договор имеет силу передаточного акта что это значит
Порядок передачи и принятия недвижимости от продавца к покупателю на основании 556 статьи ГК РФ
Передача недвижимой вещи от одной стороны сделки к другой подтверждается актом или иным документом. Моментом передачи считается подписание этого акта. Уклонение одной из сторон от составления или подписания порождает право каждой стороны выдвигать требования, которые могут быть равносильными отказу от совершения сделки. Принятие покупателем имущества, не соответствующего заявленным в договоре условиям, даже если это отражено в акте, не освобождает продавца от ответственности. Момент передачи регламентируется ст. 556 ГК РФ.
Законодатель разделяет два основных момента — передача прав собственности на недвижимость и её передача в качестве объекта. Первое происходит в момент государственной регистрации сделки. Второе не имеет жёсткой привязки к этому во времени. Продать можно любую недвижимость, в том числе и ту, что уже используется покупателем.
Сущность акта при совершении сделок купли-продажи
Сделка такого типа связана с формированием двух документов. Первый — договор купли-продажи, который должны подписать обе стороны, после чего передача права на недвижимую вещь получает государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Второй — документ о фактической передаче, который законодатель назвал передаточным актом. Он подписывается автономно от момента регистрации сделки. В нём покупатель может отразить реальное состояние недвижимости и указать отдельные факты.
К примеру, договор составлен таким образом, что покупатель получает в собственность квартиру, которая не нуждается в ремонте и пригодна к использованию. Но в день её приёма он обнаружил, что куда-то исчезли умывальники и другая сантехника. Покупатель отражает это в акте, после чего подписывает его. При этом он считает, что отменять сделку из-за незначительного расхождения с условиями договора неразумно.
Указание в акте приёмки истинного состояния дел оставляет за покупателем право требовать от продавца исправления ситуации и сохраняет за ним ответственность в обязательствах, взятых им на себя в момент заключения договора.
Если же названное в примере исчезновение части имущества относится к области случайных рисков, то нужно иметь в виду два немаловажных аспекта:
Вручение имущества покупателю приобретает статуса исполненного после совершения двух событий:
Такой порядок отрицает возможность приравнивания к передаче недвижимости любых других событий. К примеру, если продавец передал покупателю ключи от квартиры, то это не означает, что он передал квартиру.
Причиной выделения недвижимости в отдельный вид собственности является её большая экономическая значимость. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, все ключевые события, связанные в возникновением или прекращением прав на недвижимость, подлежат обязательной государственной регистрации.
Нужно понимать, что отказ от подписания одной из сторон акта даёт другой право требовать то, что предусмотрено договором купли-продажи. Покупатель получает право требовать недвижимую вещь или возмещения всех затрат, связанных с попыткой её приобретения. Продавец — принятия товара, а если этого не произойдёт, то он получает возможность отказаться от своих обязательств.
Переход прав на недвижимость
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ и п. 1 ст. 551 ГК РФ, право собственности возникает в момент государственной регистрации. Акт приёмки говорит лишь о том, что передача состоялась на практике. Это может произойти и до регистрации, и после неё.
Довольно большую важность здесь получает ст. 17 Закона о регистрации, которая указывает на то, что основанием для перехода права являются договоры и другие сделки, к примеру, завещание, представляющее собой одностороннюю сделку. Без этого зарегистрировать переход права на недвижимую вещь невозможно.
Из двух документов, — договора и передаточного акта, приоритетным является договор.
Более того, в нём стороны могут указать, что договор следует считать исполненным и без составления передаточного акта или иного документа о передаче. Такая возможность вытекает из самого принципа свободы договорных отношений и ст. 224 ГК РФ.
Отражение ст. 556 ГК РФ в определениях ВС РФ
В судебных определениях ВС РФ ст. 556 ГК РФ практически никогда не являлась основной. Она упоминается в связке с другими, которые относятся к существу рассматриваемых дел. Одним из примеров, раскрывающих сущность акта приёмки, является определение по делу №5-КГ 14-24, которое рассматривалось 13 мая 2014 года. Интересующая нас статья была упомянута в нём в силу того, что коллегия сочла необходимым подчеркнуть её отношение только к сделкам купли-продажи, а данное дело касалось дарения.
Не играет ключевой роли статья и в том случае, если акт не составлялся.
Так, в определении по делу № 18-КГ14-50 от 3 июня 2014 года, коллегия ВС РФ отметила, что Президиум Краснодарского краевого суда неправильно истолковал сущность ст. 556 ГК РФ. Отсутствие акта приёмки не говорит о том, что правовые последствия от подписания договора купли-продажи и государственной регистрации сделки не наступили. В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ, если какие-то сделки требуют государственной регистрации, то сделка считается заключённой с этого момента.
