если дом в снт не зарегистрирован что будет
Покупка участка с недостроенным (неоформленным) домом
Есть участок земли (категория: для ведения личного подсобного хозяйства), на котором строится дом, начало строительства – 2017 год. На строительство было получено разрешение. На данный момент дом не достроен, никак не оформлен, к нему подведено электричество (на столбе висит счетчик), газ введен в дом (счетчик подключен). Я хочу приобрести этот дом, но так как он не оформлен, то продавец хочет продавать все это как земельный участок. Можно ли приобрести дом в таком статусе, как дом регистрировать, как переоформлять подключение газа и электричества?
В данной ситуации покупатель приобретает только один объект недвижимости – земельный участок с фактической самовольной постройкой на нем, предварительно не оформленной на имя продавца. Такая схема сделки существенно увеличивает правовые риски покупателя, а именно:
1. Жилой дом не будет являться предметом вашей сделки, а, соответственно, никаких обязанностей по его передаче вам у продавца после государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок не возникает.
2. Пункт 1 ст. 130 ГК РФ относит земельные участки и объекты незавершенного строительства к самостоятельным объектам гражданских прав, не определяя их в качестве единого имущественного комплекса.
Подпункт 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.
Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений, принадлежащих одному лицу.
3. Как показывает сложившаяся судебная практика, суды, как правило, выносят решения, что заключение договора купли-продажи земельного участка, предметом которых является только земельный участок без указания в договоре на отчуждение находящегося на нем объекта недвижимости, нарушает требования закона (п. 4 ст. 35 ЗК РФ), что в силу ст. 168 ГК РФ влечет за собой недействительность заключенной сделки, как несоответствующей требованиям закона.
4. Признание недействительности такой сделки осуществляется в судебном порядке по иску одной из сторон сделки или иного заинтересованного лица (например, супруги продавца).
При этом покупатель не признается добросовестным приобретателем участка, поскольку, приобретая в собственность земельный участок без указания дома, покупатель не проявил должной степени осмотрительности и не предпринял всех разумных мер для выяснения правомочий продавца по отчуждению земельного участка вместе с находящимся на нем строением, при покупке земельного участка не мог не видеть возведенный на нем дом.
5. Договор купли-продажи земельного участка, подписанный сторонами, должен обязательно содержать фразу об отсутствии на отчуждаемом участке строений и сооружений. Данная информация может не совпадать с информацией, содержащейся в Росреестре, и являться основанием приостановки, а в дальнейшем и отказа в проведении государственной регистрации перехода права собственности (п. 49 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Информация о строениях и сооружениях на земельных участках собирается органами власти с привлечением аэрофотосъемки территорий и отражается на публичной кадастровой карте.
6. Незарегистрированный дом может не соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки, быть построен с нарушением правил застройки, градостроительных, санитарных, противопожарных и иных правил, что повлечет для нового собственника дополнительные финансовые вложения или обязанность снести самовольно возведенное строение в соответствии со ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка».
7. Обычно нежелание продавца регистрировать строение на земельном участке связано с его уходом от уплаты налога на доходы или с информацией, которая скрывается от покупателя (например, будут проблемы с регистрацией жилого дома, планируются споры по разделу совместно нажитого имущества с возможными требованиями со стороны супруги продавца компенсировать стоимость строительных материалов, потраченных на строительство дома, есть заинтересованность продавца в дальнейшем своем банкротстве и таким образом имущество выводится из банкротной массы).
Добавлю, что в настоящее время продавец земельного участка может достаточно быстро оформить жилой дом на свое имя перед его продажей по упрощенной схеме, получившей название «дачная амнистия». Срок действия этой программы до настоящего времени несколько раз продлевался и сейчас установлен до 1 марта 2026 г. (Федеральный закон от 08.12.2020 № 404-ФЗ «О внесении изменений в статью 70 Федерального закона „О государственной регистрации недвижимости“ и статью 16 Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Данным законом вносятся изменения в ч. 12 ст. 70 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», на основании которых допускается осуществление государственной регистрации прав на жилой дом, возведенный на земельном участке, выделенном под индивидуальное жилищное строительство (далее – ИЖС) и для ведения личного подсобного хозяйства (в границах населенного пункта) в упрощенном порядке.
