долевое строительство что это такое плюсы и минусы
Долевое строительство: плюсы и минусы
Договор долевого участия по 214-ФЗ является надежной защитой прав покупателей объекта недвижимости. И если для потребителей он представляет определенные преимущества, то для застройщиков закон несет в себе немало отрицательных моментов. О том, какие плюсы и минусы таит в себе ФЗ о долевом участии – подробно в нижеприведенной статье.
На сегодняшний день, покупка квартиры в строящемся доме по договору долевого участия в соответствии с 214-ФЗ, является наиболее актуальным способом приобрести собственное жилье. Высокий спрос обусловлен для строительной компании возможностью привлечения мелких инвесторов-дольщиков, а для потенциальных покупателей возможностью сократить расходы на приобретение объекта недвижимости на 30-50%. Однако, стоит отметить, что Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» имеет для всех участников долевого строительства, как преимущественные стороны, так и недостатки.
Долевое строительство: плюсы для покупателя объекта недвижимости
Принятие Федерального закона 214-ФЗ Правительством РФ сразу же внесло свои коррективы в деятельность строительных компаний, при этом, покупатели приобрели надежную правовую защиту для своих инвестиций. Для дольщиков плюсы договора долевого участия по 214-ФЗ очевидны:
1. Значительное снижение риска двойных продаж объектов недвижимости. Данное преимущество обусловлено необходимостью регистрации договора в Федеральной регистрационной службе, что уже само по себе является гарантом надежности и безопасности сделки. Во-первых, Росреестр не может дважды зарегистрировать договор ДУ на один и тот же объект. Во-вторых, договора по 214-ФЗ существенно снижают риски банковских организаций, которые выдают кредитные продукты для приобретения новостроек. В-третьих, закон долевого участия в строительстве обеспечивает упрощенную систему оформления права собственности: данная процедура происходит сразу после сдачи объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры. Кроме того, документы на оформление права собственности может подать сам дольщик без участия представителя застройщика (девелопера).
В качестве примера о двойной продаже квартиры, которую пресекает ФЗ-214 о долевом участии, рассмотрим следующую схему. На начальной стадии строительства застройщик заключает договор долевого участия с подрядчиком или инвестором-дольщиком, условием для расчета за инвестиции является передача в собственное распоряжение последним квартир в готовом доме. Далее возникает конфликт между застройщиком и партнерами и деловые отношения, оформленные договором, разрываются. Застройщик, в свою очередь, считает своим правом снова выставить на продажу объекты недвижимости, ранее переданные инвестору (подрядчику). А покупатели, которые осуществили покупку квартиры по официальному договору купли-продажи, внезапно оказываются в ситуации, требующей отстаивания своих законных прав и интересов в судебном порядке.
2. Федеральный закон 214-ФЗ о долевом участии предусматривает жесткие требования к застройщику касаемо получения правоустанавливающей и проектной документации – строительство объекта не может быть начато без согласования в соответствующих организациях. В данном случае, покупатель, несомненно, получает свое преимущество – готовый объект не будет введен в эксплуатацию в случае выявления каких-либо технических нарушений.
3. В соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ о долевом участии в случае расторжения договора ДДУ по вине любой из сторон предусматривается возврат внесенных дольщиком средств в полном объеме. Вместе с тем, законом предусмотрены условия, дающие право дольщику требовать с застройщика неустойку за ненадлежащее исполнение договора. В свою очередь, расторжение договора ДДУ в случае неисполнения дольщиком своих обязанностей по договору (например, не внесение своевременно оплаты), на основании закона является довольно сложным процессом. Соответственно, до момента расторжения договора долевого участия, квартира не может быть вновь выставлена на продажу.
4. 214-ФЗ дает определенные права дольщиков в долевом строительстве. Так, закон допускает просрочку платежей дольщиком до нескольких раз в год с минимальными штрафными санкциями. При этом, для застройщика несвоевременная передача ключей покупателю объекта недвижимости может повлечь за собой штраф в довольном крупном размере. Отметим, что ранее строительные компании указывали неопределенный срок передачи объекта дольщику, оперируя это довольно расплывчато, как «плановый срок сдачи объекта». Такое условие вполне давало застройщику право переносить передачу ключей на любой срок, без оглядки на покупателя. Сегодняшнее законодательство допускает перенос срока сдачи дома в эксплуатацию с обязательным уведомлением об этом всех дольщиков не позднее, чем за 2 месяца ранее назначенного срока. Но при этом застройщик будет также вынужден оплатить неустойку.
