доля в квартире или комната в коммуналке что лучше

Как я выкупила последнюю долю в коммуналке

И стала полноценной обладательницей трехкомнатной квартиры

Мы решили покупать квартиру по долям, потому что не хотели влезать в ипотеку.

В 2020 году мы выкупили последнюю комнату: квартира окончательно стала нашей. Расскажу, как мы купили последнюю долю и дорого ли пришлось за нее заплатить.

Кратко напомню, как мы стали собственниками первых двух комнат

Оставалась третья комната в квартире. Ей владела пожилая женщина. Она в квартире не жила, а коммунальные услуги оплачивал ее внук. Он же иногда приходил проверить, что в комнате все в порядке.

Когда мы заехали, в квартире никто не жил — и так было все эти три года. Но редкие визиты внука собственницы последней комнаты доставляли нам дискомфорт. Мы решили попробовать выкупить и эту последнюю, третью долю.

Наследство и торг

Собственницу последней доли я никогда не видела и не была с ней знакома. Внук говорил, что в какой-то момент она стала лежачей, а последние пару лет даже его узнает с трудом. По его словам, она не хотела продавать комнату. Да и сделать это было бы проблематично: при купле-продаже нотариус засомневалась бы в дееспособности продавца.

Мне же хотелось закрыть вопрос с комнатой окончательно: очень надоело, что в любой момент в квартиру может прийти чужой человек. Мы не спрашивали его о бабушке во время каждого визита, но раз в несколько месяцев я смотрела в реестре наследственных дел, не открыто ли там наследственное дело на ее имя. Сам внук сразу хотел продать долю нам, так как для него она обременительна.

При очередной проверке в конце декабря 2019 года там появилась соответствующая запись. Я поняла, что наша соседка умерла.

Достаточно знать ФИО человека, чтобы отслеживать наследственные дела. Но если имя распространенное — придется сверять с адресом нотариуса или узнавать дату рождения

мы обещали заплатить за третью комнату в коммуналке

У нас было полгода, чтобы найти деньги. Сосед не мог продать комнату сразу, потому что в наследство вступают только через 6 месяцев после смерти наследодателя.

Появление неожиданного собственника

Когда мы покупали самую первую комнату в этой квартире, сосед рассказывал нам, что бабушка оставила завещание в его пользу. Тогда мы подумали, что это удобно — мы знаем будущего собственника и его намерения. У мужчины была сестра, внучка бабушки, и мы поняли, что благодаря завещанию никто больше претендовать на комнату не сможет.

Но спустя полгода после смерти собственницы последней комнаты, в июне 2020 года, мы узнали, что все не так просто. Выяснилось это так: в нашем доме меняли УК. Я по поручению новой УК собирала подписи собственников в пользу этого решения. На нашу квартиру мне выдали три комплекта документов, чтобы получить подписи: один был мой, второй — соседа, а третий — на незнакомое женское имя. Муж спросил у соседа, кто это. Оказалось, что еще жива мать — то есть дочь нашей умершей собственницы. И она тоже наследница части доли несмотря на завещание.

Дело в том, что если у умершего человека есть нетрудоспособные близкие родственники, то они получают половину от того, что им досталось бы по закону, если бы не было завещания. Дочь умершей собственницы уже вышла на пенсию, поэтому считалась нетрудоспособной, а значит, после смерти матери ей полагалась обязательная доля в наследстве несмотря на завещание. Для нас это стало неожиданностью

Однако сосед уверил нас, что договорится с матерью, и нас этот вопрос не коснется. В любом случае ей принадлежало бы не больше 4 м² в квартире. Это незначительная доля. Если бы женщина отказалась ее продавать, она все равно бы не смогла ей пользоваться. Но все-таки нам было бы спокойнее, если бы квартира целиком стала нашей.

Источник

5 ситуаций, когда выгодно купить комнату в коммуналке

Истории читателей Т⁠—⁠Ж

Купили с женой комнату в трехкомнатной коммуналке на Васильевском острове, в Гавани. Всего 20 м²: комната 13,8 м² и 6,2 м² общей площади. Обошлась она нам в 800 000 рублей, плюс 35 000 за нотариуса, ячейку и прочие платежи. За эти деньги такой метраж даже на окраине не купишь, а тут Васильевский, хоть и Гавань. Так что брать коммуналку всегда дешево.

Наша продавалась срочно. Платили сразу наличными: буквально достал из кармана деньги, положил в ячейку и пошел документы оформлять. Это очень важно при покупке, так как влияет на цену.

Кроме того, по кадастру наша доля в жилье составляет 2 миллиона рублей. Где вы такие условия по цене еще найдете?

кадастровая стоимость 20 квадратных метров в коммуналке на Васильевском острове

Я всю жизнь прожил на окраинах и больше не перееду в спальные районы. На Васильевском до всего можно дойти пешком, вокруг красиво, есть где погулять и посидеть. И даже ночью достаточно мирно и спокойно.

Завершив обучение в университете и прожив в съемном жилье более 5 лет, решила, что пора купить свою комнату. Приобрела в пятикомнатной двухэтажной квартире. Сама квартира была с отличным ремонтом. На первом этаже располагались комната, санузел, огромный коридор — 14,7 м², кухня-столовая — 28 м². На втором этаже — четыре комнаты, кладовка и санузел.

На момент покупки в квартире жили всего три человека — я была в восторге. Но потом все изменилось: появились квартиранты, а с ними и графики дежурств.

Когда я вышла замуж, мы продали комнату и купили квартиру. И я очень благодарна этой комнате, ведь она позволила мне приобрести свое жилье с 40% первоначального взноса.

стоимости квартиры получилось покрыть, продав комнату в коммуналке

Хотела приезжать в Петербург не туристом, а как житель, поэтому купила комнату в бывшем общежитии в отличном районе. Огромный светлый коридор, кухня на два крыла по шесть комнат с двумя плитами и мойками. За много лет жильцы привыкли готовить «по норам», поэтому на кухне никогда не было много народа. Душ и туалет располагались в каждом крыле. Плюс у нас с соседкой была отдельная душевая кабина. Причем туалет — это не просто перегородки, а помещение со стенами и вентиляцией. И никаких очередей.

