дома без подряда что это
Что такое земельный участок с подрядом? Это плюс или минус?
На рынке загородной недвижимости можно встретить продажу земельных участков с подрядом. Пугаться такой терминологии не стоит, в некоторых случаях можно даже получить существенную выгоду, если приглядеться и разобраться в вопросе детально.
Для начала поясним саму терминологию:
Зачем это нужно застройщику? Все просто!
Может ли это заинтересовать покупателя?
Почему если я хочу купить землю для строительства частного жилого дома, лучше всего искать земельный участок с подрядом?
Ответ, на мой взгляд, очевиден. Купив участок без подряда, человек может приступить к строительству дома через 2-3, а то и 5 лет. Как раз, когда Вы завершите свое строительство и приступите к тихой полноценной жизни, сосед нагонит строительную технику и приступит к строительству. Прощай покой, года 2 будет грязь, пыль, шум.
Земельные участки без подряда покупают также для инвестирования, вложения денег, последующей перепродажи. Представляете картину, постоянные просмотры покупателей, риэлторов, брокер-туры?
А могу ли я все-таки свой проект построить на земельных участках с подрядом?
Большинство коттеджных посёлков предлагают покупку земельных участков с подрядом для сохранения единого стиля в посёлке и для привлечения более состоятельных клиентов. Но опыт показывает, что если клиент все-же захочет выполнить на участке свои индивидуальный проект, отличающийся от единого стиля, то архитектор поселка, предложит внести в проект покупателя корректировки и согласует новый проект для строительства. В любом случае, строить коттедж будет компания застройщика, по вышеуказанным причинам.
В каком случае мне подойдет больше земельный участок без подряда?
Так с подрядом или нет?
ОК! Давайте в вкратце перечислим все плюсы и минусы участков с подрядом и без.
Минусов меньше получилось, на мой взгляд, но они все-же есть
Участок без подряда: что это значит?
Мы неоднократно сталкивались с непониманием покупателем термина «подряд»; и хотя большинство участников рынка прекрасно знает этот термин, все равно каждый день нам задают вопросы, что означает участок без подряда, какими плюсами и минусами он обладает. Итак, давайте внимательно рассмотрим, что значит участок без подряда, каковы достоинства и недостатки этого решения?
Что означает участок без подряда?
Подряд – это обязательства покупателя земли воспользоваться в ограниченный период времени услугами только определенных (одной или нескольких) строительных компаний и выбирать из нескольких определенных проектов домов. Покупая участок без подряда, вы не связываете себя дополнительными обязательствами. Вы самостоятельно решаете, когда и что на своей земле строить. Вы просто покупаете земельный участок в охраняемом поселке с подведенными к нему коммуникациями. Отсутствие дополнительных обязательств покупателя делает такую землю гораздо доступнее. Например, участи без подряда эконом класса Московской области можно приобрести по цене от 70-80 т.р. за сотку земли, включая коммуникации.
Что значит участок без подряда для покупателя?
Основным достоинством участков под ИЖС без подряда следует считать полную свободу выбора покупателя. Он может начать застраивать свой участок тогда, когда посчитает нужным. Покупатель волен самостоятельно выбирать строительную компанию, не ограничивая себя ни во времени, ни в финансах, ни в возможностях фирмы-исполнителя. Кроме того, покупая участки в Подмосковье без подряда вы можете выбрать абсолютно любой заинтересовавший вас проект дома, и вам не придется согласовывать внешний вид своего жилища с застройщиком (исключение составляют случаи, когда выдерживается единый архитектурный стиль поселка).
Продажа участков без подряда позволяет существенно сэкономить: в этом случае вы можете полностью контролировать процесс строительства и видеть финансовые отчеты по расходам вплоть до кирпича. Согласно статистике, в среднем при строительстве дома удается сэкономить 25-30% от его стоимости именно за счет личного контроля финансовых средств. К тому же затраты на строительство дома будут растянуты во времени, обязательный подряд часто заставляет оплачивать сразу всю стоимость дома либо брать кредит у банка.
