дома одноквартирные и многоквартирные в чем разница
Подскажите пожалуйста, в чем различие между одноквартирным жилым домом и индивидуальным жилым домом?
В чем различие между одноквартирным жилым домом и индивидуальным жилым домом?
Ответы на вопрос:
П. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ:
Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.»
СП 55.13330.2016 Свод правил «Дома жилые одноквартирные»:
«3.5 дом жилой одноквартирный отдельно стоящий: Дом, состоящий из отдельной квартиры (одного жилого автономного блока), включающий в себя комплекс помещений, предназначенных для индивидуального и/или односемейного заселения жильцов, при их постоянном, длительном или кратковременном проживании (в т.ч. сезонном, отпускном и т.п.).»
Таунхаус – МКД или жилой дом блокированной застройки?
Автор: Н. Н. Максимова
В чем отличия МКД от жилого дома? Как можно изменить в реестре назначение здания с «МКД» на «жилой дом»? Подсказки – в разъяснениях Росреестра.
Вопрос о том, какой статус имеют таунхаусы, важен для целей их надлежащего содержания. Должны ли собственники уплачивать взносы на капитальный ремонт? Нужна ли лицензия на управление МКД для компании, обслуживающей такие дома? Обязаны ли ОМСУ проводить открытые конкурсы на право управления таунхаусами, если собственники самостоятельно не выбрали способ управления?
В настоящей статье приведем нормы законов и подзаконных актов, которые помогут правильно квалифицировать таунхаусы, а также представим разъяснения компетентных органов на этот счет.
Понятийный аппарат.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
Квартирой является структурно обособленное помещение в МКД, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).
Многоквартирным домом (МКД) признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. МКД содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в доме в соответствии с жилищным законодательством (п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).
Объекты индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи (п. 1 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).
Жилые дома блокированной застройки – жилые дома с количеством этажей не более трех, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).
Строительные нормы и правила.
Согласно положениям СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 22.03.2001 № 35, данный документ распространяется также на жилые дома блокированной застройки, если они:
В приложении Б «Термины и определения» к СНиП 31-02-2001 указано, что настоящий документ распространяется на блокированные дома, состоящие из двух или более пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок. При этом под автономным жилым блоком понимают жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над (под) другими жилыми блоками.
Блокированные дома, не отвечающие этим условиям, проектируют и строят в соответствии с требованиями СП 54.13330 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утвержденных Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 № 778.
Из изложенных выше положений следует, что ключевыми различиями МКД и жилого дома блокированной застройки (каждый блок которого соответствует признакам индивидуального жилого дома) являются:
На это обращено внимание в письмах Росреестра от 26.08.2016 № 14-07394/16, Минэкономразвития РФ от 28.11.2013 № Д23и-5649, Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2014 № 15636/13.
Организация выхода из квартиры (на прилегающий земельный участок или в помещения общего пользования) не является ключевым моментом для отнесения дома к той или иной категории (Определение ВС РФ от 14.05.2014 № 1-АПГ14-7).
Регистрационные действия: МКД «превращается» в жилой дом блокированной застройки.
В названном выше Письме Росреестра № 14-07394/16 указано, что каждый блок жилого дома блокированной застройки может быть поставлен на государственный кадастровый учет в качестве здания с назначением «жилой дом» и наименованием «жилой дом блокированной застройки» или «блок жилого дома блокированной застройки».
Если в регистрационных документах здание имеет назначение «многоквартирный дом», но изначально оно соответствовало характеристикам жилого дома блокированной застройки, «образование» из него здания с наименованием «жилой дом блокированной застройки» может быть осуществлено на основании:
Итак, если блоки (секции) здания не имеют общего имущества (помещений, конструкций (кроме стен соседних блоков), инженерных сетей) и расположены на отдельных земельных участках, здание следует считать жилым домом блокированной застройки. Если оно значится в кадастре как МКД, сменить его назначение можно на основании технического плана здания. После этого нет оснований применять к правоотношениям по содержанию и обслуживанию данного здания положения ЖК РФ об управлении МКД.
Дома одноквартирные и многоквартирные в чем разница
В настоящее время большой общественный резонанс вызвали действия Государства по наведению порядка в сфере градостроительства, в частности, по сносу многоквартирных жилых домов, построенных на участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (т.н. ИЖС).
