девелопмент что это значит
Кто такой девелопер и чем он отличается от застройщика
Покупатели недвижимости сталкиваются с понятиями, которые в обыденных ситуациях часто смешиваются, но в договорах могут иметь разные значения. В частности, это касается терминов «застройщик» и «девелопер». Вместе с экспертами разбираемся, кто такой девелопер и чем он отличается от застройщика.
Эксперты в статье:
Кто такой девелопер
Девелопер — тот, кто занимается созданием и реконструкцией объектов недвижимости, а также развитием земельных активов. Его основная цель — увеличить прибыль от реализации проекта.
Основные задачи девелопера
Девелопер проводит экономический анализ инвестиций и осуществляет проектирование будущего объекта, занимается выбором подходящего земельного участка для строительства. Также на нем лежит ответственность за получение разрешения на строительство спроектированного объекта, поиск строительной фирмы и агентов для реализации готового объекта.
По словам экспертов, девелопер отвечает за полный цикл работ, связанных с созданием жилого комплекса и дальнейшей реализацией недвижимости — кроме непосредственно строительных работ. Девелопер выбирает земельный участок для возведения проекта, выкупает его, с нуля разрабатывает концепцию жилого комплекса: архитектурный стиль, квартирографию, инженерные решения, оформление входных групп и благоустройство территории.
«Девелопер также занимается подготовкой документов вплоть до получения разрешения на строительство. Затем он либо организует строительные работы, либо привлекает застройщика на свой проект. Для реализации объектов девелопер также обращается к брокерам, к агентствам недвижимости или создает свой отдел продаж», — говорит директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.
Функции девелопера:
Какие бывают девелоперы
На современном рынке недвижимости существует два вида девелопмента.
Fee-девелопмент — участие в проекте без вложения собственных средств, проект спонсирует инвестор или финансирует банк. В этом случае девелопер работает по найму за оплату от собственника, занимается строительством и управлением объекта по заказу.
Speculative-девелопмент — девелопмент с полной ответственностью. В этом случае девелопер сам занимается привлечением инвестиций в проект и берет на себя все риски при его реализации. Строительство может осуществляться на собственные деньги или с привлечением кредитных средств.
«Часто крупные компании выступают девелоперами, а их дочерние общества — застройщиками. И это может быть существенным нюансом для покупателей недвижимости, поскольку статус компании важен при заключении договора», — поясняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:
— Девелопер отвечает за оформление и контроль над эскроу-счетами, если он привлекает средства для возведения ЖК. Если у него есть собственные финансовые возможности для строительства проекта, то он контролирует их использование. В дальнейшем девелопер также отслеживает ход продаж и объемы прибыли.
Застройщик занимается как раз всеми работами по возведению жилого комплекса, он, скажем так, воплощает в жизнь идеи девелопера с учетом всех строительных норм и правил. Нужно помнить, что застройщик — это юридическое лицо, на которое оформляется строительная документация. И если у покупателей есть какие-то претензии по поводу строительных работ или качества квартир, то с ними нужно обращаться к застройщику, так как договорные обязательства связывают клиентов именно с ним.
Критерии выбора надежного девелопера
Чтобы выбрать надежного девелопера, надо придерживаться некоторых критериев.
Первый критерий — количество реализованных объектов. Чем их больше, тем лучше. Также стоит обратить внимание на географию проектов, которые реализует девелопер. Если компания работает в нескольких регионах, это говорит о ее масштабах.
Второй критерий — опыт работы. Если девелопер работает на рынке много лет, это дополнительный плюс при выборе.
Третий критерий — наличие деклараций и проектной документации. Это легко проверить — все документы девелопер обязан выкладывать на своем сайте.
Четвертый критерий — партнеры и инвесторы. Если среди партнеров девелопера значатся крупные банки, это тоже хороший признак.
Пятый критерий — наличие документов. К ним относятся правоустанавливающие документы на земельный участок и договор страхования ответственности застройщика. Если одного из этих документов нет, с таким девелопером лучше не связываться.
Шестой критерий — подробный договор. В нем должно быть как можно больше информации о девелопере, где прописаны права и обязанности сторон.
Седьмой критерий — отзывы покупателей. Негативные отзывы в интернете могут быть о любом, даже самом надежном девелопере. Но если их слишком много, то это повод задуматься.
Владимир Галактионов, директор по правовым вопросам Capital Group:
— При выборе надежного застройщика или девелопера надо помнить, что новое строительство сейчас происходит по схеме проектного финансирования. Так что необходимо в первую очередь оценивать надежность банка, который открывает эскроу-счет и в случае незавершения проекта гарантирует возврат денег. Если же говорить о самом девелопере, то лучше всего ориентироваться на его опыт, финансовую отчетность и репутацию на рынке недвижимости.
Что такое девелопмент и кто такой девелопер, чем он отличается от застройщика + инструкции по выбору девелоперской компании
Девелопер – это кто и что это за профессия? Девелопмент – что это простыми словами и какие виды существуют? Чем занимается девелоперская компания и для чего нужен девелоперский проект? Читайте ответы на эти вопросы в нашей статье.
Слово «девелопер» мелькает в новостях в связи с постройкой грандиозных зданий и после не менее грандиозных банкротств. Одни клиенты девелоперов становятся обладателями чудесных квартир, домов и торговых комплексов, а другие теряют миллионы и долго потом судятся, чтобы вернуть хоть что-нибудь. В этой статье расскажем, кто такие девелоперы, чем они отличаются от застройщиков, как ведется девелоперская деятельность, и чем девелопер в сфере недвижимости отличается от девелопера в лазерном принтере.