Участки под ИЖС без подряда: недостатки
К недостаткам продажи такого объекта, как участок без подряда, следует отнести большую вероятность затянутости проекта, когда ваш дом будет уже построен, а сосед еще не начал стройку. У застройщиков все распланировано, им просто не выгодно строить ваш дом вечно: гораздо дешевле будет дом быстро сдать и перейти к новому объекту. Самостоятельный процесс строительства и контроля загородного дома отнимает много времени и сил у неопытного покупателя, а ведь это такая сфера, где требуется быть максимально внимательным и осторожным.
Так как проекты зданий не согласуются с девелопером, то вокруг вас также будет идти неконтролируемое строительство. Возможно, кто-то построит огромный дворец, а кто-то обойдется небольшой избушкой. Такая неоднородность поселков без подрядов не всегда красит место, и некоторые отказываются от участков без подряда эконом класса именно по этой причине: отсутствие единой архитектурной и дизайнерской концепции. С другой стороны в поселке с подрядом стройка тоже может растянуться из-за того, что спрос на такие поселки ниже, чем на поселки с участками без подряда.
Продажа участков без подряда: подводные камни
Ну и нельзя забывать о том, что участки под ИЖС без подряда – это потенциальный риск «попасть» на мошенников в виде строительной компании или самого застройщика, который может не обеспечить наличие коммуникаций: света, газа, воды и канализации. В некоторых поселках при заключении договора используются всевозможные уловки и схемы, которые нацелены на неопытность покупателей: если в договоре или гарантийном обязательстве не прописаны конкретные сети коммуникаций, которые должны быть построены – значит, де-юре, застройщик вам ничего и не должен, и вы просто купили кусок земли, на котором, возможно, и построить ничего нельзя; необходимо проверить категорию земли: она обязана быть либо «для ИЖС» (Индивидуальное жилищное строительство), либо «для дачного строительства” или “дачного хозяйства» Так же можно строить на землях населенных пунктов, если участок предоставлен для “ЛПХ” – Личного подсобного хозяйства.
Часто вместо гарантий покупатель становится членом ДПК – дачного потребительского кооператива, который строит коммуникации. У нас в таком случае возникает вопрос – Что, покупатель строит сети сам себе? А если кооператив не наберет необходимой суммы и денег на сети не хватит? Тогда придется доплачивать? Кроме того, члены отвечают по обязательствам кооператива своим имуществом, что обрадует далеко не всех.
Споры по договорам подряда. Некоторые нюансы, которые надо учитывать
27.12.20
М.Полуэктов / АК Полуэктова и партнеры
Из-за своей распространенности договоры подряда порождают массу судебных споров. Многие из этих споров не так просты, как кажутся на первый взгляд. Рассмотрим некоторые из этих споров.
1. Споры, связанные с правильной квалификацией договора подряда
Прежде чем применять к спорным правоотношениям нормы о договорах подряда необходимо определить, что перед нами действительно договор подряда, а не иной договор, пусть и названный договором подряда. Иногда это вызывает трудности и споры.
Чтобы отделить договор подряда от иных видов договорных отношений следует придерживаться следующих критериев:
2. Споры, связанные с признанием договора подряда незаключенным
Как известно, договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Нередко одна из сторон договора подряда (как правило недобросовестная) уже после подписания и частичного исполнения договора заявляет, что в договоре не было согласовано какое-либо существенное условие, а значит он не считается заключенным.
Далее недобросовестная сторона (часто это заказчик) выстраивает следующую логику: если договора нет, значит все согласованные в договоре условия о цене работ, сроках, качестве, гарантийном сроке, неустойке и т.д. не действуют. К отношениям сторон подлежат применению нормы о неосновательном обогащении. Подрядчик может претендовать лишь на получение оплаты за те работы, которые согласился принять заказчик, и по цене, определенной «независимым» оценщиком, а не договором. Договорную неустойку за просрочку оплаты работ подрядчик также взыскать не может.
Какие же условия договора подряда являются существенными? Как правило суды выделяют два существенных условия договора подряда – это условие о предмете договора и о сроках выполнения работ (о начальном и конечном сроках). Некоторые суды также относят к существенным условиям договора подряда цену работ. Однако такой подход является неверным.