Поскольку для жилых домов с площадью до 1500 м2 и этажностью до трех этажей, прохождение экспертизы проектной документации не обязательно, то установить на этапе проектирования, что же за дом- многоквартирный или одноквартирный будет строиться, установить трудно. При этом надо учитывать, что данный вопрос пускать на самотек также нельзя, поскольку для индивидуального жилого дома, расположенного в зоне индивидуальной жилой застройки предъявляются свои требования, в том числе и по энергообеспечению, отводу канализационных стоков, водоснабжению, обеспечению социально-культурными учреждениями (детские сады, школы и т.д.), организации подъездов, озеленению и т.д. Если в районе, предназначенном для ИЖС, строится многоквартирный жилой дом, то по его заселению сразу же возникнут проблемы с парковками, подъездными путями, обеспечением электроэнергией, водоснабжением, отведением канализационных стоков, обеспечением детскими садами, школами, больницами и поликлиниками, поскольку при индивидуальной жилой застройке планируемая нагрузка, а следовательно и обеспеченность территории социально-культурными учреждениями (детские сады, школы и т.д.) ниже.
Однако, ни для кого не секрет, что иногда стремление навести порядок оборачивается злоупотреблениями и преследованием добросовестных владельцев индивидуальных жилых домов. Так, например, если дом задумывался как дом с большим количеством индивидуальных спален, оснащенных собственными санитарными узлами, для каждого члена семьи или для большого количества родственников, то всегда может родиться подозрение, а не многоквартирный ли дом вы построили?
Для внесения ясности в этот вопрос и написана эта статья.
При отнесении жилого дома к одноквартирным индивидуальным жилым домам или многоквартирным жилым домам необходимо учитывать следующие положения, содержащиеся в нормативно-технических документах. Ниже приведены основные:
Согласно СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные
ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
1 Здание, участок
1.1 Жилое здание многоквартирное в том числе:
Жилое здание, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы
Таким образом, многоквартирный жилой дом состоит из квартир, к которым предъявляются требования согласно СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные Квартиры также должны соответствовать требованиям СП 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий».
При определении является ли Ваш дом одноквартирным необходимо учитывать требования, предъявляемые к нему согласно СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»:
«1 ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ
Настоящие нормы и правила распространяются на вновь строящиеся и реконструируемые одноквартирные жилые дома, предназначенные для постоянного проживания людей (далее — дома), и устанавливают требования к их безопасности и другим эксплуатационным характеристикам, обязательные для соблюдения всеми юридическими и физическими лицами, осуществляющими проектирование и строительство домов.
Настоящие нормы распространяются также на блокированные дома, жилые блоки которых являются автономными и рассматриваются как отдельные одноквартирные дома, если они:
Блокированные дома, не отвечающие этим условиям, проектируют и строят в соответствии с требованиями СНиП 31-01.
При проектировании и строительстве домов в соответствии с настоящими нормами и правилами должны применяться также положения других более общих норм и правил, распространяющиеся на жилые одноквартирные дома, если они не противоречат требованиям настоящего документа.
ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
1.1 Дом жилой одноквартирный
(Отдельно стоящий — Detached single-family house)
Дом, предназначенный для постоянного совместного проживания одной семьи и связанных с ней родственными узами или иными близкими отношениями людей
1.2 Дом жилой блокированный
Примечание — Настоящий документ распространяется на блокированные дома, состоящие из двух или более пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок
Таким образом, на основании СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»
«Дом жилой одноквартирный (Single-family house (Отдельно стоящий — Detached single-family house) — Дом, предназначенный для постоянного совместного проживания одной семьи и связанных с ней родственными узами или иными близкими отношениями людей.»
Рекомендуем для точного установления, является ли конкретный дом многоквартирным жилым домом или одноквартирным жилым домом и в чем разница, привлекать соответствующую экспертную организацию.
Задать свой вопрос экспертам Вы можете на сайте ООО «Международное агентство строительная экспертиза и оценка «Независимость».
По каким критериям дом признаётся многоквартирным
Орган ГЖН отказывается внести изменения в реестр лицензий по заявлению управляющей организации по разным причинам, которые затем нередко оспариваются в суде. Рассказываем про дошедшее до ВС РФ дело, в котором рассматривался вопрос, прав ли орган ГЖН, считая двухквартирный дом жилым, а не многоквартирным.
В доме две и более квартиры с отдельными выходами
Дело № А70-15067/2019 дошло до Верховного суда РФ, и главным вопросом, который рассматривался во всех инстанциях, стало определение статуса дома – являлся он многоквартирным или индивидуальным жилым.
Началось с того, что в Тюмени администрация провела открытый конкурс по отбору управляющей организации для дома, в котором находятся всего две квартиры. Победившая в конкурсе управляющая компания подала в орган ГЖН заявление и пакет документов для включения дома в реестр лицензий области: копии протокола отбора и договора управления с собственниками.