Главное — всё близко: транспорт, магазины, больницы. Рядом Петергофское шоссе, четыре парка и даже дорожки, где можно кататься на велосипеде. Клопы, тараканы? Бывают, но их можно занести и в собственную квартиру.

Как способ инвестирования комната в коммуналке — самое то. Ее можно сдавать или перепродать. Мы ее купили, чтобы за три года накопить денег, присоединить маткапитал, продать коммуналку и купить себе отдельное жилье. Желательно тоже в центре или рядом с ним.

Мы свою коммуналку купили без мебели и с убитым ремонтом. Начали сдавать только после того, как я сделал простой ремонт, чтобы освежить комнату. В итоге дали адрес риелтору — и комната ушла за два дня!

Соседи также напрямую влияют на то, надолго ли задержатся арендаторы. С нормальными соседями люди живут годами. Но зависит и от самого арендатора. Если снимают взрослые и опытные люди, а не молодежь, которая еще не знает жизни, то может оказаться, что ваши соседи при новых жильцах и подобрели.

Я родилась в коммуналке на Каменноостровском, тогда еще Кировском, проспекте. Вскоре меня увезли в Москву, но почти 20 лет, до бабушкиной смерти, я часто приезжала в ту квартиру.

Комната в коммуналке — это развлечение для молодых.

Нет, нет и ещё раз нет. Что угодно лучше, чем коммуналка. Тут рассказывают про финансовую составляющую, но есть ещё и понятие качества жизни. В коммуналке оно на порядок ниже, чем в любом другом отдельном жилье, даже в доме с удобствами на улице.

Источник

Я купила долю в квартире и не жалею

Живу здесь до сих пор, хотя у нас уже есть другое жилье

Вместо полноценной квартиры в Новосибирске я приобрела долевую собственность — то есть комнату. И мне нравится в ней жить.

В соседней комнате обитают квартиранты, которые арендуют жилье у второго собственника, — чужие для меня люди.

Расскажу в статье, почему я приобрела долевую собственность, а не целую квартиру, во сколько она мне обходится, на чем получается экономить и как я нахожу общий язык с соседями.

Я потратила на покупку и обустройство комнаты 953 700 Р

Курс о больших делах

Почему я решила купить комнату

Мои родители живут в Каргате — это 183 км от Новосибирска. В 2016 году я окончила университет в Новосибирске и мне негде было жить: из общежития пришлось съехать, а к родителям возвращаться я не планировала. На время меня приютила подруга, которая жила в просторной двушке в спальном районе Новосибирска. Но остаться там надолго я не могла.

Выхода было два: либо снимать квартиру, либо покупать. Родители предложили финансовую помощь — 900 тысяч рублей. Это упрощало ситуацию: квартиру можно было не снимать, а купить. Я промониторила рынок недвижимости Новосибирска и расстроилась. Студия 24 м² на окраине стоила от 1,5 млн рублей, в центре — от 2,2 млн. Однокомнатная квартира на окраине — от 2 млн рублей, а в центре — от 3 млн.

Еще мне не хотелось покупать жилье на окраине, потому что в Новосибирске много пробок. Расстояние от университетского общежития до кинотеатра в центре города — 7 км, но в час пик на дорогу уходило от часа до полутора.

Снимать полноценную квартиру я тоже не могла: не было денег. Тратить накопления родителей на съем было неразумно. Плюс для съема пришлось бы искать соседку, чтобы делить арендную плату, а у меня не было никого на примете.

Тогда знакомый риелтор предложил рассмотреть другой вариант — комнату в квартире. Я подумала и рассудила: мы жили в общежитии в комнатах по четыре человека. За это время привыкли быстро спрыгивать со второго яруса кровати, готовить под присмотром видеокамер и делить кухню и туалет с жильцами еще восемнадцати комнат.

Не помню, сколько девушек жило в пятиэтажном корпусе, но вечером мы сидели в очереди минут по сорок, чтобы помыться. Так что соседи меня не пугали, а переезд в свое жилье, пусть даже в комнату, означал все-таки прогресс в плане моего бытового комфорта.

В итоге я согласилась купить комнату, и мы с риелтором начали ее искать.

Как я выбирала комнату для покупки

В Новосибирске комнаты в основном продают в общежитиях и в коммуналках. Я не стала рассматривать общежития: на первоначальном этапе — когда еще только смотрела фотографии «кандидатов» — меня в них отпугнули места общего пользования. Они оказались в разы хуже, чем в студенческих общежитиях. И я стала искать исключительно комнаты в квартирах.

Комнаты в Новосибирске в 2017 году стоили от 600 до 900 тысяч рублей — цена зависела от того, в каком районе продавалась комната, и от ее состояния. Сейчас такую комнату можно купить по цене от 800 тысяч до 1,5 млн рублей.

Пока я ездила по квартирам, поняла, что такая недвижимость появляется, как правило, из-за семейных проблем. Например, умерли родители и брат с сестрой унаследовали квартиру на двоих. Но договориться, за сколько ее продавать или сдавать, у них не получается, а выкупить друг у друга квадратные метры нет денег. Когда одному эта ситуация надоедает, он либо сдает свою комнату, либо продает.

Когда я выбирала жилье, обращала внимание на несколько пунктов.

Собственник. Я сразу узнавала, кто хозяин второй доли. Если пожилой человек — это плохой вариант: я поздно возвращаюсь домой или могу приводить друзей. Вряд ли пожилому человеку будет комфортно жить со мной, а мне — с ним.

Общие места пользования. У меня было три условия: белый и чистый унитаз, раковины и ванная без ржавых подтеков, кухня без тараканов. За четыре года в общежитии я научилась определять места, в которых тараканы уже живут или могут завестись. Так, если на столах постоянно лежит еда, а кухня усыпана крошками хлеба, тараканы не заставят себя долго ждать.

