделить следующие риски, связанные с дебиторкой и кредиторкой:
Какие же меры должно принимать предприятие для снижения влияния рисков на текущую деятельность?
Работа по предотвращению возникновения просроченных и невозможных к взысканию долгов покупателей (кредитный риск) начинается с оценки благонадежности клиентов перед заключением договора. Для такой оценки мало проанализировать бухгалтерскую отчетность клиента. Важно иметь информацию об участии будущего покупателя в судебных процессах, налоговых спорах, проверить полномочия должностных лиц, подписывающих юридические документы, а также провести другие необходимые проверки.
Безусловно, самым надежным способом предотвращения взыскания долгов с покупателей является работа на основе предоплаты, но в рыночных условиях приходится находить компромиссные варианты оплаты, в т. ч. предоставление отсрочки платежа.
Работа по прогнозированию денежных потоков в зависимости от полученной и предоставленной отсрочки платежа может значительно снизить риск потери ликвидности.
Снижение операционных рисков достигается построением четкой системы управления дебиторской и кредиторской задолженностью. Одним из элементов управления дебиторской задолженностью является страхование дебиторки.
Страхование дебиторской задолженности
Важно! Подсказка от КонсультантПлюс
К преимуществам страхования дебиторской задолженности можно отнести повышение финансовой независимости компании. Надо отметить, что компаниям, застраховавшим «дебиторку», как правило, проще получить более выгодные условия.
Подробнее о преимуществах, а также о недостатках страхования ДЗ читайте в К+. Пробный доступ можно получить бесплатно.
Как работает страхование дебиторской задолженности? Предприятие заключает договор со страховой компанией, где определяются основные условия договора страхования, включая перечень страховых случаев, порядок оценки финансового положения должников и другие. Например, в договоре страхования может быть определено, что страховым случаем признается неисполнение обязательств покупателем в течение определенного договором страхования срока.
Страховая компания и страхователь определяют перечень и объем дебиторской задолженности, подлежащей страхованию.
Обратите внимание! Страховая компания не страхует дебиторскую задолженность в целом, а тщательно подходит к оценке рисков неплатежей в разрезе каждого клиента страхователя.
Что же происходит в результате наступления страхового случая? Страховая компания выплачивает предприятию-страхователю сумму застрахованной дебиторской задолженности с определенным дисконтом, т. е. часть суммы долга списывается в расходы предприятия. После этого право требования задолженности переходит к страховой компании.
Несмотря на то что страхование дебиторской задолженности является достаточно надежным инструментом в снижении кредитных рисков, предприятию стоит сопоставить предстоящие расходы и предполагаемую выгоду от данного вида страхования.
Итоги
Для того чтобы обеспечить конкурентоспособные коммерческие условия для своих клиентов, в частности, предоставить им отсрочку платежа, предприятие должно найти источник финансирования собственных расходов на период отсрочки. Кредиторская задолженность предприятия является одним из таких источников финансирования текущей деятельности предприятия. Грамотное и эффективное управление дебиторской и кредиторской задолженностью является залогом успеха любой коммерческой деятельности.
Дебиторская задолженность застройщика
Покупка квартиры в новостройке, которая еще только возводится – всегда было делом рискованным, а в период кризиса и нестабильности риски еще больше усиливаются. Неправильные расчеты и ошибки при планировании строительства, может даже у крупной компании-застройщика вызвать существенные трудности. Поэтому так важно, до момента выбора, иметь на руках всю необходимую информацию о компании и, возводимом объекте.
Что такое дебиторская задолженность?
Дебиторская задолженность это сумма задолженности перед компанией, должниками могут быть: фирмы-поставщики, государство, физические лица. По отдельности, каждый для компании является дебитором. Дебиторская задолженность образовывается в тот момент, когда компания продала что-либо, но денежных средств за это не получила или наоборот, когда компания осуществила предоплату за какой-то материал, но его еще не получила, до момента поставки сумма оплаты является дебиторской задолженностью. Налоги, уплаченные наперед или аванс, выданный работнику – дебиторская задолженность.
Ежеквартальная проектная декларация содержит всю необходимую информацию о состоянии кредиторской и дебиторской задолженностей компании-застройщика. Лучше внимательно изучить не только саму проектную декларацию, но и все в дальнейшем, внесенные в нее изменения.
Согласно законодательству застройщик должен ежеквартально вносить обновленную информацию в декларацию, информацию актуальную на данный момент. Отслеживание показателей в динамике позволяет иметь представление о деятельности компании – как она завершила прошлый период, можно сравнивать его с предыдущим и прогнозировать будут ли убытки или прибыль.
В случае, если дебиторская задолженность растет, значит, контрагенты должны компании, такое случается, если заключенные договоры предусматривают отсрочку платежа. В случае роста кредиторской задолженности – растет сумма задолженности самой компании, например, за поставленные материалы.