Под предметом договора подряда обычно понимают содержание и объем подлежащих выполнению работ. Из договора должно быть понятно, что конкретно должен сделать подрядчик, какой должен быть результат его работы. При этом, отсутствие проектно-сметной документации, определяющей перечень и объем работ, не свидетельствует о несогласованности условия договора строительного подряда о предмете, если обязанность по разработке такой документации лежит на подрядчике.
В борьбе со злоупотреблениями суды выработали подход, согласно которому после приемки заказчиком работ последний уже не может ссылаться на несогласованность предмета договора. Такой договор считается заключенным несмотря на то, что до приемки работ его можно было признать незаключенным.
Если суд все-таки признал договор подряда незаключенным либо он вообще не подписывался сторонами, то даже в этом случае каждый акт выполненных работ суды квалифицируют как разовую сделку подряда.
Оплата по счету, выставленному на основании договора подряда, который не подписан одной из сторон, также свидетельствует о заключении договора.
3. Споры, связанные с признанием договора подряда недействительным
Бывает, что в ответ на иск подрядчика об оплате выполненных работ, недобросовестный заказчик заявляет встречный иск о признании договора подряда недействительным по мотиву его подписания неуполномоченным лицом.
Суд откажет в удовлетворении такого иска, если подрядчик представит суду какие-либо факты, свидетельствующие о том, что после заключения договора заказчик в лице компетентного лица каким-либо своим действием одобрил этот договор. Это могут быть промежуточные платежи, акты, переписка и т.п.
Если договор подряда все-таки признан судом недействительным (неважно по какому основанию), то это не освобождает заказчика от оплаты принятых им работ по правилам ст.167 ГК РФ.
4. Споры, связанные с расторжением договора подряда
Как и любой другой договор, договор подряда может быть расторгнут по соглашению обеих сторон. Однако в ряде случаев закон позволяет расторгать договор подряда по инициативе одной из сторон.
Например, подрядчик может потребовать расторжения договора, если существенно возросла стоимость материалов, предоставленных подрядчиком, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, а заказчик отказался от увеличения установленной твердой цены работы.
У заказчика больше прав при расторжении договора. Он вправе в любое время до сдачи ему результата работы расторгнуть договор подряда, оплатив подрядчику фактически выполненную им работу и возместив ему причиненные убытки. Однако это правило действует, если договором подряда не предусмотрено иное.
В ряде случаев заказчик может расторгнуть договор даже без возмещения подрядчику убытков (например, если подрядчик выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным или если подрядчик не устранил в установленный срок недостатки результата работы либо эти недостатки являются существенными и неустранимыми или если заказчик не согласен на существенное превышение определенной в договоре приблизительной цены работы вследствие возникшей необходимости в проведении дополнительных работ).
Следует учитывать, что сторона должна действовать добросовестно, отказываясь от договора, иначе такой отказ может быть признан ничтожным (п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54).
Если после возникновения основания для отказа от договора сторона подтвердит действие договора (например, заказчик направит подрядчику претензию с указанием нового срока), то последующий отказ от договора по этому же основанию (за нарушение первоначального срока) не допускается (п.5 ст.450.1 ГК РФ). Это одно из проявлений правового принципа «эстоппель», когда лицо утрачивает право ссылаться на какие-либо факты в обоснование своей позиции.
Может возникнуть такая ситуация: подрядчик выполнил часть работ, заказчик эти работы не принял, договор подряда расторгнут, соглашение о последствиях расторжения договора отсутствует.
Положение подрядчика в этом случае становится уязвимым. Если заказчик не захочет принять результат незавершенной работы, то подрядчик ничего не получит. Если заказчик все-таки примет результат незавершенной работы, то подрядчик сможет взыскать с заказчика лишь компенсацию произведенных подрядчиком затрат. Рыночную стоимость выполненных работ подрядчик не взыщет и не получит прибыль. Однако, если подрядчик выполнял работы не собственными силами, а привлекал третьих лиц (субподрядчиков), арендовал спецтехнику, то расходы на этих третьих лиц подрядчик взыщет. Заказчик может лишь ссылаться на необоснованность отдельных затрат подрядчика. Если эти третьи лица будут аффилированы с подрядчиком, то он фактически получит свою прибыль. Такой расклад следует из ст.729 ГК РФ.
