гранель или пик что лучше
«Философия» строительства: ПИКом, МИЦем, Гранелью и RDI на головы людям
Нет повести печальнее на свете, чем текущее состояние строительного рынка столичного региона, который с завидным упрямством продолжает свое траурное шествие к краху.
Впрочем, данное обстоятельство нисколько не мешает бравым пиарщикам девелоперских компаний продолжать натужно подпрыгивать на многочисленных гулянках имени себя, любимых, под вручение друг другу очередных премий, громких титулов, геральдических перьев и торжественных фигурок из недорогого, но почетного органического стекла. И не успело еще отгреметь очередное «торжество» строительной отрасли в лице развеселых девиц и мальчиков в узеньких брючках, как уже объявлен сбор заявок на следующий шабаш. Гулять, так гулять! А еще добавьте сюда и десяток бизнес-завтраков, полдников, пати, ужинов, бранчей, пресс-туров, ланчей и прочей чепухи – веселится и ликует весь народ, как говорят в таких случаях. И, наверное, есть к тому основание. Имеют право.
Смущает только одно – весь этот пир во время чумы щедро оплачивается деньгами дольщиков. Да-да, тех самых, которые, вступая в долевое строительство, искренне полагали, что на их денежные средства застройщики будут закупать стройматериалы, рассчитываться с подрядчиками, класть кирпичи, а не спонсировать бесконечные пляски «бизнес-молодости», уверовавшей, что она и есть флагман и олицетворение отечественного строительства.
А тем временем дела у девелоперов складываются в регионе, прямо скажем, неважнецким образом. Судя по совокупности признаков, явственно запахло керосином в трюмах самого массивного и величественного лайнера отечественной строительной отрасли – группы ПИК. Точнее не керосином, а, скорее, серой.
Подмосковный квест: свалки и долгострои
Про падение показателей в компании амбициозного президента мы уже сообщали. Но, видимо, это обстоятельство является обязательным атрибутом при вхождении в особую систему и ценностей, и философии. На то она и особая. Строительство же огромного жилого района на месте крупнейшей свалки в Саларьево, похоже, никак не противоречит системе ценностей потенциального «Apple во недвижимости». В ладах с философией и строительство на бывших землях нефтебазы ЖК «Измайловский лес» в Балашихе у МКАДа. В полной гармонии с философией разит и в ЖК «Люберецкий», что на въезде в Некрасовку. Впрочем, въехать туда не так-то и просто – постоянные пробки, плавно переходящие в транспортный коллапс.
Замурованными в своих квартирах оказались и жители д. Путилково, где тоже приложился «строительный Apple». Вандальничает он и по отношению к парку на Лобненской, 13, где люди просто со слезами на глазах смотрят, как происходит уничтожение парка. Примечательно, что в память о погибших деревьях прошла даже акция прощания с парком. Но, помятуя о том, что Москва слезам обычно не верит, местные жители обратились к Генпрокурору. Но, похоже, что «великолепному девелоперу» полюбилось шагать не только по головам москвичей, но и по законам. Жители требуют в судебном порядке отменить решение о застройке участка природной территории, охраняемого законом, мотивируя свою позицию законом «Об охране окружающей среды» и правилам землепользования и застройки г. Москвы. Дело в том, что в редакции, действовавшей на момент принятия решения о передаче участка под застройку, законодательные нормы прямо запрещали новое строительство на территории по Лобненской, 13.
Вот такая философия и такие ценности с искусством случились у «великолепного девелопера», который судя по всему уже окончательно сорвался в штопор и пошел в разнос. Примечательно, что, печально известные СУ 155 и «Урбан групп» колбасились накануне своего краха гораздо скромнее, чем девелоперская группа-философ. Как-то культурнее, человечнее что ли…
Все признаки строительной пирамиды демонстрирует и ГК «Гранель». При этом низкие цены на жилье привлекают все новых дольщиков. Люди, вложившиеся в «квартирки» от этого девелопера, рискуют повторить судьбу обманутых дольщиков «Урбан групп». Вот только вряд ли они смогут рассчитывать на такую же помощь, как облапошенные дольщики девелопера, интенсивно увлекавшегося «красотой». Той самой, которая в итоге вышла дольщикам боком, а отцы-основатели компании поспешили ретироваться не только из региона, но и из страны. А еще поговаривают, что «Гранель», полюбила нанимать самых дешевых подрядчиков и катастрофически задерживать им выплаты, выкидывая со стройки недовольных и набирая новых. Тоже, наверное, особая философия? Но тогда девелоперам нужно учитывать, что в век глобальной интернетизации любой их неприличный шурум-бурум мгновенно становится достоянием гласности – интернет буквально кишит материалами о «порядочности» этого девелопера.
Бастуют строители и ЖК «Новоград Павлино», что от компании МИЦ. Видимо, не платить подрядчикам стало последним «писком моды» и особым шиком. Но считается, что такое положение дел является следствием неких «финансовых дыр» у застройщика. А, проще говоря, платить нечем – денег нет. Куда они делись? Вопрос риторический. Кстати, отсюда и пробуксовка строительства на площадках от группы МИЦ. А вы думали, что существует какая-то другая причина?
А вот подрядчики другого строительного проекта ЖК «Южная долина», сбор денег в который осуществляется девелоперской компанией RDI – тоже титулованной, почетной и прочее, – плюнули и просто ушли со строительной площадки. Дольщики рассказали, что застройщик (ООО «Южные горки») не рассчитался со строителями в объеме 15 млн рублей. Нет у него денег и на окончание строительства. Арбитражный суд просто завален исками к этому застройщику и, похоже, что его банкротство уже не за горами. Вот только где жить тем, кто поверил титулованному девелоперу? Людям, живущим на съемных квартирах, ютящимся на кухнях у знакомых, выплачивающим ипотеку за воздух. Где?! А это порядка 500 семей!
Примечательно, что у всех лопнувших девелоперов и кандидатов на «вылет» обязательно имеется своя особая изюминка, которой они активно увлечены вместо цивилизованного бизнеса и качественного строительства. У ПИКа – это философия с искусством, у Урбана была красота, у ГК «Гранель», наоборот, что-то рекламно-похабно-неприличное, доставшееся от «Мортона», у МИЦа бокс, а у RDI – благотворительность и культурные центры. Вроде бы все при красоте и чем-то активно увлечены. Впрочем, владельцы-сибариты амбициозных компаний о проблемах в своем королевстве, как правило, узнают самыми последними. Но они птицы высокого полета и могут действительно не разглядеть с высоты, насколько отвратительно идут дела на «земле». Хотя это вряд ли.
Например, дольщики «Южной долины» свидетельствуют о том, что, как только они написали в социальных сетях г-ну Аксенову – главному по RDI – о проблемах со строительством, последний поспешил немедленно закрыть свой аккаунт, куда ему «прилетело» нехорошее. Нет аккаунта – нет и проблемы, правда?
Но представляете, какая армия дополнительных обманутых дольщиков может появиться в столичном регионе? Симптомы-то тревожные, если не отвлекаться на пристрастия и хобби отцов-основателей отечественного девелопмента. Может, пора прекращать пляски с философией и начинать уже строить? Может, с небес на землю самое время, а? Дольщики вам не пляски в наполеоновских треуголках оплачивали, а квартиры.
Да, и вы спрашивали о критериях надежности участников строительного рынка, уважаемые читатели. А они просты. И это вовсе не вчерашние награды, достижения и поток словоблудия под видом какой-то философии. И даже не буйство рекламной фантазии с обилием вызывающих рекламных материалов. Это четкое соответствие закону, нормам морали и условиям договора долевого участия в строительстве. Причем, в режиме «здесь и сейчас». И других не существует.
Ближе к земле: почему крупные девелоперы потянулись на рынок загородной недвижимости
Пустующий рынок
С начала пандемии эксперты констатируют взрывной рост спроса на индивидуальные дома и дефицит предложения. В последние годы в сегменте нового в большом объеме не строили, поясняет руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслан Сухий. По его словам, фонд планирует выходить на подмосковный рынок с коттеджными проектами.
На увеличение спроса на объекты загородного рынка очень сильно повлияла пандемия, но, несмотря на повышенный спрос, сегодня на рынке продолжает наблюдаться дефицит качественных и современных проектов, отмечает коммерческий директор ГК «Ферро-Строй» Антон Чудиновских.