В Росреестр требуется предоставить технический план и декларацию, составленную собственником. Наличие уведомлений о планируемом строительстве и его окончании не требуется (как и ранее выданных разрешений на строительство). Следует учесть, что жилой дом должен обязательно соответствовать параметрам объекта ИЖС, закрепленным в Градостроительном кодексе РФ.
У будущего собственника после покупки земельного участка также есть право в упрощенном порядке «дачной амнистии» зарегистрировать дом, если по своим характеристикам жилой дом будет соответствовать всем необходимым градостроительным и иным параметрам.
По вопросу переоформления подключения газа к дому.
На практике распространен вариант, когда процесс газификации строения начинается еще до того, как достроится и будет оформлен дом.
Пакет документов по подключению газа к недостроенному дому незначительно отличается от пакета документов для подключения к жилому дому. Если недостроенный дом не зарегистрирован, то он считается вспомогательным строением. Подключение неоформленного дома осуществляется как газификация вспомогательного строения (не как жилого строения).
Вот основные стадии газификации нового объекта:
1) получение технических условий (ТУ);
2) разработка проекта (при этом должны быть оформлены и поданы два проекта: в одном отображается система газоснабжения дома, не оконченного строительством, во втором – газоснабжение достроенного жилья);
3) проведение монтажа газопроводного оборудования;
4) непосредственное подключение лицензированной организацией. После установления газопровода и оборудования новый объект газификации должен быть принят специальной комиссией. Только после подключения и первичного пуска газа газораспределительная организация выдает заявителю акт о подключении (технологическом присоединении). Кроме этого, у продавца должны быть заключены договор поставки газа и договор на техническое обслуживание внутридомового газового оборудования (далее – ВДГО).
Как указано автором вопроса, «газ введен в дом, счетчик подключен», следовательно, все вышеперечисленные стадии газификации здания продавец уже прошел, а здание готово более чем на 70% (данное требование является обязательным при газификации не оконченного строительством дома).
Итак, что нужно будет сделать покупателю для переоформления объекта газификации:
1. В связи со сменой собственника все документы по ранее присоединенному объекту газификации потребуются для переоформления подключенного объекта к сетям газораспределения. Поэтому перед сделкой обязательно надо ознакомиться и получить от продавца весь пакет документов, подтверждающих проведенные им проектные, строительные и монтажные работы по газификации, техпаспорт прибора учета, заключенный акт о подключении, подтверждающий факт принятия комиссией объекта газификации, чтобы исключить самостоятельную несанкционированную прокладку продавцом газопровода или врезку в уличный газопровод, а также провести проверку на наличие неисправностей прибора учета газа и проверку пломбы, установленной на нем поставщиком газа, на отсутствие повреждений.
Следует иметь в виду, что после переоформления земельного участка на ваше имя, вся ответственность по газификации частного объекта по исполнению всех установленных требований, а также ответственность за ранее незаконные действия продавца будет возложена на нового собственника.
3. Для переоформления объекта к сетям газораспределения новый собственник земельного участка к своему заявлению о переоформлении прилагает документы, перечисленные в п. 125 Правил подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям газораспределения, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30.12.2013 № 1314. Весь порядок переоформления регламентирован гл. IX вышеуказанных правил подключения.
4. Также предоставленный новым собственником проект газоснабжения достроенного жилья должен соответствовать введенным с 6 июня 2019 г. новым Правилам проектирования систем газопотребления жилых зданий (СП 402.1325800.2018 Здания жилые. Правила проектирования систем газопотребления, утвержденный приказом Минстроя России от 05.12.2018 № 789/пр).