5. Федеральный закон не дает права застройщику изменить проектировку и стоимость строящегося объекта. В частности, это условие касается планировки или номера квартиры, разницы в площади между проектом и реальными квадратными метрами. В случае изменения площади сданной квартиры в меньшую сторону покупатель вправе требовать от застройщика снижения стоимости объекта. Кроме того, застройщик не вправе самостоятельно изменить ранее оговоренную стоимость квадратного метра. Но при возникновении обстоятельств непреодолимой силы (например, резком повышении стоимости строительных материалов, масштабном дефолте в стране и т.д.) девелопер вправе потребовать доплату с покупателя квартиры.
6. Федеральный закон 214-ФЗ предусматривает случаи расторжения договора долевого строительства со стороны дольщика, а также возможности взыскания со строительной компании компенсационных выплат:
В соответствии с федеральным законодательством застройщик должен вернуть дольщику все средства, внесенные ранее по договору долевого строительства, а также пени за использование денег в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, расчет производится с момента передачи денег дольщиком застройщику.
Долевое строительство по 214-ФЗ: минусы для застройщика
Несомненно, строительство объектов в соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ является довольно сложным процессом для строительных компаний, поэтому крупные застройщики находят более простые решения, например, осуществляют строительство домов полностью за свой счет, не связывая себя договорами долевого участия, а уже потом, после сдачи объекта в эксплуатацию, выставляют квартиры на продажу. Небольшие строительные организации, стараясь обойти жесткие требования закона, зачастую выбирают «серые схемы» для реализации своих проектов.
Долевое строительство
Вот вы листаете очередную порцию подержанных квартир и постоянно натыкаетесь на рекламу о долевом строительстве. И тогда вы понимаете, что помимо мечтаний и кредитов есть и другой выход. Но перед тем, как ввязываться во что-то непонятное, необходимо узнать, что же значит «долевое строительство»?
Что такое долевое строительство?
В Беларуси долевое строительство квартир – это инвестиционная форма строительства жилых зданий, при котором застройщик привлекает денежные средства участников. Простыми словами, долевое строительство – это строительство дома за счёт его будущих жильцов.
Наряду с приобретением жилищных облигаций и доли в жилищно-строительном кооперативе, долевое строительство считается одной из эффективных инвестиций в недвижимое имущество.
Сторонами сделки выступает организация-застройщик, а также физические или юридические лица (дольщики).
Процесс не сильно отличается от обычной покупки недвижимости. Однако главный плюс долевого участия – стоимость жилья получается ниже, чем при покупке готового. Денежные средства на строительство выплачиваются не целиком, а вносятся частично за весь период строительства. Фактически предоставляется рассрочка на жильё.
Какие плюсы и минусы долевого строительства?
Такая форма строительства выгодна как застройщику, так и дольщикам. Для возведения многоквартирного дома организации требуется огромная сумма. Как вариант – взять кредит в банке, но тогда компании придётся выплачивать большие проценты. Привлечение средств будущих жильцов упрощает весь процесс.
С другой стороны выступают люди, мечтающие обзавестись жильём. Для них такие денежные вложения тоже удачны, так как имеют массу преимуществ:
Однако любые сделки с недвижимостью и крупными денежными вложениями имеют и опасную сторону:
*После того, как в 2018 году Президент Республики Беларусь принял Указ «О долевом строительстве», начали действовать новые нормы, направленные на защиту дольщиков:
Таким образом, риски вступить в ненадёжное долевое строительство минимальны как в Минске, так и других городах.
Как стать участником долевого строительства?
Принять участие в долевом строительстве может каждый желающий. Взвесьте все за и против и приступайте к поиску надёжного застройщика и места, где хотели бы купить квартиру.
Как заключить договор о долевом строительстве?
При заключении соглашения застройщик обязан соблюдать определённые требования, установленные законодательством. Если условия долевого строительства не были соблюдены, он не имеет право привлекать деньги дольщиков.
