долевое строительство в минске это что такое

Долевое строительство квартиры

Содержание

Строительные компании, а также другие предприятия и организации для строительства жилых домов могут привлекать денежные средства граждан. За эти деньги обеспечивается строительство квартир, которые после ввода дома в эксплуатацию передаются в собственность граждан. Это и есть долевое строительство квартир.

Как правило, средства на долевое строительство квартиры предоставляются гражданином не целиком, а по частям в период строительства. Таким образом фактически квартира приобретается в рассрочку. Кроме того стоимость квартиры при её таком приобретении будет меньше, чем при обычной покупке квартиры.

Заключение договора долевого строительства

Со всеми гражданами договор заключается по форме типового договора создания объекта долевого строительства. Договор долевого строительства должен содержать следующие существенные условия: [∗] подпункт 1.7 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

К договору долевого строительства прилагаются следующие документы, являющиеся его неотъемлемой частью: [∗] пункт 10 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

Дополнительные соглашения к договору долевого строительства подлежат регистрации в случае изменения существенных условий договора. [∗] подпункт 1.7 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

Объект долевого строительства

Также должны быть указаны характеристики самого дома:

Кроме этого в договоре должны быть указаны объекты недвижимости, стоимость или частичная стоимость строительства которых включена в стоимость квартиры:

Большая часть из вышеперечисленного указывается в приложении к договору долевого строительства: характеристике объекта долевого строительства.

Объектом долевого строительства может быть не только квартира в многоквартирном жилом доме, но и квартира в блокированном жилом доме, одноквартирный дом и нежилая недвижимость.

Этот вопрос обсуждался на форуме!

Срок долевого строительства квартиры [∗] пункт 12 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

В договоре долевого строительства должен быть указан срок строительства дома. Указанный срок должен соответствовать нормативному сроку продолжительности строительства, определенному проектной документацией.

Если строительство не может быть завершено в срок, застройщик имеет право по решению исполкома этот срок строительства перенести.

При нарушении сроков строительства застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного в договоре срока обязан направить гражданину обоснование необходимости продления срока строительства и предложение подписать дополнительное соглашение к договору, в котором предусматривается изменение срока и иных связанных с этим условий договора.

Цена квартиры по договору долевого строительства

В цену договора, то есть в цену квартиры, включаются: [∗] подпункт 1.25 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

Цена по договору долевого строительства может устанавливаться только в белорусских рублях. [∗] подпункт 1.10 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

Как правило, цена строительства квартиры рассчитывается с использованием статистических индексов То есть показателей изменения цен в строительстве. Индексы изменения цен в строительстве каждый месяц утверждаются Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь изменения стоимости строительно-монтажных работ. Такой расчет цены производится на дату заключения договора долевого строительства. На практике это значит, что указанная в договоре цена квартиры является таковой только на дату заключения договора. В дальнейшем при изменении статистических индексов цена будет изменятся и согласия гражданина на такие изменения не требуется. [∗] подпункт 1.11 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

Заключая договор, стоит обратить внимание на какую дату определена цена квартиры. Если она определена не на дату заключения договора, а, к примеру, на дату публикации проектной декларации, то такая цена может не соответствовать реальному положению дел, так как с того времени она могла неоднократно повышаться вместе со статистическими индексами. Это особенно имеет значение если после публикации проектной декларации прошло много времени.

В каких случаях стоимость долевого строительства квартиры может изменяться?

Изменение цены квартиры может изменяться: [∗] подпункт 1.11 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

Изменение цены квартиры оформляются дополнительным соглашением к договору долевого строительства. При этом дополнительное соглашение должно содержать обоснованный расчет по изменению цены. [∗] подпункт 1.11 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

В отношении квартир граждан, стоящих в очереди на жильё, в случае, если фактическая стоимость Стоимость квартиры в текущих ценах на дату утверждения акта приемки в эксплуатацию жилого дома квартиры окажется ниже её цены по договору, застройщик в течение 2-х месяцев после приемки в эксплуатацию дома должен произвести перерасчет и возвратить гражданам деньги, не использованные на цели строительства. [∗] подпункт 1.15 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

При несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены квартиры гражданин имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возврата уже уплаченных им денег. Расторгнуть договор в такой ситуации имеет право также и сам застройщик. [∗] пункт 19 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

Оплата квартиры по договору долевого строительства

Платежи по оплате стоимости квартиры производятся гражданином в безналичном порядке или наличными деньгами через банк. Указанная оплата может производиться только после регистрации договора долевого строительства.

