деревянные перекрытия в сталинских домах что это такое
Квартиры с деревянными перекрытиями
«Здравствуйте, Татьяна Васильевна. Меня зовут Ирина. Мне с мужем необходима ваша профессиональная консультация риэлтора по купле-продаже вторичной недвижимости, а точнее по приобретению квартиры с деревянными перекрытиями. Вкратце изложу нашу ситуацию: мы уже достаточно продолжительно время присматриваем себе квартиру на вторичке. Вы только не подумайте, что нам очень сложно угодить, но по опыту наших изысканий получается так, что либо квартира хорошая и при этом район не тот, либо район подходит, а квартира не дотягивает под наши требования или полностью нас не устраивает. При этом мы располагаем достаточным по московским меркам бюджетом для покупки жилья в 18-20 млн рублей.
Хотелось бы получить достоверную информацию по интересующему нас вопросу, как говорится из первых рук, и узнать ваше мнение как специалиста в этой области, как эксперта рынка вторичной городской недвижимости, что вы можете подсказать или посоветовать на этот счёт: Стоит ли покупать квартиру с деревянными перекрытиями или всё же отказаться от покупки сталинки? Встречались ли в вашей практике или в практике ваших коллег варианты купли-продажи таких сложных неоднозначных объектов? Может у кого из ваших знакомых или клиентов есть личный опыт проживания в квартире с деревянными или смешанными перекрытиями и они могут предоставить полезный правдивый отзыв? Какие могут быть риски, угрозы или негативные последствия в будущем, трудно ли будет в дальнейшем продать квартиру с деревянными перекрытиями?»
Для полноты ощущений, с начала предлагаю рассмотреть потребительские качества подобного рода жилья, явные преимущества и недостатки, так сказать, плюсы и минусы квартир с деревянными перекрытиями.
Архитектурный стиль – львиная доля гражданских зданий с деревянными перекрытиями имеют свой неповторимый облик. Фасады домов и входные группы (подъезды, парадные) украшены декором из лепнины, лестничные марши с резными и коваными элементами, покатые крыши. Широта и размах здесь чувствуется абсолютно во всём: от фронтальной стороны до начинки в фойе. Уверена, что именно таких идентификационных деталей и не хватает большинству современных строений. Уникальная архитектура – неоспоримое преимущество жилья с деревянными/смешанными перекрытиями.
Проектирование и благоустройство придомовых территорий – здесь всё продумано до мелочей. Сделано всё, чтобы жильцы чувствовали себя людьми и могли с пользой провести досуг: тихие уютные скверы с детскими и спортивными площадками, прогулочными дорожками, множеством зелёных вековых насаждений, фонтанами, беседками, лавочками, гипсовыми фигурами, столами для игры в шахматы или домино, умело скрытыми от посторонних глаз и городского шума. Закрытый двор – ещё один веский довод в пользу квартиры с перекрытиями смешанного типа.
Этажность – большинство домов с перекрытиями рассматриваемого типа относятся к малоэтажному жилому фонду. Редко когда встретишь здание с деревянными балками выше 5 уровней. Даже самые неприметные шедевры дореволюционной и архитектурной мысли Страны Советов в два-три этажа с покатыми крышами, в этом отношении смотрятся куда более выигрышнее на фоне современных высоток. В малоэтажке вся её сила со всеми вытекающими преимуществами…
Плотность населения – совсем не трудно посчитать, что общее количество проживающих в стандартном доме с деревянными перекрытиями, где, например, всего 4 этажа и 4 подъезда едва ли дотягивает до численности квартирантов 1 секции самой обычной современной новостройки. Этот показатель вряд ли когда смогут переплюнуть вновь строящиеся кварталы и его безусловно можно занести в актив предмета обсуждения.
Планировки – удобством логистики (перемещения) в замкнутом пространстве могут похвастаться только удачные планировочные решения – вместительные прихожие и кладовки, просторные кухни, огромные по своим размерам санузлы, большие изолированные комнаты и полы из дубового паркета, обзорно-видовые балконы, лоджии и веранды. Жильё в основном исключительно функциональное, потому как строили в стародавние времена для людей – ни капельки не сомневаюсь, что здесь места хватит всем!
