для чего в москве строят столько жилья
Почему нам необходимо остановить застройку Москвы и области
Современную российскую экономику трудно назвать многоукладной: основной вклад в ВВП дают всего несколько отраслей. Одна из них – строительство. Это могло бы показаться удивительным, учитывая все еще сохраняющуюся естественную убыль населения в стране, но расклад по регионам проясняет картину. Основные стройки у нас – это, во-первых, федеральные проекты, по которым работают «всем миром» (Крымский мост, олимпийские объекты в Сочи, футбольные стадионы к ЧМ), а во-вторых, тотальная, ковровая застройка Москвы и области.
Хотели как лучше
Еще несколько лет назад ситуацию можно было как-то отыграть. Давайте вспомним, как красиво все начиналось. «Новую Москву» присоединяли к «старой» в комплекте с несколькими миллионами порций лапши на уши благодарных читателей: дескать, надо вывести государственные учреждения из перегруженной Москвы, и чтобы не изменять Конституцию, нужно расширить город. Прямо до Калужской области.
Госучреждения не вывели, Новую Москву стали активно застраивать, а потом вернулись и в старую. Проект, который обещал стать спасительным для крупнейшей агломерации Европы, обернулся своей противоположностью.
А потом наступила реновация. Представители московских властей утверждают, что лишь 10% квадратных метров, построенных в процессе реновации, пойдут на продажу. Даже это весьма серьезный объем, ведь только под первый этап проекта попало более 5000 домов, примерно 350 тысяч квартир, 16 миллионов квадратных метров. Еще 1,6 миллиона метров в 35 тысячах квартир – это порядка ста тысяч новых жителей Москвы.
Между тем есть серьезные подозрения о том, что в реальности на рынке окажется существенно больше жилья. Десятью процентами никак не оправдать столь серьезную программу, тем более что незадолго до объявления о реновации были, скажем так, либерализованы градостроительные нормы – застройщики получили возможность строить здания ближе друг к другу.
Недвижимая ценность
Но суть совсем не в реновации – процесс застройки Москвы с областью и ускоренного заселения их приезжими был очевиден еще при Юрии Лужкове и его чрезмерно одаренной супруге. Уже тогда был очевиден главный плюс московской недвижимости – высокая стоимость жилья из-за высокого спроса. В России, к сожалению, не так много активов, в которые можно инвестировать заработанные средства. Привлекательным выглядит нефтегазовый сектор, но там все давно поделено между своими людьми, остальным – бессмысленные бумажки типа акций ПАО «Газпром». Драгоценные металлы и ювелирные изделия – неплохое вложение, но на знатока. А квартира – вот она, вполне ощутимое вложение для средней успешности гражданина, способного накопить хотя бы на первоначальный взнос по ипотеке.
Начало «холодной войны» с Западом (давайте будем называть вещи своими именами) в 2014 году привело к обрушению практически всех инвестиций, в том числе и в жилье. Рублевые цены до сих пор не достигли предкризисного уровня, что уж говорить о валютных. Но более-менее успешные люди в России все равно остались, какие-то деньги у них есть, а новых инструментов для инвестирования не появилось. И хотя эпоха сверхприбылей для застройщиков ушла в прошлое, сфера осталась привлекательной для многих. Во многом этому способствует система договоров долевого участия: выяснилось, что осуществлять полный цикл строительства совсем не обязательно, можно собрать деньги и вежливо раствориться в пространстве.
Столичный девелопмент поведут на посадку
Но и вполне добросовестные строители, безусловно, считают рынок Москвы и Подмосковья самым привлекательным в России. Отсюда очень редко добровольно уходят, как это сделал самоликвидировавшийся «Мортон» – обычно выносят вперед ногами, как Су-155 и «Урбан». Причем реальные уголовные дела, как против Сергея Полонского, огромная редкость. Свободная страна: получил участок, строй себе на здоровье, а когда надоест – убегай с деньгами, как владелец «Урбана» Александр Долгин. Лишь бы работали нужные связи.
Кто на очереди? Срывающий сроки МИЦ Александра Рябинского? «Группа ПСН», владелец которой Дмитрий Ананьев уже по ту сторону фронта холодной войны? А может быть, лидер московской застройки, ПИК Сергея Гордеева? Или Роман Тимохин и Виктор Лабуздко, владеющие MR Group? Как дела у «Абсолюта» Александра Светакова?
И строят, и покупают, и едут в Москву со всех концов России (разве что у питерских собственная гордость) и из ближнего, но далеко не самого цивилизованного зарубежья. Москва формально растянулась аж до Калужской области, но и фактически вдоль железных и старых автомобильных трасс до ближайших областных центров – практически сплошная застройка.
Из России – в Москву
Кто все эти люди, покупающие тут жилье? Оставим в стороне иностранцев, которые хоть как-то компенсируют нам естественную убыль. Россияне, становящиеся «новыми москвичами» со скоростью несколько сот тысяч душ в год, – это элита российской провинции, самые талантливые, энергичные, умные люди, на которых испокон веков держалась страна. Именно такие люди основывали сибирские города, строили заводы, прорубались через тайгу к Тихому океану. Теперь они возвращаются в Москву, оставляя после себя выжженную землю.