По результатам рассмотрения заявления Госжилинспекция отказала компании во внесении изменений в реестр, сославшись на пп. «а» п. 5 приказа № 938/пр: УО в заявлении не указала адрес многоквартирного дома, не приложила копии протокола конкурсного отбора и договора управления. ГЖИ отметила, что все данные в документах касаются не МКД, а жилого дома, поскольку у квартир, согласно техдокументации, нет выхода в общие помещения, а оборудованы отдельные входы. Здание не может быть отнесено к многоквартирным домам.
Управляющая организация с такой позицией ГЖИ не согласилась и подала иск в суд с требованием признать отказ ведомства незаконным и обязать ГЖИ внести изменения в реестр лицензий.
Из квартир есть выходы в общие помещения или на общий земельный участок, где расположен дом
Суд учёл, что спорный объект расположен на земельном участке с единым кадастровым номером. Участок предусмотрен под многоквартирный дом. В акте осмотра здания указано наличие в нём двух квартир. Следовательно, это именно МКД, а не индивидуальный жилой дом, и администрация имела законное право провести открытый конкурс, а УО – в нём участвовать и заключить договор управления с собственниками. Судья удовлетворил иск компании.
У собственников квартир есть общедомовое имущество
ГЖИ подала апелляционную жалобу, указав, что земельный участок хоть и относится к общему имуществу МКД, но не является помещением общего пользования. Следовательно, наличие такого участка не может быть признаком того, что дом является многоквартирным. Жилое здание, состоящее из двух квартир с отдельными выходами на земельный участок без прямого доступа к помещениям общего пользования, не является многоквартирным. Спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки согласно ст. 49 ГрК РФ.
Апелляционный суд подтвердил правомерность признания дома многоквартирным и, следовательно, незаконность отказа органа ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий согласно заявлению управляющей организации. Спор переместился в суд кассационной инстанции, который полностью согласился с предыдущими решениями. Верховный суд РФ, куда обратилась Госжилинспекция, отказался рассматривать жалобу, не найдя для этого оснований.
В итоге дом был признан многоквартирным, а орган ГЖН обязали внести изменения в реестр лицензий области согласно итогам открытого конкурса по отбору УО.
На заметку
Статус дома как многоквартирного важен для собственников и, как в данном случае, для муниципалитета и управляющей организации. Если дом многоквартирный, то встают вопросы о способе управления им, проведении текущего и капитального ремонта общего имущества, формировании фонда капремонта, признании дома аварийным и другие.
Как указали суды в рассмотренном деле, если у жилого здания с двумя и более квартирами есть общее имущество: крыша, чердак, подвал, земельный участок, коммуникации – то такое здание признаётся многоквартирным домом независимо от того, оборудованы ли квартиры выходами в общие помещения.
Типы зданий: от одноквартирных домов до многоэтажных многоквартирных домов и кондоминиумов
Девелопмент жилых зданий охватывает самые разные типы зданий: от одноквартирных домов до многоэтажных многоквартирных домов и кондоминиумов. Используются различные критериисегментации рынка:
По продукту, сдаваемому в аренду: арендуемые квартиры (например, в домах с приусадебным участком, в жилых многоквартирных зданиях малой, средней и большой этажности) и арендуемые дома.
В Этом случае жители снимают жилье у домовладельца. Возможны различные формы аренды: от устной договоренности об аренде с помесячной оплатой до договора аренды па срок от шести месяцев до двух и более лет.
• По форме собственности: например, ассоциации собственников жилья, кооперативы.
Ассоциация собственников жилья — это соглашение. Согласно которому каждая семья получает в индивидуальную собственность помещение для проживания (под помещением для проживания подразумевается пространство, ограниченное внутренними стенами). Кроме того, в совместном владении всех семей находится общее имущество. В случае кооператива все жители дома имеют собственную долю <пай) в товариществе. Здание принадлежит товариществу, а жители арендуют’ у него квартиры. После того как были Приняты законы о кондоминиумах, кооперативная форма собственности на многоквартирные дома используется редко.
Таймшер — право пользования или безусловное право собственности на недвижимость в течение определенного периода времени каждый год. Обычно я и периоды кратны одной неделе. Гакова форма собственности многих жилых многоквартирных зданий в курортных районах мира.
• По проемным решениям: число этажей, наличие лифта и вид парковки.
• По типу конструкции: деревянная, кирпичная или стальная
Возможно дальнейшее деление каждой из общих категорий продукта в соответствии с делением целевого рынка — по доходам, составу семьи и возрасту жильцов Для каждой подкатегории требуются разные поэтажные планы, размеры комнат, элементы интерьера и дополнительные удобства.
Вставка на предыдущей странице содержит классификацию одноквартирных и многоквартирных домов по проектным решениям.