Высокие потолки от 3 метров и выше – именно эта конструктивная особенность присущая практически для всех зданий с деревянными перекрытиями и прельщает большинство потенциальных клиентов на рынке. Часто именно эта уникальная деталь становится определяющей при выборе жилья. Да и по медицинским показателям – больший объём кислорода положительно сказывается на здоровье, здесь действительно есть чем дышать!
Инфраструктура – квартиры и дома с перекрытиями смешанного типа расположены в старых обжитых районах, с давно сложившейся социально-бытовой, торгово-розничной, транспортной и информационной инфраструктурой. Детские и взрослые поликлиники, больницы, детские садики, общеобразовательные школы и колледжи, магазины, кафе и рестораны, торгово-развлекательные центры, спортивные сооружения, дороги и общественный транспорт, средства коммуникации и связи – всё необходимое для полноценной жизни буквально под рукой.
Местоположение – зачастую именно со строительства домов в деревянными или смешанными перекрытиями как временного жилья и зарождалась жизнь во многих районных и областных центрах нашей необъятной страны. В результате развития населённых пунктов на данный момент подавляющее большинство этих строений отличаются крайне выгодным геоэкономическим положением. Этот факт непременно необходимо учитывать при оценке ликвидности данного типа вторичной недвижимости.
Полностью деревянные многоквартирные дома
Уверена, что для полноты рассматриваемого вопроса, стоит упомянуть и об ещё одном виде гражданских строений с деревянными перекрытиями – полностью деревянных многоквартирных домах.
Конструктивная особенность аналогичных зданий заключается в том, что почти все несущие элементы строения – лестничные марши, направляющие, обрешётка стен, стропила кровли и балки выполнены из дерева. Исключение составляют ленточный фундамент, да площадка под санузлом – они выполнены из армированного бетона.
Не смотря на специфику, покупка жилья и в данном случае также не лишена смысла. Потенциальному клиенту действительно есть над чем призадуматься. С одной стороны в «деревяшках» присутствует целый ряд неудобств и существуют определённые риски, связанные, например, с отсутствием элементарных условий для проживания (туалет на улице, общая кухня) или износом центральных коммуникаций, с другой – жильё в многоквартирных домах, построенных полностью из дерева, зачастую обладает практическим всеми необходимыми потребительскими качествами и характеристиками (планировка, комфорт, экология, плотность населения, инфраструктура). Кроме того, квартиры подобного рода зачастую значительно дешевле аналогичных предложений по площади, но уже в панельных или кирпичных домах. А при ограниченном бюджете, как показывает практика, фактор низкой цены для многих соискателей на рынке недвижимости является определяющим критерием в выборе квартиры для личного пользования.
Ветхие многоквартирные деревянные дома не так безнадёжны, как могут показаться на первый взгляд – каждому из них присущ скрытый потенциал – инвестиционная привлекательность: земельные участки под трущобами как правило в первую очередь рассматриваются застройщиками и девелоперами для своих проектов, зачастую существует реальная перспектива сноса и получения новой квартиры как компенсацию взамен старой.
Как бы там ни было, общих рекомендаций по приобретению предоставить крайне сложно, целесообразность покупки квартиры в полностью деревянном многоквартирном доме необходимо в каждом конкретном случае рассматривать в индивидуальном порядке. Мой вам совет: «Взвесьте все за и против, плюсы и минусы и примите для себя одно единственное правильное решение!»
Сталинка с деревянными перекрытиями – мнение эксперта по недвижимости и личный опыт проживания
Если бы ещё несколько лет назад кто-нибудь сказал мне, что я куплю себе квартиру в сталинском доме с деревянными перекрытиями, да буду в ней не просто преспокойно проживать, а стану крайне довольна приобретением и безумно от этого счастлива, то я бы рассмеялась собеседнику в лицо и покрутила у виска, намекая на умалишённость и больное воображение. Личного опыта эксплуатации «деревяшек» у меня на тот момент, конечно же, не было и тогдашнее моё мнение на счёт всех зданий с перекрытиями смешанного типа было сформировано под влиянием стереотипов и предрассудков и если коротко, то его можно выразить одним ёмким словом – неликвид!