Отсюда можно сделать вывод о том, что акт приёмки является вспомогательным документом, но для того, чтобы это доказать, некоторым лицам иногда приходится проходить длинную цепочку судебных разбирательств и доводить дело до ВС РФ.
Акт приема-передачи при продаже участка и дома
Собираюсь продавать участок с домом на нем в Подмосковье. Как себя обезопасить, если покупатели после регистрации договора купли-продажи откажутся подписывать акт приема-передачи? Допустимо ли в договор купли-продажи вписать пункт о том, что данный договор одновременно считается и актом приема-передачи, а покупатели ознакомлены с общим состоянием покупаемого имущества и претензий не имеют?
По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 458 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент:
— вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;
— предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.
Для купли-продажи недвижимости закон предусматривает специальные правила.
Так, согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество.
Согласно п. 2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Таким образом, закон предусматривает составление отдельного документа, подтверждающего факт передачи недвижимости (в данном случае домовладения – земельный участок с находящимся на нем домом) продавцом покупателю (передаточный акт) в указанный в договоре срок и ответственность в случае уклонения от его подписания. Если проблем по передаче недвижимости покупатель разумно предвидеть не может, то, конечно же, лучше так и оформить такую передачу. При этом в договоре предусмотреть обязанность покупателя принять домовладение в определенный срок путем подписания «Передаточного акта» и ответственность за уклонение покупателя от его подписания в указанный в договоре срок в виде штрафа и возмещения убытков в полном объем сверх штрафа (см. гл. 23 «Обеспечение исполнения обязательств» ГК РФ и выберите подходящий для вас способ: неустойка, удержание вещи, задаток и т. д.).
Во избежание «недоразумений» можно поступить следующим образом: подписать договор и до подачи документов на регистрацию перехода права собственности оформить фактическую передачу «товара» (передать ключи, документацию, обеспечить покупателю реальный доступ и т.д.) и подписать передаточный акт, затем вместе с договором подать в Росреестр.
Но если «товар» фактически принят (см. выше) или, во всяком случае, с передачей недвижимости покупателю препятствий нет, то условие о передаче недвижимости можно включить в договор отдельным разделом (закон не содержит запрета): «недвижимость» передана покупателю до подписания договора, претензий по состоянию земельного участка и дома, работе коммуникаций нет, наличие подключений водо-, газо-, теплоснабжения и водоотведения подтверждается, вся документация (проект, квитанции и т. д.), комплект ключей от ворот, входных дверей, дверей комнат покупателю переданы и т.д.
Иногда в Росреестре незаконно, но требуют «выделить» передаточный акт в отдельный документ, и такое требование можно оспорить в суде.
Акт приема-передачи квартиры
Акт приема передачи квартиры составляется при любой смене собственника или проживающего в квартире: при покупке, продаже, обмене, дарении, аренде. Документ подтверждает факт передачи имущества, поэтому он не менее важен, чем договор купли-продажи или обмена.
Что такое акт приема-передачи квартиры
Это документ, подтверждающий передачу недвижимости по договору.
При купле-продаже он подтверждает, что обязательства, принятые сторонами, полностью выполнены и недвижимость принята покупателем.
Зачем и в каких случаях нужен
Подписание акта приема-передачи означает, что ответственность за недвижимость переходит новому пользователю, а бывший уже не имеет отношения к содержанию объекта. Он является заключительным этапом сделки, связанной со сменой пользователя квартирой. При наличии подписанного акта, у сторон сделки не будет оснований обвинять друг друга в возможной порче имущества в момент его передачи новому собственнику.
Составление акта обязательно для получения покупателем налогового вычета. Он входит в перечень необходимых документов для ФНС.
В зависимости от ситуации, акт подтверждает разные действия сторон.
При продаже или при покупке
Акт составляется не при оформлении договора купли-продажи, а в момент передачи ключей от недвижимости покупателю. Он подтверждает, что продавец освободил квартиру, а покупатель принимает квартиру или другой объект в текущем состоянии. При возникновении претензий к квартире после подписания акта, покупатель уже не сможет добиться от продавца их устранения.
При дарении
Документ подтверждает, что квартира фактически передана в дар и одаряемый принял ее в том состоянии, в котором она находится и не имеет претензий к дарителю. Составление акта не является обязательным, но в отдельных случаях может стать доказательством согласия обеих сторон на сделку.
