дом под снос а квартира в ипотеке что делать дальше
Дом под снос а квартира в ипотеке что делать дальше
Среди жителей хрущевок, попавших в программу реновации, немало тех, кто приобрел квартиру в кредит и продолжает платить по ипотеке. Как будут складываться их взаимоотношения с банком-кредитором, как меняется предмет залога в кредитном договоре и что ипотечнику необходимо предпринять накануне переезда, рассказывают специалисты Фонда реновации и Московского банка ПАО Сбербанк.
Ипотека – не помеха переезду по реновации. Все вопросы прав и обязанностей заемщиков, переезжающих в новое жилье, урегулированы федеральным законодательством.
Замена предмета залога
Гарантии жилищных прав собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, обеспечены нормами Федерального закона РФ от 15 апреля 1993 г. N 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации». Согласно ему, к договору, предусматривающему переход права собственности на жилое помещение с условием предоставления равноценного жилого помещения, применяются правила гражданского законодательства о мене.
В статье оговаривается, что государственная регистрация перехода права собственности на равнозначное жилое помещение (заключение договора с ДГИ) при участии гражданина в программе реновации является основанием для замены предмета залога по договору об ипотеке жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда. Причем, этот переход осуществляется без согласия залогодержателя и залогодателя по данному договору. Условия договора об ипотеке в данном случае применяются без изменений прав и обязанностей сторон в отношении нового предмета залога. Проще говоря, предмет залога в силу закона заменяется автоматически.
Обязанности заемщика
Не стоит пускать дело на самотек. Ряд процедур ипотечному заемщику необходимо произвести самостоятельно.
Как отмечают в Сбербанке, в соответствии с действующим законодательством перенос обременения на новое жилье осуществляется автоматически, но есть свои нюансы: «На практике банку необходимо иметь возможность оперативно отслеживать произошедшие изменения для приведения документов в соответствие, поэтому очень важно получить от граждан уведомление для заключения дополнительного соглашения. Банк рассмотрит заявление и уведомит граждан о возможности замены залогового объекта».
А если есть задолженность по ипотеке?
В каких случаях замена залога не происходит автоматически?
Рассказывает заместитель начальника управления по реализации жилой и нежилой площади Фонда реновации Екатерина Стром:
К нам периодически обращаются граждане, чья квартира в отселяемом доме была приобретена в ипотеку и находится в залоге у банка, которые хотят в рамках программы реновации приобрести большее жилье за доплату с использованием собственных средств. В таком случае гражданам необходимо предоставить в Фонд реновации ряд дополнительных документов, например, копию кредитного договора, а также контактные данные кредитного менеджера банка (полный перечень документов сообщается во время консультации).
При подготовке к сделке сотрудники Фонда реновации сформируют и направят банку-кредитору необходимые для согласования замены залогового объекта документы, после чего оповестят граждан. Гражданам необходимо лишь предоставить в банк документы по текущему залоговому объекту и получить согласование банка на его замену.
Данный документ предоставляется в Фонд реновации на момент проведения сделки и сдается в регистрацию вместе с договором. При регистрации залог с освобождаемой квартиры переходит на новую, при этом условия кредитного договора не меняются. После регистрации гражданам обязательно необходимо обратиться в банк и заключить дополнительное соглашение.
К нам обратилась семейная пара, переезжающая по Программе реновации в однокомнатную квартиру. Граждане приобрели ее в 2016 году с использованием средств ипотеки. На момент обращения в Фонд реновации задолженность по кредиту погашена не была, соответственно, в выписке из ЕГРН мы видели обременение. Граждане хотели воспользоваться правом на докупку и сразу же переехать в двухкомнатную квартиру, доплатив за дополнительные метры собственными средствами.
При приеме заявления на докупку сотрудники Фонда реновации запросили у них кредитный договор и контакты менеджера банка, в котором они брали кредит. У граждан уже были некоторые сбережения, которые позволяли им оплатить сумму доплаты за дополнительные метры за счет собственных средств.
Когда сделка была согласована, мы проинформировали банк и граждан, банк согласовал замену залогового объекта. Гражданам нужно было только подъехать и забрать документ из отделения банка.
Мы всегда советуем гражданам обратиться в свой банк и проконсультироваться по документам, которые им потребуются для подготовки согласия на замену залогового объекта – у разных банков могут быть различные требования.
Ссылка на согласие банка присутствует в договоре с Фондом реновации, оно сдается на регистрацию совместно с договором, поэтому его наличие на момент заключения договора обязательно.