Договором долевого строительства может быть предусмотрен единовременный или поэтапный порядок оплаты квартиры. При поэтапной оплате платежи производятся по графику платежей или на основании справок застройщика При долевом строительстве жилья с использованием льготного кредита о стоимости выполненных работ, затратах застройщика и размере очередного взноса для оплаты стоимости строительства квартиры. [∗] пункт 3 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

Оплата производится на разные расчетные счета застройщика в зависимости от предмета платежа (платежи на строительство, оплату затрат, не включенных в сводный сметный расчет, на строительство с использование льготного кредита, на оплату прибыли застройщика).

Оплата должна осуществляться гражданином только в белорусских рублях. [∗] подпункт 1.10 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

Если платежи по оплате квартиры вносятся гражданином не в срок, то он должен будет уплатить застройщику неустойку в размере 0,02 % При внесении гражданином платежей в соответствии с графиком платежей или по справкам застройщика или 0,002 % Если платеж вносится единовременно от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня погашения задолженности или принятия решения о расторжении договора. Гражданин не несет ответственности за несвоевременное перечисление банком платежей за счет льготных кредитов и субсидий. [∗] пункт 13 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

Этот вопрос обсуждался на форуме!

Передача квартиры по договору долевого строительства

После приемки в эксплуатацию дома застройщик в течение 25 календарных дней обязан передать гражданину окончательный расчет стоимости квартиры. После того, как квартира будет полностью оплачена, застройщик в течение 2 дней со дня обращения гражданина обязан передать ему документы, необходимые для госрегистрации права собственности гражданина на квартиру. [∗] пункт 15 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

Государственная регистрация квартиры, построенной по договору долевого строительства

Далее гражданину необходимо будет обратиться в организацию по госрегистрации недвижимости БТИ за изготовлением технического паспорта на квартиру и регистрацией создания квартиры и возникновения права собственности на неё.

Источник

Долевое строительство

Вот вы листаете очередную порцию подержанных квартир и постоянно натыкаетесь на рекламу о долевом строительстве. И тогда вы понимаете, что помимо мечтаний и кредитов есть и другой выход. Но перед тем, как ввязываться во что-то непонятное, необходимо узнать, что же значит «долевое строительство»?

Что такое долевое строительство?

В Беларуси долевое строительство квартир – это инвестиционная форма строительства жилых зданий, при котором застройщик привлекает денежные средства участников. Простыми словами, долевое строительство – это строительство дома за счёт его будущих жильцов.

Наряду с приобретением жилищных облигаций и доли в жилищно-строительном кооперативе, долевое строительство считается одной из эффективных инвестиций в недвижимое имущество.

Сторонами сделки выступает организация-застройщик, а также физические или юридические лица (дольщики).

Процесс не сильно отличается от обычной покупки недвижимости. Однако главный плюс долевого участия – стоимость жилья получается ниже, чем при покупке готового. Денежные средства на строительство выплачиваются не целиком, а вносятся частично за весь период строительства. Фактически предоставляется рассрочка на жильё.

Какие плюсы и минусы долевого строительства?

Такая форма строительства выгодна как застройщику, так и дольщикам. Для возведения многоквартирного дома организации требуется огромная сумма. Как вариант – взять кредит в банке, но тогда компании придётся выплачивать большие проценты. Привлечение средств будущих жильцов упрощает весь процесс.

С другой стороны выступают люди, мечтающие обзавестись жильём. Для них такие денежные вложения тоже удачны, так как имеют массу преимуществ:

Однако любые сделки с недвижимостью и крупными денежными вложениями имеют и опасную сторону:

*После того, как в 2018 году Президент Республики Беларусь принял Указ «О долевом строительстве», начали действовать новые нормы, направленные на защиту дольщиков:

Таким образом, риски вступить в ненадёжное долевое строительство минимальны как в Минске, так и других городах.

Как стать участником долевого строительства?

Принять участие в долевом строительстве может каждый желающий. Взвесьте все за и против и приступайте к поиску надёжного застройщика и места, где хотели бы купить квартиру.

Как заключить договор о долевом строительстве?

При заключении соглашения застройщик обязан соблюдать определённые требования, установленные законодательством. Если условия долевого строительства не были соблюдены, он не имеет право привлекать деньги дольщиков.

Между застройщиком и дольщиком заключается типовой договор. Перед подписанием, убедитесь, что в соглашении прописан весь перечень условий долевого строительства:

*В соглашении должны быть прописаны следующие сведения и характеристики объекта строительства:

Договор необходимо зарегистрировать в исполкоме. Делает это сам застройщик в течение 3 дней с даты подписания документа. В течение ещё 3 дней исполком проверяет соглашение и регистрирует его. На обоих экземплярах договора проставляется штамп. В течение 3 дней после регистрации застройщик должен выслать один экземпляр зарегистрированного соглашения вам. В случае изменений основных условий договора и заключения дополнительных соглашений, они также подлежат регистрации в исполкоме.