Кто такой девелопер и чем он занимается
Термин «девелопмент» заимствован из английского языка и в дословном переводе имеет значение «развитие». В российском деловом обиходе девелопментом называют развитие объектов в сфере недвижимости. Или с нуля (строительство новых зданий), или при реконструкции и реставрации. Причем речь идет только о развитии с целью получения прибыли. Купили участок, построили бизнес-центр или жилой дом, продали. Взяли в аренду обветшавший муниципальный объект, реставрировали, получили право выкупа по низкой стоимости с дальнейшей перепродажей. И так далее.
Соответственно, девелопер – это лицо, которое организует процесс создания объектов недвижимости или увеличения их стоимости.
Одному человеку нецелесообразно самому проводить все необходимые этапы – и организовать проектирование, и найти земельный участок, и оформить его покупку, и получить разрешение на строительство, и найти квалифицированных строителей, и впоследствии продать объект. Поэтому чаще всего девелопментом занимаются юрлица, имеющие возможность содержать штат сотрудников и привлекать крупные инвестиции под свои проекты. Называются такие организации девелоперскими компаниями.
Что такое девелоперская компания
Это юрлицо или группа юрлиц, которые занимаются всей цепочкой девелоперской деятельности. В состав девелоперских компаний обычно входят следующие подразделения:
- основные (производственные) – плановые, строительные, коммерческие отделы; административно-управленческие – финансовые, правовые, кадровые, ревизионные отделы; административно-хозяйственные – транспортные, клининговые и другие обслуживающие отделы.
В России девелоперскими называют в том числе и строительные компании, поскольку у нас в стране понятие «девелопер» нередко смешивают с термином «застройщик».
Чем девелопер отличается от застройщика
В этом вопросе есть один нюанс: классическое понимание разницы между терминами отличается от современного российского. Поэтому рассмотрим и то, и другое.
В классическом смысле понятие «девелопер» шире понятия «застройщик»: если второй занимается строительными работами по заказу клиента и на его средства, то первый привлекает инвестиции, возводит объект, затем ищет покупателя, а прибыль делится между девелопером и инвестором. То же самое касается реставрации и реконструкции зданий: застройщик только выполняет работы по проекту, а девелопер сам подбирает объект, заказывает разработку проекта, организует строительные работы, проводит маркетинговую кампанию и продает отреставрированный объект.
В России слово «девелопер» часто используют как синоним слова «застройщик» и обозначают этим понятием любую строительную компанию. И это неслучайно, поскольку, например, в федеральном законе «О долевом строительстве» (№214-ФЗ) застройщиком называется лицо, привлекающее сторонние средства для создания объекта недвижимости. В то же время и девелоперские конторы не брезгуют выполнять исключительно строительные функции – например, в качестве подрядчиков по госзаказу.
Функции девелопера
В перечень функций девелопера входят следующие:
Виды девелопмента
Есть различные виды девелопмента, отличаются они друг от друга способами поиска инвестиций в строительство.
Спекулятивный девелопмент
Здесь инвестором выступает сам девелопер. Средства используются собственные или банковские кредиты. Девелопер финансирует тот проект, который выбрал сам, организует и контролирует строительные работы, а затем ищет покупателя и продает объект или сдает его в аренду. По такой схеме часто строятся крупные торгово-развлекательные комплексы. Риски в данном случае принимает на себя сам девелопер, он же и получает всю прибыль.
BTS-девелопмент
От английского Built-to-suit (в вольном переводе – «строительство под заказчика»). В данном случае инвестор обращается к девелоперу с заказом на постройку конкретного объекта. Например, предприятие вкладывает деньги в строительство коттеджного городка для своих менеджеров. Девелоперская компания выступает в роли проектировщика, застройщика и консультанта. Иногда – только застройщика (если у заказчика уже есть проект).
Fee-девелопмент
В переводе с английского – «развитие за вознаграждение». Это полный девелоперский цикл, реализуемый на деньги инвестора. Проще говоря, когда у человека или компании появляются свободные средства, которые нужно куда-то вложить, они приходят к девелоперу и просят его самостоятельно определить возможные варианты инвестирования в строительство/реконструкцию с наибольшей прибыльностью. За реализацию проекта девелоперская компания получает от инвестора вознаграждение.
Самые крупные девелоперы России
По объемам текущего строительства на 1 июля 2019 года ТОП-5 девелоперских компаний РФ, по данным Единого реестра застройщиков, выглядит так:
Впрочем, объемы стройки – не единственный показатель лидерства. Есть параметры количества объектов, числа регионов, где эти объекты строятся, ожидаемый срок ввода в эксплуатацию и так далее. По совокупности всех параметров группы ЦДС и ЮгСтройИнвест из первой пятерки выпадают, а ставропольский застройщик и вообще опускается ближе к низу рейтинга Единого реестра застройщиков из-за повышенных инвестиционных рисков (у почти половины строящихся домов перенесен срок сдачи в эксплуатацию). В то же время московские «Самолет-Девелопмент» и ГК «Гранель» с не самыми большими объемами строительства подтягиваются к лидерам за счет лучшей сбалансированности своего бизнеса.