Важно сравнить имеющиеся задолженности, если кредиторская постоянно и на много превышает дебиторскую, это означает, что компания работает с убытками и тогда нужно хорошо подумать, прежде чем начинать сотрудничество с таким застройщиком. Возможно, застройщик очень переоценивает ценность своей деятельности, но цифры говорят сами за себя, в случае отсутствия прибыли в течение длительного времени, дальнейшая производственная деятельность компании может быть на грани прекращения.
Когда образуется дебиторка?
Такая задолженность образуется в тот момент, когда обе стороны договора не могут выполнить свои обязательства по нему одновременно. К примеру, если компания поставляет материалы, а ее контрагент оплачивает их с отсрочкой, после поставки. Из-за этого зазора и появляется дебиторская задолженность, только для одного контрагента она дебиторская (который отгрузил), а для другого кредиторская (который не оплатил). Такая задолженность может иметь место на протяжении часов, а иногда и годов.
Для компании-застройщика идеальным вариантом является – 100%-ая предоплата всеми дольщиками, но на практике такого никогда не бывает. Покупателям предоставляют возможность оплачивать в рассрочку – такой вариант интересен всем, например, покупатель может переуступить права на квартиру в еще строящемся доме, а компания застройщик увеличивает количество возводимых объектов. В зависимости от роста числа клиентов у застройщика, растет и его дебиторская задолженность.
Отличие кредиторской и дебиторской задолженности
Дебиторская задолженность это долг перед компанией, а кредиторская, напротив, долг компании перед контрагентами, плюс в кредиторскую задолженность входят и кредиты.
Примеры дебиторской задолженности:
Информация о застройщике: что нужно знать?
К обязательной информации относятся: — как компания раньше выполняла свои обязательства перед дольщиками — случались ли нарушения установленных сроков сдачи объектов в эксплуатацию за последние несколько лет (планируемый и фактический срок сдачи) — объекты, сданные компаний в эксплуатацию за последние три года. Всю эту информацию будущий дольщик должен и может почерпнуть из проектной декларации застройщика.
Располагая уже этой информацией, клиент может самостоятельно продолжать сбор информации из других источников, например на форумах в социальных сетях. Важно интересоваться ходом строительства на сегодняшний день, какие отзывы дольщиков, ранее уже сотрудничавших с этой компанией, все ли остались довольны от сотрудничества?
Финансовая информация о компании
Проектная декларация в обязательном порядке должна содержать информацию о текущем финансовом положении застройщика:
Как понимать эти цифры? Высокая дебиторская задолженность – плохой фактор, значит у компании дефицит денежных средств и ей кто-то из контрагентов, потребителей не оплачивает уже полученные товары и услуги.
Объект и информация о нем
Зачастую возведение ведется на арендованных участках и будущих дольщиков должно больше всего беспокоить какой срок аренды земли, срок действия разрешения на строительство и сможет ли компания, в указанные сроки завершить строительство и сдать объект. Для составления представления будущим владельцам квартир, о строящемся доме и будущих жилых помещений, в этом же разделе находится подробное описание будущего многоквартирного дома: количество квартир (1, 2, 3 и 4- хкомнатных ), их площади и другие условия.
Помимо указанного, там должна быть информация о нежилых помещениях и их назначениях, об общедолевом имуществе, которое после завершения строительства должно стать собственностью всех жильцов дома, планируемая дата завершения строительства и за сколько этапов это должно произойти.
Обязательно необходимо сравнить площади квартир, те, что указанны в проекте и те, которые отражены в договоре долевого участия в строительстве – они должны совпадать! Например, если в доме в однокомнатных квартирах у всех предусмотрена площадь 43м², а у вас в договоре 47м², то этот момент должен заставить задуматься, подобных несовпадений быть не должно.
При подписании договора, покупатели часто не обращают внимания на пункты, позволяющие застройщику по ходу строительства менять площадь квартир и, в итоге, это выливается в проблему поиска дополнительных денежных средств для оплаты внезапно, появившихся « бонусных » квадратных метров. Недавний случай из практики, когда человек для покупки квартиры брал ипотечный кредит, а ему в итоге выставили счет еще на 170 000 рублей – доплата за квадратные метры. Вот почему так важно контролировать этот момент и на этапе подписания договора обсуждать все эти вопросы. К тому же, застройщик имеет полное право, в ходе строительства, в любой момент вносить изменения в проектную декларацию.
Но, если компания два раза переносит срок сдачи и ввода в эксплуатацию объекта, отражая это в декларации, то информация об этом автоматически попадает в другой документ, в список «зоны рисков», находящийся на сайте службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края. В этот список контролирующие службы вносят застройщиков и объекта, работы, по возведению которых идут медленно.
Со списком можно ознакомиться на сайте организации: Государственный контроль за долевым строительством – Реестры – Единая информационная система учета сведений о застройщиках и строящихся на территории края многоквартирных домах – Перечень проблемных многоквартирных домов.