Как расторгнуть договор долевого строительства?

Расторгнуть договор может как застройщик, так и дольщик. Причём, застройщик имеет право сделать это в случаях, если:

Каждый дольщик в любое время имеет право досрочно расторгнуть соглашение и вернуть уплаченные деньги. Для возврата денег покупатель должен предоставить застройщику следующие документы:

Сумма возврата индексируется, т.е. пересчитываются на фактическую дату возврата. Возвращение средств происходит в течение 3 месяцев с даты расторжения договора.

Другие особенности участия в долевом строительстве:

Вступать в долевое строительство или нет – дело каждого. Благодаря государственной защите прав дольщиков, опасность потерять деньги и жильё свелась к минимуму. А список преимуществ только увеличился. Но какие бы гарантии ни давало белорусское законодательство, всегда проверяйте репутацию строительной организации. Так вы обезопасите себя и своё имущество.

Источник

Долевое строительство

Республика Беларусь в настоящее время может похвастаться существованием трех видов строительства собственного жилья:

Последний вид – долевое строительство – это вид строительства недвижимости, в котором необходимо для возведения жилья привлечь денежные средства инвесторов. Причём физические лица должны составлять не менее половины дольщиков от общего количества. В роли застройщиков объекта должны выступать только юридические лица. Только дольщики и застройщики являются участниками долевого строительства.

Заключаемый при таком виде строительства договор обязует в установленные в нём сроки:

В РБ на государственном уровне все нюансы (условия и правила), регламентирующие участие в долевом строительстве, описаны в:

1. Указах Президента РБ:

2. Постановлениях Совета Министров РБ:

Долевое строительство в Минске: цены

1. Затрат застройщика на:

2. Прибыли застройщика

3. Перерасчетов измененной цены строительных услуг с учётом статистических индексов.

4. Просчетов с участием прогнозных строительных индексов (в случае указания в договоре неизменной цены на протяжении всего строительства объекта).

Неизменной стоимость квартиры остаётся в двух случаях:

Изменяется стоимость квартиры в следующих случаях:

С кем построить квартиру в Минске (долевое строительство)

Новостройки, возводимые благодаря долевому строительству, есть во всех городах и регионах Беларуси. Популярность данного вида строительства можно объяснить следующим:

Среди основных застройщиков, осуществляющих долевое строительство в Минске и РБ в 2019 году, следующие:

Источник

Долевое строительство и порядок заключения договора в 2021 г.

С 08.01.2021 вступает в силу Указ № 247, которым установлено преимущественное право строительства многоквартирного жилого дома за КУП и стройорганизациями с собственной технической базой и специалистами; ограничение прибыли не более 5% при строительстве с привлечением денежных средств физлиц и проведение аудита по соблюдению данных ограничений.

Помимо норм, дублирующих правила Указа № 247, постановлением № 585:

1) установлено, что Положение будет определять условия привлечения денежных средств при долевом строительстве :

физлиц – для долевого строительства жилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов с прибылью застройщика не более 5% от определяемой в текущих ценах сметной стоимости жилых помещений;

ИП и юрлиц – для долевого строительства жилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов без ограничения прибыли застройщика;

физлиц, юрлиц, ИП – для долевого строительства нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах и (или) иных объектов недвижимости без ограничения прибыли застройщика.

Таким образом, неограниченный размер прибыли можно будет устанавливать лишь при определении цены договора (объекта долевого строительства) в отношении :

– жилых и (или) нежилых помещений, которые строятся за счет юрлиц и ИП;

– нежилых помещений, которые строятся за счет физлиц;

2) исключено право застройщика снижать в процессе строительства цену договора (цену объекта долевого строительства) за счет уменьшения размера прибыли для всех дольщиков, либо для всех дольщиков, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо для всех дольщиков, не состоящих на таком учете ;

При строительстве объекта долевого строительства с использованием средств семейного капитала дольщику необходимо будет предоставить решение о досрочном распоряжении такими средствами ;

Действие постановления № 585 не распространяется на объекты строительства:

– разрешительная документация на строительство которых выдана до 08.01.2021;

– возводимые в рамках инвестиционных договоров и договоров на право проектирования и строительства, заключенных до 08.01.2021.

Источник

Плюсы и минусы долевого строительства: что перевешивает?