При регистрации сделки залог с освобождаемой гражданами квартиры перешел на новую, при этом условия кредитного договора у них остались прежними.
После регистрации права на новую квартиру они обратились в банк и заключили дополнительное соглашение о замене залогового объекта.
Авторы текста: информационная служба сайта Фонда реновации, пресс-служба Московского банка ПАО Сбербанк.
Что делать, если ипотечное жилье признали аварийным?
Рассказываем, как поступить, если жилье, купленное в ипотеку, признали непригодным для проживания.
– Подскажите, пожалуйста, куда обращаться в сложившейся сложной ситуации. Живём в старинном доме, ему сто лет точно есть. Квартиру в центре города признали непригодной для проживания, две комнаты муниципальные, а одна моя в собственности. Эта комната в ипотеке и задействован материнский капитал. Невозможно жить и продать. Что теперь делать?
В сложившейся ситуации могут быть следующие варианты решения проблемы:
1. Обратиться за возмещением либо за предоставлением другого жилого помещения взамен непригодной для проживания комнаты
Учитывая год постройки дома и его состояние, есть все основания полагать, что дом, являясь ветхим и аварийным, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.
– В случае, если многоквартирный дом включен в программу, то гражданин вправе рассчитывать на предоставление ему другого жилья либо на на возмещение денег за изымаемое комнату/квартиру, – сообщили в банке.
По данным администрации города, в настоящее время в программу вошли дома, признанные аварийными за период с 2012 по 2016 годы включительно.
– Программа разделена на 5 этапов. На первом этапе в октябре 2020 года построены 2 многоквартирных жилых дома, в которые переселят граждан из аварийных домов, признанных таковыми в 2012 году, – сообщили в администрации.
Жилые дома, признанные аварийными после 1 января 2017 года, запланированы к расселению в рамках программы ориентировочно на 2025 год.
– Если многоквартирный дом не включен в программу, то органы государственной власти или местного самоуправления не обязаны обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, – пояснили в банке «Хлынов».
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при соблюдении следующих условий:
В банке уточнили, что в случае предоставления другого жилья, ипотека может распространится на него. Если залогодатель получил за аварийное жилье средства, банк имеет преимущественное право требовать погашения ипотечной суммы за счёт данных средств.
2. Обратиться в страховую компанию за выплатой страхового возмещения
Если при получении кредита был заключен договор страхования объекта недвижимости, то стоит изучить его условия.
– Возможно, признание аварийным многоквартирного жилого дома, в котором находится приобретенное за счёт кредитных средств жилое помещение, является страховым случаем. В этом случае страховщик обязан выплатить страховое возмещение. – уточнили в банке.
– Однако из-за того, что у продавца в данном случае отсутствует мотивация прекращать отношения по сделке и возвращать покупателю полученные от него денежные средства, высока вероятность судебного спора, – сообщили в банке. – Чтобы отстоять правомерность своего отказа в суде, необходимо тщательно собирать доказательства нарушений и следить за сроком исковой давности.
Однако наличие ипотеки и вложение средств маткапитала осложняют ситуацию:
– В данном случае для продажи комнаты потребуется получить согласие банка на совершение сделки. Если будет найден покупатель, кредитующая организация может пойти навстречу и предоставить такое согласие при условии, что деньги от продажи квартиры будут направлены на погашение кредита, – пояснили в «Хлынове».
Сложнее обстоит дело со вторым сдерживающим фактором. Жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского капитала, должна быть оформлена в общую долевую собственность владельца сертификата, его супруга (супруги) и всех детей в течение шести месяцев:
В связи с тем, что доля (доли) комнаты, приобретенной с использованием средств материнского капитала, принадлежит несовершеннолетним, для продажи такой комнаты также необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Соблюсти все указанные требования сложно, но, теоретически, возможно, уточнили в банке.
5. Предложить администрации города выкупить комнату
Учитывая, что две другие комнаты в квартире находятся в муниципальной собственности, можно предложить администрации Кирова выкупить вашу комнату, чтобы стать единоличным собственником всей квартиры.
1. Если жилье признали аварийным, можно обратиться в администрацию города за возмещением либо за предоставлением другого жилого помещения взамен непригодной для проживания комнаты.
2. Вы в праве обратиться в страховую компанию за выплатой страхового возмещения, если это предусмотрено в договоре.
3. Можно отказаться от договора купли-продажи комнаты, если при продаже продавец скрыл существенные недостатки, аварийное состояние и невозможность проживания в комнате.
4. Можно попытаться продать комнату, заручившись согласием банка и органов опеки.