5. Кроме этого, новый собственник будет обязан заключить два договора: договор поставки природного газа и договор ВДГО, отсутствие которого является основанием для приостановления услуги газоснабжения абоненту. Порядок заключения договоров регламентируется Правилами поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.07.2008 № 549.
10 вопросов дачников: ответы БТИ и Росреестра
Генеральный директор Московского областного БТИ Роман Ларин и эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра Надежда Лещенко ответили на самые актуальные вопросы читателей «Российской газеты» о регистрации и строительстве дачных домов, теплиц и других объектов.
Нужно ли регистрировать теплицы?
Специалисты из БТИ и Росреестра ответили так:
Необходимость регистрации хозпостроек, в том числе теплиц и сараев, зависит от назначения участка.
«Если земля предназначена для ведения огородничества, то на таких участках не допускается возведение объектов капитального строительства. Значит, все хозпостройки (сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения) не могут быть возведены как капитальные — на прочном фундаменте.
Вывод: если на огородных участках появятся теплицы на капитальном фундаменте, то их придётся сносить, если на садовых — регистрировать.
Нужно ли регистрировать маленький садовый домик, в котором живут только летом?
Да, строение носит все признаки садового дома, который используется для временного проживания. Однако процедура носит заявительный характер.
Зачем дачную амнистию снова хотят продлить? Сколько сегодня неоформленных дач?
«Ни у Росреестра, ни у Кадастровой палаты таких данных нет. Информация о том, сколько не зарегистрированных индивидуальных домов и дач, должна быть у органов местного самоуправления.
С какими основными сложностями собственник может столкнуться при регистрации старых домов и строений, если дачную амнистию не продлят?
Сплошь и рядом крыльцо дома практически смотрит в забор соседнего участка. Не соблюдались также особые условия использования территорий, например, есть жилые строения, попадающие в зону аэропортов, линий электропередач, природоохранных зон.
Существуют нарушения по видам разрешенного использования земельных участков. В ряде случаев параметры построенных домов выходят за установленные Градостроительным кодексом нормы: не более 3 надземных этажей и не более 20 метров в высоту. Во всех этих случаях оформить дом в собственность будет невозможно».
Да, в соответствии с действующим законодательством, право приобретения в собственность находящихся на праве аренды земельных участков возникает только у собственников зданий, строений, сооружений, находящихся на этом участке. Гражданин обязан сначала завершить строительство и зарегистрировать право на дом. Только после этого он сможет выкупить землю.
Какие еще строения, помимо домов и дач, подпадают под дачную амнистию?
За какой период гражданин должен построить дом?
Если строение возвели по правилам, то органы местного самоуправления сами подают документы на регистрацию в Росреестр. При таких правилах от регистрации объектов недвижимости нельзя уклониться, иначе объект сочтут самовольной постройкой и постановят его снести.
Можно ли исключить из ЕГРН полуразвалившиеся строения, которые не стоят того, чтобы платить за них налог?
«Исключить из ЕГРН объекты, право на которые зарегистрировано в заявительном порядке, можно только в случае уничтожения, гибели объектов.
Можно ли построить два дома на одном участке? Или один придётся сносить?
Если же «земельный участок физически не позволяет построить на нем второй жилой дом, так как не будут соблюдены необходимые отступы от границ, иные нормы и правила (например, противопожарные), то один из домов порекомендуют снести. Но можно попробовать признать право на второй дом в судебном порядке».
Могут ли у собственника изъять землю?
Участок могут изъять и в случае, когда землю не используется по целевому назначению. К примеру, участок выделен для ведения сельского хозяйства, а там построили магазин, или деятельность, которая организована на участке, наносит вред окружающей среде (например, работает автомойка).
Какой земельный участок надо выбрать, чтобы можно было строить на нём дом и разводить огород для личных нужд?
Что можно делать на землях ИЖС?
УСПЕЙТЕ ДО НГ!