Сибирский федеральный округ потерял 5% населения за 15 последних лет. Приволжский – тоже 5%. Дальневосточный округ – 9%. Уральский и Северо-Западный остались «при своих».
Южный, Северо-Кавказский и упраздненный Крымский округа меняли свои границы, что отражается на статистике, но в них, безусловно, наблюдался рост населения, в основном за счет высокой рождаемости в национальных республиках, простимулированной также введением программы материнского капитала.
Центральный федеральный округ прибавил 4%, но убыль населения зарегистрирована во всех его регионах, кроме Москвы и Московской области. Москва прибавила 12% (при этом роль «Новой Москвы» невелика), Московская область – 7%, несмотря, опять же, на утрату части территорий.
И все эти процессы в наше время только ускоряются.
Это не тенденция, это катастрофа. Россия оголяет границы, уступая их культурно и этнически чуждым народам – пока что неофициально, явочным порядком, но в какой-то момент это обернется отторжением территорий. Москва и область поднимают качество населения (хотя старожилы, возможно, придерживаются иного мнения), в «остальной России», простите за суровую правду, оно при этом должно снижаться.
А мы все строим и строим в Москве.
Вы думаете, в «зловещие советские времена» люди не рвались в Москву? Еще как! Но помимо планового распределения жилья перед ними стоял вопрос прописки. Жестоко, несправедливо и вообще крепостное право, но именно это позволяло развивать всю страну, а не только одно крохотное пятнышко на карте.
Сейчас ситуация зашла так далеко, что можно сформулировать жестко: избыточное жилое строительство в Москве – преступление против России.
Чем хуже живет «остальная Россия», тем быстрее жиреют московские застройщики.
Да, заменять ветхое жилье новым нужно, но много ли вы видели ветхого внутри МКАД и в радиусе 50 километров вокруг Москвы? Все, что можно было выдать за аварийное, давно снесли, и сейчас называют таковым просто удобно расположенные кварталы (сейчас, скажем, под ударом Кунцево, для которого придумали даже не реновацию, а «реконструкцию»).
В погоне за деньгами застройщики и столичные власти забыли о геополитических интересах страны. Уговаривать московскую мэрию бесполезно поступиться прибылями бесполезно – стратегические вопросы должны решаться в Кремле.
Но, к сожалению, в московском девелопменте задействованы интересы слишком крупных чиновников.
ru_compromat
ru_compromatКОМПРОМАТ В ЖИВОМ ЖУРНАЛЕ: ВСЯ ПРАВДА ЗДЕСЬ!
Узнай ВСЮ правду!
Парадоксальные события разворачиваются в российской столице. Город под надзором главного архитектора Сергея Кузнецова строит сотни новых домов – убогих, безликих и неудобных. При этом тысячи уже построенных в столице квартир никому не нужны, а число нераспроданных квартир в некоторых жилых комплексах достигает 60%.
Возникает неудобный вопрос – а зачем вообще уничтожать уютные обжитые кварталы, заменяя их каменными ущельями из строений, жить в которых никто не хочет? Возможно, главный архитектор знает ответ на этот вопрос, но молчит. И строит, строит, строит новые пустые дома… Для кого и за чей счет?
Доля низколиквидных квартир на рынке новостроек столичного региона за два года выросла с 8 до 20% от общего объема предложения, подсчитали эксперты компании «Инком-Недвижимость». Аналитики подчеркивают, что в некоторых жилых комплексах доля невостребованных квартир достигает 60%. Ситуацию не в силах изменить даже скидки, средний размер которых находится на уровне 10−15% от изначальной цены.
Между тем строительный сектор столицы продолжает активно, буквально кварталами, возводить все новые дома. Причем их количество и качество вызывают у специалистов недоумение.
Понятно, что гонка за объемами не ведет к появлению жилья высокого качества. Даже для уже упоминавшейся реновации строят тяп-ляп-конструкции с расходящимися панелями и наклонными стенами. До тех, кто будет жить внутри этих зданий-уродов, городским властям и тем более строителям нет никакого дела. Скорее всего, первые рассчитывают на то, что разрушатся эти дома начнут уже после истечения срока их полномочий, а значит, никакой ответственности за трагедии для них лично не последует.
Приходится признать, что на смену индивидуальным проектам царского времени и легендарным некогда сталинкам пришли не сверхсовременные и гиперкомфортные здания 21 века, а безликие и угнетающие урбан-блоки. Дома высотой по 20-30 этажей, поставленные вплотную друг к другу, не предполагают зеленых скверов, уютных тихих дворов и достаточной инфраструктуры. То, что сегодня делается стройкомплексом и главным архитектором Москвы, завтра станет классическим гетто – ведь в дешевых низкокачественных постройках селятся, чего греха таить, в основном мигранты. В Новой Москве, кстати, уже есть такие районы.
Получается, что именно в этом цель работы господина Кузнецова? Превратить российскую столицу в аналог американских мегаполисов 90-х годов, с их грязью, нищетой и разгулом криминала? Воспитать этнические молодежные банды, создать анклавы, в которые полиция без поддержки спецназа просто не рискует появляться? Ну да, ведь сами строители и архитекторы этого будущего ужаса к тому времени будут проживать в живописных лондонских поместьях, не так ли?