5. Также стоит попробовать предложить администрации выкупить комнату.
Если у вас есть вопросы, на которые вы не можете найти ответ, задайте их нам, и мы постараемся на них ответить.
Влияние ипотечной квартиры на квартиру по реновации
Семья из четырех человек проживает в комнате 14 кв. м в коммунальной квартире по договору социального найма. Моя дочь, состоящая в браке, которая прописана с нами, планирует взять ипотечный кредит на квартиру. Влияет ли наличие жилья в ипотеке на получение квартиры по реновации? Изменится ли количество метров в новой квартире, которую нам дадут по реновации, если у дочери будет отдельное жилье?
Постановление правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве» закрепляет основные положения по защите прав граждан.
В ч. 1 ст. 4 Закона г. Москвы от 17.05.2017 № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» говорится, что собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих реновации, и гражданам, занимающим жилые помещения в многоквартирных домах, подлежащих реновации, по договорам социального найма, освобождающим такие жилые помещения, в целях обеспечения их жилищных прав взамен таких жилых помещений бесплатно предоставляются равнозначные жилые помещения.
Новое жилое помещение по программе реновации будет предоставляться взамен освобождаемого жилого помещения, исходя из количества членов семьи, которые проживают с нанимателем жилого помещения по договору социального найма, с соблюдением стандартов благоустроенности и норм предоставления площади жилого помещения на каждого человека.
Таким образом, наличие жилого помещения в ипотеке у одного из членов семьи не будет влиять на получение жилого помещения по программе реновации, так как предоставление происходит путем освобождения прежнего жилого помещения, в данном случае комнаты, приобретенной по договору социального найма. Количество квадратных метров может измениться при расчете норм предоставления площади жилого помещения на каждого человека, так как изменится количество членов семьи, которые будут проживать с нанимателем.
Что будет с ипотекой на квартиры в хрущевках?
В феврале мэр Москвы Сергей Собянин рассказал о планах по сносу 8 тысяч пятиэтажных домов. Законопроект о новых полномочиях городских властей уже внесен в Госдуму и, как ожидается, будет принят до летних каникул депутатов. Столичные власти уже определились с первыми сериями пятиэтажек под снос, а к осени появится весь список. Пока подготовка к масштабной реновации жилого фонда набирает обороты, The Village выяснил, как банки отреагировали на предстоящие планы властей и можно ли теперь получить ипотеку на квартиру в хрущевках.
Выдают ли сейчас ипотеку на квартиры в пятиэтажках?
Займы под залог квартир в хрущевках выдают не все московские банки. Например, в ЮниКредит Банке и банке «Открытие» получить такую ипотеку невозможно. Сбербанк выдает кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке без ограничений по году постройки и количеству этажей. Главным критерием является рыночная стоимость объекта и заключение оценочной компании по нему. Среди таких объектов у банка есть и хрущевки.
В ипотечном банке «ДельтаКредит» условия по ипотеке на пятиэтажки такие же, как для других объектов. В портфеле залогов банка около 22 % занимают именно комнаты и квартиры в пятиэтажках. Важное замечание — жилье, под которое выдается кредит, не должно стоять в перечне объектов на снос.
Банк ВТБ24 предоставляют ипотечные займы на квартиры в пятиэтажках советской постройки, если они не стоят в планах на снос и реконструкцию. В банке «Уралсиб», прежде чем выдать ипотеку, смотрят на состояние дома и год его постройки. Дом не должен находиться в аварийном состоянии и не стоять в очереди на капитальный ремонт. У здания должны отсутствовать деревянные перекрытия, а физический износ, согласно отчету об оценке, не должен превышать 70 %.
Планируют ли банки ужесточать правила выдачи кредитов на квартиры в хрущевках?
Сбербанк не планирует ужесточать правила кредитования такого жилья, так как, согласно законопроекту и реновации жилфонда в Москве, жилье планируется обменивать на новое. По договору о переходе права собственности на жилое помещение это означает автоматический перенос залога банка на новое жилье, равнозначное по количеству комнат и квадратных метров.
Специалисты банка «ДельтаКредит» отслеживают номера серий домов, которые планируются к сносу. Если список домов, которые планируется сносить, расширят, то это будет основанием для изменения политики в отношении этих объектов со стороны банка. Но превентивно политику в отношению пятиэтажек банк не изменял. О полном запрете ипотечных займов на жилье в хрущевках заявил только Банк жилищного финансирования.
Что происходит с ипотекой, если дом решат снести?
