Шелл энд кор что это
Shell & core как путь к успеху
Shell & core как путь к успеху
Планировка vs комфорт
Все офисные помещения условно делятся на три планировочных варианта:
Классический или кабинетно-коридорный. Кабинеты оснащены дверями.
Open space (открытое пространство). Рабочие места зонированы с помощью невысоких перегородок или не зонированы вообще.
Смешанная планировка. Пространство open space дополнено несколькими кабинетами для руководства или ряда подразделений.
Очевидно, что каждый тип планировки имеет свои преимущества и недостатки, и выбор здесь в основном сопряжен с направлением деятельности компании. Представители государственных структур предпочитают уединенные классические кабинеты, креативные компании — общее пространство, наполненное воздухом и светом.
И в том и в другом случае идеальной рассадки сотрудников не добиться, если помещение было организовано под требования предыдущего арендатора (в случае, если офис сдается за выездом арендатора) или, если собственник выполнил стандартную отделку собственными силами. Возможно, Зиночка из фирмы Х была согласна сидеть рядом с кухней или санузлом, а вот Марии Викторовне из вашей компании это категорически не подойдет.
На фото: офисы в shell&core в БЦ «Кантри Парк»; офисы за выездом арендаторов в БЦ «Новослободский» и «Дукат Плейс 2» и офис с новой отделкой в БЦ «Аквамарин 3»
Готовый офис: сложности
Существенные преимущества помещения с отделкой — это возможность быстрого переезда и экономия времени, ресурсов и нервов на выполенние ремонта. Но сложностей, в том числе таких, которые могут обнаружиться уже в ходе переезда, гораздо больше:
Уже упомянутая «жесткая» рассадка и планировка и невозможность расширения офиса.
Износ помещения (потребуется косметический ремонт и доработки).
Выявление скрытых дефектов, которые вы не заметили при осмотре.
Необходимость ревизии инженерных систем — электрики, вентиляции, водоснабжения.
Плохое качество отделки (дешевые материалы, неаккуратная работа, изношенность, что все-равно потребует доработок или легкого косметического ремонта).
Ремонт, выполненный в офисах силами собственника, вряд ли будет соответствовать корпоративному стилю и цветовым предпочтениям компании — арендодателю нет смысла реализовывать затейливые дизайнерские фантазии. Обои под покраску или штукатурка, подвесные потолки, ковролин или линолеум, нейтральные светлые цвета — так выглядят 90% готовых офисов. А значит, и компании, работающие в них, становятся «безликими», стандартными, незапоминающимися.
На фото блок со стандартной отделкой в БЦ «Гранд Сетунь Плаза»
Имидж офиса
Индивидуальная отделка расскажет клиенту о вашей компании больше, чем самый толковый менеджер. Это тот случай, когда «встречают по одежке». Формы, линии, цвета и символика — это визуальный ряд, который формирует положительное или отрицательное мнение у посетителей. Если офис компании не похож на другие, клиент как минимум запомнит компанию. Если в помещении приятно находиться — запомнит в хорошем смысле этого слова.
На фото офис компании Avito
Насколько нужно вкладываться в ремонт?
Состояние Shell & core подразумевает наличие в помещении проложенных вертикальных коммуникаций, стеклопакетов, бетонной стяжки. В офисах класса А такая отделка, как правило, выше качеством — дополнительного выравнивания поверхностей не требуется. Вариантов взаимодействия здесь два: ремонт за счет собственника или ремонт за счет арендатора. Во втором случае арендатору может предоставляться ряд льгот (например, в виде снижения ставки на один), либо предоставляются арендные каникулы на время работ.
Если вы арендуете офис как минимум на 5-7 лет, определенно стоит просчитать вариант аренды помещения без отделки. Ключевыми факторами при этом будет являться цена самого помещения (оно на 20-30% ниже готового офиса), срок арендных каникул и размер и период индексации ставки. А специалисты AMO.RU с удовольствием в этом помогут подобрать оптимальный вариант по соотношению «цена-качество» совершенно бесплатно!
