доходный дом что это такое 19 век
Девелопмент XIX века: кто жил в доходных домах, а кто на них зарабатывал
Сколько денег приносил один дом? Кто жил один в семи комнатах, а кто — всемером в одной? Бонус: пять доходных домов, в которые вы захотите переехать.
Почему дом доходный?
Доходными называют дома, построенные (или перестроенные) специально для сдачи квартир внаём. Для домовладельца такая недвижимость была прибыльным активом, особенно в России. В европейских столицах XIX века средняя годовая доходность дома составляла около 1,5% от его стоимости, а в Санкт-Петербурге — от 8,5% до 15%.
Как доходные дома перекроили европейские города
Ещё в Древнем Риме существовали инсулы — большие, в два-пять этажей, здания, жилые помещения в которых можно было арендовать. Но настоящий бум доходных домов пришёлся на девятнадцатый век и начало двадцатого.
В это время Европа переживала промышленный подъём. Вчерашние крестьяне переезжали из деревень в города, чтобы работать на новых заводах и фабриках, и им нужно было где-то жить. А владельцы предприятий искали способы с выгодой инвестировать свои капиталы. Доходные дома решали проблемы и тех, и других, поэтому их строили особенно активно. В XIX веке 80% всех построек Петербурга составляли именно такие дома.
Из-за массового строительства многие города в XIX веке буквально выросли из старых границ. На месте крепостных стен, которые опоясывали центр Вены, построили новую улицу Ринг (нем. «кольцо»), которая в значительной степени состоит из нарядных доходных домов. А к столице Каталонии присоединили своего рода «Новую Барселону» — район Эшампле, расчерченный планом на одинаковые квадраты и вынесенный за пределы хаотичного средневекового города. В Петербурге, чтобы сэкономить на земле, доходные дома строили вплотную друг к другу, а этажность увеличивали до максимума — так и появились знаменитые дворы-колодцы.
Обозреватель Skillbox Media, в прошлом продюсер РБК. Пишет про идеи, технологии и истории. И про то, как на всём этом можно заработать.
Как устроен доходный дом
Доходные дома выше и массивнее особняков. Именно по размеру их проще всего опознать на городских улицах. Как правило, в таком здании четыре-пять этажей. Двенадцатиэтажный дом Нирнзее казался современникам настоящим «тучерезом» и до 1931 года оставался самым высоким зданием в Москве.
Архитектура доходного дома во многом подчинялась его экономике. Так, на первых этажах, где обычно располагались магазины, окна, выходящие на улицу, делали крупнее. Владельцы лавок жили рядом со своим бизнесом, тоже на первом этаже.
Второй этаж занимали съёмщики среднего достатка, а вот третий считался элитным. Именно там располагались квартиры в 7, 10 и даже 15 комнат, которые риелторы того времени в объявлениях о сдаче называли «барскими». Снаружи третий этаж доходного дома украшали пышнее других — на этом уровне часто сосредоточена вся лепнина и мозаика. Если хозяин дома был бонвиваном, он селился там же. Но более рачительные домовладельцы занимали квартиры повыше и попроще.
В доходных домах работала логика «чем выше, тем дешевле», потому что обычно в них не было лифтов. Первый в России лифт в жилом доме появился только в 1890 году в Петербурге, и даже к середине XX века лифты были далеко не везде. Из-за этого арендаторы просто не видели в пентхаусе ничего роскошного. Напротив, на верхних этажах обычно селились бедные студенты и художники.
Кто мог стать домовладельцем
В основном домовладельцами были частные лица. Например, в Петербурге в конце XIX века им принадлежало 88% наёмного жилья. Обычно это были состоятельные и предприимчивые люди — владельцы фабрик, заводов и магазинов. Но чтобы построить такой дом, не обязательно было становиться олигархом. Так, небольшим доходным домом в стиле эклектики на Новокузнецкой улице в Москве владел преподаватель гимназии Л. А. Энгельбрехт. Домовладельцем был и австрийский архитектор Отто Вагнер: он сам проектировал здания, квартиры в которых потом сдавал. А доходный дом по адресу ул. Бауманская, 23 в Москве и вовсе принадлежал крестьянину Антону Фролову.
В Москве и Петербурге доходные дома часто записывали не на фактического хозяина, а на его жену. Автор радиопрограммы «Ну да, Москва» и одноимённого Instagram-аккаунта Владимир Раевский объясняет это «старинной русской традицией экономической безопасности». Один из примеров такой логики — дом, построенный в Москве железнодорожным магнатом Петром Перцовым. По документам здание принадлежало его жене Зинаиде.
Владельцем могла быть и организация. Некоторые доходные дома находились в собственности учебных заведений, церкви, частных компаний и благотворительных обществ. Так, нарядный доходный дом с часами на Сретенском бульваре в Москве принадлежал страховому обществу «Россия». Небольшой частью домов, построенных для сдачи квартир, владело и государство.