Между застройщиком и дольщиком заключается типовой договор. Перед подписанием, убедитесь, что в соглашении прописан весь перечень условий долевого строительства:
*В соглашении должны быть прописаны следующие сведения и характеристики объекта строительства:
Договор необходимо зарегистрировать в исполкоме. Делает это сам застройщик в течение 3 дней с даты подписания документа. В течение ещё 3 дней исполком проверяет соглашение и регистрирует его. На обоих экземплярах договора проставляется штамп. В течение 3 дней после регистрации застройщик должен выслать один экземпляр зарегистрированного соглашения вам. В случае изменений основных условий договора и заключения дополнительных соглашений, они также подлежат регистрации в исполкоме.
Как расторгнуть договор долевого строительства?
Расторгнуть договор может как застройщик, так и дольщик. Причём, застройщик имеет право сделать это в случаях, если:
Каждый дольщик в любое время имеет право досрочно расторгнуть соглашение и вернуть уплаченные деньги. Для возврата денег покупатель должен предоставить застройщику следующие документы:
Сумма возврата индексируется, т.е. пересчитываются на фактическую дату возврата. Возвращение средств происходит в течение 3 месяцев с даты расторжения договора.
Другие особенности участия в долевом строительстве:
Вступать в долевое строительство или нет – дело каждого. Благодаря государственной защите прав дольщиков, опасность потерять деньги и жильё свелась к минимуму. А список преимуществ только увеличился. Но какие бы гарантии ни давало белорусское законодательство, всегда проверяйте репутацию строительной организации. Так вы обезопасите себя и своё имущество.
О ДДУ (договоре долевого участия)
Покупка квартиры на этапе ее строительства выгодна для покупателя и застройщика. Покупатель получает возможность приобрести современное жилье по хорошей стоимости, застройщик полностью возместит затраты на строительство после введения дома в эксплуатацию. При отсутствии у застройщика собственных средств для строительства, он может обратиться в банк, который профинансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта.
Раньше при долевом строительстве были возможны мошеннические действия, в результате которых покупатель оставался без денег и квартиры. С 2019 года законодательно установлен новый порядок. Теперь договор долевого участия полностью защищает покупателя от недобросовестных застройщиков.
Что такое ДДУ
Договор долевого участия (ДДУ) – это договор между покупателем и застройщиком о приобретении квартиры в строящемся доме. Покупатель вкладывает деньги, а застройщик строит дом. После сдачи его в эксплуатацию дольщик получает квартиру в соответствии с уплаченными взносами.
В договоре ДДУ две стороны:
На этапе строительства приобрести можно отдельную квартиру, комнату, нежилое помещение.
Договор долевого участия по ФЗ 214
В 2004 году был принят ФЗ № 214, в котором определено, что такое ДДУ, какие обязательства несут застройщик и покупатель, меры в воздействия при невыполнении условий договора.
Согласно договору, застройщик принимает на себя обязательство построить дом за счет собственных или иных средств и после его сдачи передать покупателю его долю в виде объекта недвижимости. Участник долевого строительства обязуется уплатить за объект установленную в договоре сумму и принять его после ввода дома в эксплуатацию.
Договор подлежит обязательной государственной регистрации в Госреестре и вступает в силу после прохождения процедуры. Законом предусматривается возможность заключения договора в электронной форме, при условии подписания его сторонами усиленной квалифицированной электронной подписью.
В 2019 году был принят закон № 151-ФЗ, который изменил порядок участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Новая модель подразумевает использование экскроу-счетов.
Теперь плательщик осуществляет платежи за квартиру в строящемся доме не застройщику, а на отдельный счет в банке, где они депонируются до завершения строительства. Воспользоваться деньгами застройщик сможет только после сдачи дома в эксплуатацию. Если застройщик нарушает условия договора, не соблюдает сроки строительства, плательщик сможет забрать деньги со счета и расторгнуть договор.
Плюсы и минусы, риски ДДУ
Несмотря на то, что деньги покупателя защищены эксроу-счетами, приобретение жилья по схеме долевого участия несет повышенные риски, чем при покупке готового объекта. Например, застройщик может обанкротиться, не сдать дом в эксплуатацию в срок или у банка, где хранятся деньги, отберут лицензию. Однако плюсы нового порядка долевого строительства минимизируют возможные риски.