Посмотреть вакантные офисы «под отделку» можно по офисы без отделки.
Оперативное проектирование по принципу «SHELL & CORE»
Проектирование и монтаж систем, входящих в «оболочку» осуществляется после того, как определяется функциональное зонирование в пределах этажа. При этом изменение назначения помещений в пределах зоны является нежелательным, а иногда и недопустимым. Это связано прежде всего с нормированием или ограничением нагрузки на инженерные системы различного назначения. Так, например, для медицинских учреждений, предприятий общественного питания, СПА, соляриев и некоторых других, значительно увеличиваются объемы потребляемых ресурсов, обеспечиваемых инженерными системами (объемы приточного и вытяжного воздуха, холодной и горячей воды, электричества, холода для системы кондиционирования воздуха или даже промышленного холода для торговых витрин). И такое увеличение может быть довольно существенным.
Все, что не видно глазу, кажется нам не столь существенным и важным. Это хорошо знают отделочники-универсалы (те, кто и проводку прокладывают, и штукатурят, и воду ведут). Поэтому все, что находится внутри стяжек и стен, все, что скрыто от постороннего взгляда заказчика, может быть (и часто будет) исполнено плохо, из негодных или низкокачественных (и потому дешевых) материалов, с нарушением норм, а иногда и вовсе не исполнено. Мне приходилось видеть здания с «декоративными» элементами инженерных систем. Вроде как есть, а не работает. Поэтому первоначально должны быть спроектированы и проложены все коммуникации, которые впоследствии будут скрыты (по ним всегда оформляются акты скрытых работ, и это совсем не формальность, а возможность заказчика убедится в правильности проектирования, исполнения и качестве материалов, возможность препятствовать «захоронению» недостатков в стены или строительного мусора в стяжку). В некоторых случаях можно даже проверить работоспособность инженерных систем. Только после этого можно приступать к отделке.
Итак, принцип «SHELL & CORE» позволяет заказчику полностью удовлетворить свои эстетические и технические потребности, но обходится дороже и отнимает значительное время на проектирование и ремонт. Он наиболее оправдан там, где предполагаются заказчики с индивидуальными предпочтениями и особыми требованиями, например в области безопасности (звуко-свето-радионепроницаемые переговорные, например).
По моему мнению, проектирование по принципу «SHELL & CORE» в инженерии необходимо, прежде всего, для минимизации переделок, которые неизбежны при изменении планировок и даже назначений помещений в рамках этажа, а иногда и целого здания. Именно поэтому принцип «SHELL & CORE» лег в основу ОПЕРАТИВНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ, которым мы, в том числе, занимаемся.
Бойко Валентин Васильевич
генеральный директор ООО Эскада.
к статье Введение в оперативное проектирование.
Офис с отделкой или shell&core: какой вариант подойдет вашей компании?
Сегодня на рынке коммерческой недвижимости у арендатора есть два варианта: заехать в уже готовое помещение или выбрать офис в формате shell&core под чистовую отделку. На первый взгляд кажется, что офис с отделкой – это выгодно и удобно для бизнеса. Но так ли это на самом деле?
О преимуществах и недостатках готовых офисов «под ключ» и shell&core, а также о том, как правильно выбрать подходящий вариант офисного помещения, рассказывает Егор Бахтин, учредитель и управляющий партнер группы компаний Axioma Style и Q-Works.
Офис с отделкой: преимущества и недостатки
Готовые офисные пространства всегда были популярны среди арендаторов из-за отсутствия лишних проблем при переезде. Все необходимые работы уже выполнил застройщик, поэтому помещение можно использовать сразу же.
Как правило, офис в состоянии «под ключ» имеет отделку стен, потолков и полов, разводку основных инженерных систем, перегородки, чистовую отделку общих помещений (санузлы, коридоры, холл и т.д.). Иногда встречаются предложения офисов, которые уже укомплектованы мебелью.