В своё время я клюнула на рекламу и сдуру взяла да купила аж целых две квартиры в подмосковной новостройке. Прожила в монолитно-кирпичном доме примерно 9 лет. В конечном итоге я взвыла от новоделов, потому как намаялась и нахлебалась с чисто житейскими и проблемами эксплуатации по полной программе. Сил бороться с причудами коммунальщиков и окружающей среды больше не было, и в один прекрасный момент я собрала волю в кулак, да и продала всё это барахло с молотка.
На вырученные с продажи новостроек деньги стала подыскивать себе подходящее жильё в Москве. Запросы мои были очень даже скромные, не завышенные, я бы даже сказала стандартные: 2-х комнатная квартира желательно рядом с метро, изолированные полноразмерные комнаты, площадь не менее 50 м.кв. В результате поисков и изысканий на этот счёт, ничего путного на глаза не попадалось, кроме…квартир в домах с деревянными перекрытиями. Вот тут-то сталинки и заставили обратить на себя моё пристальное внимание.
Если честно, то вопрос перед покупкой я глубоко не изучала, и лишь на мгновение в голове промелькнуло сомнение в правильности принимаемого решения. Ещё не поднявшись на этаж, уже знала, что обязательно её куплю – настолько сильное на меня оказало впечатление аура жилья: тихий уютный двор, сталинская архитектура, от которой веет монументальным вековым спокойствием. Можно сказать, что заочно влюбилась в квартиру. Да, вопреки здравому смыслу, при выборе жилья руководствовалась эмоциями – думала не головой, а прочувствовала ситуацию сердцем. Но скорее всего, сработало контрастное восприятие – на тот момент я лично обошла около 20 квартир (блокнот не даст соврать, там всё записано), на маршруте изысканий насмотрелась всякого и вариант в сталинке с деревянными перекрытиями на удивление оказался лучшим среди всего разнообразия городского массива. Как и предполагалось, квартира была в ужасном состоянии, но меня это ни капельки не волновало и не остановило. К тому же, на просмотре объекта в живую меня ждал ещё один приятный сюрприз – в подъезде всего 9 квартир (по 3 на этаже) – это обстоятельство лишь только усилило желание приобретения и не оставило никаких препятствий к сделке. После регистрации перехода права собственности на объект недвижимости вся наша семья при помощи специалистов из Средней Азии приступили к ремонту.
Частный риэлтор в Москве Татьяна Мамонтова
+ 7 (903) 170-13-84
novik911@ya.ru
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
— До 1 июля 2021 сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
— Пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями 20%
Наследие сталинских домов: смешанный тип перекрытия
Перекрытия смешанного типа — это строительные конструкции, которые служат для разграничения внутреннего пространства дома по вертикали.
Они образуют этажи здания, но в отличии от типовых перекрытий, выполненных из одного материала, при их обустройстве используют одну из комбинаций стройматериалов: «дерево-металл» или «бетон-метал».
Этот тип перекрытий в основном использовался в домах, возводимых в начале прошлого века и, так называемых, «сталинках».
Это решение было продиктовано тем, что требовалось выполнить усиление перегородок, с применением металлических конструкций и бетона, в разрезе одного этажа, но только по некоторым помещениям: ванные, кухни и топочные, то есть в зонах с повышенными показателями по влажности и температуре, поэтому некоторые внутренние стены квартиры, становились подпоркой для перекрытий.
Застройщик, который столкнулся с такими перекрытиями то ли в процессе реконструкции старого здания, то ли при строительстве нового здания с особыми условиями эксплуатации, должен понимать особенности возведения таких конструкций и их правильной эксплуатации. Это вызвано тем что такие перекрытия обладают малой способностью выдерживать несущую нагрузку.
Что это значит?
Межэтажные перекрытия – это строительная конструкция здания, которые делят его по вертикали на этажи.
Они должны быть прочными, долговечными, выдерживать и равномерно передавать все динамические и статистические нагрузки, быть теплыми и иметь необходимый уровень шумоизоляции.