Долевое строительство в этом году после ряда громких историй с дольщиками решили упорядочить и дать больше гарантий дольщику. Что из этого вышло, какие плюсы и минусы долевого строительства появились в 2019 году, читайте в специальном обзоре Domovita.by, подготовленном для читателей Interfax.by.

После громкого дела «Тамбаза» и еще несколько более ранних печальных историй с дольщиками власти решили навести порядок в сфере и внесли ряд существенных изменений в положение о долевом строительстве.

Однако новые правила не понравились ни застройщикам, ни дольщикам. Первые считают, что на них повесили слишком большие риски, а вторые уверены, что они по-прежнему не защищены от мошеннических схем на 100%.

Как многие знают, есть два способа покупки жилья на этапе стройки: непосредственно заключение договора долевого строительства с застройщиком и приобретение жилищных облигаций, а затем их последующий обмен на квадратные метры в квартире. Последние печальные истории обманутых дольщиков, в том числе и «Тамбаза», связаны именно с жилищными облигациями. Но и у долевого строительства есть свои подводные камни. С них и начнем.

Двойные продажи

Истории про недобросовестных застройщиков, которые в момент сдачи дома перепродавали квартиры дольщиков по второму, а то и третьему разу, не раз публиковались в СМИ. Абсолютной защиты от этого нет. Однако обязательная регистрация договора долевого строительства в исполкоме, как минимум, значительно снижает риск ситуаций такого рода.

Если вы обнаружили себя, попавшим подобную историю, юристы рекомендуют как можно скорее обращаться в суд. Это повышает шансы добиться справедливости.

Время на стройку

Долевое строительство чаще всего привлекает низкой ценой и отсутствием необходимости выплачивать сразу всю сумму за квартиру. Но обратная сторона этой монеты – время стройки, которое субъективно будет длиться очень медленно, а каждый перенос сроков сдачи жилья (что происходит на подавляющем большинстве строительных объектов) – стоить тысяч нервных клеток.

С другой стороны, за тем как строится ваша квартира можно теперь наблюдать практически в прямом эфире. Многие застройщики предлагают трансляции с камер, установленных на строительной площадке, или, как минимум, делают ежемесячный видеоотчет.

Ультимативные допсоглашения

По новым правилам любое изменение цены, метража или других существенных моментов договора должно быть подписано дополнительными соглашениями между дольщиком и застройщиком. Но, фактически, у дольщика нет выбора. Если он хочет в итоге получить квартиру, то придется подписывать их «автоматом». Либо – расторгать договор, вернув в той или иной степени обесценившиеся рубли.

Зато у новых правил появились и существенные плюсы. О них ниже.

Низкая цена

Это самый очевидный плюс долевого строительства. Именно то, ради чего люди и идут в стройку еще на этапе котлована. Зачастую цена на ранних этапах стройки ниже рыночной на 15-20%. Некоторые дольщики давно поняли, что на этом можно хорошо заработать и покупают квартиры в инвестиционных целях, чтобы после сдачи дома продать квартиру с хорошим наваром. Законом это не запрещено.

Кроме того, низкая цена – это и более доступная покупка квартиры в кредит. Понадобится меньше средств для первого взноса, да и сами платежи по кредиту становятся не такими огромными.

Цена в рублях – низкие валютные риски

Если раньше валютные риски были целиком на плечах дольщика, так как цена квадратного метра была жестко привязана к курсу иностранной валюты, то теперь застройщик обязан все договоры заключать исключительно в белорусских рублях.

Правда, у него есть возможность повышать цену, если это обосновано и подтверждено соответствующими расчетами.

Тратить деньги дольщика можно только на стройку

Все деньги дольщиков собираются на специальном счете застройщика, который может использовать их только на строительство конкретного объекта. Любое нецелевое использование средств в такой схеме просто исключено. Для застройщиков – это был один из самых неприятных пунктов, но таким образом дольщиков защитили от историй по типу «Тамбаза». Этот пункт в долевом строительстве выгодно отличается от тех же жилищных облигаций, выручку от которых застройщик может направлять на любые цели.

Так выгодно долевое строительство или нет?

Да, выгодно. Поэтому люди голосуют своими деньгами – об этом говорит сам рынок. По оценкам риэлтерских агентств, более 50% сделок по новостройкам проходит как «долевое строительство».

Да, иногда с дольщиками случаются неприятные истории. Но это – как с авиакатастрофами. Грустно, что иногда они случаются, но при этом уровень безопасности полетов в отрасли постоянно растет.

Так и в строительстве: после каждого случая с обманутыми дольщиками принимаются законы, которые минимизируют возможность повторений подобных историй.

Источник