От застройщика
Акт составляется после сдачи дома в эксплуатацию. Дольщик должен подписать акт и подтвердить принятие квартиры. Он подписывается только после полного осмотра жилплощади. Если замечены дефекты, они включаются в акт с требованием устранения и сроком. Ключи могут быть переданы собственнику и без устранения дефектов. В этом случае исполнение обязательств подрядчиком придется контролировать отдельно.
В других случаях
Акт составляется при сдаче квартиры в аренду. Он подтверждает, что недвижимость передана во временное пользование в текущем состоянии. В нем описываются все основные характеристики объекта, например, наличие бытовой техники, паркета, отделка и т. д. К документу можно приложить фотографии квартиры.
При обмене жилья акты составляются на оба объекта. Он подтверждает, что стороны выполнили свои обязательства и передали квартиры согласно договора обмена.
Как составить акт приема передачи
Чтобы акт приема-передачи выполнил свою роль, т. е. мог служить доказательством в суде, если у сторон возникнут претензии, он должен быть составлен строго по установленной форме и включать все необходимые пункты.
Для новостройки
В этом случае второй стороной акта выступает застройщик. Поэтому он составляет документ по типовой форме. Покупателю потребуется только внимательно его изучить и включить все недостатки в квартире, обнаруженные при осмотре.
Если дефекты мелкие, например, оторваны обои, скрипят двери, акт можно подписать с требованиями их устранения в установленные сроки.
При обнаружении серьезных нарушений, например, поцарапанные стеклопакеты, некачественная электропроводка, акт лучше не подписывать до их полного устранения.
Для вторички
Акт приема передачи квартиры при продаже квартиры на вторичном рынке стороны составляют самостоятельно. Необходимо включить в него обязательные пункты и индивидуальные моменты, характерные для конкретной сделки.
Как может выглядеть акт, что в нем должно быть:
Бланк акта можно скачать с интернета, главное точно и полно его заполнить.
Если квартира сдается квартирантам, собственнику нужно указать в акте состояние квартиры, мебели, бытовой техники, особенно, если предметы обихода новые. Арендатор вправе указать в акте дефекты, например, не работает телевизор.
Где и когда подписывать акт
Акт должен быть подписан в присутствии обеих сторон, лучше в приобретаемой квартире. Стороны должны поставить собственноручные подписи, а застройщик печать.
Количество экземпляров зависит от сделки, если она регистрируется в Росреерстре, то потребуется 3 экземпляра: по одному для каждой стороны и для сдачи документов на регистрацию. Акт приема-передачи при аренде составляется в 2-х экземплярах.
Акт составляется в простой письменной форме и не подлежит нотариальному заверению.
Есть правила, соблюдая которые акт будет составлен правильно и сможет выполнять предназначенную функцию:
Сроки и условия освобождения квартиры после подписания акта
Сроки и условия освобождения квартиры продавцом обычно устанавливаются в договоре купли-продажи, но могут быть отражены и в акте передачи имущества.
Лучше не подписывать акт до тех пор, пока продавец не съедет и не вывезет полностью свое имущество. Без него сделку можно быстро расторгнуть, при возникновении проблем с освобождением жилплощади.
Как можно обезопасить себя с помощью акта в случае судебных разбирательств?
Составьте акт строго по форме, укажите в нем имеющиеся претензии. Можно пригласить на сделку третье лицо и включить его паспортные данные в акт. При судебных разбирательствах он сможет выступить официальным свидетелем.
Как составить акт грамотно с юридической точки зрения?
Обратитесь к профессиональным юристам за консультацией.
Акт приема-передачи
Заключая любой договор, вам необходимо согласовать с партнером все существенные и дополнительные условия.
Если предметом договора является передача определенного имущества, либо выполнение работ (услуг), то следует подготовить акт приема-передачи. Как его правильно составить — расскажем далее.
Что такое акт приема-передачи?
В законе отсутствует официальное понятие акта приема-передачи. Однако на его оформление указывается практически по любым видам сделок или договоров.
Он составляется в следующих случаях:
Акт приема-передачи фиксирует переход объекта или результата оказанных услуг к покупателю или заказчику.
Как правило, подписание акта происходит в присутствии сторон договора. Исключение составляют случаи, когда товар передается покупателю через посредников (например, транспортные компании), а подписанный акт возвращается продавцу после заполнения.
Обязателен ли акт приема-передачи?
В большинстве случаев, закон не устанавливает такого требования. Пункт о фактической передачи вещи можно включить в текст договора.
Однако для отдельных видов договоров оформление акта является обязательным условием (например, при передаче готового объекта по договору долевого строительства).