Они повышают устойчивость всего здания и принимают на себя частично общедомовые деформационные нагрузки.
Смешанные перекрытия часто выполняются в виде перекрытий из деревянных элементов по прогонам, на несущих стальных балках — это конструкция «дерево-железо». Также на практике встречаются конструкции перекрытий в районе особенно «влажных зон» — «железо-бетон». Дополнительно установка железных либо бетонированных узлов позволяет воспринимает часть общедомовой нагрузки.
Массовое разрушение из-за процессов гнилости деревянных накатов и несущих балок из дерева, на площадях в районе санузлов и кухонь, в свое время, потребовали от проектировщиков прибегнуть к установке в таких местах железобетонных конструкций по железным балкам.
В домах, которые возводились до 1924 г. прогоны и балки выполнялись железными, с 1930-х годов в санузлах и на кухнях стали использовать железобетонные перекрытия, а во всех остальных помещениях перекрытия на металлических либо деревянных балках.
Дополнительно. Сегодня, практически, нельзя рассчитать допустимую статическую нагрузку таких конструкций, но с большою долей вероятности можно утверждать, что они не смогут нести нагрузки от дополнительной бетонной стяжки, тяжелого сантехнического оборудования, например, чугунной ванны либо отопительного котла и внутридомовых каменных перегородок.
Из каких материалов состоят?
Чаще всего такие конструкции в домах введенных в эксплуатацию до 50-х годов прошлого столетия выполнялись многослойными.
Иногда они выполнялись в форме деревянного каркаса, опоясанного стальными балками либо из стальных несущих балок и деревянной обшивки.
Современные смешанные перекрытия выполняются в домах не выше 3-х этажей с применением следующих конструктивных схем:
В каких типах зданий могут применяться?
Ранее такие конструкции устанавливались в домах до 5-ти этажей, сегодня, когда промышленность наладила выпуск более эффективных межэтажных перекрытий, конструкции смешанного типа устанавливаются в основном в частном домостроении до 3-х этажей или при реконструкции старого жилого многоэтажного фонда.
В некоторых случаях такие перекрытия могут по отдельным индивидуальным проектам устанавливаться в современных зданиях, когда нужно придать особенные характеристики некоторым его помещениям, например, топочным или создании отдельных помещений с высокими огнезащитными параметрами, например, щитовые и серверные помещения.
Дополнительно. Частники такие перекрытия устанавливают в нововозводимых домах, когда выполняют пристройки или объект имеет дефицит по высоте. Использование металлических несущих балок, позволяет возвести более тонкие перекрытия.
Характеристики
Такие конструкции получают свои характеристики в ходе строительства и постепенно утрачивают их при эксплуатации. Чем больший срок дома, тем ниже качество перекрытий. Кроме того, все межэтажные перекрытия в домах, возведенных до 70-х годов не соответствуют современным требованиям СНиП и ГОСТ.
Характеристики смешанных перекрытий в нововозведенных домах должны отвечать общим требованиям по перекрытиям. Иногда согласно проекта они выпускаются с особенными качествами по водонепроницаемости либо газонепроницаемости.
Основные требования к характеристикам:
Требования и нормы
Проектирование смешанных перекрытий выполняют с учетом действующих государственных нормативных актов для зданий жилого, общественного и промышленного назначения, одноэтажных и многоэтажных объектов, с учетом требований по прочности, тепло- и звукозащите.
Для деревянных и стальных несущих и ограждающих конструкций они установлены ГОСТ NoNo:
А также СНиП и СП NoNo:
Эти требования считаются обязательными, для выполнения перекрытий в любом домостроении устанавливают ограничения на применение составляющих их элементов:
Как рассчитать нагрузку на межэтажные конструкции?
Такой расчет выполняется, чтобы не вызвать обрушения из-за существенного прогиба балок. Результаты его позволяют застройщику определить необходимый металлопрокат.
Вычисление проводится по балочному сечению, для этого необходимо определить Wy- максимальный момент сопротивления и наименьшего момент инерции Jy, а на базе последнего устанавливают прогиб.