Девелоперы, чей бизнес потерпел крах
По данным рейтингового агентства стройкомплекса (РАСК), в 2018 году в России на различных стадиях банкротства пребывали почти 150 девелоперских компаний с общей площадью объектов в 4,5 миллиона кв.м. Всего же от банкротств таких фирм за последние 10 лет в РФ пострадали более 40 тысяч человек. Вот перечень крупнейших рухнувших девелоперов последних лет:
- Группа «СУ-155» (владелец Михаил Балакин). Несколько лет подряд возглавляла ТОП-5 крупнейших девелоперов РФ. В состав группы на момент банкротства (2016 г.) входило более 100 предприятий. Недостроенными остались почти 150 объектов. Mirax Group (владелец Сергей Полонский). В 2010 году была одним из пяти крупнейших девелоперов РФ. Но экономический кризис, начавшийся в 2009-м, подорвал позиции компании, в которой на тот момент работало более 4 тысяч человек. В 2011 году бренд прекратил существование, часть бизнес-структур владелец закрыл, часть реструктурировал в связи с растущими долгами перед банками. В итоге не сданы вовремя свыше 600 тысяч кв.м недвижимости. ООО «Трансфорт» (владелец Юрий Кузнецов). Эта компания была создана специально для постройки и управления грандиозным жилищным комплексом в 45 многоквартирных домов. Инвесторами выступили юрлица и физлица-дольщики, соинвестором – «Военно-строительный банк». Спустя год после начала строительства оно было прекращено, 8 зданий остались в разной степени готовности, к ним не успели даже подвести коммуникации. От банкротства девелопера пострадали свыше полутора тысяч человек. УК «Премьер Девелопмент» (владелец Алексей Муромцев). Около 1000 дольщиков, вложивших деньги в жилищный комплекс «Лебединое озеро» в Московской области, остались ни с чем. В банкротстве девелопера были явные признаки мошенничества. ГК «Небоскреб ГБ» (владелец Бабек Гасанов). Жилой комплекс «Ново-Никольское» в Новой Москве лишил средств около 800 инвесторов. Причиной стал конфликт соучредителей.
Как выбрать девелопера
На сто процентов застраховать себя от неприятностей с девелопером невозможно. Но есть несколько критериев, учет которых заметно снижает риск для инвестора остаться без денег и без недвижимости.
По давности работы на рынке и числу объектов
Чем больше времени компания на рынке, тем больше вероятность того, что она будет продолжать там находиться и дальше. У такой фирмы сформирована история ее деятельности, и можно посмотреть, часто ли случаются задержки со сдачей объектов, каково количество построенных объектов, случались ли длительные перерывы в работе и т.д. Также имеет значение география строительства. Если строительство долгое время ведется в нескольких регионах, значит, менеджмент девелоперской конторы способен вести дела с размахом и имеет надежных инвесторов.
По перечню инвесторов и партнеров
Лучший вариант – если в одну группу с девелопером входит известный банк, либо крупные кредитные организации имеются в числе инвесторов. Это дает простор для маневра самой компании-застройщику, а также преимущества для клиента, которому открываются дополнительные возможности по льготному кредитованию для покупки недвижимости на объекте. Кроме того, хорошо, если в числе партнеров девелопера – известные строительные компании, им нет смысла портить репутацию совместными проектами с недобросовестной фирмой.
По наличию проектных деклараций
Фирмам-однодневкам нет смысла (и возможности) размещать проектную документацию по прошлым объектам. Реальные же девелоперы соблюдают закон, который обязывает вывешивать на официальном сайте застройщика строительную документацию за последние 3 года. В открытых декларациях помимо чисто строительных моментов есть и сведения о наличии задолженности девелопера.
По информации о судебных разбирательствах
Эти данные придется искать самим – по сайтам районных судов, а также на портале ГАС РФ «Правосудие». Поиск ведется по названию девелопера или его ИНН. Один-два разбирательства по незначительным суммам не говорят ни о чем, а вот суды по большому количеству построенных объектов должны насторожить.
По отзывам клиентов/инвесторов
В первую очередь имеет смысл искать негативные отзывы, поскольку в них обычно содержится больше конкретной информации по работе девелопера. Но относиться к таким сведениям нужно осторожно, поскольку хвалить и ругать в интернете запросто могут наемные копирайтеры по заказу конкурентов или самих девелоперов.
Идеальный вариант – съездить на уже сданные объекты и побеседовать с жителями домов или работниками офисных центров. Они расскажут все плюсы и минусы. Да и своими глазами увидеть здания тоже будет полезно.
По документации девелопера
В минимальный пакет документов добросовестного девелопера по каждому объекту должны входить:
- разрешение на строительство; правоустанавливающие документы на земельный участок; договор страхования ответственности застройщика.
Отсутствие любого из этих документов может свидетельствовать о вероятности мошеннических действий. Значение имеют все нюансы. Например, если участок находится в аренде, ее срок не должен истекать раньше предполагаемой даты сдачи объекта в эксплуатацию. Разрешение на строительство должно соответствовать типу объекта: бывали случаи, когда девелоперы оформляли разрешение на возведение коттеджа, а строили многоквартирный дом.
По финансированию девелоперского проекта
Средства девелопер может брать из трех источников:
Лучше всего, если у застройщика достаточно собственных средств, чтобы построить объект, а затем возместить расходы деньгами, полученными от его продажи. Если здание строится преимущественно в кредит, любая просрочка платежа может обернуться замораживанием работ на объекте, тогда деньги потеряют и другие инвесторы (те же дольщики).