Главное преимущество офисов с отделкой – это экономия времени. Компания может «заселиться» прямо в день подписания договора, что особенно важно, если поджимают сроки. Вторым весомым аргументом в пользу офиса с отделкой является отсутствие затрат на ремонт помещения.
Офис с отделкой подойдет, если:
Недостатки готовых офисов
«Минусов» у готовых офисных помещений гораздо больше, чем может показаться изначально. И основная проблема кроется в том, что помещение невозможно адаптировать или расширить, если в дальнейшем у компании возникнет такая потребность.
Также существенным недостатком офисов «под ключ» является их шаблонный дизайн. Стандартная планировка, светлые стены в пастельных тонах, пластиковые стеклопакеты – такие помещения выглядят однотипно, поэтому ни о каком уникальном и солидном офисе не может быть и речи.
Конечно же, не стоит забывать и о том, что собственник обычно производит отделку помещения по принципу «дешево и быстро». А, как известно, в погоне за экономией в первую очередь страдает качество. Наспех выполненная отделка из недорогих материалов очень быстро утратит первоначальный вид, а исправление всех дефектов и недочетов ремонта ляжет на плечи арендатора.
Офис Shell&Core: преимущества и недостатки
Концепция shell&core впервые была разработана в США. Новый формат помог застройщикам сократить расходы на подготовку площадей, оставив отделочные работы арендаторам. Экономически эффективной данная концепция стала и для крупных компаний, которым выгоднее арендовать «пустое» пространство, а не переделывать уже готовый офис под себя.
Офис для компании NGK, выполненный в формате Design&Build (кейс компании Q-Works).
Офисное помещение в состоянии shell&core – это своеобразный «чистый холст» для арендатора, из которого можно создать рабочее место, соответствующее конкретным запросам и потребностям компании. При этом основные черновые работы уже выполнены застройщиком и предполагают:
Плюсы shell and core:
Офис shell&core подходит, если:
«Минусы» shell&core
Говоря о данном подходе, нельзя упускать из виду и недостатки, с которыми могут столкнуться арендаторы.
Главная проблема офисов shell&core касается финансового аспекта, ведь сегодня создание индивидуального рабочего пространства могут позволить себе только весьма состоятельные арендаторы. В основном это зарубежные компании, открывающие филиалы в России, и отечественные гиганты национального масштаба. Для большинства представителей малого и среднего бизнеса формат shell&core остается недоступным.
Также арендаторы не застрахованы от рисков, которые связаны с некомпетентными услугами подрядчиков. Несвоевременное выполнение ремонтных работ, нарушения по части технического оснащения и другие недочеты значительно увеличивают издержки, в результате чего компания несет серьезные финансовые потери.
При том, что рынок коммерческой недвижимости испытывает определенные сложности, а офисы в состоянии shell&core пользуются все меньшим спросом, это не повод отказываться от этого формата вообще. Для некоторых компаний это по-прежнему единственно верный вариант получить идеальное рабочее пространство, которое на 100% решаете все бизнес-задачи. Тем более что описанные выше недостатки можно очень легко устранить.
Сотрудничество с надежной FIT-OUT компанией, предоставляющей комплексные услуги в формате Design&Build, позволит получить гарантии сроков реализации проекта и оптимального расходования средств с минимальным участием со стороны заказчика.
Шелл энд кор что это
Более 80% офисных помещений передается арендатору с готовой отделкой. Как правило, интерьер носит унифицированный характер: простой и без претензий на высокий стиль, но зато подходящий большинству потенциальных клиентов и недорогой.
Альтернативный и более редкий вариант – аренда офисов в Химках в формате shell&core. Такие предложения привлекают внимание прежде всего ценой, которая сулит экономию в 10-15% ежемесячно. Но чем они отличаются от обычных офисов и подходят ли для вашей компании?
Что такое shell&core?