Акт приема-передачи не рассматривается законом как правоустанавливающий документ — стороны могут самостоятельно определять перечень его условий.
Как составить акт приема-передачи?
Так как он является документом, то составляется в письменной форме. Типовой образец акта приема-передачи законом не утвержден. Однако он должен содержать следующие сведения:
Дату и место составления
Реквизиты сторон
Предмет
Описание предмета
Акт приема-передачи в обязательном порядке скрепляется подписями сторон или их представителей.
Какие пункты можно включить в акт приема-передачи?
Поскольку закон не содержит единой формы этого документа, в его содержание можно включать иные пункты. Например, акт приема-передачи:
Помимо совершения сделок, акт может использоваться для временной передачи имущества или ценностей. Например, акт приема-передачи помещения для аренды может содержать описание технического состояния объекта, перечень предметов мебели и оборудования, которые арендатор получит на весь срок пользования.
Если передаются материальные ценности, то документ составляется на предприятии с участием лиц, уполномоченных на ответственное хранение, распоряжение или транспортировку товаров, продукции или иного имущества.
При передаче обязанностей новому сотруднику или увольнения с должности составляется акт приема-передачи документов, связанных с исполнением трудовых обязанностей.
Где применяется акт приема-передачи?
Этот документ является одним из доказательств при предъявлении претензий о количестве или качестве товара (работы, услуги), а также при урегулировании возникшего спора. Кроме того, акт фиксирует дату фактической передачи, подтверждая соблюдение договорного срока.
Акт приема-передачи является приложением к договору и подтверждает соблюдение или нарушение его условий.
Выделим наиболее распространенные случаи применения и использования акта приема-передачи к договору:
Если передающая сторона сознательно не указала в акте на имеющиеся недостатки товара или услуг, при их выявлении договор может быть расторгнут. В этом случае документ следует приложить к исковому заявлению вместе с актом о выявленных недостатках.
Резюме
Хотя акт приема-передачи далеко не всегда является обязательным документом при заключении договора, его составление позволит зафиксировать момент поступления объекта во владение покупателя или заказчика. Он является приложением к договору, позволяя оплатить поставленный товар или выполненные работы.
Если вы испытываете трудности при составлении акта приема-передачи, рекомендуем ознакомиться с представленными на нашем сайте образцами.
Комментарии
Вопрос следующий: приобрел квартиру с долевым участием. Дом построился. Сдачу квартиры просрочили больше чем на полгода. При осмотре квартиры были выявлены замечания, часть из которых были устранены, часть нет. Сейчас настало время подписывать акт приема-передачи. Хочу в этот акт внести все неустраненные замечания, а также прописать про просрочку сдачи квартиры. Но застройщик не хочет прописывать данные пункты в акте приема-передачи, просят написать заявление отдельно с указанием замечаний, отдельно по просрочке сдачи, а акт сделать чистым с формулировкой, что «квартира принимается в том виде, в котором она была на момент подписания данного акта».
В интернете читал, что акт приема-передачи можно от руки прописывать любые замечания. Почему застройщик не хочет этого делать?
Настаивайте на подписании акта со всеми замечаниями, т.к. только данный документ будет свидетельствовать о всех недостатках и может являться основанием для взыскания компенсаций.
Здравствуйте! Застройщик в одностороннем порядке направил мне акт приема-передачи помещения почтой. Обоюдно, подписать акт я отказалась так как имеются недостатки, о чём направлена претензия.
1. Установлен ли законом срок подачи иска о признании недействительным односторонний акт приема-передачи недвижимости?
2. Могу ли я оформить собственность, а после добиваться выполнения моих требований по претензии в суде? А в случае необходимости требовать расторжения договора долевого участия и признания одностороннего акта приема-передачи, а также регистрацию собственности недействительными (или как-нибудь по-другому).
Здравствуйте! В вашем случае необходимо руководствоваться
статьей5 ФЗ-214. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
что касается сроков, в данном случае он составляет один год.
1. Установлен ли законом срок подачи иска о признании недействительным односторонний акт приема-передачи недвижимости?
Елена
Признавать недействительным акт не нужно.
Вам просто достаточно направить на него ответ о том, что от подписания Вы отказываетесь.
2. Могу ли я оформить собственность, а после добиваться выполнения моих требований по претензии в суде? А в случае необходимости требовать расторжения договора долевого участия и признания одностороннего акта приема-передачи, а также регистрацию собственности недействительными (или как-нибудь по-другому).
Елена
Да, конечно можете, но заявить о недостатках в ответ на присланный акт лучше уже сейчас.
С Уважением,
Васильев Дмитрий.