Строительство на деньги инвесторов практикуется часто, но это наиболее рискованный вариант – вам придется доверить свои деньги посторонним людям, от добросовестности и профессионализма которых будет целиком зависеть результат. Здесь любые неверные действия девелопера приведут к прекращению строительства или необходимости дополнительных денежных вливаний.
По договору с девелопером
Этому документу следует уделить особое внимание – если потом придется обращаться в суд, договор будет крайне важным свидетельством. В предмете договора обязательно должны быть указаны точные характеристики объекта – адрес, количество этажей, кв.метров, прочие основные параметры.
Документ должен быть подписан «живой» подписью уполномоченного представителя компании-девелопера (не факсимиле!) и заверен «мокрой» печатью (не напечатанной на цветном принтере!). Главные моменты, которые имеют значение:
- срок сдачи объекта в эксплуатацию и передачи клиенту; полная стоимость работ по договору; сроки и порядок оплаты услуг компании-девелопера (особенно этот пункт важен в случае с долевым строительством); гарантийный срок, установленный девелопером на объект.
По всем пунктам текст договора должен вас устраивать. Наилучший вариант – показать документ квалифицированному юристу по недвижимости.
По темпам строительства
Неспециалисту трудно оценить, насколько энергично идут работы, но если неделями на объекте не появляется никто, кроме сторожа – это повод для беспокойства. Для многоквартирных домов по типовым проектам нормальным считается темп работы, при котором за месяц возводится не менее двух-трех этажей.
По зарплате строителей
Тоже важный индикатор. Если вы приходите посмотреть, как строится ваш дом, а прораб грустно говорит, что работники уже третий месяц без зарплаты – можно начинать бить тревогу.
Вопросы читателей
Что такое редевелопмент?
Редевелопментом называют реконструкцию старых объектов. Обычно это происходит так: прекратило работу крупное предприятие, занимавшее огромную площадь. Можно оставить его зарастать травой и разваливаться, а можно на его месте построить крупный торговый комплекс и коттеджный поселок (если позволяет экологическая обстановка).
Девелоперская компания проводит весь комплекс работ: переводит участок из земель промышленности в другие категории, разрабатывает проект, проводит строительные работы.
Аналогично – со зданиями, имеющими историческую ценность или являющимися памятниками архитектуры. В ретро-дизайн интегрируются современные коммуникации и прочие бытовые удобства.
Что такое девелоперский проект?
Это полный цикл действий девелопера от разработки идеи до передачи конечного результата клиенту. В отличие от застройщика, девелопер не просто выполняет заказ, а сам формирует рыночную ценность объекта. В состав девелоперского проекта полного цикла входят следующие этапы:
- Поиск идеи проекта на основе маркетингового анализа. Разработка концепции проекта, формирование образа будущего объекта. Анализ инвестиционной составляющей – где взять деньги, будет ли проект выгоден инвестору. Образование команды для выполнения проекта, создание необходимых оргструктур. Подбор земельного участка, оформление прав на него. Проектирование объекта. Управление стройкой. Поиск покупателей/арендаторов. Управление построенной недвижимостью.
Видел в компьютерном магазине ценник «Девелопер для принтера». Что это за девелопер?
В данном случае термин используется в значении «носитель». Девелопер принтера – это специальный ферромагнитный порошок, который переносит тонер на фотобарабан лазерного принтера. Если девелопер потерял свои свойства, печать становится сначала бледной, а потом и вовсе невидимой. Менять порошок должен специалист.
Кто такой веб-девелопер?
Здесь аналогия с обычным девелопером прямая. Веб-девелопер разрабатывает сайты на продажу. Точно так же, как и в случае с недвижимостью, придумывает проекты или пользуется готовыми проектами заказчика, выполняет все технические работы, передает сайт клиенту, а при необходимости осуществляет его техподдержку.
Заключение
В России в 2019 году действующими считаются 3,2 тысячи девелоперских компаний, однако активно реализует проекты едва ли половина. Значительная часть таких организаций занимается только строительством по заказу клиента. Однако девелопмент – это более широкое понятие, и означает оно не столько возведение новых объектов, сколько увеличение стоимости и управление строительным бизнесом от поиска идеи до продажи объекта клиенту.
Наиболее приближен к такому пониманию термина Fee-девелопмент, когда исполнитель сам предлагает инвестору проект, исходя из суммы вложений и пожеланий клиента. Другие виды девелопмента (спекулятивный, а тем более BTS) ближе к продаже недвижимости на первичном рынке, объединенной в общий цикл со строительными работами.
Наиболее рискованный вариант девелопмента для самой фирмы – строительство недвижимости на свои средства. Для клиентов – строительство целиком на средства инвесторов. Как показала практика последних 10 лет, ни масштаб компании, ни громкие имена ее владельцев, ни количество одновременно возводимых объектов не являются стопроцентной гарантией от экономического краха. Многое зависит от финансовой ситуации в стране, от конкуренции на рынке и даже от отношений между соучредителями.
Поэтому выбирая девелоперскую компанию, следует учитывать множество нюансов, о которых мы и постарались рассказать в этой статье.
Девелопмент: что это такое, его разновидности и отличительные черты
В нашей речи появляется очень много иноязычных слов, значение некоторых из них не так понятно на первый взгляд. «Девелопмент» — что это такое? В общем смысле это слово означает «развитие». Под этим терминов понимается проведение любых операций с недвижимостью, когда происходит реконструкция, изменение строения, которое уже существует, в процессе чего изменяется стоимость недвижимости.