Этим термином обозначается состояние отделки помещения. Окна установлены, стены, потолки и полы выровнены и подготовлены к укладке финишного покрытия. Вот и все. Делать разводку электросети и других коммуникаций, устанавливать все приборы, вплоть до розеток и выключателей, красить, оклеивать, обшивать и производить прочие чистовые работы еще только предстоит.
Кому это подойдет?
Рассмотреть формат shell&core стоит, только если вас интересует долгосрочная аренда помещений на ленинградском шос или в другом месте. То есть вы подыскиваете офис, в котором ваша компания прочно обоснуется минимум на 5-7 лет.
Еще одно условие – для вас важен интерьер. Если компания, например, имеет свой бренд-бук и намерена оформить офис в соответствии с ним, то наличие в помещении готовой отделки станет только помехой. В свою очередь, помещение shell&core подойдет идеально. Вы сразу сможете приступить к отделке офиса по своим стандартам, да еще и получите дополнительные льготы от арендодателя.
Кто заплатит за ремонт?
Есть две схемы сотрудничества сторон в таких случаях. Собственник может полностью сделать ремонт своими силами, а часть понесенных расходов вложить в стоимость помещения. Другой вариант – компания берет отделку на себя и получает либо компенсацию некоторой доли своих расходов, либо арендные каникулы.
На работу как на праздник!
О cоздании благоприятных условий в офисных помещениях.
Люди – самый ценный ресурс. Забота о сотрудниках и обеспечение комфортной обстановки в офисах напрямую связаны с развитием и финансовым процветанием компании.
В связи с глобальной цифровизацией представление о том, каким должен быть офис, кардинально изменилось. С беспроводным интернетом, доступу к on-line хранилищу данных, мгновенным обменом информацией у работников нет насущной необходимости каждый день отправляться офис, свои обязанности они могут с успехом выполнить, не выходя из дома и не растрачивая драгоценное время на дорогу. Современный офис – это то место, в котором работать наиболее удобно и эффективно. Чтобы создать оптимальную офисную среду, архитекторам и административным менеджерам нужно отказаться от стандартных планировочных и организационных схем. Прежде всего, следует обратиться к Activity Based Design – архитектурному методу, учитывающему вид выполняемой деятельности, личные характеристики и профессиональные запросы сотрудников, а также параметры помещения. С этим методом напрямую связана концепция Activity Based Acoustic Design, предполагающая разработку акустических решений в зависимости от особенностей отдельных функциональных зон и офиса в целом.
В компании AVISMET считают, что тесное сотрудничество на рынке помогает видеть все нюансы продвижения металлической офисной мебели. И сегодня важно дать консультацию покупателю и ознакомить его с факторами решений при выборе.
СМИ о нас
Проблема выбора: shell&core или помещение с отделкой девелопера – взгляд со стороны FIT-OUT
Мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда заказчики, выбирая помещение для нового офиса в современных бизнес-центрах, рассматривают варианты аренды помещений с базовой отделкой арендодателя или выполнением полного комплекса работ по проектированию и строительству офиса силами специализированных в сегменте FIT-OUT компаний.
Накопив значительный опыт реализации проектов, как для конечных потребителей офисов, так и для девелоперских компаний, мы предлагаем взгляд на этот вопрос со стороны рынка FIT-OUT, что позволит наиболее объективно определить, какой из вариантов более привлекателен и рационален.
Выгодный FIT-OUT
Не секрет, что на рынке существует стереотип о высокой стоимости качественных услуг в сегменте FIT-OUT, то есть проектированию, строительству, отделке и инженерному оснащению внутренних помещений коммерческой недвижимости. Особенно это относится к современным высококачественным объектам с полным комплексом инженерного оснащения.Тем не менее, в современных условиях факты говорят обратное: аренда помещений shell&core (без отделки) и самостоятельная реализация проекта FIT-OUT—это менее затратное, а главное более выгодное предприятие, чем аренда офиса с отделкой девелопера.
Мы отметим три наиболее показательных фактора в пользу выбора помещений формата shell&coreи самостоятельной реализации проекта FIT-OUT.