Типы продуктов часто путают с формами собственности. (например, многоквартирными дамами часто называю любые жилые многоквартирные Здания как те, в которых квартиры сдаются в аренду, так и те, в которых квартиры выставляются на продажу (кондоминиумы). Хотя форма собственности весьма заменю влияет на дизайн, маркетинг и финансирование, любой тип продукта может иметь любую форму собственности.
С технической точки зрения любая недвижимость, сдаваемая в аренду, может быть предназначена для использования в качестве кондоминиума или преобразована в кондоминиум. Подобным же образом любой продукт, предназначенный для продажи, можно сдавать в аренду, если это разрешено условиями кондоминиума.
В этой главе речь пойдет о девелоименте жилых многоквартирных зданий, как тех. в которых квартиры сдаются в аренду, так и кондоминиумов. Не существует общепринятого определения жилого многоквартирного здания, по есть четыре основных категории:
• Дома с приусадебным участком — одно-, двух- и иногда Трехэтажные здания без лифта с деревянной каркасной конструкцией и повторяющимися поэтажными планами, построенные на бетонных плитах. Обычно в таких домах в каждом подъезде па этаже бывает от двух до четырех квартир. Парковка располагается на поверхности земли или под частью здания. Плотности застройки меняется в диапазоне от 16 до 40 жилых единиц на акр (от 40 до 100 на га), хотя при плотности, превышающей 35 квартир на акр (85 па га), возникают трудности с размещением наземной парковки.
• Малоэтажные многоквартирные дома — трех- или четырехэтажные здания с лифтом или без, с повторяющимися поэтажными планами, с деревянным каркасом, в основании которых находятся бетонные плиты или бетонный пол. и одним или двумя уровнями парковки выше планировочной отметки земли, но ниже первого этажа. Плотность застройки меняется в диапазоне от 40 до 90 квартир та акр (от 100 до 220 на га).
• Многоквартирные дома средней этажности — здания высотой от пяти до восьми этажей с лифтами и лифтовыми холлами, обеспечивающими доступ к квартирам на каждом этаже. Такие здания обычно длинные и приземистые. Плотность застройки меняется в диапазоне от 60 до 120 квартир па акр (от 150 до 300 на га).
• Многоэтажные многоквартирные дома — здания высотой более восьми этажей с плотностью застройки в диапазоне от 80 до 200 квартир на акр (от 200 до 500 на га). Многоэтажные жилые многоквартирные здания и жилые многоквартирные здания средней этажности строятся с каркасом из стали или из железобетона. В зависимости От местоположения участка парковка для таких домов может быть на поверхности земли вокруг здания, на уровне планировочной отметки земли, но ниже уровня пола первого этажа (который может быть установлен на уроки: подиума), или но может быть
настоящий многоэтажный или подземный гараж.
Для каждою типа объектов арендная плата определяется исходя из затрат на строительство.
Рэндольф Хосорп из компании Rghventures комментирует: «…Люди разделили рынок жилья, как и многие другие рынки, на сегменты; например, так, как компания Fidelity Investments разделила на сегменты рынок паевых инвестиционных фондов, выделив определенные целевые рынки. На рынке Многоквартирных домов сейчас четко наметилась тенденция к тому, что девелоперы или работают на рынке очень дорогого жилья (их клиентами являются те, кто остается арендатором по собственному выбору), или занимаются девелоиментом дешевого жилья (значительная часть этого рынка существует за счет налоговых кредитов, выдаваемых на строительство жилья для граждан с низким уровнем доходов). Таким образом, существует мало проектов по девелоимситу жилых комплексов, предназначенных для арендаторов со средним уровнем доходов».
В начале первого десятилетия XXI века рынок многоквартирных домов испытывал влияние двух тенденций: переезд представителей поколения.
родившегося в период бума рождаемости 1950-х гг., обратно в города и возрастание спроса на элитные квартиры. «В принципе многие люди, которые могли бы переехать в отдельный дом. возвращаются, чтобы снять себе жилье высокого класса в городе, главным образом потому, что так им удобнее, и это соответствует их образу жизни. С другой стороны, типичные арендаторы квартир в жилых комплексах. предназначенных для арендаторов со средним уровнем доходов, хотят, чтобы у них дома было много места (как жилых, так и подсобных помещений), а также надежная и безопасная парковка».» Рэндольф Хосорп сказал: «Похоже, существует спрос на квартиры в элитных домах. Люди обнаруживают, что им порой оказывается проще обеспечить финансирование проектов по девелоименту жилья высокого класса, поскольку добавление дополнительных удобств лишь Незначительно увеличивает арендную плату (в действительности стоимость дополнительных удобств меньше, чем увеличение арендной платы, что повышает финансовую целесообразность). Это значит, что вы сможете запустить свой проект по девелопменту. Когда финансирование других типов многоквартирных домов невозможно».
Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса