Этажность и количество этажей в чем разница письмо минстроя

Этажность и количество этажей в чем разница письмо минстроя

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12 мая 2020 г. N 4200-АБ/20 «О количестве этажей объектов индивидуального жилищного строительства»

Таким образом, количество надземных этажей здания, сооружения определяется путем арифметического действия по вычитанию из общего количества этажей объекта недвижимости количества подземных этажей такого объекта недвижимости.

Согласно пункту А.1.7 СП 54.13330.2016 при определении этажности здания учитываются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. При определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и др.

Пунктами 3.31, 3.32, 3.36 СП 54.13330.2016 определены понятия «этаж здания», «этаж первый», «этаж цокольный».

В соответствии со статьями 14, 24 Закона N 218-ФЗ одним из документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости (за исключением земельных участков), является технический план.

Также отмечаем, что в силу пункта 1 части 7 статьи 51.1 ГрК РФ уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган государственной власти или орган местного самоуправления проводит проверку соответствия указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в том числе количество этажей, предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки (к которым согласно пункту 3 части 1 статьи 38 ГрК РФ относится в том числе предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений), документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным ГрК РФ, другими федеральными законами и действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве. Ранее такая проверка проводилась при выдаче разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства.

Основания для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав определены статьей 26 Закона N 218-ФЗ. В частности, согласно пункту 22 части 1 статьи 26 Закона 218-ФЗ государственным регистратором прав принимается решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в случае, если созданный (создаваемый) объект недвижимости, при строительстве (реконструкции) которого в соответствии с законодательством не требуется выдача разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), или не соответствует градостроительному регламенту в случае, если правообладатель такого земельного участка вправе выбрать вид разрешенного использования этого земельного участка без согласований и разрешений.

Виды разрешенного использования земельного участка «Для индивидуального жилищного строительства», «Ведение садоводства» согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540, также предусматривают размещение жилого дома (отдельно стоящего здания с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.

В этой связи именно количество надземных этажей здания (объекта индивидуального жилищного строительства), а не общее количество его этажей (с учетом подземных этажей) должно рассматриваться в качестве определяющего при проведении правовой экспертизы государственным регистратором прав на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Информация направляется для учета в работе.

Обзор документа

При рассмотрении вопроса о приостановлении кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав учитывается количество надземных этажей здания (объекта ИЖС), а не общее количество его этажей (с учетом подземных).

Источник

Минстрой разъясняет: Термин «количество этажей» не может заменяться термином «этажность»

Письмо Минстроя России от 23.10.2015 N 34425-АБ/08 «По вопросу применения нормативно-технических документов в области строительства»

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО

ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО от 23 октября 2015 г. N 34425-АБ/08

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело письмо по вопросу применения нормативно-технических документов в области строительства и сообщает.

Термин «количество этажей» закреплен в статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в качестве критерия при определении необходимости проведения государственной экспертизы проектной документации и не может заменяться термином «этажность».

В соответствии с приложением «Г» к СП 118.13330.2012 «СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения» при определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие.

При определении этажности здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.

Таким образом при подсчете количества этажей и определении этажности здания пространство для прокладки коммуникаций высотой менее 1,8 м не учитывается.

Директор Департамента градостроительной деятельности и архитектуры А.В.БЕЛЮЧЕНКО

Разделы сайта, связанные с этой новостью:

Последовательность событий и новостей по этой теме

(перемещение по новостям, связанным друг с другом)

Источник

Письмо Росреестра от 04.02.2021 N 13-00065/21 «О порядке изменения назначения зданий, сооружений, помещений и наименовании такого объекта недвижимости»

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

от 4 февраля 2021 г. N 13-00065/21

ИЗМЕНЕНИЯ НАЗНАЧЕНИЯ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ, ПОМЕЩЕНИЙ

И НАИМЕНОВАНИИ ТАКОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Вопрос: Об изменении сведений о назначении зданий, сооружений, помещений и наименований таких объектов недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости.

По мнению Управления, наименованием объекта недвижимости может являться только его уникальное имя собственное (как например, храм Христа Спасителя, Театр оперы и балета), позволяющее его идентифицировать и отличить от других объектов недвижимости.

При этом наименование здания «жилой дом» не позволяет идентифицировать такое здание и отличить его от других объектов недвижимости.

Также следует учитывать, что в настоящее время законодательством Российской Федерации не урегулированы на комплексной и системной основе правила присвоения наименований объектам недвижимости. В связи с этим положениями Закона N 218-ФЗ не предусмотрены нормы о порядке изменения наименования объекта недвижимости.

Поправками Правительства Российской Федерации законопроект дополнен положениями о том, что сведения о наименовании здания, сооружения или помещения могут быть исключены из ЕГРН по заявлению собственника такого объекта при наличии в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования такого объекта либо одновременно с внесением сведений о виде разрешенного использования такого объекта.

В реквизите 3.1 формы уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дом и формы уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, утвержденных приказом Минстроя России от 19.09.2018 N 591/пр, предусмотрено указание сведений о виде разрешенного использования объекта капитального строительства путем указания слов «объект индивидуального жилищного строительства» или «садовый дом».

Таким образом, словосочетание «жилой дом» с учетом положений пункта 39 статьи 1 ГрК РФ является указанием вида разрешенного использования здания, и не является его наименованием.

Относительно изменения назначения здания с «нежилое» на «жилое» считаем необходимым отметить, что согласно пункту 1 Положения о Минстрое России, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 N 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом в сфере строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. В связи с чем рекомендуется направить обращение относительно порядка изменения назначения нежилого здания на жилое в Минстрой России.

Источник

Министерство экономического развития
Российской Федерации

Об определении количества этажей и этажности и критериях отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 20.03.2013 № ОГ-Д23-1426

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее – Департамент недвижимости) рассмотрел обращения от 12 февраля 2013 г. и сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем, полагаем возможным по затронутым в обращении вопросам отметить следующее.

1. О внесении в подраздел I Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) сведений о количестве этажей здания, сооружения при осуществлении государственной регистрации права.

Исходя из положений пункта 1.2 части 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), пункта 23 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219, подраздел I ЕГРП содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа. Записи в подраздел I ЕГРП могут вноситься на основании иных документов в случаях, установленных Законом о регистрации.

Таким образом, сведения об объекте недвижимости в подраздел I ЕГРП вносятся на основании сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости.

Вышеуказанные сведения о количестве этажей здания, сооружения вносятся в государственный кадастр недвижимости при постановке на государственный кадастровый учет таких зданий, сооружений на основании подготовленного кадастровым инженером технического плана.

Согласно пункту 42 Требований к подготовке технического плана здания, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2010 г. № 403 (далее – Требования), в соответствующие строки графы «3» таблицы «Характеристики здания» технического плана здания на основании документов, указанных в пункте 12 Требований, вносятся сведения о количестве этажей здания (в том числе подземных). При отсутствии подземных этажей здания в соответствующей строке проставляется знак «-» (прочерк).

Аналогичные требования содержатся в Требованиях к подготовке технического плана сооружения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23 ноября 2011 г. № 693.

2. Об определении количества этажей и этажности.

В соответствии с пунктом 19 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) в государственный кадастр недвижимости вносятся также сведения о количестве этажей (этажность), в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения).

Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. № 37 (далее – Инструкция), к этажам жилых домов относят:

этаж мансардный (мансарда) – этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа;

этаж надземный – этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли;

этаж подвальный – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения;

этаж технический – этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания;

этаж цокольный – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.

Также согласно Инструкции этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей. При определении этажности в число надземных этажей включаются цокольные этажи, если верх перекрытия цокольного этажа возвышается над уровнем планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли.

Действующее законодательство не содержит определение термина «подземный этаж». При этом, по мнению Департамента недвижимости, все этажи здания, сооружения, не относящиеся к надземным этажам являются подземными этажами (подвальный этаж, цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли менее чем 2 м).

В соответствии со СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения» при определении этажности здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье для проветривания под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах, независимо от его высоты, в число надземных этажей не включается. Технический этаж, расположенный над верхним этажом, при определении этажности здания не учитывается.

В приложениях Б и В СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» даны определения этажей и правила определения этажности здания. При определении этажности здания в число надземных этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются.

Таким образом, под этажностью следует понимать количество надземных этажей, в том числе технического этажа, мансардного, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем 2 м.

Термин «количество этажей» закреплен в статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в качестве критерия при определении необходимости проведения государственной экспертизы проектной документации и не может заменяться термином «этажность».

Таким образом, под количеством этажей следует понимать количество всех этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный.

При этом сообщаем, что в настоящее время Минэкономразвития России ведется работа над проектом федерального закона № 54480-6 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», принятым Государственной Думой Российской Федерации в первом чтении 11 декабря 2012 г., в соответствии с которым предусматриваются исключение сведений об этажности из состава сведений государственного кадастра недвижимости, предусмотренных положениями пункта 19 части 2 статьи 7 Закона о кадастре.

3. О критериях отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства.

Согласно части 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Таким образом, отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей более чем три, (при расчете количества этажей которых включаются все этажи в здании), не относятся к объектам индивидуального жилищного строительства.

Источник

Максимальная этажность, регулирование строек и особенности рекламных кампаний

Крупные застройщики, работающие в обоих городах, – это, в частности, ГК ПИК (Москва, далее в скобках указан «родной» город для компании), ФСК «Лидер» (Москва), группа ЛСР (Петербург), «Самолет девелопмент» (Москва), «Главстрой» (Москва), группа «Эталон» (Петербург), ГК «Пионер» (Москва), «Лидер групп» (Петербург), Seven Suns Development (Петербург), Becar (Петербург), финский концерн ЮИТ. Петербургские девелоперы появились в Москве еще в начале 2000-х гг., когда была особенно заметна разница между городами с точки зрения административных барьеров. Федеральное законодательство одно, «но многое зависит от администрации города», – говорит президент Becar Asset Management Александр Шарапов. Кроме градостроительного кодекса РФ в Москве действует городской градостроительный кодекс (утвержден законом Москвы от 25.06.2008 № 28). В Петербурге – закон «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» (от 24.11.2009 № 508-100 (редакция от 4.04.2019). Регулируют строительство в столице департаменты градостроительной политики, строительства, развития новых территорий города, комитеты по архитектуре и градостроительству, по реализации инвестпроектов и контролю в области долевого строительства, по госстройнадзору и по ценовой политике и ценовой экспертизе проектов. В Петербурге – комитеты по строительству Санкт-Петербурга, по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП), по градостроительству и архитектуре, а также служба государственного строительного надзора.

Из Петербурга в Москву

По словам Шарапова, когда мэром Москвы был Юрий Лужков, чтобы строить в столице, нужно было быть приближенным к власти лицом. «Я коренной петербуржец, здесь начал заниматься бизнесом. В 2004 г. меня забросило в Москву, где в течение полугода я был заместителем руководителя в Росимуществе. Когда покинул пост чиновника, решил открыть офис Becar в Москве. Однако заходить в девелоперские проекты при Лужкове у меня даже мысли не было», – делится воспоминаниями Шарапов.

Группа ЛСР основана в Петербурге в 1993 г., в 2001 г. уже была крупным застройщиком. «Менеджмент принял решение стать компанией федерального уровня, выходить на IPO. О нравы московской жизни споткнулись еще на заочном этапе согласования нового юридического лица. Планировалось дать имя московскому представительству с приставкой «мос-», но официально использовать ее могли только фирмы, доказавшие особую социальную значимость», – рассказывают в пресс-службе компании. Сейчас московское подразделение ЛСР в документах значится как «ЛСР. Недвижимость – М».

В Москве пришлось менять бизнес-подход. «В Петербурге город редко претендовал на долю в метрах. Чиновники проводили рыночную оценку земли и устанавливали размер оплаты. В Москве же единственным реальным собственником всей земли было московское правительство, фактически не существовало частной собственности на землю», – объясняют в компании. Земельные вопросы на столичном рынке регулировались инвестиционными контрактами. «Они подтверждали, что мэрия разрешает девелоперу строить здание на участке в обмен на процент готовых площадей. Это был не самый дружелюбный для бизнеса документ. Ситуация осложнялась еще и тем, что в реальной московской жизни никаких гарантий такая бумага не давала. Работа по инвестконтракту была сродни игре в футбол на минном поле», – вспоминают в компании. В настоящий момент у ЛСР шесть реализованных столичных проектов, четыре – в стадии строительства. В Питере построено восемь ЖК и строится девять.

Несмотря на схожие препоны, петербургская группа «Эталон» смогла утвердиться в Москве даже во время кризиса 2008–2009 гг. «Мягко говоря, не самое благоприятное время для запуска новых проектов было, тем более для выхода в новый регион. Например, мы тогда отложили выход на IPO до 2011 г. Но основатель компании Вячеслав Заренков понимал, что, если мы не будем начинать новые проекты, у нас не будет новых клиентов и денежных потоков», – рассказывает гендиректор группы «Эталон» Геннадий Щербина.

При Валентине Матвиенко город развивался быстрее, чем при Георгии Полтавченко, считает Шарапов. «У Георгия Сергеевича был прицел не на развитие, а на сохранение. Поэтому город замер, перестал меняться, а для девелопмента это сродни смерти. Что будет при Александре Беглове, который претендует на пост губернатора, пока не ясно», – рассуждает он.

В Москве за последние годы, по словам вице-президента по региональному развитию ПИК Александра Лефеля, власти провели серьезную работу по сокращению административных процедур в сфере девелопмента. «Это заметно повысило эффективность работы. В Петербурге с этим вопросом пока дела обстоят немного сложнее», – сравнивает он. Как уточняет Шарапов, сейчас в Москве большинство вопросов, связанных с новым строительством, рассматриваются комплексно на заседании градостроительно-земельной комиссии, тогда как в Петербурге нужно пройти согласования в разных комитетах. «В итоге на срок получения пакета разрешений и на сам факт его получения может повлиять каждый конкретный согласовывающий орган», – говорит он. Зато в Москве более жесткие требования и к разрешительной документации, и к самому строительству, отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Из Москвы в Петербург

В числе главных отличий Москвы от Петербурга опрошенные «Ведомостями» эксперты называют разницу в темпах работы. «Она действительно существует – в Москве все на порядок быстрее», – утверждает владелец торговых центров «Мебель-сити» Александр Шестаков. А Шарапов вспоминает питерский анекдот: «Москвич, словно динозавр, быстро бежит, хватает все, что попадается под руку, не жует, а проглатывает, но может и подавиться». «В этой шутке есть доля правды: в кризис большинство крупных петербургских девелоперов остались на плаву, а в Москве были громкие банкротства», – подчеркивает Шарапов. «Работа в Москве кипит в режиме 24/7. На восемь утра может быть назначен первый завтрак, а на девять вечера – деловой ужин. В Петербурге предложение позавтракать в восемь утра вызывает недоумение, да и ужинать принято в кругу семьи или друзей», – делится опытом Шарапов.

Почему такая разница

Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов:


Разброс цен на жилье в Московском регионе заметно больше, чем в Петербурге и Ленинградской области. Это видно и при сравнении самых дешевых и самых дорогих предложений, и при сопоставлении средней стоимости 1 кв. м, других индикаторов. Две ключевые причины – столичный статус Москвы, из-за чего здесь априори больше премиальной недвижимости, и менее выраженные различия между спальными районами Санкт-Петербурга.
В любом столичном городе для части нового жилья ценообразование отталкивается не от характеристик квартир, а от уровня благосостояния наиболее обеспеченных жителей страны. Именно по этой причине 1 кв. м в 10 наиболее дорогих элитных ЖК Москвы при сопоставимом качестве проектов почти в 10 раз дороже, чем в среднем по городу, а в Санкт-Петербурге – лишь в 5 раз дороже.
Другой фактор – меньшие различия между спальными районами. Если в столице России одни и те же дома на равном расстоянии от центра в более престижном юго-западном секторе стоят на 60–70% дороже, чем на менее престижном юго-востоке, то в Петербурге такие различия выражены слабее, не более чем на 20–25%. Несмотря на то что социальный состав в районах Москвы сильно изменился и сейчас между условными Текстильщиками и Крылатским отличий гораздо меньше, чем 30 лет назад, инерционность рынка жилья пока сохраняет столь сильные внутригородские диспропорции.

Новостройки в городе на Неве ощутимо ниже столичных (здесь средняя высотность составляет 19 этажей, в Москве – 23–24 этажа) и высотные проекты в Петербурге часто критикуют, говорит вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер. Гендиректор компании «Город-спутник Южный» Сергей Хромов добавляет: «В Петербурге повышено внимание общественности к любому проекту, активное градозащитное сообщество. Здесь нужно ювелирно работать с памятью места». Шарапов отмечает, что столица более открыта идеям международных архитектурных бюро, чего нельзя сказать о Петербурге, где работают в основном с местными архитекторами.

За сохранением архитектурных памятников и исторической застройки в Петербурге следит КГИОП, у которого нет аналогов в России. Максимальную высоту застройки для разных районов города определяет комитет по градостроительству и архитектуре. «Девелоперы высотных ЖК пытаются увеличивать размер допустимого отклонения от норм, но чаще их обращения не принимаются», – говорит руководитель IND Architects Амир Идиатулин. Лефель добавляет, что на севере сложнее система градостроительных регламентов, из-за чего удлиняется строительный цикл и растет себестоимость. «Это происходит, например, из-за специфичности грунта, требующего соблюдения определенных технологий домостроения», – объясняет он.

По словам вице-президента – руководителя инвестиционно-коммерческого блока «Интеко» Евгения Семенова, в Петербурге районы более однородны. «Когда в районе присутствуют проекты из разных сегментов, девелоперу легче выстраивать свою коммуникационную политику, поскольку спрос разбит на секторы и найти уникальную нишу проще. В однородных районах застройщики стараются привлечь одну и ту же категорию клиентов. И тогда становится важно, насколько громко ты о себе заявишь», – рассуждает он.

Однако вышедшие в Петербург московские девелоперы особых проблем не отмечают, поскольку города схожи по уровню развития. «В этих двух городах конкуренция среди девелоперов самая высокая», – говорит Семенов. Коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина добавляет, что в Петербурге также задан высокий уровень зарубежными девелоперами, которых исторически здесь больше, чем в Москве. В их числе финский концерн ЮИТ, шведская Bonava, китайские инвесторы масштабного проекта «Балтийская жемчужина».

Руководитель сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ, гендиректор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Теему Хелпполайнен утверждает, что на самом деле различий не много: «Представления о какой-то специфичности Москвы, Петербурга или другого города – это, скорее, миф. Фактически имеется только одно, самое большое, отличие – стоимость земельных участков в разных городах».

По данным управляющего партнера ГК «Основа» Олега Колченко, 1 га в Москве может стоить от 300 млн до нескольких миллиардов рублей. «Стоимость зависит от района и наличия исходно-разрешительной документации (ГПЗУ). Например, в среднем при прочих равных стоимость участка с ГПЗУ выше в 1,5 раза, чем аналогичного без него», – уточняет он. По информации петербургской УК «Старт девелопмент», в Петербурге гектар в среднем стоит 150–200 млн руб. и, так же как в Москве, его стоимость «однозначно оценить невозможно». По данным заместителя директора департамента стратегического консалтинга Colliers International Георгия Новикова, в Москве и Петербурге доходность новостроек в среднем составляет 10–15% годовых, но в Москве доходит чаще до 15%.

Отличается и себестоимость строительства – по данным гендиректора «Главстрой-недвижимости» Алексея Гусева, в Петербурге она ниже на 5–10%, но и квартиры продаются в 1,5 раза дешевле. Диапазон цен на недвижимость в Петербурге и Ленобласти не такой широкий, как у проектов в Московском регионе, добавляет Лефель.

Реклама и кадры

Застройщикам приходится вносить изменения в маркетинговую стратегию, выходя на новый рынок. «Например, в Санкт-Петербурге покупатель, как правило, при выборе недвижимости изучает линейку предложения конкретного девелопера. В Москве на передний план выходят объекты, а не компании, которые их строят, поэтому возрастает роль продуктового брендинга», – сравнивает Щербина.

В «Эталоне» объясняют: в Петербурге крупные игроки известны практически каждому жителю. Реклама базируется на узнаваемости и авторитете застройщика. Девелоперы, которые строят несколько ЖК в разных районах, могут использовать в рекламе фразы «квартиры в шаге от метро в разных районах города». В Москве люди чаще покупают новую квартиру ближе к текущему месту проживания, а запомнить всех многочисленных застройщиков сложно. Поэтому в первую очередь потенциальные покупатели мониторят все строящиеся комплексы в интересующем их районе. На рекламе здесь, как правило, выделяется логотип именно объекта, а в качестве рекламного сообщения выводится его уникальный признак: «жилой комплекс N. В шаге от метро».

Есть отличия и в кадровой ситуации в городах. По словам Шестакова, московские сотрудники больше заинтересованы в деньгах, чем их петербургские коллеги. «И если москвич легко останется после окончания рабочего дня что-то доделать или повозиться с какой-то идеей, то петербуржец ровно в шесть ноль-ноль встанет и уйдет домой. В Петербурге более, чем в Москве, стремятся соблюдать баланс между работой и частной жизнью, и это приходится учитывать при работе с персоналом», – рассказывает он. По информации Идиатулина, в целом на аналогичных должностях зарплата москвичей выше на 25–30%.

Источник