Для чего в москве строят столько жилья
Здравствуйте, уважаемые Дамы и Господа! Застройка Подмосковья, в том числе и территорий вдоль Рублёво-Успенского шоссе, отголосок закона о продаже земли, что если задуматься сам по себе преступен. Да и вообще, на мой взгляд, продавать нужно только плоды своего труда, или иначе говоря, что было изготовлено своими руками, или на заводе или на фабрике. На мой взгляд, гораздо правильнее было бы строить столько квартир, сколько есть жителей в них нуждающихся. Ведь раньше с этим было на порядок правильнее и справедливее, образовалась новая семья, и рядом с родительским домом строили дом для молодых, на этом всё и заканчивалось. А уж земли пригодные под посев картошки, ржи или пшеницы, и других сельхоз культур, никогда в жизни не стали бы застраивать. Сельские жители были прагматики, и берегли землицу-матушку. Если задуматься, то понимаешь правильную позицию Правительства СССР, и такое понятие как Лимит. Если заводу или фабрике в Москве требовалось определённое количество рабочих, то на это количество народа и был утверждён лимит, и не более того. Для данного количества работников, на заводах и фабриках было нужное количество мест в общежитиях. Сейчас в Москве заводов и фабрик практически не осталось, а людей с каждым днём становится всё больше и больше, и остаётся вопрос, а зачем строить столько жилья и для кого?! Пора бить тревогу господа, а то в ближайшее время, можно будет называть Москву и Подмосковье не иначе как Советским Союзом. Вот как-то так…
Ну а я уверен, что если провести референдум среди тех, кто хотябы лет 30 в Москве живёт, ответ был бы однозначный, НЕТ ЗАСТРОЙКЕ и расширению!
Зачем в Москве возводятся миллионы квадратных метров невостребованного жилья?
Фото © Московская Газета/Жанна Гавшина
Тенденция на снижение продаж отмечается уже несколько лет, однако новое жилье продолжают строить
В апреле 2017 года порядка 7 млн квадратных метров жилья в новостройках Москвы оказались невостребованными. Причем, как пишет РБК, за год объем продаж квартир упал на 15 процентов. Правда, по уточнению главы Москомстройинвеста, в указанный объем вошли не только квартиры, но и апартаменты.
В 2019 году число непроданных квартир в новостройках уже оценивалось примерно в 20 процентов, причем, по данным Lenta.ru, в некоторых новых столичных ЖК объем пустующих квартир доходил до 60 процентов.
По данным экспертов «ИНКОМ-Недвижимость» на март 2020 года, порядка 17 процентов квартир на рынке московских новостроек низколиквидны, причем 45 процентов из них находятся в границах «старой» Москвы, и 30 процентов – в ТиНАО. От 20 процентов таких квартир – предложения эконом-сегмента, и до 10 процентов – бизнес-сегмент.
Причины такого положения дел называются разные: одни эксперты считают, что неликвидность может быть вызвана неудачной локацией, плохой историей строительства или не вполне адекватной ценой. Также высказывалось мнение, что ЖК, введенные в эксплуатацию до 2014 года, могут не выдерживать конкуренции с более современными комплексами.
В мае 2020 года глава департамента развития новых территорий Владимир Жидкин сообщил, что объем продаж жилья в новостройках в новой Москве может снизиться на 15 процентов.
Преподаватель кафедры финансовых дисциплин Высшей школы управления финансами Валерий Корнейчук считает, что снижение объемов продаж нового жилья обусловлено рядом причин объективного характера.
«Во-первых, к обвалу покупательской способности на рынке недвижимости привела пандемия коронавируса, последствия которой еще долго придется отыгрывать. Начавшаяся вторая волна коронавируса также может оказать негативное влияние и привести к снижению объема покупок. В результате приостановки деятельности предприятий и организаций только в Москве во время первой волны пандемии потеряли работу и лишись значительной части дохода десятки тысяч горожан. В результате этого граждане меньше хотят брать на себя кредитные обязательства и стараются сократить стоимость покупаемого жилья. Во-вторых, из-за резкого снижения курса рубля в марте (на фоне эпидемии) начали расти цены на товары первой необходимости, что также оказало негативное влияние на уровень спроса на рынке недвижимости. В-третьих, существенное влияние на платежеспособность населения оказало предшествовавшее карантину обрушение цен на нефть и последующая девальвация рубля», – отметил эксперт.
Как рассказал «Московской газете» Валерий Корнейчук, согласно базовым прогнозам, реальные доходы жителей РФ снизятся в 2020 году на 8,2 процента с последующим небольшим отскоком в 2021-2022 годах. Согласно пессимистичному прогнозу, в текущем году падение составит 12,1 процента. В последующие годы динамика доходов населения останется отрицательной.
В этих условиях девелоперы, по мнению эксперта, начали поднимать цены на продаваемое жилье для снижения маржи продаж от недвижимости, что не приводит к ожидаемому росту продаж. Возникает необходимость снижения цен. По нашему мнению, возможна корректировка цен только к концу года – за счет предоставления скидок. Величина скидок не представляется значительной, поскольку сдерживающими факторами могут стать наличие в проекте финансирования за счет эскроу-счетов, которые ограничивают возможность снижения доходности проектного финансирования.