Дефицит сформировался, поскольку до этого рынок загородной недвижимости достаточно долгое время стагнировал, говорит директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов.
Владелец крупнейшего застройщика России ГК ПИК Сергей Гордеев весной озвучивал планы начать строительство первого поселка уже летом 2021 года. Осенью в инвестмеморандуме к SPO компании появились подробности: ПИК намерен построить в новой Москве, вблизи деревни Кувекино, 175 800 квадратных метров жилья, в том числе индивидуальных домов и таунхаусов. Других деталей компания не раскрыла. Известно, что участок площадью 82 га был куплен за 1,2 млрд рублей.
Группа «Инград» также выходит на загородный рынок с первым проектом вблизи деревни Хлябово (25 километров от МКАД по Дмитровскому шоссе), рассказал Forbes директор департамента по управлению земельными активами ГК «Инград» Сергей Глебов. В данный момент в поселке началось строительство сетей и первых домов, однако продажи еще не открыты. По словам Глебова, всего в коттеджном поселке предусмотрено 250 участков, по 6 — 13 соток каждый. Двухэтажные жилые дома, построенные в технологии фахверк (тип строительной конструкции, при котором несущей основой служит пространственная секция из наклонных под различным углом балок — Forbes), будут иметь площадь от 100 до 250 «квадратов». Объем инвестиций и другие подробности компания не раскрывает.
ГК «Самолет» анонсировала пять проектов с индивидуальными домами: четыре в Подмосковье и один в новой Москве, сообщил руководитель направления по загородной недвижимости группы «Самолет» Иван Виноградов. Он добавил, что старт продаж в первом из проектов запланирован на 2022 год. Ранее в интервью «Ведомостям» гендиректор компании Антон Елистратов рассказывал, что в новой Москве, в районе деревни Елизарово, «Самолет» будет строить 200 000 квадратных метров жилья, из которых половина придется на ИЖС, а половина — на малоэтажные дома. По словам Виноградова, основу предложения проектов ИЖС должны составить участки площадью 6-8 соток с домами для постоянного проживания до 150 квадратных метров по средней цене 8-10 млн рублей.
Интерес к возможности работы на загородном рынке Подмосковья проявляют и другие девелоперы, рассказал учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов. По его словам, среди них такие крупные игроки как ЛСР, «Крост», «Галс Девелопмент» и «А101» (Forbes направил в компании запросы). «Эти компании имеют свой или совместный с партнерами земельный банк, пригодный для вывода мультиформатных загородных комплексов», — пояснил Лукинов.
Кроме того, выход на загородный рынок планируют и региональные застройщики, в частности, девелоперы из Тюмени, Казани и Башкирии, рассказал директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.
Помощь государства
Помимо высокого спроса и пустующей ниши качественных коттеджей, благоприятным фактором для выхода на загородный рынок новых игроков стало усиление государственной поддержки.
Во-первых, льготную ипотеку распространили на индивидуальное жилищное строительство (ставка 7%, лимит 3 млн рублей). Кроме того, собственные программы кредитования частных домов представил ряд банков: например, банк «Дом.РФ» включил ИЖС в программу семейной ипотеки со ставкой от 4,8% и лимитом до 12 млн рублей. По данным банка, за 9 месяцев 2021 года выдача ипотечных кредитов на ИЖС составила 9% от всех выданных им ипотечных кредитов, в целом же по рынку доля ипотеки на ИЖС не превышает 2%.
Во-вторых, в 2022 году планируется проработать механизм проектного финансирования и продажи через эскроу-счета на ИЖС. По словам Носова, перемены в законодательстве и появление доступной ипотеки стали катализаторами выхода крупных девелоперов на загородный рынок.
Высокий риск
Однако застройщикам массового жилья выйти на рынок ИЖС не так просто. Масштабы проектов и бизнес-процессы сильно различаются. Отличия в экономике городских и загородных проектов, рассказывает директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михайлик. По его словам, сложности в прогнозировании объемов спроса повышают риски в том числе и для банков, которые пока не очень охотно идут в кредитование данного сегмента.
«Многоквартирная застройка более капиталоемкая на начальной стадии, но после получения документов уже есть банковское плечо, что облегчает процесс, — говорит Чудиновских из «Ферро-Строй». — ИЖС — менее капиталоемкий, но застройщик в течение всего процесса строительства несет на себе все риски финансирования, а реализует проект уже только после строительства, в том числе и потому, что банки неохотно кредитуют покупку такого жилья на стадии строительства». Если проект куплен без документов на многоквартирную застройку, первый возврат инвестиций происходит через 3-4 года на этапе открытия эскроу, ИЖС – 2,5-3 года после начала реализации проекта, уточняет он.
Сейчас в загородном сегменте Подмосковья всего порядка около 40 игроков, позиционирующих себя как застройщики поселков с домами или таунхаусами. В это число входят и некрупные организации, и те, кто распродает остатки в своем последнем поселке, поясняет заместитель генерального директора компании «Kaskad Недвижимость» Ольга Магилина. По ее оценке, у крупных девелоперов на освоение такого принципиально нового сегмента уйдет не меньше года.
20 крупнейших застройщиков России: рейтинг Forbes
29 октября группа компаний «Самолет» (№8 в рейтинге) разместила акции на бирже. Это первое IPO российского девелопера почти за 10 лет. Компания собиралась на биржу давно, но почему пандемия не заставила ее скорректировать планы?
Дело в том, что, если смотреть в отчетность девелоперов, кажется, что никакой пандемии нет. Группа ПИК (№1) рапортует: объем реализации недвижимости за 9 месяцев 2020 года увеличился по сравнению с прошлым годом на 25,1%, до 209 млрд рублей (если сравнивать квартал с кварталом, то на 50%). Группа «Эталон» (№6) в III квартале увеличила продажи на 40%. Вторая волна? Нет, не слышали. Несмотря на нехватку рабочей силы и приостановку строек весной, застройщики продолжают показывать рекордные продажи благодаря программе льготной ипотеки под 6,5% годовых, которой государство решило поддержать отрасль в кризис. Доля ипотечных сделок у ПИК составила 77%, но и у некоторых застройщиков элитного жилья она выросла до 40%. «Раньше на нашем рынке 80% сделок были инвестиционными, людям просто нужно было куда-то вложить деньги и ждать, когда объект подорожает, — объяснял Forbes один из девелоперов. — Сейчас, когда ставка кредита чуть ли не равна инфляции, проще купить квартиру в долг».
Forbes второй раз составляет рейтинг девелоперов жилой недвижимости. В этот раз мы изменили методику. В 2019 году мы составляли рейтинг надежных застройщиков, потому что остро стояла проблема обманутых дольщиков. Мы смотрели, сколько квадратных метров девелопер ввел в эксплуатацию за три года, как девелопер соблюдает сроки, насколько его бизнес прозрачен. Но составлять такой рейтинг каждый год не совсем логично, потому что параметры (тот же ввод жилья) меняются несильно. Кроме того, отрасль жилищного строительства переходит на работу с использованием счетов эскроу. Это привело к тому, что, по оценкам «Инкома», около 70% мелких компаний будут вынуждены уйти с рынка — без денег дольщиков им не прожить, а банки неохотно кредитуют маленьких девелоперов. Зато квадратные метры в проектах тех, кто получил банковское финансирование, защищены лучше: застройщик не может сбежать с деньгами дольщика, деньги лежат на эскроу-счете в банке, а стройка ведется на банковский кредит.
В этом году мы составили рейтинг крупнейших застройщиков. Критерий только один — выручка за 2019 и первую половину 2020 года. Чтобы охват был шире, мы нашли лидеров в трех сегментах: массовое жилье, жилье бизнес-класса и элитное. Обороты компаний, которые продают миллионы квадратных метров жилья экономкласса в год, значительно выше, чем у девелоперов клубных домов.