Стоимость
С точки зрения стоимости предложений, помещения с отделкой позиционируются на рынке в среднем на дороже объектов формата shell&core. В среднем расходы на аренду помещения shell&core составят около 700 долларов за кв.м. в год включая НДС, тогда как предложения с отделкой оцениваются в 850 долларов за 1 кв.м. в год включая НДС.
Стоимость реализации FIT-OUT проекта класса А, от проектирования до сдачи объекта в эксплуатацию,составляет от 800 до 1200 долларов за 1 кв.м, что на первых этапах,конечно же, увеличивает объем затрат на офис.
Сопоставление среднего уровня затрат на аренду офисных помещений класса «А» в случае аренды помещения без отделки (shell&core), арендных каникул и затрат на реализацию FIT-OUT проекта и аренды помещения с отделкой девелопера,с учетом НДС, из расчета на 1000 кв. м.
Аренда помещения shell& core
Реализация FIT-OUT проекта
Класс «А» в shell&core + затраты на FIT-OUT
Арендапомещения с отделкой девелопера
Класс «А» с отделкой от девелопера
Если сравнивать только затраты на аренду и реализацию проекта FIT-OUT, то есть проектированию, строительству, отделке и инженерному оснащению офисного помещения и вариант аренды предложения с отделкой, стоимость обоих подходов сравняется на 6 год эксплуатации.
Качество
Проекты FIT-OUT делятся на две основные группы: клиентами в первой выступают конечные «потребители» офисов, и вторая, в качестве заказчиков в которой выступают девелоперы, выводящие на рынок свои здания.
Основным отличием этих направлений является подход к выбору проектных, строительных, отделочных и инженерных решений. Показателен факт, что в среднем девелопер тратит на базовую отделку помещений порядка 500 долларовза кв.м. Тогда как вилка стоимости проектов для конечных потребителей — от 800 до 1200 долларов за 1 кв.м., а в нашем расчете принята стоимость 1000 долларов за 1 кв.м.
Для девелопера этап FIT-OUT является всего лишь частью процесса вывода здания на рынок. Поэтому основный упор делается на оптимизацию издержек, зачастую в ущерб функциональной и имиджевой составляющей, что приводит к снижению уровня комфортабельности офиса.
В случае самостоятельного выполненного FIT-OUT проекта, заказчик имеет прямую заинтересованность в максимально высоком качестве работ. Как результат, более детально прорабатываются все составляющие проекта: планировка, дизайн интерьеров, материалы отделки, инжиниринговое оборудование, что обуславливает высокое качество и долговечность офиса. Например, технологии, используемые PRIDEX Group, позволяют реализовать проект, который будет современным и комфортабельным на протяжении более 10 лет.
Эффективность
Выбор помещения с готовой отделкой — это всегда компромисс. Причем компромисс не в пользу своего бизнеса. Если исходить из того, что каждый бизнес уникальный, то каждой компании требуется индивидуальное рабочее пространство, полностью соответствующее ее задачам и ценностям.
Работая над планировками и концепцией размещения персонала, проектная команда учитывает специфику заказчика и планы его развития, предлагая в результате решение, учитывающее не только современное состояние бизнеса клиента, но и развитие компании в перспективе, что позволяет значительно увеличить эффективность офиса
В продуманном и качественно реализованном офисном пространстве производительность труда сотрудника вырастает в среднем на В таком случае, офис становится одним из основных конкурентных качеств компании в глазах персонала, что положительно влияет на мотивацию сотрудников, снижение «текучки» и т.д.
Преимущества свободной планировки и проектов FIT-OUT очевидны: клиент получает карт-бланш на реализацию проекта. Он сам определяет дизайн и начинку проекта, исходя из своих предпочтений, выбирает наиболее рациональную и удобную планировку,тем самым, реализуя максимально эффективный для себя офис.
Резюме
На основании всех трех факторов, мы провели оценку каждого варианта для среднего офиса площадью 1000 кв.м.