«В наиболее выигрышном положении в части продаж могут оказаться проекты эконом- и комфорт-класса – с квартирами не дороже 10 млн руб. – которые соответствуют условиям программы ипотеки с господдержкой (8 миллионов рублей плюс первоначальный взнос 20 процентов). Если никаких форс-мажорных обстоятельств для рынка недвижимости в следующем году не случится, рынок новостроек сможет перейти к росту цен на уровне инфляции. Определенный оптимизм внушает и апробирование дистанционных онлайн-продаж строительными компаниями, приводящий к формированию отложенного спроса», – отметил Валерий Корнейчук.
Как сообщал 360 ТВ в 2017 году, «безудержный девелопмент» в Новой Москве способствовал появлению сквоттерства: это когда незанятые квартиры в новостройках занимают самовольно люди, которым попросту негде жить. По данным издания, основная масса сквоттеров – приезжие из других регионов и бывших советских республик; причем эти люди создают нагрузку на коммунальную инфраструктуру, не оплачивая услуги комплекса ЖКХ.
Научный сотрудник Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ Петр Иванов в числе причин явления отметил тот факт, что предложение на рынке жилья превысило возможности спроса. Также, по его мнению, селятся сквоттеры в основном в тех ЖК, которые строятся «в чистом поле», что делает весьма затруднительным контроль со стороны органов власти.
Тем не менее, строительство нового жилья в Москве (как в старой, так и в новой) ведется, провоцируя серьезные конфликты. И, как считает архитектор, почетный строитель Москвы Алексей Кротов, это строительство, скорей всего, не несет городу ничего хорошего. Еще два года назад эксперт отмечал, что, по оценкам градостроителей, максимально допустимая численность населения Москвы – 7-8 млн человек, а максимальная площадь – существующие границы МКАД. В противном случае может создаваться избыточная нагрузка на городскую инфраструктуру – коммунальную, социальную, транспортную. От этого, по мнению Кротова, ухудшатся условия для всех жителей столицы.
Уплотнительную застройку архитектор считает ошибочным решением: Москва основана в средние века и строилась по радиально-кольцевой схеме, явно не рассчитанной на нынешнюю численность населения и такое количество транспортных средств.
«Рвутся связи, транспорт работает все хуже и хуже, усугубляется ситуация с пробками. Люди тратят огромное количество времени на переезд из одного конца Москвы в другой. Город – очень сложная система, гораздо сложнее, чем космическая станция, а усложняя ее еще, мы делаем город неуправляемым», – считает Алексей Кротов.
В качестве примера не самого лучшего решения эксперт привет изменения, внесенные в СанПиН (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076–01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий»), которые могут позволить строительство высоток в семнадцать и двадцать пять этажей значительно ближе друг к другу, школам, детским площадкам. Возможно, целые микрорайоны окажутся «в тени гигантов».
Между тем, как рассказал Алексей Кротов, инсоляция (проникновение прямых солнечных лучей в жилое помещение) принципиально важна для правильного функционирования организма. Солнечный свет влияет на образование крайне важного витамина D, его нехватка провоцирует: вторичный гиперпаратиреоз, остеопению, остеопороз, мышечную слабость и боли, увеличивает риск переломов. Для детей нехватка солнечного света может обернуться развитием рахита.
Вообще, по мнению архитектора, политика стягивания огромного количества людей в крупные мегаполисы (и в первую очередь в Москву) может угрожать государственной безопасности: оголенными оказываются огромные территории нашей страны.
«Раз есть огромная свободная территория, на которой никто не живет, будьте уверены: рано или поздно туда придут те, у кого этой территории нет. То есть, мы фактически без боя сдаем землю: наши предки перевернулись бы в гробах, узнав об этом», – считает Алексей Кротов.
Решением проблемы, по мнению эксперта, могла бы стать грамотная политика освоения территорий страны, строительство новых предприятий в малозаселенных регионах: люди поедут туда, где им предложат достойный заработок и хорошие условия жизни. Также, как считает архитектор, властям следовало бы уделить внимание регулированию численности приезжающих в столицу. Еще одна мера – перенос части столичных функций и государственных учреждений из Москвы в регионы: таким образом, и в субъектах РФ будут появляться «точки притяжения» для инфраструктурных проектов, бизнеса и, конечно, людей.
Большие гетто Многоэтажные дома в спальных районах опасны для Москвы. Почему их продолжают строить?
Фото: Константин Кокошкин / «Коммерсантъ»
Московская программа реновации грозит преподнести москвичам очень неприятный сюрприз. Причем не только тем, кому в ближайшие годы предстоит переехать из морально устаревших пятиэтажек в обновленные современные кварталы. Дело в том, что архитектурная концепция реновации была скорректирована главным архитектором Москвы Сергеем Кузнецовым. Именно из-за него вместо небольших уютных кварталов со своей индивидуальностью москвичи могут получить все тех же советских монстров — массовую многоэтажную застройку по принципу микрорайонов. Какую мину закладывают в программу реновации ее исполнители и чем это может закончиться для города, выясняла «Лента.ру».