Еще я смотрела на плиту, кухонные шкафы и место, где хранится мусор. Если там были грязные подтеки или липкие следы — это тоже первые признаки, что могли появиться насекомые. Мне же нужен был вариант, где шанс, что они появятся, минимален.

Расположение дома. Мне больше нравился центр города. Плюс удобно иметь рядом метро. В Новосибирске почти все станции недалеко от центра, поэтому я стала искать комнаты именно в радиусе пешей доступности метро.

Обычно доли продаются в старых домах с нулевым ремонтом, старой проводкой и разбитыми подъездами. При этом спроса на комнаты в Новосибирске нет: люди предпочитают приобретать студии, — поэтому продать эту недвижимость в будущем будет сложно. Это все можно отнести к однозначным минусам такого жилья.

Некоторые собственники идут дальше — обустраивают комнаты как отдельные квартиры. Таких вариантов на рынке в 2017 году было больше всего. Собственники оборудуют в комнатах санузел и некое подобие поддона. Но мокрая зона над жилой комнатой — это перепланировка, которую невозможно узаконить.

Мне не хотелось жертвовать «жилым» метражом, и я решила, что лучше уж буду жить в комнате и делить туалет с соседями. Я почти не ездила смотреть варианты, а отсеивала неподходящие сразу в интернете. Часть не подходила по цене, еще несколько — по ремонту. Два варианта я съездила посмотреть вживую. Но они оказались как раз теми самыми студиями с неузаконенными перепланировками, и я их отмела.

Как и за сколько я в итоге купила комнату

По документам комната значилась как 1 /2 доли в натуре — то есть доле в праве соответствовала конкретная комната. Изначально квартира принадлежала молодой семье, но пара развелась, а квартиру поделила пополам. Я покупала комнату у женщины — ей нужны были деньги, чтобы вложиться в новое жилье. Вторая доля принадлежала бывшему мужу. В этой комнате жил его брат с женой и сыном.

Второй собственник никак не отреагировал на почтовое извещение, поэтому через месяц мы начали оформлять покупку. Сделку мы регистрировали в агентстве недвижимости. Услуги нотариуса оплатил продавец комнаты, я потратила 36 000 Р — оплатила работу риелтора и юриста. Еще 2000 Р ушло на госпошлину. Юрист до и во время сделки контролировал процесс покупки комнаты: я проверяла вместе с ним договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, нотариальную доверенность и другие документы.

я потратила на услуги риелтора и юриста

В декабре 2016 года я стала собственником доли в квартире.

Во сколько обошелся ремонт

Сама комната нуждалась в косметическом ремонте. Вот что я сделала.

Получилось сэкономить на рабочей силе: мы сделали все с родителями за две недели. Папа помог положить ламинат, обшить балкон и собрать мебель, а мама — поклеить обои. Нам потребовалась чужая помощь только при установке натяжного потолка.

Как маленькое пространство помогло мне выработать новые привычки

Я отремонтировала и обставила комнату. Для этого купила:

Когда живешь в маленьком пространстве, начинаешь иначе мыслить. Например, во время переезда я поняла, что у меня слишком много вещей, которые не нужны.

Часть вещей я отдала друзьям, что-то продала на «Авито»:

Еще я стала следить за тем, что приобретаю и насколько это необходимо. Получилось не только освободиться от ненужных вещей, но и минимизировать собственные траты.

Рабочее место у меня в комнате одно. И это неудобно: за столом может полноценно работать один человек, двоим уже тесно, поэтому во время изоляции было тяжело — я уже жила с партнером. Пришлось чередовать место «под солнцем». Первую половину дня он работал за столом, а я на диване. Потом менялись местами.

Вместо кровати у нас диван, и это неудобно. Ежедневно приходится убирать постельное утром, а вечером — снова его доставать. Я пробовала использовать диван в качестве кровати — застилала его покрывалом, но подушки постоянно сминались, одеяла тоже. Пришлось вернуться к прежней практике и все убирать.

Балкон — это пространство, которое до сих пор еще не получилось организовать. Здесь я сушу вещи, храню тазики и пластик, который потом сдаю на переработку

Над дверью пришлось соорудить полку для хранения инструментов и ненужной посуды. Увы, до сих пор не придумала, как красиво ее скрыть от посторонних глаз Если идти по коридору прямо — упрешься в кладовую. С правой стороны — соседская комната, с левой — моя Когда живешь в комнате, кладовая спасает. Межсезонные одежда и обувь, гладильная доска, пылесос и прочие принадлежности для уборки — все хранится здесь

Когда ремонт в комнате закончился, пришло время разбираться с местами общего пользования. Предыдущая хозяйка не жила в комнате, а сдавала ее девушке. Квартирантка готовила еду в комнате. На кухне у нее стоял только холодильник. Меня такой вариант не устраивал.

Потратила на обустройство 42 900 Р

Кухня крохотная, поэтому ни у меня, ни у второго собственника даже мыслей не возникало, что мы будем делить это пространство на части

Какие правила мы создали с соседями, чтобы было комфортно

Мои первые соседи — брат собственника с женой и сыном-первоклассником — быстро съехали. Они ждали, когда сдадут их собственную квартиру, и, как только получили ключи, переехали туда. Комнату собственник решил сдавать. Сначала я помогала с поиском жильцов: у меня много друзей, которые хотели что-то снимать. Со временем они тоже стали задумываться о собственной недвижимости.

Спустя полгода моими соседями стали незнакомые люди. Собственник не согласовывает со мной квартирантов, но есть договоренность, что «в случае чего я могу ему позвонить». За четыре года таких ситуаций не было. Мои соседи — это молодые люди, которые недавно окончили вуз, но на аренду полноценной квартиры у них денег нет. Классическая ситуация.

За все это время с соседями у меня конфликтов не возникало. Думаю, когда человек целенаправленно снимает комнату, он готов к тому, что ему придется соблюдать негласные правила из разряда: если друзья пришли в гости, то не стоит ночью кричать и громко смеяться, а после полуночи лучше музыку слушать в наушниках или убавить громкость и так далее.