Самый посещаемый курс «Клерка» про управленческий учет проходят уже более 100 ваших коллег. Успейте записаться на курс по старой цене 2021 года. Потом – дороже. Оплатите сейчас, учитесь в 2022 году в удобном потоке.
Что будет, если не оформить в собственность дом и землю
Многие люди не торопятся регистрировать дома и другие постройки на своих земельных участках: они не воспользовались даже «дачной амнистией», которая длилась 13 лет и позволяла оформить свою собственность по упрощенной схеме.
Главная причина, по которой собственники уклоняются от регистрации – нежелание платить налоги, тем более, что их размер с каждым годом возрастает. Долгое время эта тактика вполне себе работала: можно было жить в доме, который юридически тебе не принадлежит, зато не отдавать государству свои кровные денежки. Но в последнее время из-за изменений в российском законодательстве ситуация усложнилась. В этой статье мы расскажем, каких последствий ждать владельцам участков, которые не оформят в собственность землю и дом.
Содержание:
Ни продать, ни подарить
Статья 131 Гражданского кодекса РФ говорит нам, что право собственности на недвижимые вещи, на их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в едином государственном реестре.
Что подлежит регистрации:
Об этом обязательстве пока что нет ни слова ни в Налоговом кодексе РФ, ни в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». То есть, в теории построить дом и не регистрировать его можно, но у владельца не будет на него никаких документов, и прав распоряжаться им по своему усмотрению.
Пока право не зарегистрировано, его, с юридической точки зрения, нет. В практическом плане это означает, что владелец не сможет продать этот дом, подарить его, завещать и т.д.
Вы в этом доме хотите прописаться? Провести газ? Застраховать? Иметь от государства компенсацию в случае стихийного бедствия? Платить налог? Тогда лучше иметь свидетельство на дом. Но по своему опыту могу сказать, что вас, возможно, никогда в жизни могут не спросить, а почему у вас дом не зарегистрирован. Имеете, никому не мешаете, да и живите на здоровье!
Можно годами жить без оформления свидетельства на новое строение, реконструкцию с увеличением площади и этажности и т. д. Экономия на налогах существенная. Но перед продажей все строения оформляются согласно закону, в противном случае цена будет значительно снижена.
Нет собственности – нет налога
Физические лица обязаны платить налог на имущество сразу после оформления прав собственности в Росреестре. Нет оформления – нет собственности; нет собственности – нечего облагать налогом.
Если не оформлять – налога не будет. Но и дома официально не будет. Ну и да, ходят слухи о тотальной инвентаризации недвижимости.
В последнее время появилось много разговоров о том, что тем, кто в ближайшее время не оформит свои постройки, придется платить повышенный земельный налог. Посмотрим, кому именно стоит напрячься по этому поводу.
Прежде всего, есть возможность пятикратного увеличения размера налога, если будет выявлено неиспользование участка.
По закону, регистрация права собственности носит заявительный характер, никто не может обязать гражданина это делать.
Строю дом, большой, поэтому и налог будет нехилый. Продавать я его пока не собираюсь, все счетчики стоят, и я по ним плачу. Можно ли оттянуть ввод в эксплуатацию и вместе с ним оплату налогов? Нет ли каких-то законов, требующих ввода дома в эксплуатацию в ограниченные сроки?
За отсутствие регистрации не предусмотрена административная ответственность, не обозначены сроки, в которые нужно зарегистрировать дом и штрафов за уклонение от выплаты налогов тоже не существует (но мы говорим домах, построенных на участках, принадлежащих владельцам по праву собственности, при условии соблюдения строительных норм и ВРИ участка).
В противном случае власти уже полным ходом собирали бы штрафы с нарушителей.
Можно провести аэросъемку, можно сделать описание объектов недвижимости в упрощенном порядке, даже поставить на кадастровый учет. Но до тех пор, пока нет правообладателя, собственника, некому выставить налог.
Могут ли снести самовольную постройку?