Нормальное явление
Сама по себе большая городская программа реновации — не зло и не благо, а нормальное явление в жизни современного мегаполиса. В ХХ веке через это прошли и крупные американские города, избавляясь от трущоб в обветшавших рабочих кварталах, и Токио, где были перестроены все 16 комплексов первого поколения массового жилья «додзенкай». Начиная с 1990-х годов в Пекине идет программа, направленная на замещение, а в некоторых случаях — реновацию исторического центра города, где некоторым постройкам уже более 700 лет.
У каждого мегаполиса свои уникальные причины для того, чтобы в какой-то момент объявить о сносе старых кварталов, и администрация каждого города стремится сделать так, чтобы эта программа улучшила качество жизни людей, принесла новые технологии и возможности. Экс-министр по вопросам городского развития Большого Парижа Морис Леруа рассказывал на прошлогоднем Московском урбанистическом форуме, что национальный план городской реновации позволил за десять лет обновить 490 кварталов, в которых проживали четыре миллиона жителей. Всего на эту программу было потрачено 12 миллиардов евро субсидий. «В результате 90 процентов опрошенных жителей отметили, что довольны и удовлетворены изменениями, — говорит Леруа. — Таким образом, мы можем видеть, что этот проект действительно увенчался успехом — город стал более динамичным, обогатилась его социальная жизнь».
Московский старт
Для москвичей программа реновации, рассчитанная на 15 лет, стала в некотором смысле шоком, и после ее принятия 1 августа 2017 года споры и возмущение в прессе, социальных сетях и районных форумах не прекращаются. Ведь программа коснется более миллиона жителей из более 5000 домов. Первая волна возмущения была скорее обычной реакцией на то, что в нашу жизнь приходит новое явление — масштабное, непонятное, неотвратимое. Но эта волна вскоре улеглась, во многом благодаря широкой рекламной кампании и разъяснительной работе, на которую мэрия выделила немалые ресурсы. Более 83 процентов горожан, чье жилье попало в программу реновации, готовы переезжать в новые дома. Об этом заявил в октябре прошлого года заместитель руководителя департамента градостроительной политики столицы Андрей Валуй, отметив, что москвичи собираются активно использовать так называемую докупку.
Фото: Наталья Селиверстова / РИА Новости
Действительно, когда первая негативная реакция сошла на нет, многие семьи по-новому взглянули на предстоящее испытание, увидев в переезде положительные моменты. В первую очередь — возможность получить жилье большей площади или с большим числом комнат, заплатив разницу со скидкой 10 процентов. Однако радость была недолгой. Первые переселенцы еще делились позитивными отзывами о новых квартирах и новых домах, а по Москве уже начала распространяться вторая волна недовольства и критики, которую уже трудно объяснить неприятием чего-то нового.
Спальный небоскреб
Дело в том, что первую волну переселенцев ждали квартиры, построенные в типовых современных домах по программе «Жилище». Что именно будет строиться в районах реновации, оставалось не то чтобы загадкой, но до конца прошлого года никаких деталей никто не сообщал. Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов лишь в общих чертах рассказал о квартальной застройке переменной этажности от 4 до 14 этажей с закрытыми внутренними дворами и общественными пространствами. Однако информация о новой концепции в корне меняла общую картину долгосрочного проекта, поначалу выглядевшего таким многообещающим.
Первые признаки того, что в реновации что-то пошло не так, появились в ноябре прошлого года, когда Кузнецов прокомментировал опубликованный в рамках программы реновации проект строительства 31-этажного дома в Измайлово. На фоне его предыдущих заявлений о благополучной жизни в домах от 4-го до 14-го этажей с дворами и пространствами все доводы в пользу создания стометровой жилой башни выглядели крайне неубедительно. Тогда же появились многочисленные публикации, в которых сообщалось, что Кузнецов всерьез планирует в рамках программы реновации перейти к концепции многоэтажной застройки.
Стартовый дом по программе реновации в Измайлово
При этом в многочисленных комментариях и публикациях экспертов по теме реновации повторялось одно и то же утверждение: это ошибка, это противоречит современным нормам комфортного жилого строительства, поэтому в Европе и США давно отказались от многоэтажек. Причин для этого предостаточно: это и дороговизна их возведения и эксплуатации, и большое количество жертв во время пожаров (люди просто не успевают покинуть здание, пока распространяется пламя и дым, а спасти их с верхних этажей зачастую нет возможности). Из недавних трагедий стоит вспомнить ночной пожар в 24-этажном жилом доме Гренфелл-тауэр в Лондоне, где 14 июня 2017 года в огне погибли 72 человека. Расследование показало, что большое количество жертв обусловлено рекомендацией пожарных не покидать высотное здание самостоятельно. Но пожарные слишком долго пробивались к заблокированным на верхних этажах людям, в итоге жильцы два часа ждали помощи в своих квартирах, пока огонь распространялся по многоэтажке. Другой пример — пожар 19 мая 2015 года в Баку на проспекте Азадлыг, в результате которого погибли 16 жильцов 16-этажного жилого дома. Большинство из них задохнулось от дыма на верхних этажах, так как не смогли самостоятельно покинуть здание.