Иногда потенциальные жильцы сами создавали товарищество, чтобы построить для себя доходный дом, но доля такой недвижимости на российском рынке была невелика.
Будущие домовладельцы часто прибегали к помощи банков. Последние быстро разглядели потенциал в масштабном городском строительстве. Например, в недвижимость вкладывались французские банкиры Арман Донон и Исаак Перье. Известны случаи, когда банкиры из Франции и Великобритании вместе финансировали стройки в Париже и Лондоне.
Сколько стоила квартира
Цена квартиры, как и сегодня, зависела от площади и класса недвижимости. Дешёвые каморки для рабочих во всех крупных городах выглядели примерно одинаково. Вот как их описывает французский писатель Эжен Сю: «В этой части Парижа, одной из самых населённых, в омерзительных, холодных, вредных для здоровья домах скучилось в ужасной тесноте множество рабочего люда». В начале XX века в Москве такая каморка стоила 5 рублей в месяц. Для сравнения, дворник получал 18 рублей.
За «барскую» квартиру просили 120–140 рублей в месяц. Приблизительно в такой жил профессор Преображенский из «Собачьего сердца»: в квартире профессора было семь комнат, и он хотел бы иметь восьмую.
Увлекательная история доходных домов Санкт-Петербурга
Через 20 лет после основания Петербурга на его территории проживало всего 30-40 тысяч человек. К началу XIX века эта цифра выросла до 220 тысяч. Затем в городе стали активно строиться фабрики и заводы. В конце 30-х годов XIX века в Северной столице работало 300 крупных промышленных предприятий, для которых требовалась дешевая рабочая сила. Вакантные места занимали крестьяне, приезжавшие на заработки в город. Также в Петербурге обосновывались аристократы, купцы, чиновники, студенты. К 1837 году население города увеличилось до 468 тысяч, а еще через 9 лет стало уже 483 тысячи.
Из-за активного прироста населения в 30-40-х годах XIX века начали массово возводить доходные дома — здания с несколькими квартирами для сдачи внаем. Строили доходные дома представители разных социальных групп: от богатых купцов до членов императорской фамилии. Бизнес был очень выгодным, поскольку средний доходный дом окупался всего за пару лет, а затем приносил стабильную и солидную прибыль. В XIX веке на долю доходных домов в Петербурге приходилось около 80% построек.
Кому принадлежали доходные дома?
Собственниками были как физические, так и юридические лица. Но первые преобладали — в конце XIX века хозяевами почти 88% доходных домов были частники. Большинство домовладельцев были дворянами. На втором месте по количеству (около 25%) — купцы, остальные — мещане. 87% домовладельцев были коренными петербуржцами, прочие — приезжими, в том числе, из других стран.
12% домов принадлежали юрлицам — церквям и монастырям, промышленным товариществам, казне, благотворительным обществам. На рубеже XIX и XX веков стали появляется первые кооперативные дома, но в очень небольшом количестве.
Владеть доходным домом в Петербурге было очень выгодно — средний процент доходности составлял около 8,5%, а иногда и 15% от его стоимости. Для сравнения — в других европейских городах средний доход составлял всего 1-2%.
Стоимость наемных квартир
Цена зависела от расположения дома. Самое дорогое жилье было в центральных частях — Адмиралтейской, Литейной, Казанской. Самые дешевые доходные дома располагались на окраинах — в Нарвской, Выборгской, Александро-Невской частях.
Стоимость арендуемого жилья и для знати, и для бедноты составляла около одной четвертой семейного бюджета. Примерно такую же сумму тратили на еду.
Около 20% квартир во второй половине XIX века были бесплатными. В их число входило служебное жилье, апартаменты для домовладельцев и их прислуги. А вот благотворительных бесплатных квартир был всего лишь 1%.
Сегодня в Санкт-Петербурге также можно арендовать бесплатное жилье у государства или муниципалитета. Подробнее об этом читайте здесь.
В 1832 году поэт Александр Пушкин за 12-комнатную квартиру на Большой Морской улице платил 3300 рублей в год. А писатель Николай Гоголь в 1829-30 годах за крохотную квартиру в дворовом флигеле на Малой Морской улице отдавал 300 рублей, при этом его годовое жалованье составляло 400 рублей.
Квартирография доходных домов
«Барские» квартиры
Аристократы, крупные чиновники, банкиры, промышленники и небольшая группа творческой интеллигенции снимали просторные 6-, 7-, 8- и даже 18-комнатные квартиры в бельэтаже или на втором этаже доходных домов. К концу XIX века «барские» квартиры почти вытеснили особняки как жилье высших социальных слоев петербургского общества. Стоили такие квартиры 2-5 тысяч рублей в год. Вход был всегда по парадной лестнице с улицы, а не со двора.
В конце XIX века размер жилья рассматривался не как общая площадь, а как количество «чистых» комнат, то есть всех помещений, кроме кухни, передней, ватерклозета и ванной.
3-5-комнатные квартиры
Их было около 40% от общего числа жилья в доходных домах. В трех-, четырех- и пятикомнатных квартирах жила почти вся петербургская интеллигенция: чиновники, инженеры, преподаватели, банковские служащие, писатели, врачи, актеры, художники.
Средняя стоимость — 500-1000 рублей в год, но чаще дороже, поскольку такое жилье было особенно популярно.
Каждый год в 3-5-комнатных квартирах жильцы менялись. Многие петербуржцы с апреля по начало октября снимали дачу, съезжая с квартиры со всем скарбом, а осенью арендовали новое жилье. При этом при смене квартиры почти половина арендодателей снимала ее у того же домовладельца и еще 23% — в том же квартале.
Одно- и двухкомнатные квартиры
Примерно половину жилого фонда Петербурга в 1890 году составляли маленькие двушки и однушки. Их снимали холостяки из среднего класса и семьи бедняков. Самые неблагоустроенные жилые помещения располагались в подвалах, на чердаках и в мансардах. Официально жить в подвалах запрещалось, но этим правилом пренебрегали: согласно переписи 1890 года, там располагалось 8 тысяч квартир, где проживало 50 тысяч жильцов. За подвальную комнату с повышенной влажностью и антисанитарными условиями приходилось платить 15 руб. в месяц.
Петербург отличался особенно высокой плотностью заселения квартир для низших слоев населения по сравнению с другими российскими городами. По данным медицинской полиции за 1897 год, во многих бедняцких квартирах оказалось по ¼ кубической сажени (или 0,54 м³) на человека. По расчетам гигиенистов — это предел, за которым наступает удушье.
Углы и койки
Внаем могли сдавать не только полноценное жилье, но также койки, их половину или треть. Часто было так: домовладелец сдавал квартиру целиком. Арендатор сдавал отдельные углы, отделяемые занавесками. А угловые жильцы могли поставить у себя еще одну кровать и сдавать ее рабочему, который в свою очередь мог делиться своей койкой с одним или двумя товарищами, работающими с ним в разные смены. Такая сложная субаренда или «наем от жильцов» не нарушала правила и не требовала согласия домовладельца.
Больше всего в комнате ценились передние углы возле окон, которые стоили 5 рублей в месяц. Задние возле печки сдавались дешевле — по 3 рубля.
Благоустройство доходных домов
С момента основания города и до 70-х годов XIX века в петербургских домах не было водопровода, в качестве источников освещения использовали свечи, а тепло получали от дровяных печей. Квартиронаниматели все вместе пользовались дровяником, погребом, чердаком для сушки белья, прачечной в подвале, ледником в погребе, колодцем, отхожими местами во дворе.
Вместо свечей используют электрические лампочки. Налаживаются разные системы отопления — с помощью горячей воды, пара, электричества. В 70-х годах XIX века в княжеских петербургских дворцах появляются первые гидравлические пассажирские лифты. А с 80-х годов устанавливают и электрические лифты. Постепенно лифтами оснащаются и новые доходные дома.
В последней четверти XIX века появляются почти все современные бытовые удобства — ванны с водопроводом и умывальниками, ватерклозеты с унитазами.
В XVIII и первой половине XIX века больше всего в Петербурге было полутораэтажных (с мезонином) доходных домов с 1-2 квартирами. Только на центральных улицах строились двух- и трехэтажные дома. В последней трети XIX века здания начинают расти вверх: появляется много двухэтажных домов с 6-20 квартирами и трехэтажных домов с 21-50 квартирами. А в первые десятилетия прошлого века появляются пяти- и семиэтажки.
Как закончилась история доходных домов
С приходом советской власти жилой фонд Санкт-Петербурга был национализирован, а интеллигентов существенно «уплотнили». Так началась эпоха коммунальных квартир, которая не завершилась до сих пор.
В10-х годах XXI века в Северной столице стали появляться апарт-отели — современный формат доходных домов, о котором можно почитать здесь. Квартиры в домах с гостиничным сервисом сдаются внаем, позволяя инвестировать накопления и получать постоянный доход. Если вы заинтересовались такой формой недвижимости, ознакомьтесь с подборкой строящихся и готовых апарт-отелей Санкт-Петербурга от проверенных застройщиков:
Коротко о главном
В первой половине XIX века население Петербурга составляло почти полмиллиона человек. Новым горожанам требовалось жилье. И богатые люди стали возводить доходные дома с квартирами, которые сдавались внаем.