В некоторых случаях решение о сносе постройки будет принимать администрация. Вот эти случаи:
Когда нет других вариантов, и постройку по решению администрации точно придется сносить, то сносить придется застройщику, или снесет администрация, а застройщику потом выставят счет.
Если участок и (или) постройка оформлены в собственность, ни одна администрация мира не может прийти к вам и приказать снести дом, или даже гараж, или баню (только если ваша постройка не угрожает чьим-то жизни и здоровью). Без судебного разбирательства администрация может распоряжаться только на муниципальных или государственных землях, на своей земле хозяин вы. Принять решение о сносе коттеджа на участке, оформленном в собственность, может только суд. Если суд откажет в сносе, власти не могут настаивать на обратном.
Возможны ситуации, когда у владельцев участка нет на него документов или разрешения на строительство, но администрация все равно не может принимать решение о сносе без решения суда:
Как говорит наш эксперт Василий Гуцев, принимая решение о регистрации (или не регистрации дома) не следует забывать и о том, что в нашей стране правила игры могут меняться, и, что хуже – меняться непредсказуемо.
Так, многие люди, рассчитывавшие на упрощенный порядок регистрации дома «по дачной амнистии» и по этой причине не торопившиеся с регистрацией построенных домов, столкнулись с неприятным сюрпризом, когда в 2017 году обязательным условием для кадастрового учета домов, построенных на участках для ИЖС, сделали наличие разрешения на строительство. Раньше о разрешение на строительство при регистрации домов «по дачной амнистии» никто не требовал, и поэтому многие самостройщики решили, что это необязательный документ, и не беспокоились ни о разрешениях, ни о регистрации домов.
Другой случай, который, по словам эксперта, нужно держать в голове – это возможность изъятия участков государством (в связи прокладкой автодороги, например). Естественно, компенсацию можно будет получить только за дом, построенный до принятия решения об изъятии. А с точки зрения закона построенным домом является только зарегистрированный дом.
Или набирающее масштабы установление всевозможных ограничений на участки: охранных зон объектов культурного наследия, охранных зон древних газопроводов, о которых все давным-давно забыли, санитарно-защитных зон и так далее. Если дом уже был зарегистрирован до момента, когда были официально установлены ограничения на земельный участок, его не снесут и можно будет продолжать им пользоваться. Но если дома официально не существовало, то неизбежно возникнут сложности с регистрацией права собственности, вплоть до полной невозможности регистрации права и признания постройки самовольной.
Подведение итогов
Государственная регистрация постройки и земельного участка дает право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению и во многих случаях защищает ее от государственного произвола. Кстати, это касается и возможности изъятия земельных участков муниципальными властями по федеральному закону № 503785-7: эксперты считают, что самые большие риски здесь у собственников, которые не оформили свою землю и строения на участке.
Кроме вышеописанных ситуаций, постройку могут признать незаконной, если не соблюдены требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей. Но ее не снесут, если соблюдены все следующие условия:
Но, повторимся, многие люди годами живут в неоформленных домах и экономят на налогах – стратегия, безусловно, выгодная, но рискованная.
На FORUMHOUSE вам помогут проверить юридическую чистоту земельного участка перед его покупкой. Узнайте, как потребовать перерасчета налога на имущество и почему в связи с ужесточением правил регистрации все больше россиян спешит продать свои дачи. Прочитайте статью о том, как считать и оспаривать налог на имущество, и о том, что принесла собственникам дачная реформа.
Посмотрите видео, которое рассказывает про правила реконструкции старого дома.
Дачная амнистия в 2021 году: как упрощенно зарегистрировать дом
Дачная амнистия действовала в России 14 лет (с 1 сентября 2006 года) и продлевалась много раз. Последний раз закон был пролонгирован до марта 2021 года, поскольку дачная амнистия прекратила свое действие 1 марта 2019 года в результате садово-огородной реформы в стране, когда была введена система уведомлений о начале и окончании строительства.