Еще одним существенным недостатком жилых высоток эксперты называют отсутствие социальных связей между жильцами, невозможность создать сообщество. Если в доме порядка 1000 квартир, рано или поздно встает вопрос безопасности. Мы не знаем, кто эти люди, чем занимаются, чего от них ждать. И как только появятся первые признаки того, что ждать можно чего угодно, из такого дома начнут уезжать те, кто может позволить себе жилье получше, а многоэтажные кварталы постепенно превращаются в криминальные гетто. Кроме России многоэтажным жилым строительством в наши дни увлекаются главным образом в Китае, где, к слову, весьма специфические представления о комфортном жилье, планировании городов и контроле за населением.
Незабытое старое
Очередной вал критики обрушился на программу этой весной: в апреле в районах реновации прошли выставки проектов кварталов. Оказалось, что они несовременны, никакого обновления городу не несут, и в перспективе только добавят проблем тем районам, где их планируют построить. Это не жилая застройка нового поколения, а все те же советские спальные районы с их типичными недостатками.
Пресс-показ готового к заселению в рамках программы реновации дома в ЮAO
Стало ясно, что можно забыть о современных и интересных конкурсных проектах российских и зарубежных архитектурных бюро, предлагавших свои варианты застройки. Именно их 3D-модели правительство Москвы представило в 2017 году, отвечая на вопросы населения о том, что именно будет построено на месте снесенных пятиэтажек. Но дело в том, что результаты конкурса, за проведение которого Москомархитектура заплатила компании ООО «РТДА» 183,705 миллиона рублей, вообще никак не были использованы при планировке новых кварталов. К слову, в прессе уже появлялись публикации о дружеских связях владельцев этой компании, выигрывающей самые дорогие контракты Главного архитектурно-планировочного управления Москомархитектуры, с главным архитектором Кузнецовым.
Вместо этого в работу пошли проекты, разработанные Институтом генплана Москвы, структурами Москомархитектуры, компаниями «Терре Аури» и «2018», в связи с программой реновации раньше не упоминавшихся. Именно эти проекты и вызвали серьезную и обоснованную критику архитекторов и жителей районов, в которых проходит реновация.
Насторожившая всех еще в ноябре завышенная этажность с каждым новым проектом становится все больше: в Люблино, и так уже признанном самым неблагополучным районом Москвы, отдельные здания планируется построить 22-этажными (73 метра), в Свиблово почти каждый дом имеет секцию выше 20 этажей (до 80 метров), в Бутырском районе собираются возвести сорокаэтажный (. ) дом (135 метров). Все это разительно отличается от того, что главный архитектор рассказывал о проекте реновации и среднеэтажной застройке по квартальному принципу.
Этой весной уже второй тур публичных слушаний по первым шести районам оставил у будущих переселенцев много вопросов. Так, например, если в Бутырском районе снесут 11 жилых домов площадью 46,7 тысячи квадратных метров, а построят высотки площадью 180,8 тысячи квадратных метров, жилья там станет почти в четыре раза больше, а население увеличится как минимум в три раза. При этом детский сад запланирован всего один, и школа тоже одна.
Реновация или деградация
Дело в том, что города могут как развиваться и эволюционировать, так и деградировать, приходить в упадок. Происходит это по разным причинам: как из-за войн, изменений климата и стихийных бедствий, так и из-за непродуманной градостроительной политики, которая в итоге приводит к разрастанию трущоб. Чтобы исключить хотя бы этот последний фактор, Организация Объединенных Наций еще в 1978 году создала программу ООН-Хабитат, цель которой — помогать устойчивому развитию городов.
Основные принципы этого развития разработаны международными экспертами, опробованы на практике и знакомы всем специалистам в области архитектуры и урбанистики. Но по какой-то причине от них решили отступить те, кто разрабатывал проекты кварталов по программе реновации. Обсуждения на специализированных форумах, в соцсетях и публикации в прессе с участием архитекторов и урбанистов показывают, насколько печальными могут быть последствия.
Фото: Максим Блинов / РИА Новости
Чтобы район жил насыщенной и разнообразной жизнью, для нее нужно место. Специалисты давно убедились на практике, что как минимум 30 процентов общей площади надо отдать под торговлю, сферу услуг, досуг и другие места, где могли бы работать и обслуживаться местные жители. В московских проектах таких площадей не более 20 процентов, а в Очаково-Матвеевском — всего 10 процентов, в Северном Тушине — 14 процентов. Офисов и городских производств не предусмотрено ни в одном проекте. В итоге районы реновации станут еще более спальными, чем были. Не получится создать никаких «функционально разнообразных районов», где соседствует жилье с общественно-деловой средой. Как и до реновации, жители будут вынуждены ежедневно выезжать на работу в другие районы. Транспортная нагрузка на центр Москвы продолжит расти, как и пробки. То есть на развитии полицентричной структуры Москвы можно ставить крест.