Особенности девелопмента как бизнеса
Девелопмент является глубоко специализированным бизнесом. Чтобы получать с него прибыль, нужно уточнять и перепроверять по несколько раз каждую деталь. Непроверенная статья в документе, непроведенное исследование почвы могут привести к серьезным последствиям. Девелоперы несут ответственность за любую ошибку, даже если они к ней не причастны. Девелопмент считается особым видом предпринимательской деятельности, доход от которой получается в результате преобразования материальных процессов.
Все эти рабочие моменты выражаются в инвестиционном развитии объектов недвижимости и включают следующие этапы: подбор команды участников проекта; изучение рынка; проектирование; маркетинг; строительный процесс; финансирование; бухгалтерский учет; управление объектом недвижимости. Эта сфера деятельности требует крупных финансовых вложений и длительного цикла. Впоследствии реализованные проекты могут способствовать регулярному потоку денежных средств. Поэтому девелопмент — это еще и разновидность инвестиционных проектов.
Что такое девелопмент в строительстве
В строительной сфере термином «девелопмент» обозначается деятельность по созданию, реконструкции или изменению объекта недвижимости с целью увеличения его стоимости. Этим видом бизнеса занимаются именно компании. Предпринимателей в этой отрасли называют девелоперами. Как правило, это инвесторы, которые финансируют объекты недвижимости с расчетом получения прибыли от продажи. Фактически девелопмент в строительстве — это управление объектом, менеджмент. В современном мире этот бизнес считается одним из самых прибыльных. В России он также развивается и приобретает перспективность.
Девелопмент представляет собой предпринимательскую деятельность в области строительства недвижимости, в процессе которой происходит преобразование существующего земельного участка или здания, в результате которого создается новый объект с большей стоимостью по сравнению в первоначальной. Девелопер – это организация (или предприниматель), которая сопровождает весь процесс реализации проекта:
Нередко деятельность девелоперских контор связана с поиском инвестиций для развития проекта – банков, крупных инвесторов. Также слову «девелопер» синонимично значение «застройщик», который представляет собой юридическое лицо, имеющее в своей собственности земельный участок и привлекающее инвестиции в строительство многоквартирных домов, торговых центров и других объектов с целью дальнейшей продажи или сдачи в аренду для получения прибыли.
Финансовое вложение — фундамент проекта
Девелопмент — это вид бизнеса, доход от которого напрямую зависит от денежных вливаний. Составляющих этой деятельности достаточно много. Это подбор подрядчиков и сотрудников для реализации задуманного, маркетинг, постоянное исследование ситуации на рынке, проектирование, строительство, финансирование и сдача в эксплуатацию. Все эти работы возможны при целесообразности замысла и вложениях заинтересованных лиц, которые знают, что объекты недвижимости при умелом управлении на протяжении длительного периода приносят прибыль. Поэтому девелопмент— это проектная деятельность, основанная на инвестициях и способствующая развитию рынка недвижимости и изменениям сооружений, а именно:
Отличительные черты бизнеса
Девелопмент в строительстве имеет свои особенности. Это: целевое назначение: осуществление инвестиций в строительные проекты, направленные на аренду/продажу; управление процессом осуществляет компания-застройщик; комплексная деятельность сторон, реализующих замысел. Основными признаками является качественное преобразование существующих объектов недвижимости, повышение их стоимости, а значит, эффективности вложенных инвестиций.
Исполнитель
В этом сложном процессе многое зависит от того, кто является исполнителем. Это девелопер — предприниматель, который возводит или видоизменяет объект и курирует сопутствующие виды работ на всех этапах производства (иными словами — «застройщик»). Это также может быть инвестиционно-строительный холдинг, в который входят юридические лица, выполняющие свои функции (маркетинг, строительство, стратегическое управление и т. д.). Они вносят свой вклад в реализацию запланированного, но при этом не все являются структурными единицами девелоперской компании.
Как показывает практика, чем больше таких организаций входит в систему, тем лучше результаты. Такие фирмы осуществляют поиск и выкуп земельных участков, проектирование зданий, оформление лицензии для данного вида деятельности, поиск подрядчиков для выполнения строительных работ и брокеров (для продажи объектов). Но всегда этим занимается предприниматель, знающий, что такое девелопмент, и способный привлечь крупные инвестиции для реализации задуманных планов.
Из чего состоит девелопмент
Собственно, весь цикл работы с проектом делится на несколько отдельных этапов:
Кроме того, сам девелопмент специалисты классифицируют по нескольким видам: по управлению финансами и по типу объекта.
Разновидности девелопмента
В зависимости от финансового управления выделяют:
Последний вид выделяют не всегда.
Также данную сферу можно разделить, в зависимости от типа недвижимости:
В случае с первыми двумя отраслями застройщиком прорабатываются все этапы строительства, и уже готовый проект сдается заказчику. К коммерческой отрасли относится строительство гостиниц, складских помещений и офисных зданий.
При работе с земельными участками девелопмент заключается в разбивке одного большого проекта на несколько более мелких составляющих, по которым выполняются все требования, начиная с юридических моментов. Все работы проводятся в соответствии с требованиями клиента, описанными в контракте.
Девелопмент загородной недвижимости
В этом направлении популярность приобретает такое понятие, как «экодевелопмент». По своей сути, это аналогичная деятельность, направленная на разработку, строительство и реализацию объектов недвижимости. Но отличительной особенностью является:
Спрос на загородную недвижимость растёт с каждым годом, поэтому это направление девелопмента является наиболее перспективным.