Конечно, с друзьями в соседней комнате жить проще. Можно вместе планировать вечеринки и устраивать совместные кинопросмотры. С посторонними людьми так сконнектиться у меня не получилось.

Камнем преткновения стала уборка в квартире. У всех разные представления о чистоте. Один квартирант забывал протереть кухонную плиту после готовки. Было неприятно видеть на ней жирные разводы. Другая молодая пара не мыла микроволновку, хотя они пользовались ею часто. Раньше я убирала все это сама: не хотелось ругаться. Но потом пришла к выводу, что нужно все проговаривать.

Как-то соседи забыли вынести мусор, из-за чего в квартире появился неприятный запах. Я сказала об этом — больше таких ситуаций не было. Около года во второй комнате жил юноша Евгений, который постоянно забывал мыть духовой шкаф. Когда я сказала, он извинился и попросил не стесняться и сразу говорить ему, где он «косячит». Обосновал это тем, что раньше жил с родителями и не убирался в квартире, поэтому ему сложно сразу перестроиться. Несколько раз соседи просили меня убавить звук на телевизоре. Они ложились рано спать, а я часто полуночничаю.

С соседями у нас сначала был уговор по уборке: каждая комната убирается через неделю. Но быстро оказалось, что это неэффективно: мы начали забывать, кто убирался на прошлой неделе. Так нашли новый способ, которым пользуемся уже два года. Сейчас в квартире живет три человека: я, мой партнер Тимофей и сосед Дмитрий. Убираемся раз в неделю согласно графику. Например, на прошлой неделе — обычно это делаем по воскресеньям — я мыла полы, Дмитрий убирался на кухне, а Тимофей — в ванной комнате. Через неделю меняем локации: мне достается кухня, Дмитрию — ванная, а Тимофею — полы.

В уборку входит следующее:

Важно во время совместного проживания обговорить и то, когда каждому лучше планировать утренние и вечерние процедуры и приготовление пищи. Так совпало, что утро в нашей квартире у всех начинается в десятом часу. В это время все собираются на работу, поэтому принимать душ не принято. Если хочется — встаешь раньше.

Такая же ситуация и вечером: чтобы не случилось «пробки», мы обговорили час для «умываний». С 11 до 12 ночи туалет предназначен только для душа. Часовое полоскание в ванне возможно в другое время. Удивительно, но на кухне таких правил нет. Возможно, потому, что среди нас нет кулинаров и мы чаще предпочитаем что-нибудь приготовить на скорую руку.

Плюсы жизни с соседями я оценила сразу: мы с Тимофеем периодически уезжаем на неделю из города к родителям или друзьям. В комнате остаются цветы, жить которым в момент нашего отсутствия помогают соседи.

Как комната помогает экономить деньги

Переехав в комнату по линии метро, я сразу оценила ее удобство расположения. Рядом находятся два больших торговых центра, в которых есть два кинотеатра, шесть сетевых магазинов разного ценового диапазона, один микрорынок и несколько мелких баров. Теперь, чтобы получить сиюминутную дозу развлечения, не надо покидать свой район и тратиться на проезд.

Р — за себя и Тимофея» loading=»lazy» data-bordered=»true»>

Бытовая техника и ремонт. Это мы тоже делим пополам. Например, как-то нужно было заменить счетчик и починить домофон. Мы поделили траты со вторым собственником. С бытовой техникой у нас за это время не случалось проблем. Но если возникнет потребность в новом чайнике, можно сразу рассчитывать на половину чека.

мы получаем за сдачу квартиры Тимофея

Комната — это временное жилье. Я планирую через несколько лет расширяться. Где и как — еще не думала. Это не первостепенный вопрос. Но вариантов, как потом обменять комнату на деньги, у меня четыре:

Источник

Я купила комнату в коммунальной квартире

Что это — пережиток прошлого или выгодное вложение?

У нас с мужем был 1 млн рублей, но мы отчаянно хотели свое жилье.

Мы живем в Петербурге и четыре года назад купили комнату в коммунальной квартире на Васильевском острове. Я расскажу, как мы выбрали этот вариант и почему я считаю, что это удачное вложение средств.

Эта история — личный опыт автора

Автор — не риелтор и не юрист, а обычный человек, который купил комнату в коммунальной квартире. Через несколько лет оказалось, что способ приобретения, который ей предложили продавцы, один из самых опасных с юридической точки зрения.

Почему люди покупают комнаты в коммуналке

Я знаю три причины, почему люди до сих пор покупают комнаты в коммуналках Санкт-Петербурга :

мы заплатили за комнату

По этим причинам мы и купили такую комнату.

Низкая стоимость

Комната в коммунальной квартире — один из самых привлекательных по цене вариантов на рынке недвижимости. В среднем комната площадью 15 м 2 стоит около 1,5 млн рублей.

Но цена зависит от того, сколько комнат в квартире, какое состояние и соседи и где комната находится. Например, комната в шестикомнатной квартире в районе метро «Нарвская» будет стоить дешевле, чем похожая комната на Васильевском острове. Район Васильевского острова ценится выше: это центр города, близко метро и лучше развита инфраструктура — магазины, аптеки и школы. Нарвская — это район промышленных предприятий.

В 2015 году цены были другими, но даже если посчитать в ценах 2019 года, то оказывается, что комната выгоднее студии.

Разница на август 2019 года между вложениями в студию и комнату — 994 660 Р

Комната показалась нам более привлекательным вариантом, потому что не надо ждать, пока построят дом, и тратить деньги и время на ремонт. Кроме того, по площади вся студия всего на 5 метров больше, чем наша комната. А у нас еще есть общая кухня и санузел.

Расположение в центре города

В новых жилых районах на окраинах нет коммуналок, там сейчас построили тысячи новых домов. Но в этом есть свои минусы. Например, из районов типа Мурина, Парнаса или Кудрова знакомые едут на работу по пробкам полтора часа или толкаются в метро. Приятели, у которых есть дети, жалуются на очереди в детские сады длиной в пять лет. Подруга из Всеволожска говорит, что в начальной школе дети учатся в две смены.