Но это было бы еще полбеды. Проекты реновации, как выясняется, несмотря на уплотнение застройки не предполагают разбивки территории на небольшие кварталы площадью до 4,5 гектара, хотя изначально именно квартальная застройка преподносилась как главная фишка реновации: небольшой квартал разноэтажной застройки выстроен вокруг уютного двора с зелеными насаждениями, детскими и спортивными площадками. А снаружи такой квартал ограничен улицами, тротуарами и парковочными пространствами. А через улицу расположен другой аналогичный квартал. Не жизнь, а сказка.
Вместо этого в границах существующих микрорайонов площадью 26-30 гектаров (например, Северное Тушино, Ивановское) почти в два раза увеличится плотность застройки — с 8 до 15 тысяч квадратных метров на гектар. Нетрудно догадаться, что машин станет вдвое больше, и парковаться они будут не вдоль проходящих по периметру улиц, а во дворах и в междворовых проездах. Застройка крупных микрорайонов домами по одному-двум проектам сделает новые жилые массивы такими же унылыми и однообразными, как их советские предшественники. В глубине укрупненных кварталов (таких как Северное Тушино, Очаково-Матвеевское, Метрогородок) неминуемо возникнут участки, не примыкающие к улицам. В проектах реновации все первые этажи отводятся под нежилые функции, но объекты торговли и услуг не смогут нормально развиваться на таких участках из-за удаленности от основных пешеходных и транспортных потоков. В итоге первые этажи, скорее всего, будут пустовать.
И, кстати, дорог, вопреки ожиданиям, в обновленных районах больше не станет. Хотя переход от знакомой всем микрорайонной к более локальной квартальной застройке предполагает увеличение плотности улично-дорожной сети минимум в два раза: с 6-10 до 15-18 километров на квадратный километр. Ведь большой микрорайон с узкими междворовыми проездами собирались разбить на кварталы, каждый из которых будет окружен полноценной проезжей частью. Но в проектах реновации строительство новых улиц почти не предусмотрено: на более чем 300 гектаров запланировали всего шесть улиц и проездов общей протяженностью около пяти километров. В результате дорог больше не станет, а с увеличением числа жителей в два раза и более нагрузка на существующие возрастет многократно, учитывая необходимость ездить на работу в другие районы. Чтобы хоть как-то защитить пешеходов и жителей выходящих на улицу домов от пыли и шума автомобильного потока, рано или поздно потребуется установить вдоль улиц специальные экраны. Те, кто хоть раз видел такие архитектурные формы, знают, что украшением улицы они не станут. Согласитесь, прогулки вдоль длинного и высокого забора — занятие на любителя.
В лучшем случае гулять придется вдоль газона. Улицы, обрамленные липовыми и другими аллеями, знакомыми, например, жителям Измайлово, останутся в прошлом. Высадка деревьев вдоль улиц запланирована только в одном проекте — в Солнцево. На улицах остальных районов пешеходам будет некомфортно. Известно, что одно дерево среднего размера может удерживать до 90 килограммов пыли в год. В противном случае она проникает в квартиры и легкие жильцов. Летом без деревьев будет слишком жарко из-за отсутствия тени, а зимой будет гулять ничем не сдерживаемый холодный ветер.
Можно по-разному относиться к пятиэтажкам, но у них есть одно неоспоримое преимущество: их жители имеют возможность видеть небо, причем достаточно большой его кусок. И неважно, где они находятся: у окна в квартире или на лавочке во дворе. Жителям новостроек небо в прямом смысле слова покажется с овчинку. В новых проектах реновации этажность застройки увеличена и достигает 28 и даже 31 этажей. Дворы имеют пропорции, прямо противоположные комфортным для человека: их ширина меньше высоты застройки. Так, в Северном Тушине или Очаково-Матвеевском дворы шириной 30 метров будут окружены застройкой высотой до 50 метров. В них будет очень некомфортно проводить время из-за недостатка солнечного света и видимости неба. Да и выглянув из окна, скажем, десятого этажа, человек увидит только дом напротив. К тому же высотная застройка, как известно, усиливает скорость ветра: такие улицы и дворы превращаются в аэродинамические трубы.
Фото: Рамиль Ситдиков / РИА Новости
Вы когда-нибудь обсуждали с соседями по подъезду такой простой вопрос, как наем консьержки или уборщицы? Сколько людей — столько и мнений, и чем больше этих людей, тем сложнее принимать решения и распределять ответственность. И тут проявляется еще один недостаток реновационных районов: там вряд ли могут сформироваться сообщества жильцов. Ведь для этого нужно, чтобы количество квартир не превышало 150. Эта цифра не взята с потолка, а соответствует максимальному числу социальных связей, которые способен поддерживать каждый из нас. Ведь большее количество лиц нам просто сложно запомнить. В итоге в таких домах, где жильцы знакомы и узнают друг друга, вопросы поддержания порядка во дворе и в подъездах решаются просто, эффективно и без конфликтов.
Совсем иначе спроектированы дома в проектах реновации: они огромны, до 1000 квартир (Северное Тушино, Метрогородок, Солнцево). В такой ситуации соседи просто не знают друг друга в лицо, возникают проблемы с коммуникацией, и постепенно это может привести к тому, что такое не всегда чистое, уютное и безопасное жилье перестанет быть привлекательным для среднего класса. Вполне вероятный сценарий развития ситуации: отъезд платежеспособных жильцов, перепродажа или сдача квартир, и заселение в те же дома менее состоятельных и требовательных граждан. А если прибавить к этому еще и недостаток общественных пространств и досуговой инфраструктуры, то районы московской реновации со временем получат все шансы превратиться в гетто.