Девелопмент коммерческой недвижимости
Разработка проектов по строительству объектов коммерческой недвижимости является также привлекательным для инвестиций направлением. Поскольку данный сектор имеет меньший объём, в сравнении с жилым строительством, то, соответственно, в этом направлении заключается меньшее количество сделок. Основным источником дохода служит аренда помещений.
Также вся коммерческая недвижимость, участвующая в девелоперских проектах, может быть поделена на два класса:
Девелопмент земельных участков
Лэнд-девелопмент – деятельность, направленная на увеличение стоимости земельного участка. Её отличительной особенностью является длительность проведения всех необходимых согласований. При оформлении и разработке проекта требуется не только постройка жилых домов, но также создание полноценной инфраструктуры для возможности дальнейшего проживания. Именно этот вид относится к наиболее рискованным в силу несовершенства законодательной базы.
Классификация недвижимости
Девелопмент подразделяется также и по классам недвижимости. Недвижимость классифицируется по нескольким признакам.
Кроме того, все объекты делятся на эконом, элит, и бизнес-классы.
В целом недвижимость элиткласса должна соответствовать следующим нормам:
Объекты элитной жилой недвижимости подразделяются на категории: премиум, эксклюзив и комфорт. Представителем данного класса являются пентхаусы.
Сюда же относятся и земельные участки, поскольку их можно выгодно продать.
Классификация девелопмента по типу управления финансами
В зависимости от управления финансами, девелопмент бывает двух видов: fee development и speculative.
В первом случае все предельно просто: с помощью тендерного конкурса определяется исполнитель работ, который отвечает исключительно за качество выполненной работы и не несет никакой материальной ответственности. Его вознаграждение напрямую зависит от объема работы. Чаще всего в таких случаях объект сдается «под ключ».
Со speculative немного сложнее, поскольку он, в свою очередь, делится на несколько подкатегорий: девелопер только финансирует проект или берет полную ответственность и отвечает за его успешность.
В первом случае проект полностью принадлежит застройщику, и все риски ложатся на него. Но взамен он получает право управления объектом, и возможность сдавать недвижимость в аренду.
Что касается полной ответственности, она требует от девелопера полной погруженности. Он занимается разработкой проекта, поиском строителей и финансов, решает юридические вопросы, в том числе и с представителями власти. Но поскольку собственные средства он не вкладывает, материальные риски сведены к минимуму. Комиссия девелопера в таких ситуациях зависит от сложности проводимых работ.
Несмотря на свою молодость, рынок недвижимости в России является перспективным направлением деятельности, а дом уже не является просто жилищем. Развитие девелопмента в правильном направлении подарило миру новый термин – джентрификация, в результате которой некогда трущобы превращаются в привлекательные районы для жизни. Примерами ее являются нью-йорский Бруклин, лондонский Шордич и берлинский Пренцлауэр-Берге. Поэтому любая недвижимость может стать выгодным капиталовложением, если к ее развитию приложат усилия юристы, архитекторы, маркетологи и, естественно, строители.
Что же входит в состав продукта в девелопменте?
Самая крупная категория, которая во многом определяет успешность проекта.
Не секрет, что на региональном рынке есть проблема с новыми земельными участками. Часто они точечные. Поэтому расположение участка в центральной «вкусной» локации во многом определяет дополнительную ценность продукта и способствует ускорению продаж.
— Территория (эскиз генплана и мастерплан)
Чтобы разработать земельный участок, сначала необходимо создать эскиз генерального плана. Это основа матрицы продукта, которая подразумевает эффективное использование участка, оптимальную посадку и конфигурацию секций, коммерциализацию потоков и интеграцию в городской контекст. На данном этапе определяется, так называемый, баланс будущей территории и закладывается основа для максимизации коммерческого «выхлопа» от продаваемых площадей за счет повышения добавленной стоимости.
Баланс территории показывает, каким образом мы разместим объем зданий на нашем земельном участке, чтобы территория была соразмерна будущим жителям. Также необходимо, чтобы наше пространство правильно соотносилось с окружающей городской застройкой.
На этом этапе мы продумываем морфологию застройки: этажность, направленность и сонаправленность зданий по отношению к друг другу, соблюдение инсоляции и т.д. А также планируем функциональное зонирование, комбинаторику деловых общественных и частных зон, пешеходные потоки и торговую инфраструктуру.
Мы изначально должны рассчитать, каким образом будут расходиться пешеходные и транспортные потоки внутри нашего проекта. И продумать, каким образом мы сможем усилить комфорт за счет достаточного количества наземного, подземного и гостевого паркинга.
К атрибутам места относим:
— внутреннее и внешнее благоустройство дворов;
— благоустройство по периметру;
Примечательно, что на сегодняшний день большое значение отводится «зеленому каркасу». Мы говорим про сохранение природных насаждений, если они есть на территории земельного участка. Или про то, что девелоперы своими силами создают «проприродные» зоны: устраивают искусственные водоемы и делают акценты на пространстве у воды, на жизни рядом с природой.
После эскизного генплана наступает стадия мастер планирования: детальной проработки всех вышеуказанных параметров и прорисовки архитектуры фасадов и т.д.
Важно понимать, что этап разработки территории является ключевым. Ему нельзя уделять минимальное внимание. То, как вы определите и распланируете свой земельный участок предопределяет, насколько маржинальным будет ваш проект.
Сегодня мир из окна стал продолжением квартиры. Это тоже часть девелоперского продукта. Застройщики используют такие тренды, как «за городом в городе» или «юг на севере»: зеленый двор без машин, продуманный ландшафтный дизайн во дворе, максимальное сохранение природных насаждений при строительстве. Мы формируем такую среду, которая позволяет, находясь, например, в центральной локации города, ощущать себя приватно за счет вида на парк, на водоем. Или за счет какого-то дополнительного ландшафтного озеленения.
— Окружение объекта, социальная и коммерческая инфраструктура
В идеале, когда все рядом. За продуктами — просто спуститься на первый этаж, встретиться с кем-то — 5 минут от дома до кофейни, 10 минут до школы и сада, без пересечения оживленных дорог, без большого перепада высот. Зеленый оазис под окнами — молодым родителям не нужно никуда идти или ехать, чтобы просто погулять с маленьким ребенком. Тишина, пространство без машин, с удобными тротуарами и скамейками — вот же оно, начинается как только выходишь за пределы двора. Сквер, детский кластер со школой балета, школой детского и юношеского творчества, с частным детским садом и т.д
При подготовке проекта, мы можем усиливать коммерческую торговую составляющую за счет изначального планирования недостающих в нашем районе объектов. Например, мы понимаем, что в районе недостаточно спортивной составляющей или каких-то частных детских школ. И изначально закладываем в свой проект необходимое количество помещений для будущих потенциальных операторов.
Интеграция в городское пространство происходит быстро и уверенно, если изначально правильно подобрана локация. Кроме того, важно закрывать сразу все потребности клиента, уже подумав и придумав за него, где он сможет оставлять свой автомобиль.
— Любые технологии и решения для домов
К первому уровню атрибутов качества относится то, что связано с технической, инженерной составляющей, решениями фасадов, шумоизоляцией, с материалами и т. д., включяя «умный дом» и «начинку» внутри дома.
Это ставка на экологичность, материалы с натуральным и «понятным» составом. Например: кирпич, керамзитобетон, блоки Porotherm. Кроме того, прозрачная политика в отношении материалов и технологий, которые используются в строительстве. Это должна быть информация, которую не нужно искать в проектной декларации или дополнительно запрашивать у застройщика. Максимально доступная информация. Например, у нас это «Технологии комфорта» на страничке каждого дома: краткое описание материалов, их свойства, как конкретно эти свойства могут улучшить жизнь человека.
— Благоустройство внутри и снаружи, холл/лобби (МОП)
Второй уровень — это внешнее и внутреннее благоустройство.
К внутреннему благоустройству мы относим дворы и внутреннее пространство дома, т.е то, куда попадает житель, когда выходит из квартиры, и то, куда он возвращается (холлы, межэтажное помещение, пространство). Мы транслируем идеи о том, что холлы и дворы — это тоже дом, это своего рода продолжение вашей гостиной. Чувствуйте и ведите себя, как дома. Знакомьтесь с соседями, начинайте и поддерживайте приятный small talk. Выстраивайте связи, заводите дружбу — как, собственно, у нас это уже случилось в квартале «В Сердце». Оказалось, некоторые не просто знают друг друга, а уже дружат семьями и ходят в гости.
На сегодняшний день есть системный подход к формированию благоустройства с точки зрения общественных пространств. Он называется Mixed-use, то есть комбинированное использование.
И включает в себя три ступени:
— локальные общественные зоны. Такой зоной может быть площадь, которая позволяет проводить мероприятия, где собираются жители жилого комплекса и жители города.
— полуприватное пространство, которое может быть использовано жителями нескольких домов или кварталов в вашем проекте. Таким примером может служить футбольная площадка с трибунами, воркаутом или сквер для мам с колясками.
— приватный уровень. Это зоны для занятий йогой или зоны барбекю на территории двора, прилегающего к дому.
Все эти зоны в миксе создают точки притяжения и возможности для совершенно разных сценариев. Мы уходим от того, что двор — это только двор и прилегающее пространство. И от того, что это зона только для жителей этого дома. Мы можем организовывать эти пространства совершенно по-разному.
Третий уровень атрибута качества — это все, что связано с квартирографией и типологией квартир.
Здесь мы говорим не только про количество квадратных метров. На сегодняшний момент мы формируем свой подход к квартирографии.
Распространенным является подход, который позволяет выделить внутри квартиры многофункциональные зоны. Например: большая гостиная в какой-то из вечеров используется для вечеринки с помощью какой-нибудь раскладной стены. Завтра гостиная превратится в дополнительный кабинет для старшего члена семьи.
Или террасы и обогреваемые балконы, которые позволяют личный быт убрать на задний план.
— Альтернативы по продуктовым позициям
Это возможность предложить потенциальному клиенту, который к нам обратился, разные варианты продукта.
Здесь мы говорим не только про 2-ух или 3-ех комнатные квартиры. Мы имеем в виду предложения разных форматов. Это могут быть пентхаусы, квартиры с двойным светом или квартиры свободной планировки и так далее. Это разнообразие и даже многообразие планировок. Большой разброс в плане площади. В «Ривьера Парк» это от 35 кв.м до 203 кв.м. От классики и до абсолютной свободы — лофты, пентхаусы, квартиры со вторым светом, открытые планировки. Альтернативы не только на уровне квартир, но и на уровне домов.