Есть, конечно, и минусы. В центральных районах комнаты продаются чаще всего в домах дореволюционной постройки. В таких домах может не быть ванной: когда большую квартиру делили на несколько, ванная доставалась только одной квартире. В так называемых доходных домах ванные комнаты были не предусмотрены вообще. В советское время жители коммунальных квартир ходили мыться в баню — в центре города до сих пор много общественных бань. В 90-е соседи начали устанавливать ванну или душ в складчину. Поскольку в квартирах нет отдельных помещений, ванную делали на кухне, в коридоре или в туалете.

Еще встречаются комнаты без окон, например переоборудованные под комнаты бывшие чуланы. Или комнаты странной формы — в виде сапога или чулком, очень узкие и вытянутые.

С ремонтом таких комнат тоже бывают проблемы: стены выровнять очень сложно. Когда мы делали ремонт в квартире мамы в старом фонде, потратили в три раза больше строительной смеси, чем рассчитывали. Еще в старых домах может быть слабый напор воды на верхних этажах, протечки крыши и специфический запах.

А вот туристы нам жить в центре не мешают. Чаще всего они ходят в районе Невского и недалеко от мостов. В этих районах большая часть коммуналок либо уже расселена под хостелы и гостиницы, либо переоборудована в офисы. В настоящие коммунальные районы, такие как центр Васильевского острова, туристы доходят нечасто.

Возможность сдавать в аренду через «Авито»

Часто хозяева покупают комнаты, чтобы сдавать в длительную аренду. Спрос на комнаты всегда высокий, потому что это жилье в центре города и самый бюджетный вариант. Комнаты в коммуналках сдают и посуточно: в комнате могут жить двое или трое за 1000 рублей или даже дешевле.

Соседка Анна в 2017 году приобрела в нашей квартире комнату площадью 22 м 2 за 1,4 млн рублей, перегородила ее и сделала две комнаты. Вложила в ремонт 130 тысяч рублей, еще на 20 тысяч купила старую мебель на «Авито». Теперь сдает каждую комнату по 10 500 рублей в месяц, и у нее всегда есть желающие. Через два дня после отъезда старого жильца въезжает новый. Ее вложение окупится за шесть лет.

Сейчас продаются аналогичные комнаты уже после ремонта, с мебелью и техникой. Если купить такую, можно сдавать сразу. Мне кажется, что комнаты окупаются на аренде быстрее, чем квартиры. Вложений на старте меньше, коммунальные услуги выходят дешевле, а разница в деньгах при аренде не так велика. Мы скоро переезжаем в другой город, поэтому свою комнату тоже будем сдавать.

По каким критериям выбирали комнату

Мы хотели уложиться в бюджет и купить комнату в историческом центре. Чтобы сократить число вариантов, заранее определили требования и максимальную сумму.

Бюджет. Мы не рассматривали варианты с кредитом из-за непостоянных заработков. Если бы у одного из нас была постоянная работа, можно было бы взять ипотечный или потребительский кредит. Ипотеку на комнаты дает Сбербанк. Но продавцы комнат не любят связываться с ипотекой: банк может рассматривать документы до двух недель, продавцу все это время придется ждать. А покупатель с наличными может купить комнату сразу. Люди, которые нам продавали комнату, сказали, что не хотели бы связываться с ипотечниками.

Район. Исторический центр Петербурга — это несколько районов: Центральный, Петроградский, Адмиралтейский и Василеостровский. Нам нравилась старая часть Васильевского острова. С одной стороны, можно гулять пешком до Дворцового моста и Петропавловской крепости. С другой — в районе не так много туристов, как, например, в Центральном. Из-за ограниченного бюджета мы смотрели варианты и в районе Театральной площади, и около «Пушкинской», и на Садовой.

Микрорайон. Нам было важно найти уютный микрорайон: чтобы были деревья, все здания в одном стиле, без заводов, разрушенных объектов, кладбищ и строек рядом. Еще мы хотели окна во двор или на небольшую улицу. Мы отлично знаем город, поэтому уже по адресу понимали, что вокруг. Сейчас доступна панорамная съемка улиц — если бы не знали местность, смотрели бы в ней.

Цены в Петроградском районе на 20% выше, чем на Васильевском острове, поскольку Петроградский район считается более элитным

Дом. В центре города много домов дореволюционной постройки. Сейчас вся информация о технических характеристиках домов доступна в электронном виде. Посмотреть, в каком году и из какого материала построен дом, можно в системе ГИС ЖКХ в разделе «Реестр объектов жилищного фонда».

В базе также есть информация, сколько в доме квартир и какая управляющая компания его обслуживает. Если есть технические вопросы, можно сходить в эту компанию и подробно расспросить, какие в доме перекрытия, когда был последний ремонт подъезда и что планируют сделать в ближайшее время.

Туалет и плита. Я встречала коммунальные квартиры от трех до пятнадцати комнат. В каждой комнате может жить один человек, а может — семья. Моя подруга жила в коммуналке на 14 комнат. По утрам было невозможно попасть ни в душ, ни в туалет. Плитой и раковиной пользовались по расписанию. Поэтому мы смотрели все квартиры с одной оговоркой: если комнат больше четырех, обязательно должно быть два туалета и две плиты.

Мы решили, что нам нужно не менее 15 м 2 : на такой площади помещается спальная зона, обеденный уголок и остается свободное пространство. Еще нам хотелось комнату с современной отделкой: чтобы были свежие светлые обои, на полу — ламинат или восстановленный паркет, потолок побеленный. Ремонт съел бы 100 тысяч рублей и минимум две недели. У нас не было ни денег, ни времени.

От чего зависят цены

Для примера расскажу про цены в Василеостровском районе. В апреле 2019 года комнаты 15—20 м 2 в старых коммуналках с советской отделкой стоят от 1,4 до 2 млн рублей. В 2015 году комнаты стоили на 200 тысяч дешевле. Четкой зависимости цены от состояния и площади я не заметила.