Москва. Спальный район
Фото: Олег Никишин / «Коммерсантъ»
Досуг, к слову, — единственное, что делает жизнь в спальном районе приемлемой. Но если посмотреть на проекты реновации, довольно быстро можно понять, что гулять там будет особенно негде. Куда ни глянь — всюду, как и в советских спальных микрорайонах, однообразные здания двух типов: секционные дома и башни. От участка к участку повторяются и способы расположения зданий, и архитектурные решения фасадов. Новых скверов или площадей, которые могли бы хоть как-то разнообразить ландшафт, в проектах нет.
Создание местных парков тоже не предусмотрено. И если жители пятиэтажек привыкли к тому, что зелень окружала их дома со всех сторон, то в новых проектах озеленять решено только небольшие участки во дворах, и территории образовательных учреждений. Логично предположить, что в таких условиях жители будут воспринимать свой микрорайон исключительно как спальный, а для прогулок будут выезжать в другие районы или в центр города. Помимо того, что это не добавит позитивного отношения жителей к своему району, необходимость ездить отдыхать в другую часть города лишь преумножит заторы на дорогах. Не только в будни, но и в выходные.
Бомба замедленного действия
От этих вполне обоснованных упреков нельзя просто отмахнуться, проигнорировать их или обойтись комментариями вроде тех, что Сергей Кузнецов давал до сих пор: городу нужно больше жилых площадей. Неудачные проекты нужно дорабатывать и менять, а не создавать видимость того, что все благополучно, а работы ведутся в соответствии с выделенным бюджетом и временными рамками.
Очень двусмысленным выглядит тот факт, что чиновник высокого уровня, специалист, работающий главным архитектором Москвы с 2012 года, позволяет себе игнорировать вопросы и претензии, касающиеся важнейшего городского проекта наших дней. Если представить себе, что районы Москвы действительно пройдут через такую реновацию, это серьезно осложнит жизнь города и усугубит уже имеющиеся проблемы, характерные для любого современного мегаполиса. Эти районы не станут разнообразными, безопасными, экологичными и приспособленными к изменениям в будущем.
Фото: Александр Вильф / РИА Новости
Архитекторы из числа критиков Кузнецова, подписывающие коллективные письма с требованием его отстранения от должности, объясняют происходящее его некомпетентностью. Другие эксперты говорят о силе московского архитектурного лобби, которое не оставляет ему возможности поступать иначе. Как бы то ни было, городской чиновник, работая над доверенными ему проектами, должен принимать компетентные решения, закладывать перспективу развития города, а не хоронить ее, создавая предпосылки к возникновению, мягко говоря, неблагополучных районов.
Понятно, что конкретный чиновник может упустить ситуацию по каким-то своим причинам. Но город не должен за это расплачиваться. А при нынешнем положении дел предсказуемо, что Москва наступит на грабли, на которые американские города наступали во второй половине ХХ века. В США хватает примеров того, как многоэтажные кварталы массовой застройки, возведенные за государственный счет в 1950-х и 1960-х по всей стране, за одно-два десятилетия превращались в криминальные гетто, после чего расселялись и уничтожались до основания.
Развитие событий в Пруитт-Айгоу было замешано на сегрегации. Изначально предназначенные «только для белых» и «только для черных» комплексы Пруитт и Айгоу на волне борьбы с расовой дискриминацией стали объединять в единый комплекс. После этого белые жители района при первой же возможности начали оттуда уезжать, а на их место заселялись все более бедные черные семьи. И хотя в Пруитт-Айгоу жилье было социальным, государство финансировало лишь его строительство, а содержание должно было осуществляться за счет жильцов, среди которых становилось все больше людей, живущих на государственное пособие. Так как они не могли своевременно оплачивать аренду, 33 дома жилого комплекса стали стремительно приходить в упадок.
Фото: By Michael J. Baldridge / s68 / Zuma / Globallookpress.com
В московском контексте превращение когда-то благополучных районов в гетто может протекать по подобному сценарию, хоть и без столь явной расистской окраски. Дешевое жилье с минимумом инфраструктуры часто сдается — преимущественно мигрантам. Это начинается, когда те, кто должен был жить в таких квартирах, понимают, насколько это жилье некомфортно из-за плохой транспортной доступности, отсутствия инфраструктуры или социально неоднородного окружения. В перспективе такие районы рискуют превратиться в анклавы, практически полностью заселенные трудовыми мигрантами и маргиналами.
Доцент Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ, кандидат архитектуры Виталий Стадников в беседе с «Лентой.ру» рассказал, что сейчас спальные районы в Москве еще не похожи на гетто, поскольку наше общество пока остается смешанным. Но в последние годы, по его словам, в столице заметны процессы территориального размежевания между бедными и богатыми. «Такая социальная сегрегация с превращением отдельных районов Москвы в настоящие гетто в будущем лишь усилится, если продолжится порочная советская градостроительная политика по возведению в городах джунглей из многоквартирных типовых домов», — уверен Стадников.