Для расчета двутавра, который планируется установить в качестве каркаса межэтажных перекрытий, для небольшого индивидуального домостроения как правило применяется двутавр NoNo 10 – 20 по ГОСТ 8239-72, поэтому по справочным таблицам можно получить все необходимые данные: линейные параметры, площадь сечения, шаг укладки Р и определить Wy и Jy, распределительную Q и линейную нагрузку q.
Изгибающий момент двутавра My рассчитывают, беря за основу q, p=1 м и протяженность L=459 см, при этом сам двутавр должен быть длиннее, примерно 5 м, поскольку имеют зону опирания на внутренние края стенок, которые выступают в роли шарниров.
My = (q * L2) / 8 = 6.0 * 4502.0 / 8.0 = 151876 кгс х см.
Wy получают с учетом показателя по расчетному сопротивление стали, в частности, для марки С235, 2151 кгс/см 2 :
Данное значение сравнивают с табличным значением.
Жесткость несущей балки определяется наибольшей величиной прогиба.
f = 5 * q * L4 / (384 * E * Jy), где
При пролете L=450 см, отношение на 1 м, составит 450:2.6= 171, т.е 1/171, что выше чем допустимое 1/200, поэтому выбирают другой No двутавра и повторно рассчитывают прогиб.
Для No 16, с моментом инерции 872 см4, f = 1.16 см, а относительный – 1/225, что подтверждает допустимый запас.
Технология монтажа
Для того чтобы возвести смешанные перекрытия по двутавровым железным балкам, исполнитель выполняет полный комплекс подготовительных работ, приобретает строительные материалы, проверяет исправность инструментов, изучает проектную документацию и технологическую карту.
Алгоритм работ при монтаже смешанных перекрытий:
Усиление
Профессиональные конструктора сходятся во мнении о том, что перепланирование старых квартир, оборудованных смешанными перекрытиями является очень непростым. Эти устаревшие строительные объекты обладают обилием редкостных особенностей и характеристик, которые непременно требуется учитывать, чтобы выполнить весь комплекс реконструкции и при этом не «завалить» здание, а напротив, усилить его прочностные характеристики и продлить срок эксплуатации.
Когда и зачем нужно?
Усиление смешанных перекрытий происходит в процессе реконструкции или капитального ремонта старого жилого фонда.
Этот процесс может начинаться владельцем жилья только после получения соответствующего технического заключения на перепланировку о целесообразности и безопасности запланированных мероприятий.
В Москве такое заключение выдает ГУП МосжилНИИпроект, и стоит оно весьма недешево.
После оформления договора собственника с вышеназванной организаций, ее специалисты проводят обследование несущих конструкций и перекрытий на предмет технического состояния и возможности замены, без разрушения остальных важных конструкций дома. После это выполняется проект реконструкции в котором указывается технология замены перекрытий и виды применяемых материалов.
Какими материалами?
Вид материалов будет зависеть от выбранного проекта реконструкции. Например, если неисправна какая-то балка, ее можно укрепить при помощи различных протезов. При этом будет нужно установить кратковременные опоры, которые придется убрать после выполнения работ по усилению, удалить прогнившие части конструкции и усилить их протезами необходимого типа: концевыми либо промежуточными.
Необходимо обозначить, что устанавливать 2 промежуточных протеза на 1 балке противопоказано. Аналогично запрещено устанавливать протезы на балках протяженностью свыше 8 м.
Если будут устанавливаться новые металлические балки, то кроме двутавров, которые как правило применяются для смешанных перекрытий, также собственнику потребуется приобрести пиломатериал для настила, легкие сборные плиты для наполнения конструкции, тепло- паро- гидрозащитные материалы.
Теплозащита для таких конструкций должна быть выбрана толщиной не менее 100 мм и иметь акустические характеристики, чтобы в итоге слойное покрытие имеют защиту по воздушному шуму не менее 52 дБ, а по ударному — 60 дБ.
Второй вариант усиления конструкции перекрытия намного сложнее выполнить технически и обходится он заказчикам дороже, однако долговечность таких конструкций также значительно выше и определяется в несколько десятков лет.
Как сделать?
После того как будут получены все разрешительные документы, собственник квартиры должен заключить договор с подрядчиком на безопасное выполнение работ.