Зато цена зависит от сроков. Чем быстрее продавец хочет продать комнату, тем ниже цена. Когда мы искали варианты, раз в неделю попадалась комната на 200—300 тысяч дешевле других. По телефону во всех случаях говорили, что хотят продать быстрее. Тогда мы работали за границей и не могли быстро внести задаток в 50 тысяч рублей. Варианты уходили за пару дней.

Нашу комнату тоже продавали срочно, потому что бывшие хозяева в этот момент покупали квартиру и уже внесли залог. В этот раз мы успели, потому что к тому моменту вернулись в Россию и смогли внести задаток лично и быстро.

Соседи

Для меня главный фактор при выборе комнаты в коммунальной квартире — нормальные соседи. С этими людьми придется много лет ходить в один туалет и готовить на одной кухне. Пьющие скандалисты и гостеприимные тусовщики могут попортить много крови.

Понять, кто будет жить по соседству, помогут правила, которые я сформулировала для себя:

Но полностью от некомфортных соседей не уберечься. Люди сдают свои комнаты или переезжают, на их место селятся новые.

Как мы нашли комнату

Мы купили комнату в декабре 2015 года. В сентябре продали свой интернет-магазин и начали смотреть варианты. Нам хватало денег только на комнатку 6 м 2 без какой-либо отделки. Такое брать не хотелось.

Потом я заметила, что раз в неделю появляются варианты поприличнее: площадь от 12 до 17 м 2 и с чистым ремонтом. Это были срочные продажи. Продавцы снижают цену, потому что хотят продать быстро. Например, выбрали другой объект недвижимости, внесли залог и срочно продают комнату или участвуют в сложной сделке купли-продажи жилья, в которой несколько участников. Такая цепь закрывается прямой продажей. Они рассматривают покупателей, которые платят наличными и не просят подождать, пока одобрят кредит или покупатель продаст старое жилье.

Мы позвонили по одному объявлению, продавали комнату на Канонерской улице. Хозяин был готов показать в течение дня, и мы договорились на вечер. Но к вечеру он снял объявление: другой покупатель уже подъехал и внес задаток.

Второй вариант был на улице Союза Печатников — 14 м 2 в трешке. По телефону агент предупредила, что в квартире живет вредная женщина — а-ля всесоюзный староста. И если мы хотим жить сами, а не сдавать, то лучше не надо. Я хорошо помню похожую соседку из своего детства, поэтому мы не пошли смотреть.

Потом мы уехали за границу и оттуда тоже мониторили объявления. В начале декабря мы увидели комнату на Васильевском острове: 15 м 2 в шестикомнатной квартире продавали за 999 тысяч рублей. Я попросила маму позвонить собственникам и сходить посмотреть. Маме хозяйка не понравилась по телефону, поэтому она отказалась. Через две недели мы приехали сами, объявление еще висело. 21 декабря мы поехали смотреть комнату.

Все полностью подходило под наши требования: чистая парадная, зеленый двор, рядом сквер; до набережной Невы идти два перекрестка; вокруг три сетевых магазина, две шавермы, три винных маркета; до метро идти 15 минут не спеша; на проспекте остановка автобусов, маршруток и трамваев.

Вечером мы поехали к нотариусу подписать предварительный договор и внести задаток. Хозяева попросили 200 тысяч рублей — это очень много для задатка. Обычная сумма — 50 тысяч. Но они объяснили, что на носу новогодние праздники, а денег нет, просили пойти навстречу. Мы рискнули и дали им 200 тысяч, поскольку подписывали договор у нотариуса и это нас успокоило.

25 декабря мы вышли на сделку и купили комнату, а 14 января переехали.

Документы

Наш продавец — взрослый женатый мужчина без детей. Мы попросили его показать:

Право преимущественной покупки

Комната — это доля в квартире, а коммуналка — это объект долевой собственности. По закону соседи имеют право преимущественной покупки: продавец сначала должен предложить соседям купить комнату, и только если они откажутся, он может продать ее постороннему человеку, причем по цене не ниже той, по которой предлагал соседям. Закон дает соседу месяц на подумать. Не надумал — считай, отказался.

Отказы соседей должны быть оформлены нотариально. То есть собственники других комнат должны пойти к нотариусу и подписать документы. Но на практике так никто не делает. Например, у нас в квартире живут только трое из шести собственников, а где остальные, я не знаю, хотя они прописаны в нашей квартире. И даже если им позвонить, они, скорее всего, никуда не пойдут.

Чтобы упростить задачу, нотариусы предлагают другой вариант: отправляют собственникам уведомления по месту регистрации. Это заказные письма с уведомлением о вручении. В течение месяца продавцы ждут. Если ничего не происходит, нотариус выдает свидетельство о том, что собственник предпринял все попытки соблюсти право преимущественной покупки.

Минусы этого способа — надо ждать целый месяц и платить нотариусу: 4900 рублей за одного собственника, такую цену мне назвали по телефону, когда я писала эту статью. У нас в квартире семь собственников. Если мы будем продавать комнату, услуги нотариуса обойдутся в 34 300 рублей.

Сделка

Дарение. Продавцы могут как бы подарить комнату покупателям, а деньги получить по расписке. В расписке продавец пишет, что получил деньги за «неотделимые улучшения» — ремонт и встроенную мебель. Договор дарения оформляет нотариус.

У дарственной есть большой плюс: не надо спрашивать согласия соседей. Такой вариант предлагают, когда есть конфликт с соседями и они мешают оформить отказы. Например, говорят, что хотят выкупить комнату, а потом тянут время. Если жилье дарят, у соседей нет права преимущественной покупки, поскольку это право распространяется только на куплю-продажу или мену.

Но есть и минусы. Поскольку продавец не близкий родственник, покупателю придется подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог — 13% от стоимости комнаты, которая указана в договоре дарения.

Купить комнату через дарение — не лучшая идея

Схема с дарением имеет только один плюс — возможность избежать расходов и потери времени на нотариальные действия, которые связаны с соблюдением приоритетных прав покупки. Все остальное — одни сплошные минусы. Расскажу о них подробнее.

Единственное, что спасает стороны в такой ситуации, — как правило, просто нет лиц, которые заинтересованы в признании сделки ничтожной. Доволен и покупатель, и продавец.

Но так бывает не всегда. Сделку дарения может оспорить, например, супруг продавца, даже если дал изначально нотариальное согласие на совершение сделки. А еще могут оспорить кредиторы продавца, судебные приставы и арбитражный управляющий, если продавец как физическое лицо будет признан банкротом. Не говоря уже о соседях по квартире, которые в результате такой сделки утрачивают право преимущественной покупки.

Второй способ — дарение плюс купля-продажа — формально ничем не отличается от первого. Хотя на самом деле он чуть более пригоден, чем первый. Все же основные суммы пройдут официально, не будет никаких «компенсаций неотделимых улучшений». К тому же с налогами все будет намного приятнее. Если никто из заинтересованных лиц не будет оспаривать первое дарение как притворное, эта схема чуть прозрачнее и лучше. Хотя формально все еще не очень одобряется законом — из-за обхода преимущественных прав. Впрочем, для защиты этих прав заинтересованные лица могут обратиться в суд.

Купля-продажа. При этом способе договор с 2016 года обязательно надо оформлять у нотариуса. Собственник должен предъявить либо отказы соседей от своего права преимущественной покупки, либо документ от нотариуса, что соседям были разосланы уведомления. Если продавец женат или замужем, необходимо нотариальное согласие супруга на продажу комнаты.

Вот что понадобится для регистрации сделки купли-продажи комнаты:

Документы нужно отнести в МФЦ и сдать на регистрацию. Через неделю станете новым собственником. Госпошлина — 2000 рублей. Это самый правильный и надежный способ.

В чем была наша ошибка

Мы приобрели комнату через дарение, потому что не разбирались в юридических вопросах и пытались уложиться в нужный бюджет. Продавец хотел провести сделку как можно быстрее: у него горела покупка новой квартиры и срочно требовались деньги. Условие о дарении он огласил сразу и дал хорошую скидку — мы купили комнату за 999 тысяч рублей, хотя аналогичные стоили не меньше 1,3 млн.

Как оформляли сделку

Деньги на время регистрации сделки положили в банковскую ячейку в специальном центре взаиморасчетов по недвижимости. По соглашению с центром продавец получал деньги только после того, как комнату зарегистрируют на нас, а продавец принесет в депозитарий договор с отметкой о регистрации, свежую выписку из ЕГРН и акт приема-передачи комнаты.

Как организован быт в нашей квартире

ЖКХ. Мы платим за ЖКХ от 1700 до 3500 рублей в месяц, это зависит от отопления: летом дешевле. Управляющая компания кладет счета в почтовый ящик, ключ от него висит на стене в коридоре — кто-нибудь из соседей забирает всю пачку и кладет на кухне. Жильцы выбирают свои счета и оплачивают.

У нас в квартире нет счетчиков на воду, потому что никто не хочет их ставить. Поэтому управляющая компания рассчитывает расход по нормативу. Сумма за месяц зависит от количества людей, зарегистрированных в комнате. Чем больше прописано, тем дороже. У нас прописан один человек, мы платим примерно 1400 рублей.

Счетчики на электричество у каждого жильца свои, плюс есть общий на всю квартиру. Общий счетчик показывает, сколько нажгли в коридоре, кухне и санузлах. Раз в месяц надо снять показания с общего счетчика, умножить на тариф, поделить на семь — у нас столько собственников — и оплатить свою часть. Показания с индивидуальных счетчиков каждый снимает сам. В среднем я плачу за общую часть не более 200 рублей в месяц.

Уборка. Места общего пользования убирают жильцы по очереди. Дежурные должны раз в неделю подметать, мыть полы, унитазы и плиты. В большинстве коммуналок есть график дежурств, чтобы никто не забыл, кто и когда убирает.

Ремонт общего имущества. Если в квартире что-то ломается, жильцы скидываются на ремонт. На практике есть ответственный человек, которому не все равно. Он узнает цены, ищет мастера, запчасти и сантехнику. Потом ответственный собирает деньги по соседям и следит за ремонтом.

Когда летом завелись тараканы, соседка предложила вызвать дезинсектора. Она сама узнала цены и условия, выбрала фирму. В нужный день все соседи были в квартире и открывали специалисту комнаты для обработки. Мы скинулись ей на карточку, а она сама рассчиталась с дезинсектором.

Хранение вещей. Обувь мы храним в коридоре, чтобы не занимать место в комнате. Посуда и крупы-макароны-соль стоят на кухне в шкафчике. В общей санитарной комнате хранится бытовая химия. В душевой на полочках стоят шампуни, гели и мыло. Одежду и белье мы храним у себя в комнате, а соседи вешают пальто и куртки в коридоре.

Холодильники и микроволновки у всех свои и стоят по комнатам. В нашей комнате мы сделали зонирование: отдельно обеденный уголок со столом, стульями и холодильником и отдельно спальня. Посреди комнаты поставили сквозной стеллаж, он делит пространство.

У нас не принято брать чужое. Иногда новые жильцы по незнанию могут позаимствовать чужие вещи, например посуду, швабру или тазик. В прошлом году арендаторы брали наши кастрюли и сковородки, я недосчиталась вилок. Мне это очень не понравилось, и я пожаловалась хозяйке. Она позвонила арендаторам и объяснила, что нельзя брать посуду соседей без спроса. Жильцы зашли к нам, извинились и вернули кастрюли. Вилки так и не нашлись.

Почему я не жалею о покупке

Мы потратили на комнату 1 млн рублей при покупке. Еще 80 тысяч ушло на оформление документов и покупку мебели. Спустя 3,5 года такая комната стоит в среднем 1,5 млн рублей. Если выставить за 1,2 млн — уйдет в считаные дни. Поэтому я считаю, что комнаты покупать выгодно.