Совокупная годовая выручка топ-10 застройщиков массового жилья приближается к 1 трлн рублей — 845 млрд рублей за 2019 год. По итогам полутора лет с большим отрывом лидирует ПИК Сергея Гордеева, а его вечного конкурента группу ЛСР Андрея Молчанова немного опередили питерская же компания Setl Group Максима Шубарева и ГК ФСК Владимира Воронина. Есть компании, которые специализируются на чем-то одном, как, например, Vesper на элитном жилье и объектах класса премиум (эти два сегмента мы объединили в один). Большинство же реализуют проекты в разных сегментах — и в бизнес-классе, и в сфере элитного жилья. Выбирая, кого из застройщиков к какому сегменту отнести, мы смотрели на долю объектов того или иного сегмента в его портфеле. Но выручка каждого застройщика по отдельным сегментам не разбивалась.
ЖК «Инновация»: что нужно знать перед покупкой квартиры?
В Новоивановском с грубыми нарушениями градостроительных норм строят новый жилой комплекс. О чём молчат рекламные буклеты застройщика ГК «Гранель» и что должны знать потенциальные покупатели и соседи ЖК «Инновация»?
Возвести здесь ЖК в окружении старой жилой застройки, Инновационного центра «Сколково» и торгово-мебельного центра «Три кита» планировали не один год. В 2016 речь шла об уплотнении Немчиновского лицея ради ЖК из 24-этажных домов на 4,3 тыс новосёлов от застройщика ООО «Ревес».
Но в июле 2018 года стало известно о планах группы компаний «Гранель» построить в Новоивановском поселении жилой комплекс «Инновация». За два месяца до этого представители компании объявили о решении достроить жильё (без соцообъектов) в ЖК «Высокие Жаворонки» в обмен на право застройки ещё 15 га.
Это решение было принято на основании договорённостей с правительством Московской области и администрацией Одинцовского района. Судя по всему, именно эта застройка стала платой за «спасение» горе дольщиков.
Летом 2018 года подмосковный Минстрой выдал «Гранель» разрешения на строительство четырёх корпусов в рамках комплексной жилой застройки участка с кадастровым номером 50:20:0020109:2381.
Участок под ЖК «Инновация» в Новоивановском
Строительство ЖК «Инновация», май 2019 года
Среди проектов ГК «Гранель» жилые комплексы «Москвичка» на Калужском шоссе, «Государев дом» на Расторгуевском шоссе, «Императорские Мытищи», «Театральный парк» в Королёве. Владельцы группы — сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров и её президент Ильшат Нигматуллин.
Этажность превышена в 5 раз!
«Инновация» — четыре монолитных дома переменной этажности от 10 до 24 этажей. Однако ЖК возводится на территории рабочего посёлка Новоивановское, где по региональным нормам градостроительного проектирования (РНГП) максимальная этажность ограничена 5 этажами. То есть, этажность превышена почти в пять раз!
Это очередной пример, как застройщики с подмосковными чиновниками обходят ограничение этажности за «спасение» дольщиков. Ещё один неподалёку — ЖК «Западные ворота столицы», где ГК «ПИК» строит 33-этажные башни, несмотря на то, что максимальная этажность в деревне Марфино ограничена двумя этажами!
Обращает на себя внимание и такой любопытный факт, что этажность ЖК «Инновация» понижена в сторону ИЦ «Сколково», а не существующей жилой застройки и муниципального образовательного учреждения Немчиновский лицей.
Где школа и детсады?
Вопросы есть и к инфраструктуре ЖК. На сайте «Гранель» заявляет: школа на 1740 учащихся, два детских сада на 455 человек.
Однако на генплане их нет, а в разделе инфраструктура сайт отображает только существующие в Новоивановском лицей и детский сад (плюс одну частную школу/детсад). Более того, на карте отображены школы в микрорайонах Кутузовский и Новая Трёхгорка города Одинцово. А в разделе «Развитая инфраструктура» информация отличается от указанной выше. Здесь сказано про школу на 600 учащихся и два детских сада на 120 и 190 мест.
Разная информация по инфраструктуре на сайте ЖК «Инновация»
В контакт-центре «Гранель» по продаже новостроек сообщают, что актуальная информация на сентябрь 2019 года — школа на 1740 мест и два детских сада на 310 мест. По словам сотрудника, все эти объекты будут муниципальными. На вопрос, где будут строить такую большую школу, он ответил, что земельный участок для неё уже есть.