Какие преимущества ДДУ:
На ряду с плюсами, у такого способа приобретения квартиры есть и минусы:
Покупка квартиры по договору долевого участия
Что потребуется для заключения ДДУ: паспорта будущих собственников, нотариально заверенное согласие супруги/га на сделку, деньги на первоначальный взнос.
Порядок приобретения объекта недвижимости по ДДУ состоит из нескольких этапов.
Если покупатель приобретает квартиру за счет заемных средств, потребуется после подбора объекта недвижимости выбрать банк-кредитор, подать заявку и получить предварительное одобрение сделки.
Как проверить ДДУ и застройщика
Для этого проверяются: репутация компании, наличие судебных разбирательств, опыт в строительстве. Информацию можно взять на сайте застройщика, из официальных источников. Например, проверить можно на сайтах ФНС, ЕФР о банкротстве, электронной картотеки.
Обычно договор ДДУ заключается в стандартной форме, но на следующие пункты следует обратить особое внимание:
При подписании договора обязательно следует проверить полномочия лица, подписывающего документ со стороны застройщика.
Регистрация в Росреестре
В Росреестр потребуются все документы сделки: паспорта участвующих лиц, доверенности, учредительные документы застройщика, документы на строящийся дом, ДДУ, договор залога прав на недвижимость (если в сделке принимают участие заемные средства), квитанция об оплате госпошлины.
Договор будет зарегистрирован в течение 7–9 дней в зависимости от способа подачи заявления.
Дальнейший план действий
После получения договора с регистрации нужно выполнять обязательства по договору и ждать срока оформления квартиры в собственность.
Подводные камни
Сделка имеет нюансы, которые нужно обязательно просчитывать на этапе принятия решения о приобретении квартиры по ДДУ.
Банкротство застройщика при ДДУ
В этом случае покупатель защищен, его средства находятся на отдельном экскроу-счете. Он получит их в полном объеме, без потерь.
Банкротство банка
С этой стороны покупатель также защищен. В пределах 10 млн руб. средства застрахованы в АСВ, поэтому при банкротстве банка вкладчик не пострадает.
Участие в сделке заемных средств
Если покупатель оформил кредит по договору ДДУ, это обязательно должно быть отражено в договоре, договор залога прав на недвижимость подлежит также регистрации в Росреестре. Если заемщик не выполняет обязательства перед банком, он вправе наложить взыскание на заложенные права владения объектом.
Меры предосторожности
Чтобы минимизировать риски, внимательно читайте договор ДДУ и другие документы, на которые ставите подпись. Следите за строительством дома.
Что означает переуступка прав по ДДУ?
Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ возможна в случае, если права на объекты недвижимости были выкуплены третьей стороной (инвестором). Он переуступает их покупателям за небольшой процент.
Можно ли расторгнуть договор ДДУ?
Договор ДДУ может быть расторгнут по обоюдному решению сторон или в одностороннем порядке. Покупатель может расторгнуть договору в таких случаях: когда застройщик не соблюдает сроки введения дома в эксплуатацию и задержка составляет более 2 месяцев; при нарушении требований по качеству; если компания отказывается устранять недостатки, которые не позволяют въехать в квартиру для жительства. Договором могут быть предусмотрены и другие случаи. Застройщик расторгает договор в одностороннем порядке, если покупатель задерживает оплату более чем на 2 месяца.
Что такое электронная регистрация ДДУ?
Это способ отправки документов на регистрацию в Росреестр электронным путем. В этом случае не потребуется посещать МФЦ, готовить бумажные документы, сроки регистрации сокращаются в 2 раза. Госпошлина оплачивается онлайн.
Услугу предлагают специальные интернет-платформы для регистрации всех сделок с недвижимостью. Они же занимаются подготовкой договоров ДДУ.
Плюсы и минусы долевого строительства
Многие граждане страдают от отсутствия комфортабельного жилья. При этом, новые квартиры или жилье со вторичного рынка для многих являются недоступными из-за своей дороговизны.
В этом случае может помочь участие в долевом строительстве, при котором возможно получить более дешевое жилье и платить за него в рассрочку.
История возникновения
В это время страна была в жесточайшем кризисе. Денежная единица страны непрерывно падала, а потому банки не хотели инвестировать деньги в строительство. Тогда было принято решение создать акционерное общество, деньги в которое инвестировали бы сами будущие владельцы квартир.