Мы прожили в комнате 3 года и 4 месяца и сохранили теплые воспоминания. Очень много гуляли — бродили пешком по набережным, фотографировали или просто любовались городом. Было удобно ездить на работу и делать покупки: максимум полчаса в любую сторону. На встречи с друзьями мы ходили пешком, потому что все живут в разных районах, а встречаются в центре.

Старая квартира и соседи почти не беспокоили, потому что в нашей комнате уютно и удобно. Изношенный интерьер и облупленная штукатурка тут же забываются, когда выходишь из парадной на улицу. Для нас красота района важнее, чем общая кухня или ободранные обои в коридоре.

В 2017 году я забеременела и регулярно посещала врачей. Женская консультация, поликлиника и роддом находятся на соседних улицах. Я доходила за 10 минут даже зимой. Мне нравилось, что не надо ехать в транспорте или нервничать в пробках за рулем. С крошечным сыном я гуляла в сквере рядом с домом. Все-таки там нет машин, и ходить среди деревьев приятнее, чем по улицам.

Правда, оказалось, что центр Петербурга совсем не приспособлен для родителей с маленькими детьми. В домах нет лифтов, а в парадных нет места для колясок. Я оставляла коляску в машине и устала собирать и разбирать ее дважды в день. У знакомой, которая живет рядом, нет машины. Она таскала и коляску, и ребенка на третий этаж.

Скоро мы переезжаем в другой город, потому что с маленьким ребенком лучше жить на природе. Комнату собираемся сдавать.

Если решитесь покупать комнату, помните

aleksei, Согласен с вами на все 100. Читаю и просто не могу понять восторга автора, и этого ценового сравнения комнатушки со студией. Ну разумеется студия будет дороже, потому что у вас есть собственный туалет, ванная и кухня, и все это не радом с вашей кроватью. Вы переплачиваете этот миллион рублей за условия нормальной жизни. Как вообще в подобных коммунальных квартирах выглядит утро? Когда один туалет на 3-5 комнат. Нужно как в поезде занимать очередь? Как инвестиция это, конечно, хороший вариант, но как самому жить в таких условиях на постоянной основе я не представляю.

Кристина, для студента самое то) и атмосфера. Но когда тебе за 25-30 лет, то жить в таких условиях какой то хардкор) но согласен, определенная изюминка есть

Bohdan, а где в студии кухня, если не рядом с кроватью!?)

Не купила бы. И не рожала бы ребенка, живя, блин, в коммуналке!

Кристина, а что, родить — это смысл жизни? Ну и если говорить о детях, то лучше бы автор с мужем с этого миллиона отложили деньги на образование своему ребёнку.

Не купила бы.
Возможно, сняла бы ту же самую комнату, если бы захотелось пожить в центре и «коммунальной романтики».
Думаю, меня хватило бы максимум на пару месяцев.
Тупо не смогла бы делить кухню, туалет и ванную с посторонними людьми, особенно такие убитые.
Неужели никто никогда не хотел скинуться и привести все это в более-менее нормальный вид?
У нас в многоквартирном доме даже общие коридоры на лестничной клетке выглядят порой лучше. Хотя в них никто не живет.

А я поддерживаю автора. Никакой квартиры не надо, если за окном Мурино. Надеюсь, что увижу, как сбывается пророчество Варламова, и Мурино сносят. У нас в Выборге на 80 тыс населения куча садов, школ и больниц. В нашей деревне есть все на 2,5 тысяч человек. А в новых районах нет инфраструктуры совсем.
Я выросла в центре, а сейчас живу в области. Если бы надо было работать в городе, тоже купили бы комнату.
Тем более автор уехала из коммуналки, когда родился сын. Удачи вам на новом месте:))

Антошка, до тех пор, пока народ будет покупать, девелоперы будут строить муравейники без инфраструктуры. Людям же новое надо, пускай и такой ценой

Ольга, я думаю что каждому свою и я рада, что есть те кому мило Мурино. Мне важна атмосфера города, обожаю сталинки. Мечтаю купить 4ку в старом фонде с потолками 3 метра-делали для людей в те времена, а не как сейчас клетки как для зэков

Ольга, надеюсь, что Варламов прав, но пока цены в Мурьино и Кудрово от города очень слабо отличаются. Так 100-120 запросто просят за метр. А около станций метро в городе полно царских или сталинских домов по 75-90 за квадрат. Для тех кто не боится ремонта. Т.е. в городе жильё реально купить дешевле чем на окраине.

Ольга, согласен с вами. Кто не жил в центре Питера, тот не поймет, что это такое.

Как по мне лучше-лучше подкопить и взять ипотеку,тем более что сейчас одобряют по 2 документам,чем жить с чужими людьми,в обшарпанной квартире где все общее,зато близко к центру)по мне так лучше подальше,но свое)

П.С. (не Петроградская Сторона): простите за «много слов», старческая привычка))

Есть более оптимальный вариант, это коммуналки переделанные в микростудии. Тоже самое, но есть туалет и душ. И сдавать можно дороже и самому жить комфортнее.

Станислав, тока потом оказывается что санузел этой «самостудии») не может располагаться над жилым помещением этажа ниже, перепланировку признают незаконной, все сносят итд..гемор ище тот

Кристина, Если Мокрая точка над жилой комнатой, то не узаконить, вариант только если это к примеру первый этаж, то там еще возможно.

Иконы, и чем же хороша высокая кадастровая стоимость?

Пожалуй, ни в какой.
Направил бы усилия все на то, чтобы увеличить доход/найти постоянную работу и купить собственное полноценное отдельное жилье. Вероятно, даже как временную бы меру покупку коммуналки и проживание в ней не рассматривал бы. Тогда уж лучше аренда, это еще больше подстегнет работать, чтобы отдавать денежки не за чужую квартиру, а за свою (ипотека). Про налоги уже писали. Их вряд ли «забудут» начислить. Но нотариус должен об этом был знать и мог (хотя и не обязан) сообщить.

Источник