Например, в одном проекте комплексного освоения территорий могут сочетаться дома разного уровня классности: комфорт, комфорт+ и бизнес. При этом дома могут быть разведены визуально с точки зрения архитектуры, этажности, количества квартир на этаже. И за счет различных внутренних сценариев можно создать классный комьюнити.
— Ценовое предложение/Собственные финпрограммы/Программы лояльности
Наши внутренние финансовые инструменты: специальные предложения, ограниченные во времени, коллаборации и партнерства с банками, ко-брендинг с федеральными брендами. Так мы с федеральной сетью «М.Видео» сделали проект cashback-картами. Он себя оправдывает и работает в две стороны.
Покупка комплектом — это выгоднее, быстрее и разумнее. Коробочный продукт удовлетворяет все основные потребности: в собственном жилье, в месте для машины, в месте для сезонных вещей и даже в чистовой отделке.
Мы на себе ощущаем, что у нас большой поток покупателей из центральной части России и с Севера. Это история, когда мы изначально предвосхищаем потребности клиента и закрываем его «боли». Сразу продаем ему квартиру, кладовую и паркинг. Мы тем самым заботимся о том, что все его вещи будут в сохранности, машина будет защищена. Мы предоставляем ему дисконт, который он бы не смог получить, приобретая только одну квартиру.
Сервис в девелопменте — это тема, которая требует отдельной проработки. Сейчас даже начинает появляться такая история, как сервис-дизайн.
Помните, я говорила о теории 4P? В сегодняшних реалиях я бы добавила сюда еще одну букву P: person, personality. По-русски: личность, потребитель.
Наша команда уверена, что основа сервиса — это команда.
Мало влюбить клиентов в проект. Важно влюбить его еще и в себя как в персонального менеджера. Люди влюбляются в людей, и люди покупают у людей. Мы иногда говорим между собой, что у нас внутри компании действует «P2P» маркетинг, когда person-to-person (человек человеку).
— Обслуживание, включая постпродажный сервис
К атрибутам сервиса относятся все моменты взаимодействия с клиентом: от первого касания с рекламным буклетом, стаканчика с кофе и информирования во время строительства до передачи ключей и управляющей компанией.
Здесь не бывает мелочей. Важно контролировать каждый момент и исправлять при необходимости.
— Имидж и репутация застройщика
Должны быть понятными и положительными в информационном пространстве города, региона или страны, если мы говорим о федеральном застройщике. Речь идет о застройщике, который привлекает внимание нетипичностью своих проектов, создает новый образ городской жизни, имеет авторитет среди властей и среди жителей города, параллельно вкладывается в некоммерческие проекты.
Нужно стремиться попасть в тот самый список из первых трех застройщиков или первых трех проектов, которые себе условно составляет клиент, когда приступает к выбору будущего места проживания. Попасть в «top of mind» клиента.
Ничто так не влияет на лояльность покупателя, как своевременная сдача дома. Еще лучше — если объект сдан раньше срока.
Это круто работает на повторные продажи. Это важно, если у вас несколько домов, несколько очередей строительства. Или вы планируете еще один проект.
Отличие европейского и отечественного девелопмента
Главным отличием является то, что западный девелопмент основывается на схеме необходимости создания объекта недвижимости, опираясь на маркетинговые исследования. В нашей стране проект разрабатывается под конкретный земельный участок, имеющийся в наличии.
Девелоперских компаний в России, способных конкурировать с заграничными, пока еще мало, но это понятие получает все большую известность из-за растущего градостроительства и европеизации современного общества.
Зарождение девелопмента в России
В России понятие «девелопмента» зародилось в 2000 году, когда после преодоления экономического кризиса, прогрессивными темпами стало развиваться строительство (особенно в Москве). Однако «девелоперами» в те времена считали себя все компании- инвесторы, застройщики, подрядчики. Но из-за отсутствия должного уровня развития рынка, финансового сектора, взаимоотношений с властью конечному клиенту предоставить качественный девелопмент от составления проекта до его реализации ни одна компания не могла.
Поэтому поначалу в России появился рынок застройщиков, которые ориентировались на большие объемы заказов. Девелопмент начал зарождаться в тот момент, когда стало уделяться должное внимание не только количеству, но и качеству построек, а соответственно и прибыли от реализации готовых проектов. Девлоперы взяли на себя весь комплекс работ – поиск участков земли, строительных организаций, проектирование, получение разрешительных документов, поиск покупателей.
Такая многоступенчатая система управления бизнесом требовала большого штата персонала – настоящих профессионалов в области маркетинга, проектирования, архитектуры, строительства, рекламы и пр. При этом цель считалась достигнутой, если проект не только построен, но и оправдан, целесообразен, юридически грамотно оформлен и нужен конечному покупателю.
Важно! Нередко отклонение от такой традиционной схемы строительства приводит к плачевным результатам – неправильный выбор местоположения объекта без учета транспортной доступности и наличия инфраструктуры в районе или его ошибочное проектирование приведет к тому, что жилье в конечном итоге не будет пользоваться спросом. А в случае нарушения законодательства, неполучения разрешительных документов и вовсе уйдет под снос, принося своим создателям грандиозные убытки.
Уже к 2005 году девелопмент выделился в отдельный вид бизнеса и сегодня его услуги полного цикла пользуется небывалым спросом. К застройке крупных жилых комплексов привлекаются крупные инвесторы, эксперты-консультанты, управляющие компании, проводятся тендеры по выбору архитектора-проектировщика, от работы которого на половину зависит успех и рентабельность будущего проекта (нередко приглашаются профессионалы из других стран).