Бизнес был прибыльным и процветал — жилье в Петербурге снимали и представители знати, и крестьяне. Но если первые селились в квартирах с 6 и более комнатами, то беднякам приходилось довольствоваться небольшими комнатами, а нередко — арендуемыми углами и даже койками.
Бытовые условия для всех были практически одинаковые: помещения освещали свечами, а обогревали дровяными печами. Все жильцы доходного дома на равных правах пользовались ледником, колодцем, выгребными ямами, прачечной и прочими «благами». Только в конце XIX века в быту петербуржцев появились водопровод, электричество, лифты и прочие достижения научно-технического прогресса.
В первой четверти XX века доходные дома прекратили существование, превратившись в легендарные питерские коммуналки.
«Снести нельзя отремонтировать»: чем закончится реновация жилого фонда Петербурга?
В 2008 году власти Санкт-Петербурга решили снести более 30 кварталов, образованных «хрущевками». Эти пятиэтажные, преимущественно блочные, дома в 60-70-е годы помогли решить квартирный вопрос сотням тысяч петербуржцев.
Хрущевки Санкт-Петербурга не торопятся сносить
Схема реновации проста: Жилищный комитет Петербурга выделяет кварталы, подлежащие расселению и сносу, но программа реновации жилых кварталов Петербурга движется катастрофически медленно: за восемь лет ее существования построено менее 1% от запланированного жилья.
Квартиры с типовыми планировками. Чем «хрущевка» лучше «брежневки»
Типовое жилье в нашей стране появилось в 50-х годах XX века. Это были многоквартирные дома сталинской эпохи с потолками 3,2-4 метра и комнатами не менее, чем 12 кв. м. В них жили представители номенклатуры и другой советской элиты.
Покупаем квартиру в старом фонде: на что обратить внимание
Квартиры в старом фонде Петербурга — специфическая категория жилой недвижимости, которая имеет свои «чисто питерские» особенности. К покупке такого жилья нужно подходить вооруженным хотя бы элементарными знаниями. Сначала мы расскажем, что, собственно, представляет собой петербургский старый фонд и какие характерные черты имеет, а потом дадим ряд практических советов по выбору и покупке квартиры.
Архитектурные особенности доходных домов Санкт-Петербурга
Из каких материалов строились доходные дома Петербурга? Какие архитектурные стили преобладали в обликах зданий и почему? Как анфиладные планировки сменились секционными, которые используются до сих пор? Все ответы есть в нашей статье.
Реновация в России. Порядок действий, если дом признали аварийным
В РФ из аварийных домов можно переселиться в новостройки, дома вторичного фонда или получить денежную компенсацию. В чем плюсы и минусы программы реновации в СПб и на что вы можете претендовать, поможет разобраться наша статья.
Доходный дом: как был устроен рынок аренды жилья в России до 1917 года
Дореволюционный рынок жилья в двух российских столицах в начале XX века был преимущественно арендным — горожане снимали квартиры в доходных домах. На долю доходных домов в Петербурге приходилось примерно 80% построек. Такой вид бизнеса приносил существенную пользу для городского бюджета: в 1913 году общий доход Москвы, например, составил 47 млн руб., 7 млн из которых — налоги с владельцев доходных домов.
АИЖК выпустило исследование «Рынок арендного жилья в дореволюционной России». «РБК-Недвижимость» публикует выдержки из этого исследования.
Появление доходных домов в Москве
Первые доходные дома появились в Москве в период 1785–1790 годов. Масштабное строительство доходных домов началось с середины XIX века.
Предпосылки появления арендного жилья:
В конце XIX века городские власти участвовали в инфраструктурном строительстве: улицы приводились в порядок, к застраиваемым участкам тянули электрокабели, прокладывали водопровод и канализацию.
К реализации проектов доходных домов были привлечены лучшие архитекторы Москвы. Основными стилями, которые использовались при строительстве подобных жилых домов, стали модерн, неорусский и неоклассика.
Расцвет строительства доходных домов в Москве
К началу XX века в Москве насчитывалось более 550 доходных домов. Расцвет такого строительства приходится на период 1911–1915 годов, когда было возведено 195 домов. Доходные дома составляли 40% жилой недвижимости Москвы к 1917 году.
Домовладельцы привлекали известных арендаторов, так как они были лучшей рекламой для доходного дома. У некоторых доходных домов была социальная ориентация — например, доходные дома для профессоров вокруг университета.
В 1911–1917 годах целевой аудиторией стала выступать многочисленная категория населения: одинокие служащие, деловые люди, молодые семьи и т. д.
Также производилось строительство доходных домов для беднейшего населения. Делилось оно на два типа: временное (ночлежные дома) и постоянное (на продолжительных срок).
Число доходных домов, построенных в Москве в период с 1878 по 1917 год