Но при этом на данный момент нет официальной информации о сроках начала строительства этих объектов. Единственное, что сообщают в контакт-центре — школа и детсады будут введены в эксплуатацию в 2023 году. Нужно отметить, что первую очередь ЖК планируют сдать в III квартале 2020 года. Соответственно, дети новосёлов направятся в существующие школы и детсады. И это будет происходить минимум три года.
Разумеется, вызывает вопросы то, что строительство жилья идёт, а необходимые соцобъекты остаются «на бумаге» — не отмечены на генплане, не опубликованы подтверждающие документы. Есть только слова и картинки на сайте.
Потенциальным покупателям, как это часто бывает, предлагают ориентироваться на указанные планы. Но практика показывает, что планы по строительству социальной инфраструктуры застройщики всегда представляют в качестве одного из преимуществ проекта, а затем нередко происходят проблемы. Дома вырастают, а школы и детские сады — нет. И тогда их строят за бюджетные деньги.
Генплан жилого комплекса «Инновация» в Новоивановском
Спекуляции. «Гранель» пудрит мозги покупателям
Застройщики продолжают спекулировать на Инновационном центре «Сколково», облепляя его со всех сторон жилыми комплексами с созвучными названиями:
ЖК «Инновация» не стал исключением. «Это современный жилой комплекс комфорт-класса, который находится в престижном районе на границе Москвы и города Одинцово, всего в 2 км от МКАД в непосредственной близости от «Сколково», — информация о проекте с сайта девелопера.
«Живу в Новоивановском с 1991 года. Будущие жители «Гранеля» пишут, что местные жители возбухают, что им будет жить тут хуже. Только вот «Гранель» пудрит мозги покупателям близостью «Сколково» и их инфраструктуры ИЦ. А ведь ни дорог, ни парковок, ни школ «Сколково» не даст. А в Новоивановском нет места на 1000 машин. Даже на 50 уже не осталось. А школа и детский садик не выдерживает давно», — комментарий одного из жителей в сообществе, посвящённом будущему ЖК.
Действительно, парковочные места могут стать ещё одной проблемой. Застройщик планирует подземные паркинги на 489 машиномест для четырёх домов. И открытые стоянки, количество мест на них на сайте не указано. Необходимо учитывать, что ещё по данным 2016 года на 1000 жителей Одинцовского района приходилось более 480 машин.
Кроме того, в Новоивановском нет своей поликлиники. Только амбулатория, отзывы о которой не самые позитивные. «Это амбулатория, на службе которой только терапевт, стоматолог и гинеколог. К специалистам можно попасть только по предварительной записи и в другие поликлиники Одинцово. Компьютерная система часто зависает, УЗИ и кардиограмму тоже не всегда можно сделать. Печально», — отзыв в Яндекс.картах от 14 августа 2019 года.
Также существенный минус — близость к Минскому шоссе. Движение здесь интенсивное в любое время дня и ночи. Шум, пыль и гарь — то с чем неизбежно столкнутся новосёлы.
Агрессивная реклама
Читатели сообщают, что им на мобильные телефоны поступают навязчивые звонки с телефона +7 499 384-64-67 якобы из социального центра поддержки граждан. Оператор расхваливает квартиры в ЖК «Инновация», приглашает посетить офис продаж. Этот номер указан на сайте «Бесплатного центра подбора недвижимости» с новостройками и вторичным жильём.
Строительная пирамида продолжает расти
Строительство «Инновации» идёт полным ходом. Застройщик на сайте и в социальных сетях делится фотографиями с площадки.
Ход строительства ЖК «Инновация», сентябрь 2019 года
Московскую область душит порочная «строительная пирамида»: застройщик скрывается с деньгами дольщиков — их «спасает» другой застройщик, которого освобождают от социальных обязательств и дают землю под новую застройку, где сняты ограничения по этажности.проекты. Именно по этой схеме «Гранель» получила землю под новый ЖК с нарушением максимально допустимой этажности.
От жилых комплексов без социальной инфраструктуры с кратным превышением максимальной допустимой этажности страдают не только покупатели, которые чемоданами несут свои и заёмные средства в такие проекты, но и все жители региона.
Напомним, очередные выборы губернатора в 2023 году.