Если дом идет под снос, все стороны процесса руководствуются действующим законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке». В пункте 1 статьи 41 закона сказано, что если изъятое жилье было ипотечным, то ипотека будет распространяться и на предоставленное взамен имущество (это случай, когда собственник не выбрал компенсацию). «То есть собственник просто идет в банк и меняет закладное. Единственное требование банка — непрерывность залога. Снятие с залога старого объекта должно происходить параллельно с постановкой нового», — пояснили в пресс-службе «ДельтаКредит». Если же клиент выбрал денежную компенсацию, банк имеет приоритетное право получить из этой компенсации сумму для закрытия кредита.
В законопроекте о реновации жилфонда в Москве органы государственной власти наделяются целым рядом полномочий. Так, они будут утверждать примерную форму договора между собственником жилого помещения в сносимом доме и фондом содействия реновации жилфонда. В договоре предусмотрены обязательства фонда предоставить в собственность равнозначное жилое помещение в обмен на жилье в сносимом доме. Возможно, в проекте такого договора будут урегулированы вопросы, связанные с переходом права собственности на ипотечное жилье.
«В любом случае замену предмета залога необходимо будет согласовывать с банком, так как в кредитных договорах с банками обычно устанавливается обязанность заемщика уведомить банк о необходимости замены предмета залога. Вероятнее всего, залогодержателю необходимо будет обратиться к оценщикам для того, чтобы они подготовили отчет по оценке нового жилого помещения. На данный момент неясно, готов ли будет фонд содействия реновации жилищного фонда покрывать эти дополнительные расходы заемщиков, — говорит адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро „Казаков и партнеры“ Дмитрий Казаков. — Если между банком, заемщиком и фондом содействия реновации жилищного фонда в городе Москве возникнет спор, то его необходимо будет решать в судебном порядке».
Что делать жильцу хрущевки с ипотекой?
В случае утраты права собственности на предмет ипотеки банки готовы заменить предмет ипотеки на новый. Как рассказали в ВТБ, им может быть недвижимость, которая будет предоставлена взамен жилья, подлежащего сносу, либо какая-то другая. При этом новая квартира должна соответствовать требованиям банка, быть не хуже изначальной по своим характеристикам (например, не являться ветхим строением, не иметь незарегистрированных перепланировок), быть по рыночной стоимости не ниже изначальной квартиры.
В случае получения уведомления о сносе дома, в котором расположена квартира, клиенту нужно не позднее 10 дней с даты его получения сообщить об этом в банк, а также предоставить информацию о предлагаемом возмещении (предоставляемом взамен жилом помещении, денежной компенсации и прочем). В рамках замены залога в ВТБ24 и розничном бизнесе банка ВТБ меняется сам предмет обеспечения кредитного договора, а новый кредит не выдается. Расходы на эту процедуру незначительны: они связаны с оплатой государственной регистрации сделки и оформлением нотариальных заявлений.
По условиям кредитного договора со Сбербанком заемщик должен получить согласие банка на замену обеспечения. «Сбербанк такие согласия будет выдавать без дополнительных требований. Залог будет оформлен автоматически при регистрации нового жилья на собственника по договору о переходе права собственности на жилое помещение», — рассказали в пресс-службе Сбербанка. Информацию о регистрации в Росреестре договора о переходе права собственности на жилое помещение и нового жилья Сбербанк планирует получать самостоятельно.
«Если новое жилье будет стоить дороже, это никак не ухудшает положение сторон по кредитному договору, так как требования по размеру возврата кредита не могут быть увеличены. Сколько денег взял в кредит заемщик и с учетом проведенных погашений — столько он и должен вернуть согласно условиям кредитного договора», — объяснили в Сбербанке.
Новый вид льготной ипотеки под 3% — аварийная
Депутаты заботятся о нас, простых гражданах. На этот раз под пристальное око законотворцев попали жители аварийного жилья. Цель — сделать расселение простым, быстрым, безболезненным. Инструмент всё тот же — ипотека. Расселение за счёт кредитных средств — звучит диковато, а сама инициатива очень спорная. Редакция Выберу.ру разбиралась, новое предложение депутатов — к худу или добру, а также почему пока идея депутатов несостоятельна.
Суть инициативы
Инициативу вынес представитель «Единой России» Дмитрий Юрков. По его мнению, субсидирование ипотеки при переселении из аварийного жилья — перспективная форма помощи. В первую очередь это поможет миновать бюрократические трудности и проживание в манёвренном фонде.
Ипотека для переселенцев из аварийного жилья — решение бюрокротических проблем и свобода выбора. Фото: lookmytrips
В аварийном жилье чаще всего остаются малоимущие граждане, которые не могут позволить себе взять ипотеку на общих условиях, поскольку им надо накопить на первый взнос, а потом несколько десятков лет вносить ежемесячные платежи. К тому же людям с невысоким доходом банки не одобряют кредит на большую сумму.
Чтобы помочь им решить жилищный вопрос, предлагается субсидировать первый взнос за счёт Фонда содействия реформированию ЖКХ. К тому же процентную ставку планируется опустить до 3%, а платёж установить таким, чтобы на семью оставалось не менее 2-х прожиточных минимумов.
Дмитрий Юрков также говорит, что банки должны подготовить гибкие договоры, чтобы на людях не висели долги.
Мнение депутатов
Другие партии поддержали инициативу. Так, представитель «Справедливой России» Михаил Емельянов в интервью «Известиям» сказал, что их партия скорее всего одобрит законопроект, поскольку он будет стимулировать строительство и ускорит переезд граждан из аварийного жилья.
Новая инициатива ускорит переезд. Фото: strela43
В ЛДПР тоже считают, что многие люди будут рады покинуть аварийное жильё даже за счёт ипотеки. В качестве примера они приводят Архангельскую область, где люди годами ждут расселения и не могут дождаться. При этом в ЛДПР добавляют, что такое право должно быть добровольным, дополнительным к уже имеющимся.
С этим согласен и член генсовета «Деловой России» Владимир Прохоров. Он считает, что люди должны иметь свободу выбора. Сейчас расселение предполагает сохранение метража и класса жилья. Например, была двушка 50 кв. м., после расселения владелец получил двушку тем же метражом. У тебя есть дополнительные средства, чтобы купить дом? Продавай полученную двушку, доплачивай и покупай дом. По идее новый закон это неудобство должен ликвидировать.
А вот КПРФ воздерживается от комментариев, пока детально не изучит законопроект.
Ещё много вопросов
Прежде, чем делать выводы, хочется детально изучить предложение и главное — механизм реализации. Сама по себе идея не столь плоха, поскольку люди годами ждут расселения, но не могут купить другое жильё из-за финансовых трудностей и боязни потерять право на квадратные метры при расселении. Здесь они реализуют право на расселение досрочно. К тому же это даст право на выбор района переселения, площади квартиры и прочее.
Как будут переселять тех, кто не может взять ипотеку даже с субсидиями? Фото: news2world
Однако как быть тем, кто даже с помощью субсидий не сможет купить жильё? Среди владельцев аварийного жилья есть малоимущие, пенсионеры, инвалиды и прочие категории граждан, у которых нет возможности брать и платить кредит.
Мы сделали примерный расчёт кредита. Гипотетическая двушка в регионе стоит примерно 2,6 млн руб. Допустим, государство даст деньги на минимальный взнос — 20%. Получаем ежемесячный платёж 11,5 тыс рублей на срок 20 лет. Много это или мало — решайте сами.
Как к этой инициативе отнесутся банки? Сейчас ЦБ принимает меры, чтобы сократить интерес граждан к ипотеке, снизить кредитную нагрузку заёмщиков и уменьшить количество дефолтов. Не идёт ли данная инициатива в разрез с интересами ЦБ? Опять же непонятно, что имеет в виду Дмитрий Юрков, говоря о гибких ипотечных договорах. Неужели заёмщикам разрешат не платить или будут давать рассрочки и отсрочки платежей. Тогда люди начнут этим беззастенчиво пользоваться.
Как вообще государство станет защищать заёмщиков-переселенцев? Допустим, гражданин не рассчитал свои силы, взял ипотеку, а потом не смог платить. Банк расторгает договор и продаёт квартиру. В итоге человек оказывается вообще без жилья.
Опять же вопрос финансов: сколько даст государство на первый взнос, и будут ли стоять условия по метражу, классу и прочим параметрам квартиры. А что будет с аварийной квартирой? Воспользовавшись ипотекой, человек теряет право на квадратные метры или компенсацию?
Новый законопроект пока даёт только одни вопросы. Фото: yandex.ru
Одним словом, пока к законопроекту масса вопросов и очень хочется посмотреть на то, как всё в итоге будет реализовано. У нас в стране намечается новая поговорка. Семь бед, один ответ — ипотека. Только одной и самой глобальной проблемой остаётся бюрократия и несогласованность разных систем. Так, многодетные семьи не могут получить субсидию на оплату ипотеки и использовать материнский капитал на первый взнос.