Бывает, что договор строительного подряда расторгнут в одностороннем порядке по инициативе заказчика, подрядчик еще не приступил к выполнению работ, но успел за счет аванса заказчика по согласованной смете закупить материалы для строительства.
Может ли в этом случае заказчик потребовать возврата аванса? Может ли подрядчик передать заказчику закупленные материалы по сметной стоимости, оставив себе таким образом прибыль в виде разницы между сметной стоимостью материалов и их фактической закупочной ценой?
Практика показывает, что нет. Со ссылкой на ст.729 ГК РФ суды указывают, что заказчик обязан компенсировать подрядчику произведенные им затраты (в том числе на приобретение материалов). Смета же на выполнение работ, которые не производились, содержит согласованную цену материалов, при их использовании для производства работ, и не подтверждает затраты истца на приобретение этих материалов.
По этой же причине (возмещению подлежат только фактически понесенные расходы) суды отказывают подрядчикам во взыскании упущенной выгоды. Ссылки на ст.717 ГК РФ, согласно которой в случае одностороннего отказа заказчика от исполнения договора подряда он должен возместить подрядчику убытки (а убытки по определению включают в себя упущенную выгоду), как правило не помогают. Суды исходят из того, что для взыскания убытков необходимо наличие в действиях заказчика состава гражданского правонарушения, включающего в себя неправомерность действий заказчика. Тогда как по общему правилу, действия заказчика по одностороннему отказу от исполнения договора подряда вполне правомерны, поскольку это право предоставлено заказчику ст.717 ГК РФ.
С прекращением договора подрядчик теряет право на владение результатом незавершенной работы, и заказчик вправе истребовать этот результат. Однако если заказчик заявит иск к подрядчику о передаче ему результата работ, не компенсировав затраты подрядчика, то суд откажет в таком иске на основании п.3 ст.328 ГК РФ, согласно которому «Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне».
Некоторые суды полагают, что иски заказчика об истребовании у подрядчика результата работы по своей правовой природе являются виндикационными, а значит заказчику необходимо доказать весь состав, предусмотренный ст.301 ГК РФ. Однако такая позиция представляется ошибочной, поскольку в соответствии с п.34 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 10/22 спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
У некоторых заказчиков возникают трудности с правовой квалификацией требования о взыскании с подрядчика суммы неотработанного аванса в связи с прекращением договора подряда — это убытки или неосновательное обогащение?
Ответ содержится в п.4 ст.453 ГК РФ, в котором сказано, что по общему правилу в случае, когда до расторжения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.
Нередко заказчики пытаются взыскать неотработанный аванс, не расторгнув перед этим договор подряда. Очевидно, что при действующем договоре нормы о неосновательном обогащении применены быть не могут и в иске должно быть отказано. Тем не менее, иногда суды общей юрисдикции (в отличие от арбитражных) удовлетворяют такие иски.
5. Споры, связанные с качеством работ
Согласно ст.721 ГК РФ «Качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода».
При применении данной нормы суды выработали следующие подходы, которые следует взять на вооружение:
В судебных спорах подрядчики часто приводят такой довод: заказчик подписал акт приемки выполненных работ без замечаний, значит он уже не может предъявлять претензии по качеству.
Действительно, в большинстве случаев суды считают, что заказчик лишается права предъявлять требования, связанные с явными недостатками выполненных работ, если работы приняты без замечаний. В частности, данная позиция закреплена в п.11 «Обзора судебной практики Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа по спорам, вытекающим из договора подряда».
Однако это правило действует лишь тогда, когда речь идет об акте приема конечного результата работ и о явных недостатках, которые заказчик должен был обнаружить при приемке работы (п.п.12, 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51).
Если заказчик подписывал без замечаний промежуточные (например, ежемесячные) акты приемки работ, а в итоговом акте приема результата работы указал на недостатки, то подрядчик уже не сможет ссылаться на то, что промежуточные акты подписывались без замечаний.