Этот момент очень важен, поскольку если что-то пойдет не так, подрядная организация должна возместить все причиненные убытки
Основные работы по усилению смешанных перекрытий в старых домах с заменой на облегчённые монолитные конструкции:
Перепланировка домов
Тип реконструкции «сталинки», а точнее, ее процесс ее согласования с контролирующими ведомствами, напрямую зависит от типа межэтажных перекрытий. При этом самым сложным считается случай, когда установлены смешанные конструкции, потребуется не только экспертное заключение ГУП МосжилНИИпроект, но и подготовка нового проекта с принятием порой нестандартного решения.
Это вызвано тем, что такие конструкции, состоящие из дерева и легких бетонных конструкций, с течением длительного срока эксплуатации, без сомнения потеряли значительную долю несущей способности, просели и скорее всего стали опираться на внутридомовые ненесущие перегородки.
При демонтировании этих переборок потребуется сложное усиление конструкций.
Монтаж дополнительных либо современных стен из пеноблоков и восстановление пола цементной стяжкой не допускается до получения выводов ГУП МосжилНИИпроект.
Это предписано требованиями, обозначенными постановлении ППМ No508-ПП, согласно которому перепланирование квартир в домах со смешанными перекрытиями обязана выполняться на базе проекта, разработанного на основании техзаключения, после письменного оформления соответствующего разрешения.
Важно! Выбор нового перекрытия будет зависеть от размеров пролетов и стенового материала, из которого возведен дом. Для легких деревянных и каркасных строений рекомендуется использовать смешанные перекрытия, расположенные на деревянных несущих балках, а для каменных стен — на стальных балках, преимущественно в этом случае используется двутавр.
Дефекты, причины и их устранение
В смешанных конструкциях ключевыми элементами считаются железные балки, на которых установлен накат из доски, с забетонированными влажными зонами: кухня, санузел и ванная. В остальной части квартиры установлены деревянные конструкции, в виде сложных наборных конструкций из дерева и наполнителя.
Как правило такие конструкции устанавливались в домах до 70-х годов прошлого столетия, однако для большинства российских городов они и сегодня составляют довольно большой объем существующего жилого фонда.
Проблема этих домов — их возраст. За столь продолжительный срок эксплуатации деревянные балки прогнили, а металлические — повреждены коррозионными процессами, в особенности под влажными помещениями общего пользования, аналогично в пристенных местах и в точке опирания балок на стеновых конструкциях. Все перечисленное не наилучшим образом воздействует на общую несущую способность домостроения.
В стенках возникают глубокие щели, а перекрытия проседают, падают на внутридомовые перегородки, которые не рассчитаны на эту нагрузку. В таком варианте стенки внутри зданий становятся «разгружающими» и могут разрушиться из-за неспособности нести такую нагрузку.
Для того чтобы этого не произошло, требуется усилить или полностью заменить несущие балки и все дефектные компоненты, установленные специалистами на смешанных перекрытиях.
Плюсы и минусы применения
Смешанные перекрытия старого типа, которые устанавливались в домах до 70-х годов прошлого столетия, технологически изжили себя.
Сегодня применяются новые облегченные конструкции в основном в частных домах до 3-х этажей.
Они включают в себя как деревянные детали, так и легкие сборные бетонные плиты на железобетонных и стальных балках.
Такие конструкции вобрали в себя преимущества дерева, железа и бетона:
Недостатки применения смешанного типа перекрытий в зданиях:
Заключение
Смешанные перекрытия в домах старого и нового жилого фонда отличаются по своему виду. Такие конструкции в домах-сталинках сегодня уже не применяются, а поскольку такие дома в настоящее время нуждаются в реконструкции, то собственники озабочены тем, как выполнить это качественно, надолго и без угрозы разрушения такого объекта.
Работы по реконструкции старого жилого фонда разрешаются только при наличии проекта и технического заключения специализированной экспертной установки, функции которой в Москве выполняет МосжилНИИпроект. Современные технологии в области гражданского домостроения позволяют возвести очень высококачественные смешанные перекрытия как в старых домах, так и в новостройках.