Здравствуйте, уважаемые юристы Pravoved.ru!
Застройщик включил в Акт приема-передачи следующую формулировку: «Участник долевого строительства не имеет претензий к Застройщику по площади квартиры»
Фактическая заявленная Застройщиком общая площадь квартиры больше проектной общей площади, но Дольщик не согласен с обмерами и хотел бы после передачи квартиры по Акту приема-передачи заказать повторный обмер БТИ и оспорить заявленную Застройщиком Дольщику к оплате разницу в площади квартиры, в сторону её увеличения.
На какой пункт/статью в законодательстве Дольщик может ссылаться, чтобы потребовать у Застройщика исключить из Акта приема-передачи формулировку об отсутствии у Дольщика претензий по площади квартиры?
Совершает ли Застройщик противозаконное действие, включив вышеуказанную формулировку в Акт приема-передачи объекта долевой собственности?
Застройщик утверждает, что содержание Акта приема-передачи согласовано с юристами и Департаментом архитектуры и градостроительства города, и потому он не может в нём что-либо изменять. Действительно ли Департамент архитектуры и градостроительства города утверждает застройщикам содержание Акта приема-передачи?
Как поступить дольщику, если Застройщик категорически отказывается исключить вышеуказанную формулировку из Акта приема-передачи, а других претензий у дольщика нет и он хотел бы принять квартиру, но не ущемить своё право оспорить претензию по площади квартиры?
Здравствуйте, Людмила Тимофеевна!
Уточните: Вы уже подписали Акт приема-передачи?
Здравствуйте, Олег Юрьевич! Спасибо за отклик на мой вопрос.
Акт приема-передачи не подписан.
Насколько понимаю, Вы уже расписались за осмотр квартиры и Вам назначили день и время для подписания Акта приема-передачи? Так? Уточните.
В принципе подписание Акта приема-передачи, несмотря на данную формулировку в Акте приема-передачи, не лишает Вас права на предъявление претензии по качеству квартиры, согласно Закону РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».
При этом Закон № 174-ФЗ и Закон № 2300-1 не противоречат друг другу, а дополняют друг друга.
Предлагаю Вам такой вариант: После подписания Акта приема-передачи и вступления в права собственности по получению выписки из ЕГРН обращаетесь в БТИ с заявлением о перезамерах площади квартиры. Затем после перезамеров находите какой-либо недостаток по качеству квартиры (желательно, чтобы это был скрытый дефект (искусственно его ни в коем случае не создавайте). Затем предъявляете в адрес застройщика, руководствуясь 5-летним гарантийным сроком, претензию по качеству квартиры, в которой также указываете реальную площадь квартиры, прилагая копию документа по перезамерам с БТИ и излагаете требования о возврате излишне уплаченных средств и уплате процентов за пользование чужими денежными средствами, вследствие неосновательного обогащения. Затем, по истечении установленного в претензии срока, при отказе застройщика удовлетворить Ваши требования в добровольном порядке, следует подать в суд исковое заявление о возврате денежных сумм неосновательного обогащения в виде излишне уплаченных средств и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.
Если нужна помощь в составлении необходимых документов, можем обсудить это в чате. Но составление документов является платной услугой.
Большое спасибо за Ваш интерес к данному проблемному вопросу и за Вашу консультацию!
думается ссылка на согласование формы Акта с Департаментом строительства — это, конечно, лукавство. Но вот фиксирование изменения площади квартиры и соответственно цены договора — это существенно для ДДУ и чтобы не регистрировать отдельное Дополнительное соглашение Застройщики «заталкивают» эту информацию в Акт, который идет потом, как известно, на госрегистрацию. И убрать эту информацию из Акта невозможно. Перемерить квартиру — Ваше право, и если выявится расхождение с метражом на который Вы подписались в Акте или даже уже оплатили, то никто не отнимет у Вас права заявить Застройщику, скажем через месяц, свои претензии на возврат излишне уплаченного. Если вдруг откажут, то в суде легко получите и разницу, и проценты за пользование и затраты на обмеры и немножко морального вреда.
Резюме. Смотрите в договоре сумму и порядок доплаты за лишние метры и сверяйте с предложением Застройщика. Принимайте квартиру. Заказывайте обмер. Если не сходится — требуйте возврата.
Кстати, пару лет назад в Санкт-Петербурге состоялось несколько знаковых решений суда, согласно которым было указано, что лишние метры оплате вообще не подлежат, т.к. это проблемы Застройщика, который не сумел построить то, что запроектировал. Но, к сожалению, дальше эта практика не пошла и сегодня в Москве такая позиция не работает.