Когда речь идет о договоре строительного подряда, то следует помнить, что, если надлежаще извещенный о завершении работ заказчик отказывается от подписания акта приемки результата работ, закон (ст.753 ГК РФ) дает право подрядчику в одностороннем порядке подписать акт сдачи результата работ.
Оформленный в таком порядке акт будет считаться надлежащим доказательством исполнения подрядчиком обязательств по договору и на основании его суд может взыскать с заказчика оплату работ. Однако данный односторонний акт сдачи результата работ может быть признан судом недействительным, если будет установлено, что у заказчика были обоснованные мотивы для отказа от подписания акта (например, результат работы непригоден для использования).
Доказательства некачественности работ могут быть самые разные. Но факт заключения заказчиком договора на выполнение тех же работ с третьим лицом суды не воспринимают как доказательство некачественности выполнения работ первоначальным подрядчиком.
В спорах о качестве работ заказчики часто заказывают досудебную экспертизу. Перед экспертом ставятся вопросы: имеют ли работы недостатки, являются ли они существенными и устранимыми; какова стоимость их устранения; соответствуют ли выполненные работы техническому заданию, условиям договора; соответствуют ли выполненные работы нормативным требованиям, установленным для такого рода работ?
Для суда значимость такой экспертизы как доказательства будет иметь значение в зависимости от того, как и в какие сроки проводилась такая экспертиза.
Если экспертиза была проведена без привлечения подрядчика, то она не может рассматриваться как доказательство некачественности выполненных работ.
Если экспертиза проведена по истечении длительного времени после сдачи результата работ (в конкретном споре было 8 месяцев), то она не доказывает некачественность работ, но может указывать на выявленные в пределах гарантийного срока недостатки.
При установлении некачественности выполненных работ важно правильно отнести выявленные недостатки к одной из следующих групп:
Для строительного подряда недостатки делятся на следующие группы:
От правильной квалификации недостатков работы зависят права заказчика. Заказчик вправе требовать от подрядчика:
Если недостатки не устранены или являются существенными и неустранимыми, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.
6. Иные споры, связанные с оплатой работ
Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой. По умолчанию она является твердой.
Твердая цена может быть изменена только по соглашению сторон. Это касается даже тех случаев, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов. Но при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование — расторжения договора в судебном порядке в связи с существенным изменением обстоятельств (п.6 ст.709 ГК РФ).
В строительном подряде у подрядчика возникает право в судебном порядке требовать пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету на 10% (п.3 ст.744 ГК РФ), что не отменяет необходимость соблюдения специальных правил ст.743 ГК РФ о согласовании дополнительных работ. Реализовать это право подрядчик может только посредством иска об изменении договора в порядке ст.450 ГК РФ, а не путем предъявления иска о взыскании.
На практике встречаются такие случаи. Стороны установили в договоре твердую цену, а в актах приема-передачи или в справках о стоимости выполненных работ указывают цену выше, чем в договоре. Подрядчик требует оплаты по актам и справкам.
Единообразного подхода к разрешению таких споров у судов нет. Одни суды (их большинство) отказывают подрядчикам во взыскании увеличенной стоимости работ. Они исходят из того, что акт приемки выполненных работ по форме КС-2 и справка о стоимости выполненных работ по форме КС-3 подтверждают лишь объем и фактическую стоимость работ и не свидетельствуют о согласии заказчика на изменение стоимости работ.
Другие суды занимают противоположную точку зрения. Они исходят из того, что, подписав акты КС-2 и справок КС-3, стороны тем самым согласовали новую стоимость работ по сравнению с ценой, указанной в договоре.
Свое отношение к актам приемки работ выразил Президиум ВАС РФ в п.п.10, 12 Информационного письма от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»: “ акт приемки работ подтверждает лишь факт выполнения подрядчиком работ, а не согласие заказчика на оплату дополнительных работ ”; “н аличие акта приемки работ, подписанного заказчиком, не лишает заказчика права представить суду возражения по объему и стоимости работ ”.