За взнос денег они получали акции, по которым по окончанию строительства они 
получали жилплощадь. Опыт оказался настолько удачным, что он быстро распространился по Южной Америке, а затем пришел в Европу и в Россию.
В первое время при использовании этого метода строительства в нашей стране не было достаточной юридической базы. Этим часто пользовались различные мошенники, в результате деятельности которых дома оставались недостроенными, компании банкротились, а граждане лишались их денежных средств.
В 2005 году был выпущен закон № 214-ФЗ, в котором были приведены основные положения по организации ДС.
Что это такое?
Современное долевое строительство подразумевает наличие строительной или инвестиционной организации, которая привлекает деньги желающих иметь жилье граждан (дольщиков) для строительства многоквартирного дома или другого объекта недвижимости. В соответствии с законом в основе ДС лежит договор участия в долевом строительстве. По этому договору одна из сторон (застройщик) обязуется к определенному сроку построить дом, сдать его в эксплуатацию и передать другой стороне договора — дольщику.
Застройщик — это юридическое лицо, которое является собственником или арендатором участка земли, на котором будет построен дом, и который имеет разрешение на такое строительство. Дольщик — лицо, которое платит застройщику деньги с целью получения собственности в виде построенного дома или его части после ввода здания в эксплуатацию.
Процесс ДС происходит таким образом:
Особенности заключения договора
Статья 4 закона № 214-ФЗ посвящена договору участия в ДС.
В соответствии с этой статьей договор в должен включать:
Объектом строительства считается жилое или нежилое помещение, которое строится с привлечением денег дольщиков. При этом необходимо, чтобы параметры объекта были прописаны четко и недвусмысленно, что не позволит обмануть дольщика. Например, если договор касается квартиры в доме, то в договоре должны быть указаны все ее характеристики — этаж, площадь, число комнат.
В договоре прописана стоимость участия в ДС. Первоначально эту стоимость определяет застройщик, который назначает ее исходя из своих нужд. Если сравнивать эту цену с ценой готовой квартиры, то она обычно меньше, что и позволяет дольщику сэкономить некоторые денежные средства.
С другой стороны, застройщик назначает цену с учетом привлечения дольщиков. Расчет рыночной стоимости производится с учетом потенциальной цены, рисков дольщика и других обстоятельств. В некоторых случаях, например, при недостаточном качестве постройки эту цену можно оспорить.
При невыполнении договора застройщик должен полностью возвратить деньги дольщику или уплатить ему денежные средства в виде неустойки за понесенные дольщиком убытки. В договоре должны быть приведены способы, с помощью которых будет выполнять эти обязательства затройщик.
Существует 2 способа — с использованием банка или страхования.
Достоинства и недостатки
ДС имеет свои достоинства и недостатки. Достоинствами такого способа покупки жилой площади является:
К недостаткам долевого строительства надо отнести то, что дольщик покупает не жилплощадь, а только возможность получить эту жилплощадь.
Как уменьшить риск?
Самый большой недостаток долевого строительства — это возможность попасть в лапы мошенников и остаться без денег и без жилплощади. Как сообщает газета «КоммерсантЪ», в настоящее время в стране насчитывается около 114 тысяч обманутых дольщиков. А число обанкротившихся застройщиков в 2015 году составило 2,5 тысячи.
Для того, чтобы минимизировать риск быть обманутым при заключении договора о долевом строительстве необходимо соблюдать основные правила:
У нас вы можете найти материал о том, как оформить доверенность на продажу квартиры.
Грамотное оформление доверенности на продажу вашей недвижимости поможет избежать неприятностей. Об этом вы сможете узнать в нашей информативной статье.
Что такое рента квартиры и насколько она выгодна? По ссылке есть все ответы.
Государственные меры
В июне этого года Президентом был подписан документ о создании специального компенсационного фонда ДС, из которого будут производиться выплаты обманутым дольщикам.
Другой вариант модернизации долевого строительства, законопроект о котором уже был принят Госдумой, предусматривает изменение схемы долевого строительства с привлечением к нему банков. При этом дольщики будут платить деньги в банк, а тот будет следить за целевым их использованием при строительстве.
После того, как дом будет построен, дольщики выплачивают остаток стоимости и получают жилище в собственность. При этом дольщики не будут рисковать деньгами, которые они в любой момент могут забрать из банка.