Рассказываем, почему этот закон важен для дачников, какие новые изменения содержатся в нем и как теперь воспользоваться упрощенным порядком регистрации дома.
Упрощенный порядок
В соответствии с законом, для регистрации права собственности на дачные дома в упрощенном порядке, как и раньше, необходимо предоставить в местные регистрационные органы (Росреестр) документы на земельный участок и техплан объекта, подготовленный кадастровым инженером.
Подать документы в Росреестр граждане могут самостоятельно любым удобным способом: в бумажном виде — по почте с уведомлением о вручении, лично обратившись в орган регистрации прав или в МФЦ, а также в электронном виде. Пошлина за госрегистрацию составляет 350 руб.
Новый закон расширил действие амнистии
Раньше под дачную амнистию подпадали садовые дома и хозяйственные постройки на участках, предоставленных для садоводства и дачного хозяйства. На землях для ИЖС или личного подсобного строительства в границах населенных пунктов требовалось разрешение. Теперь же в упрощенном порядке можно оформить права собственности на дом и на землях под ИЖС, и для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.
Переходный период
Дачную амнистию усложнили. В новом законе введен переходный период для граждан, которые начали строительство дома до 4 августа 2018 года без получения разрешения на него. Он будет действовать до 1 марта 2026 года — в течение этого времени можно подать документы, а разрешения на начало строительства и ввод дома в эксплуатацию не требуются. После 1 марта 2026 года оформить права на дом можно будет только в судебном порядке. Это должно стать мотивацией для граждан к возобновлению строительства жилых домов и позволит без лишних сложностей оформить права на строящуюся недвижимость, считают авторы законопроекта.
Новые требования к домам
Закон распространил действие амнистии на земли ИЖС. Чтобы не допустить строительства на участках, не соответствующих требованиям к объектам ИЖС, законом предусмотрено, что возводимое здание должно соответствовать параметрам индивидуального дома, определенным Градостроительным кодексом.
Какой дом можно построить на землях ИЖС
По закону на садовых участках и землях для индивидуального жилищного строительства можно построить дом высотой не более 20 м и не более чем с тремя наземными этажами. Максимальная площадь жилого или садового дома не ограничивается. При строительстве дома площадью до 500 кв. м нужно уведомить местные власти сначала о планах, а потом о завершении строительства. Если же его площадь более 500 кв. м, придется разработать и согласовать проектную документацию, провести ее экспертизу и получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
Стоимость кадастровых работ
В прошлой редакции закона введено бессрочное право российских субъектов устанавливать предельные цены кадастровых работ, необходимых для подготовки технического плана. Она действует в отношении не только земельных участков для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, но и в отношении участков для индивидуального гаражного и жилищного строительства и расположенных на них объектах недвижимости. Также органы власти будут обязаны сами заниматься образованием земельного участка (под жилыми домами, построенными до 1 марта 2005 года), его межеванием и постановкой на кадастровый учет.
8 декабря 2020 года Госдума приняла закон, позволяющий дачникам заказывать комплексные кадастровые работы. Это снизит вероятность реестровых ошибок, риск возникновения земельных споров между соседями и сэкономит деньги собственников недвижимости.
Садовые товарищества
Садоводческие и огороднические товарищества смогут бесплатно зарегистрировать земельные участки, которые находятся в публичной собственности и предоставлены товариществу для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства. Такая норма будет действовать в отношении тех объектов, которые находились в публичной собственности до вступления в силу Земельного кодекса (до 2001 года). Таким образом, земли общего пользования можно будет оформить в общедолевую собственность членов товарищества.
После окончания амнистии
Новый закон направлен на вовлечение в гражданский оборот жилой недвижимости. Это позволит увеличить собираемость налогов на местах и положительно скажется на развитии частного жилого сектора. Без зарегистрированных прав будет невозможно продать, подарить, передать по наследству или застраховать имущество. После окончания дачной амнистии недвижимость, возведенная без разрешения, может быть признана самостроем и снесена по решению суда.