В Определении СКЭС Верховного Суда РФ от 22.12.2020 по делу N 306-ЭС20-9915 в оплате дополнительных работ было отказано со следующей мотивировкой: стороны в договоре подряда согласовали недопустимость изменения твердой цены договора без заключения в письменном виде соответствующего дополнительного соглашения; подрядчик не приостановил работы и приступил к выполнению допработ без заключения допсоглашения, приняв на себя соответствующие риски; стоимость допработ не была зафиксирована в акте сверки расчетов по договору; судам надлежало установить не только факт выполнения работ, но и факт их согласования в строгом соответствии с договором.
Таким образом, на данный момент в судебной практике главенствует позиция, согласно которой указанная в акте приемки стоимость работ не связывает заказчика и не подтверждает его согласие как на увеличение цены предусмотренных договором работ, так и на оплату дополнительных работ.
Вообще, по дополнительным работам возникает очень много споров.
Надо понимать, что не всякие работы, изначально не предусмотренные договором подряда, являются дополнительными в смысле п.3 ст.743 ГК РФ. Согласно данной статьи дополнительные работы — это не учтенные в технической документации работы, которые необходимо провести для продолжения строительства. К ним суды относят в том числе и дополнительные объемы предусмотренных договором подряда работ.
Если подрядчик выполнил работы, хоть и не предусмотренные договором, но при это не являющиеся необходимыми для продолжения строительства, то такие работы не являются дополнительными в смысле п.3 ст.743 ГК РФ. По сути, это работы по созданию самостоятельных объектов в результате сложившихся между сторонами фактических подрядных отношений. Данные работы, в случае принятия их заказчиком, подлежат оплате. В п.7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.14 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» сказано, что сдача результата работ лицом, выполнившим их в отсутствие договора подряда, и его принятие лицом, для которого эти работы выполнены, означает заключение сторонами соглашения, равнозначного договору подряда. В этом случае к отношениям сторон подлежат применению правила о подряде, а не о неосновательном обогащении.
Также суды не признают дополнительными работы, объем которых был увеличен в связи с тем, что заказчик представил проект после заключения договора подряда. Помимо этого, нельзя отнести к дополнительным работы, не указанные в смете, но предусмотренные технической документацией.
Если заказчик примет такие работы по акту или иным образом их одобрит, то у подрядчика возникает хороший шанс взыскать их стоимость.
Другое дело, если выполненные работы будут признаны дополнительными в смысле п.3 ст.743 ГК РФ. В этом случае суды применяют ст.743 ГК РФ как специальную норму, согласно которой по общему правилу подрядчик не может требовать оплаты выполненных без согласования с заказчиком дополнительных работ. И это даже при наличии акта приемки данных работ заказчиком!
При увеличении количества предусмотренного договором материала, использованного при строительстве, суды применяют тот же принцип.
Поэтому подрядчику не стоит выполнять дополнительные работы, пока он письменно не согласует их с заказчиком. Такое согласование не обязательно должно быть оформлено дополнительным соглашением, достаточно соответствующих писем заказчика.
Много вопросов возникает по оплате дополнительных работ, возникших в результате внесения заказчиком изменений в техническую документацию в пределах 10% сметы, что разрешено пунктом 1 ст.744 ГК РФ.
В законе ничего не сказано должны ли оплачиваться такие дополнительные работы. Многие суды исходят из того, что не должны, поскольку разумный подрядчик должен был предвидеть такой риск и заложить в смету резерв на непредвиденные расходы в пределах 10% сметной стоимости работ. Правовое обоснование такого подхода основывается на том, что в соответствии со ст.746 ГК РФ оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, а смета, при внесении заказчиком изменений в техническую документацию в пределах 10%, не меняется.
Следует также учитывать, что при выполнении подрядных работ для государственных или муниципальных нужд, а также при выполнении работ для потребителей, к отношениям сторон применяются не только положения ГК РФ, но и специальные законы (Закон “О контрактной системе …” N 44-ФЗ и Закон “О защите прав потребителей”).
Здесь мы рассмотрели лишь небольшую часть вопросов, которые возникают в подрядных спорах. Много споров возникает по срокам выполнения работы, по гарантийным срокам, срокам обнаружения недостатков работы, давности исков о качестве работы, по распределению рисков между сторонами, по исполнению заказчиком встречных обязательств по договору и т.д.
Тема очень широкая и все эти вопросы сложно рассмотреть в одной статье.